Compra de viviendas por inmigrantes en España

Transcripción

1 032_d_grupoi_183.qxp 25/10/ :53 PÆgina 32 VIVIENDA Compra de viviendas por inmigrantes en España Autor: GARCÍA GARCÍA, Raúl. Director de Operaciones de Grupo i. Título: Compra de viviendas por inmigrantes en España. Fuente: Directivos Construcción nº 183 pág. 32. Noviembre Resumen: Los motivos que tiene un inmigrante para incorporarse al mercado residencial en compra de una vivienda son fundamentalmente económicos; es decir, provienen de países con cultura eminentemente compradora y prefieren invertir su dinero en la compra de una vivienda que en pagar un alquiler. En la Comunidad de Madrid el 55,4 por ciento de la demanda de vivienda en compra se debe exclusivamente al primer acceso en compra de una vivienda; un 33,4 por ciento a mejora sobre una vivienda en compra que ya posee el hogar, mientras que el resto tienen como motivo principal los cambios en la situación laboral de los miembros del hogar, mezclándose los casos en que se dan cualquiera de las dos situaciones anteriores. Descriptores: Inmigración/Vivienda/ Inmobiliario. El proceso de integración de un inmigrante en el mercado residencial comienza con su adaptación con la llegada al país. En ese proceso es muy frecuente el alquiler de una vivienda por varias personas, a las que se cobra dicho alquiler normalmente por inquilino en vez de por la propia vivienda. Es por ello por lo que se crea un fuerte sentimiento de comunidad, lo que provoca el aglutinamiento de colectivos procedentes del mismo país en determinadas zonas de la ciudad. Éstas suelen coincidir con las de precios de alquiler más barato, situadas en muchas ocasiones en los cascos históricos de la ciudad. Parece que es ahora cuando los agentes que intervienen en el sector residencial español toman conciencia sobre la importancia de un segmento de la población que comienza a introducirse en el mercado como un agente más por el lado de la demanda, teniendo además una serie de peculiaridades que lo diferencian claramente del resto de los compradores potenciales que intervenían en el mercado español hasta el momento. Esta situación viene motivada por los comentarios surgidos desde agencias inmobiliarias, principalmente del mercado de segunda mano, y entidades financieras, que, de un tiempo a esta parte, están viendo cómo se incrementa de manera notable el número de compradores o solicitantes de hipotecas cuyo lugar de nacimiento les identifican como inmigrantes por motivos económicos. No obstante, desde 1999 se ha detectado una incipiente presión en la demanda por parte de este colectivo, en los análisis de mercado realizados por Grupo i, que se ha ido materializando poco a poco con el transcurso de los años. Obviamente el proceso de inmigración en España se encuentra ya en un punto de maduración; es decir, existen bastantes colectivos que han superado ya el proceso de integración inicial estabilizando su situación económica, lo que supone la mejora de sus condiciones de vivienda y servicios. Por lo tanto, es una realidad que ya participan de manera activa dentro del mercado residencial en compra y, en muchas ocasiones, adquiriendo viviendas del segmento más elevado de precio. El proceso de integración de un inmigrante en el mercado residencial comienza con un proceso de adaptación, con la llegada al país, en el que existe una elevada presencia de hogares uni- Directivos Construcción 32 Nº 183 Noviembre de 2005

2 032_d_grupoi_183.qxp 25/10/ :53 PÆgina 33 personales, por lo que es muy frecuente el alquiler de una vivienda por varias personas, cobrándose dicho alquiler normalmente por inquilino en vez de por la propia vivienda. En este proceso se crea un fuerte sentimiento de comunidad, lo que provoca el aglutinamiento de colectivos procedentes del mismo país en determinadas zonas de la ciudad. Estas zonas suelen coincidir con las de precios de alquiler más barato, situadas en muchas ocasiones en los cascos históricos de la ciudad o al menos en las almendras centrales, conviviendo en muchos casos con zonas aledañas de vivienda rehabilitada y de precio elevado en un proceso de "gentrificación" que se produce en la gran mayoría de las ciudades españolas. tercio a la vivienda nueva y el resto hacia el mercado de segunda mano. El origen de esta demanda hay que buscarlo mayoritariamente en comunidades procedentes de América del Sur y Central, principalmente ecuatorianos, colombianos, portorriqueños, peruanos, argentinos, dominicanos o venezolanos, siendo el segundo colectivo en importancia el formado por marroquíes y, finalmente, el conformado por los nacidos en países de la Europa del Este, como polacos, búlgaros o rumanos. Así mismo, existe una parte importante de demanda de vivienda en alquiler, si bien es notablemente inferior a la vi- Una vez que el proceso de integración concluye, comienza el proceso de reunificación familiar, por el que comienza a formarse un núcleo familiar en nuestro país con una estructura que puede incluir a varios hogares, pasando en este momento al alquiler de una vivienda para esta familia, normalmente en una zona diferente de la ciudad en la que también el precio suele ser bastante asequible. El incremento de la unidad familiar conlleva así mismo un incremento de ingresos y, en ocasiones del número de hijos. Es en este momento cuando se produce el cambio de concepto en el acceso a la vivienda y se inicia el proceso de adquisición de la misma. Tomando la Comunidad de Madrid como ejemplo del comportamiento de la demanda de vivienda en compra del colectivo inmigrante, se puede empezar comentando que más del 75 por ciento se concentra en la propia capital, consecuencia inmediata de la concentración en la misma de la mayor parte de este colectivo que, no hay que olvidar, ha conseguido mantener la población de la capital y contrarrestar el saldo migratorio negativo que en ella se producía. Supone más del seis por ciento de la demanda total de vivienda, orientándose las preferencias de compra en un El 95 por ciento de los inmigrantes buscan viviendas en altura. Nº 183 Noviembre de Directivos Construcción

3 032_d_grupoi_183.qxp 25/10/ :53 PÆgina 34 Edad de la demanda producida por los inmigrantes en la Comunidad de Madrid Gráfico 1 Nivel de estudios de la demanda producida por los inmigrantes en la Comunidad de Madrid Gráfico 2 vienda en compra (incluso a la demanda de vivienda nueva), que representa casi una cuarta parte de la demanda que se origina por parte del total de los residentes en la Comunidad. En el cálculo de estos datos no está incluida la vivienda que alquilan residentes en otros puntos externos a la Comunidad de Madrid. Esta descripción de la situación parece indicar un notable optimismo en cuanto a la entrada de este colectivo en el mercado residencial en compra. Lo cierto es que también se detecta un volumen casi idéntico de hogares que tienen una necesidad manifiesta de acceso a una vivienda diferente de la que habitan, pero que no pueden plantearse la búsqueda por motivos económicos. Los grandes grupos de edad demandantes de vivienda, en especial de vivienda nueva en compra, se agrupan entre los 30 y los 45 años (Gráfico 1). Cuentan con un nivel de formación elevado, de modo que sólo el 18,9 por ciento de los demandantes tiene estudios primarios o inferiores. En contraste con su formación, dentro de su situación laboral actual, como trabajadores no especializados u otros no cualificados; existe también un número importante de profesionales liberales. Es decir, su nivel de empleo actual es bastante bajo, consecuencia directa de su situación como inmigrantes. No obstante, en la gran mayoría de las ocasiones este no es el empleo con el que comenzaron a trabajar en nuestro país, sino que han experimentado diferentes mejoras hasta llegar a su situación actual. La consecuencia de esta situación es que los hogares demandantes no cuentan con niveles de ingresos elevados. Algo más del 70 por ciento dispone de ingresos inferiores a euros anuales, superando sólo el 10 por ciento los euros. Con estos datos, se puede catalogar dentro de una clase social media-baja al grupo más numeroso (40,5%), correspondiendo al grupo formado por clase media el 32,4 por ciento (Gráfico 2). Los hogares que se conforman tras el proceso de reunificación familiar, están Directivos Construcción 34 Nº 183 Noviembre de 2005

4 032_d_grupoi_183.qxp 25/10/ :53 PÆgina 35 formados normalmente por un número mayor de individuos que en el caso de los demandantes españoles. De este modo, más del 60 por ciento de los hogares demandantes están conformados por cuatro o más personas (Gráfico 3). Los motivos que tiene un inmigrante para incorporarse al mercado residencial en compra de una vivienda son fundamentalmente económicos; es decir, provienen de países con cultura eminentemente compradora y prefieren invertir su dinero en la compra de una vivienda a continuar pagando un alquiler. Este motivo acompaña en muchas ocasiones a la emancipación de un hogar que reside en una misma vivienda junto a otros. Así, el 55,4 por ciento de la demanda de vivienda en compra en la Comunidad de Madrid se debe exclusivamente a primer acceso en compra de una vivienda; un 33,4 por ciento a mejora sobre una vivienda en compra que ya posee el hogar; el resto tienen como motivo principal los cambios en la situación laboral de los miembros del hogar, mezclándose los casos en que se dan cualquiera de las dos situaciones anteriores. La tipología de vivienda que está buscando este tipo de demandante es fundamentalmente en altura: más del 95 por ciento. Existe un pequeño colectivo, situado en este caso en su mayoría en la Corona Regional de la Comunidad, que busca una vivienda unifamiliar. En muchas ocasiones la adquisición de esta tipología de vivienda se puede definir más como una "casa tradicional", que como el concepto de chalet al que se asocia la vivienda unifamiliar. El número de dormitorios demandado está en consonancia con los tamaños de unidad familiar descritos. Casi la mitad de los hogares demandantes busca una vivienda con tres dormitorios, que en muchas ocasiones acaba transformándose en viviendas de dos dormitorios. Si se analiza la demanda resuelta, más del 43 por ciento de las viviendas adquiridas por población extranjera en la Comunidad de Madrid, tiene dos dormitorios (Gráfico 4). Ocurre el mismo proceso que con la demanda nacional. El precio presiona a la demanda hacia la compra de una vivienda de menor tamaño que la busca- Tamaño de la unidad familiar de la demanda por inmigrante en la Comunidad de Madrid Número de dormitorios de la demanda inmigrante Gráfico 3 Gráfico 4 Nº 183 Noviembre de Directivos Construcción

5 032_d_grupoi_183.qxp 25/10/ :53 PÆgina 36 loración que hace este colectivo es notablemente inferior a la del comprador nacional. No existe una necesidad tan marcada y explícita sobre los mismos como la que tiene este último, no marcándose ningún tipo de imprescindibilidad sobre los mismos. Sólo en algunos casos se valoran mejor equipamientos que tienen que ver con el colectivo infantil, como las áreas de juego, jardines o piscina. Hay muchos colectivos de inmigrantes que participan de manera activa dentro del mercado residencial en compra. da y con inferior número de dormitorios. Respecto a calidades, equipamientos y servicios de la vivienda, la va- Los niveles de precio que tienen pensado pagar por su vivienda los demandantes de la Comunidad de Madrid se centran en el tramo de a euros (65 %). Sólo el 15 por ciento de los mismos está dispuesto a pagar más de euros. El precio que se piensa pagar tiene un valor más elevado en Madrid, donde el 45 por ciento de los demandantes pagaría entre y euros por la vivienda. nnn