PROCESO DE AUTORIZACIÓN DE UN FRACCIONAMIENTO O CONDOMINO, HASTA SU MUNICIPALIZACIÓN O ENTREGA A LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS.

Transcripción

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2 PROCESO DE AUTORIZACIÓN DE UN FRACCIONAMIENTO O CONDOMINO, HASTA SU MUNICIPALIZACIÓN O ENTREGA A LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS.

3 PASO 1 SOLICITUD ante la SEPLADE para la autorización de un Fraccionamiento o Constitución de Régimen de Propiedad en Condominio, anexando la documentación señalada en el artículo 416 del Código Urbano del Estado.

4 PASO 2 Integradas al 100%, la primera, segunda y parte de la tercera etapa del proyecto y analizado y validado el manifiesto de impacto urbano por la SEPLADE, se procederá a presentar el proyecto ante las Subcomisiones del Medio Ambiente, así como de Vialidad y Transporte.

5 PASO 3 Validado el proyecto por las Subcomisiones del Medio Ambiente y Vialidad y Transporte e integrada la documentación señalada en el artículo 416 del Código Urbano del Estado, la SEPLADE remitirá una copia del expediente al Ayuntamiento respectivo para que emita el dictamen señalado en el artículo 419 del Código Urbano del Estado, teniendo un plazo de 15 días hábiles..

6 PASO 4 Emitido el dictamen por el Ayuntamiento en sentido positivo y las opiniones técnicas correspondientes, así como determinada la viabilidad del proyecto por parte de la SEPLADE, se requerirá al solicitante la documentación indicada en el artículo 424 del Código Urbano del Estado.

7 PASO 5 Integrado el expediente, la SEPLADE formulará el PROYECTO DE DICTAMEN, incluyéndolo en el orden del día de la próxima sesión de la C.E.D.U.

8 PASO 6 La C.E.D.U., en sesión analizará aprobación o rechazo. el proyecto determinando su La autorización, incluye la relativa para la urbanización de los predios correspondientes. Debiendo existir autorización por parte de la SEPLADE para el inicio de obras de Urbanización, sin que se requiera licencia de obras de urbanización por parte del Municipio.

9 PASO 7 Aprobado el proyecto por la C.E.D.U., la SEPLADE procederá a recabar las firmas de los integrantes en el acta de la sesión para su posterior publicación en el Periódico Oficial del Estado.

10 PASO 8 La SEPLADE deberá notificar al interesado la resolución de la C.E.D.U., señalándole las obligaciones que deberá cumplir. Esa misma resolución también se notificará al Perito Responsable de las Obras de Urbanización del Fraccionamiento o del Condominio.

11 PASO 9 60 días naturales después de notificada la resolución, el desarrollador entregará a la SEPLADE, el original y 3 tantos del proyecto definitivo del mismo, a efecto de que sea sellado y firmado por las autoridades correspondientes.

12 PASO 10 Cumplido lo anterior, la SEPLADE remitirá a las Direcciones Generales de CATASTRO y REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD DEL ESTADO copia simple y digital de los planos definitivos de lotificación y zonificación de usos de suelo, además de sus memorias descriptivas de lotes o cédulas condominales.

13 PASO 11 Recibida la solicitud del fraccionador o promovente del condominio, la SEPLADE autorizará el inicio total o parcial de las obras de urbanización, previo cumplimiento del solicitante de las obligaciones consignadas en el artículo 474 del Código Urbano del Estado.

14 PASO 12 El Fraccionador o Promovente del Condominio, deberá reportar al Ayuntamiento respectivo las pruebas de calidad de los materiales, mano de obra y acabado de las obras de urbanización respectivas. Los originales de esos reportes deberán anexarse a la bitácora. Mensualmente también deberá entregarse al mismo Ayuntamiento informes del avance físico de las obras de urbanización, así como reportes del laboratorio de control de calidad. De acuerdo al artículo 446 del Código Urbano, la SEPLADE será responsable de supervisar la compatibilidad del proyecto autorizado y el Municipio llevará a cabo la supervisión de obra respecto la calidad de materiales entre otros.

15 PASO 13 El Fraccionador o Promovente del Condominio, deberá solicitar a la SEPLADE la autorización para realizar la publicidad y venta de lotes o predios. Para expedir esa autorización la SEPLADE, deberá contar con reporte de la autoridad que hubiera realizado la supervisión de las obras de urbanización, del que se desprenda que existe un avance de cuando menos el 30% en la ejecución de las obras de urbanización, así como convenio que garantice la prestación de los servicios públicos respectivos. También se requiere Dictamen del Perito Responsable de las Obras de Urbanización que avale el avance de las obras y su debida ejecución. Si se trata de un fraccionamiento habitacional urbano de interés social la venta podrá autorizarse si existe infraestructura mínima de agua potable, alcantarillado, guarniciones y banquetas.

16 PASO 14 Una vez concluidas en su totalidad las obras de urbanización, el fraccionador o el promovente del condominio solicitará al Ayuntamiento correspondiente la municipalización del fraccionamiento o la entrega del condominio a la Asamblea de Condóminos. Los fraccionamientos que se urbanicen por etapas, podrán municipalizarse parcialmente previo acuerdo del Ayuntamiento. También se pueden recibir algún servicio u obra, previo convenio celebrado con el Ayuntamiento.

17 PASO 15 Para efecto de que proceda la municipalización o entrega del condominio, previamente deberá expedirse dictamen técnico jurídico por el Ayuntamiento respectivo y la SEPLADE que determinen que procede dicha municipalización o la entrega del condominio. Asimismo se solicitará al perito responsable de obra un informe del estado en el que se encuentran las obras de urbanización del desarrollo a municipalizar.

18 PASO 16 Para formalizar la municipalización de un fraccionamiento se deberá levantar un acta administrativa, en la que intervendrán el Presidente Municipal, el área municipal respectiva, el fraccionador, un representante de la SEPLADE y un representante de la asociación de colonos si la hubiere. También se sugiere la intervención del Perito Responsable de las Obras de Urbanización. El Ayuntamiento gestionará la publicación del acta de municipalización en el Periódico Oficial del Estado. EL AYUNTAMIENTO GESTIONA SU PUBLICACIÓN EN EL PERIÓDICO OFICIAL.

19 PASO 17 La garantía que otorgó un desarrollador se podrá cancelar un año después de que se municipalizó el fraccionamiento o se entregaron las obras e infraestructura a la Asamblea de Condóminos. LA GARANTÍA SE CANCELA AL TÉRMINO DE UN AÑO DESPUÉS DE LA MUNICIPALIZACIÓN O ENTREGA A LA ASAMBLEA DE CONDÓMINOS.

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21 ARTÍCULO La solicitud a que se refiere el artículo anterior, deberá ser acompañada de los siguientes documentos: I.- Copia certificada de las escrituras de propiedad debidamente inscritas en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio; II.- Copia certificada del acta constitutiva de la empresa fraccionadora o inmobiliaria, inscrita en el Registro Público de la Propiedad y del Comercio, cuando se trate de persona moral; III.- Constancia de compatibilidad urbanística; IV.- Dictamen en materia de impacto ambiental; V.- Manifestación de impacto urbano y/o rural; VI.- Levantamiento topográfico catastral, en coordenadas UTM; VII.- Los siguientes documentos técnicos: 1).- Plano de conjunto a escala 1:5,000 que contenga las ligas del fraccionamiento o predio, con otras zonas urbanizadas; 2).- Plano topográfico del terreno destinado al fraccionamiento, desarrollo especial o condominio, a escala 1:1,000, que contenga: a).- El polígono o polígonos: indicando sus medidas y colindancias, así como, las longitudes de los lados, sus rumbos y los ángulos inferiores en los vértices; b).- La configuración del terreno con curvas de nivel a cada metro; y c).- La superficie total del terreno o terrenos. PASO1 // PASO2

22 3).- Plano de vialidad a escala 1:1,000, marcando el trazo de los ejes de las vías públicas referido geométricamente a los linderos del terreno; 4).- Plano de la red de agua potable, en el que se indique: a).- Localización de la fuente de abastecimiento o punto de conexión a la red municipal; y b).- Localización, altura y capacidad del tanque de regulación. 5).- Plano de escurrimientos de aguas pluviales, que demuestre que dichas aguas podrán ser desalojadas sin ocasionar problemas a terrenos, edificaciones y fraccionamientos aguas abajo, y que no obstrayan escurrimientos de terrenos, edificaciones y fraccionamientos ubicados aguas arriba; 6).- Plano de la red de alcantarillado, que indique localización de la descarga o descargas; 7).- Plano de electrificación y alumbrado público; 8).- Estudio geológico y/o geofísico para la detección de posibles discontinuidades geológicas activas o potencialmente activas, el cual definirá la necesidad o no de monitoreo, avalado por el perito especializado; 9).- Plano de reutilización de las aguas grises y de lluvia para el caso de condominios horizontales mayores a 5000 metros cuadrados y fraccionamientos tipo medio, residenciales e industriales, cuando así lo determine el Ayuntamiento; y 10).- Dictamen emitido por la Comisión Nacional del Agua de que no se invaden zonas inundables. PASO1 // PASO2

23 VIII.-Factibilidades Técnicas de Agua Potable y Alcantarillado, así como de Suministro de Energía Eléctrica; IX.-Factibilidad con el Sistema Estatal de Planeación, expedida por SEPLADE; X.-Carta de liberación de cumplimiento de obligaciones anteriores y adecuada ejecución de las obras concluidas o en proceso, imputables a éste, expedida por la SEPLADE; en caso de ser persona moral deberá exhibirse la carta de liberación de cada uno de los socios; XI.-Además la solicitud deberá incluir los siguientes requisitos: 1).- Para el caso de condominios, documento que acredite la personalidad de quien constituye el régimen de propiedad en condominio; 2).- Generales del compareciente: nombre, estado civil, nacionalidad, lugar de origen, profesión u oficio, domicilio, teléfono, registro federal de contribuyentes, así como identificación oficial; 3).- Relación de todos los fraccionamientos y condominios realizados por el fraccionador o promovente; 4).- Plano del departamento, casa o local tipo, en caso que el fraccionador o promovente decidan comercializarlos ya construidos; 5).- Constancias de no adeudo del Impuesto a la Propiedad Raíz; y 6).- Certificado de libertad de gravamen. XII.- En el caso específico de fraccionamientos, además de los anexos citados con anterioridad, el solicitante deberá incluir los siguientes documentos: PASO1 // PASO2

24 1).- Plano de lotificación a escala 1:1000 que marque lo siguiente: a).- Propuesta del nombre del fraccionamiento; b).- División de manzanas y lotificación; c).-zonificación interna, que especifique los usos de suelo, así como las restricciones federales, estatales y municipales; y d).- Áreas de donación propuestas, con pendiente natural del terreno máxima del 7%. e).-plano en el que se indique el número total de lotes del fraccionamiento, señalando además, el número de éstos en cada una de las manzanas, el lote tipo y el uso de cada uno de ellos, así como los lotes propuestos para viviendas multifamiliares; y XIII.-En el caso específico de condominios, además de los anexos correspondientes, el solicitante deberá incluir el plano de zonificación, que señale, en su caso, las áreas de donación propuestas con pendiente natural del terreno máxima del 7%, y el nombre del condominio. Asímismo tratándose de las características y especificaciones para las obras de urbanización y los anchos de vías públicas para dar acceso a las áreas de propiedad exclusiva, se deberán respetar las normas de construcción de obra pública y la sección mínima de vialidades conforme al tipo de densidad de la zona en que se ubique el condominio. Cuando el fraccionador o promovente considere que no procede la presentación de alguno de los requisitos que se establecen en el presente Artículo, lo indicará en la solicitud, quedando a juicio de la SEPLADE la autorización para no presentarlos por no ser necesarios en el caso concreto. PASO1 // PASO2

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26 ARTÍCULO 419 El expediente del fraccionamiento o condominio, se enviará a los Ayuntamientos involucrados, con objeto de que emita su dictamen. Dicho dictamen deberá contener los siguientes elementos: I.- Autorización, en cuanto a su competencia, de que el fraccionamiento o condominio es procedente y por ende pueda continuarse con el trámite; II.- Definición sobre la ubicación y superficies de los terrenos que deberán ser donados al municipio en los porcentajes que establece el presente Código; III.- Aprobación de la propuesta de nomenclatura del fraccionamiento o condominio, así como de las calles y demás espacios públicos; IV.- Requerimientos mínimos de equipamiento y servicios en las áreas de donación; y V.- Establecimiento de especificaciones o características que a su juicio deban cumplirse como condicionantes para su autorización.

27 ARTÍCULO 474 Los fraccionadores y promoventes tendrán las siguientes obligaciones: I.- Cumplir con lo dispuesto en este Código, la legislación urbana, los programas de desarrollo urbano y en las autorizaciones respectivas; II.- Ejecutar, en su caso y por su cuenta, en tiempo y especificaciones, las obras de urbanización que le correspondan, de acuerdo con el proyecto definitivo de fraccionamiento o condominio que les hayan autorizado; III.- Otorgar las garantías conducentes, a efecto de asegurar la ejecución adecuada de las obras de urbanización y el cumplimiento de cada una de las obligaciones que les correspondan; IV.- Donar al Ayuntamiento, cuando así proceda, las superficies que les señale este Código y la autorización respectiva; V.- Pagar en tiempo y forma, las cargas fiscales que les correspondan, de acuerdo con lo dispuesto en la legislación fiscal estatal y municipal; VI.- Iniciar en tiempo las obras de urbanización, previa autorización de la SEPLADE; VII.- Informar mensualmente al Ayuntamiento del avance en la ejecución de las obras de urbanización; REGRASAR A PASO11

28 ARTÍCULO 474 VIII.- Atender las observaciones y correcciones que los supervisores autorizados por la SEPLADE o el Ayuntamiento, les hagan, respecto de la ejecución de las obras de urbanización o de la prestación de los servicios que les correspondan; IX.- Informar por escrito al Ayuntamiento o a la SEPLADE, según corresponda, respecto de cualquier irregularidad o anomalía que se suscite en el fraccionamiento o condominio; X.- Solicitar a la SEPLADE la autorización para iniciar la promoción de venta de lotes, en el caso de fraccionamientos, así como de los departamentos, viviendas, casas, locales o áreas cuando se trate de condominios, y enajenarlos de acuerdo a las características que le establecen este Código y la autorización respectiva; XI.- Garantizar que todo adquirente de un inmueble tenga información suficiente con relación a las discontinuidades geológicas que hubiera en el predio o cercanas a éste, así como a las obligaciones y derechos que adquieran como condóminos; XII.- Informar al adquirente de un inmueble el total de las características que tendrá el fraccionamiento o condominio aprobado por la Comisión Estatal o en su caso por la SEPLADE, así como los lotes o predios con diferentes usos del suelo que se permitirán en el mismo; y XIII.- Las demás que le señale este Código y otras disposiciones jurídicas aplicables. REGRASAR A PASO11

29 ARTÍCULO 446 La supervisión que se realice en la construcción de fraccionamientos, condominios y desarrollos especiales constará de las siguientes partes: a).-supervisión DE COMPATIBILIDAD DE PROYECTO: La que realizará la SEPLADE y que consistirá en que las obras sean compatibles al proyecto autorizado; y b).-supervisión DE OBRA: La que lleven a cabo los Ayuntamientos respecto a la calidad de los materiales, obras y servicios realizados. Si a petición de los Ayuntamientos y previo convenio con éstos, la SEPLADE realiza la supervisión de obra, ésta asumirá las funciones que señala el presente Código con respecto a dicha función y que le corresponden originalmente al Ayuntamiento. REGRASAR A PASO 12

30 ARTÍCULO 424 Una vez que la SEPLADE determine la viabilidad de la solicitud, le informará al fraccionador o promovente para que le presente, los siguientes documentos: I.-Constancia que acredite al perito como responsable de la obra; II.-Cuenta catastral única; III.-Los siguientes documentos técnicos: 1).- Plano de vialidad a escala 1:1,000, marcando: a).- Los ángulos de intersección de los ejes; b).- Distancia entre los ejes; y c).- Las secciones transversales a escala 1:200 de las calles o vialidades. 2).- Memoria de cálculo de la red de agua potable avalado por el organismo operador, en el que se indique: a).- Tipo de material, diámetro y longitud de tuberías; y b).- Cota de plantilla, cota piezométrica y carga disponible en los cruceros. REGRASAR A PASO 4

31 ARTÍCULO 424 3).- La siguientes factibilidades: a).- De suministro de energía eléctrica, por la Comisión Federal de Electricidad; y b).- De suministro de agua, de drenaje y de sistemas de reutilización del agua, por el organismo operador municipal y/o de la Comisión Nacional del Agua, cuando proceda. 4).- Memoria de cálculo de la red de alcantarillado avalado por el organismo operador, en el que se indique: a).- Tipo de material, diámetros, longitudes y pendientes de tuberías; b).- Pozos de visita, con detalle de dimensiones; c).- Cota de plantilla y cota de terreno en los cruceros y cambios de dirección; y d).- Localización de la descarga o descargas. 5).- Memoria de cálculo de electrificación y alumbrado público del fraccionamiento o condominio, en el que se indique: a).- Estructuras que componen la red; REGRASAR A PASO 4

32 ARTICULO 426 b).- Tipo de cableado y especificaciones; y c).- Especificaciones del alumbrado público. 6).- Estudio de mecánica de suelos y diseño de pavimentos; 7).- Memoria de cálculo de reutilización de las aguas grises y de lluvia, para el caso de condominios horizontales mayores de 5000 m2 y, fraccionamientos de tipo medio, residenciales o industriales, cuando así lo determine el Ayuntamiento; 8).- Memoria de cálculo del proyecto de escurrimientos de aguas pluviales o aprovechamiento de las mismas; 9).- Planos con especificaciones y memorias de cálculo de planta de tratamiento cuando el Ayuntamiento determine que no es factible conectarse al drenaje municipal; y 10).- Especificaciones para las diversas obras de urbanización conforme a las normas correspondientes. REGRASAR A PASO 4

33 ARTICULO 424 IV.-En el caso específico de fraccionamientos, además de los anexos citados, el solicitante deberá incluir los siguientes documentos: 1).- Plano de lotificación a escala 1:1000 que señale: a).- Proposición de nomenclatura de las vialidades; b).- Medidas de los linderos de los lotes y superficies de cada uno de ellos, incluyendo los de donación; c).- La localización de las áreas verdes; y d).- Usos del suelo con cuadros de superficies y restricciones en su caso. 2).- Memoria descriptiva que indique medidas y colindancias de todos los lotes del fraccionamiento, señalando a que manzana pertenecen; V.- En el caso específico de condominios, además de los anexos correspondientes, el solicitante deberá incluir: 1).- La memoria descriptiva de predios, indivisos, medidas y colindancias, que contenga los siguientes proyectos: a).- De casetas de vigilancia; REGRASAR A PASO 4

34 ARTICULO 424 b).- De bardas; c).- De construcción de áreas comunes; y d).- De fachada y de accesos. 2).- Memoria descriptiva general de las especificaciones de construcción; y 3).- Memoria descriptiva de la infraestructura hidráulica, debiendo cada condómino tener su toma de agua y medidor individual. Los planos y memorias de cálculo señaladas en este Artículo deberán ser avalados por el perito responsable o especializado, según corresponda. Cuando el fraccionador o promovente considere que no procede la presentación de alguno de los requisitos que se establecen en el presente artículo, lo indicará en la solicitud, quedando a juicio de la Comisión Estatal la autorización para no presentarlos por no ser necesarios en el caso concreto. (reforma del 14 de agosto del 2006). REGRASAR A PASO 4

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