El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común. Robert S. Zavaleta Neyra Diciembre 2012

Transcripción

1 El Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común Robert S. Zavaleta Neyra Diciembre 2012

2 Normas Ley N 27157, modificada por la Ley N D.S. N VIVIENDA: TUO del Reglamento de la Ley N Resolución Viceministeral N MTC-15.04, que aprueba los reglamentos internos modelos. Reglamento de Inscripciones del Registro de Predios: Resolución SUNARP/SN. Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común: Resolución SUNARP/SN.

3 CUAL ES EL PRESUPUESTO OBJETIVO DEL REGIMEN? Típica: (propiedad horizontal): La existencia de un edificio dividido en distintos sectores en un plano horizontal. Atípica (propiedad horizontal tumbada): No tiene sustento fáctico en un edificio como la típica. Existen varias casas que comparten lagunos bienes o servicios comunes. No hay una superposición horizontal de propiedades inmobiliarias, sino que comparten zonas de ingreso o viales comunes.

4 Tipos de edificaciones Edificios de departamentos Quintas Casas en copropiedad Centros y galerías comerciales o campos feriales Otras unidades unidades inmobiliarias con bienes comunes Art. 2 Ley y 126 Reglamento

5 Regímenes Art. 38º de la Ley Los propietarios pueden elegir entre regímenes de propiedad exclusiva y propiedad común o independización y copropiedad.

6 Qué es un Régimen de Propiedad Exclusiva y Propiedad Común? Es el régimen jurídico que supone la existencia de una edificación o conjunto de edificaciones integradas por secciones inmobiliarias de dominio exclusivo, pertenecientes a distintos propietarios, y bienes y servicios de dominio común. Cuentan con un reglamento interno y una junta de propietarios. (art. 129º del D.S VIVIENDA)

7 Dominio Exclusivo: Son los espacios susceptibles de aprovechamiento independiente atribuido a cada propietario. Dominio Común: Son aquellas partes del edificio, que son necesarias para el más adecuado uso y disfrute de los diversos pisos y locales que lo conforman y que pertenecen, en proporción a sus respectivas cuotas, a todos los propietarios de los elementos de dominio exclusivo, siendo inseparables e indivisibles.

8 Régimen de independización y copropiedad Unidades de propiedad exclusiva susceptibles de ser independizadas y bienes de uso común sujetos al régimen de copropiedad regulado por el Código Civil. No es procedente solicitar la partición de las zonas comunes. Solo aplicable a: Quintas, casas en copropiedad, centros y galerías comerciales o campos feriales y otras unidades inmobiliarias con bienes comunes. Deben ser de un solo piso o que, de contar con más pisos, pertenezcan a un solo propietario y los pisos superiores se proyecten verticalmente sobre el terreno de propiedad exclusiva de la sección. Art. 128 Reglamento de la Ley 27157

9 Art. 128º D.S VIVIENDA. EXCEPCION: Los edificios de departamentos no pueden acogerse al régimen de independización y copropiedad, debiendo adoptar necesariamente el estatuto de la propiedad horizontal. Complejos inmobiliarios: que se encuentran conformados por edificios divididos horizontalmente, no pueden optar por el régimen alternativo de independización y copropiedad

10 Regímenes aplicables según el tipo de edificación El régimen de propiedad exclusiva y propiedad común es obligatorio en los casos de unidades superpuestas en el plano vertical. En las demás edificaciones, puede optarse por el régimen de propiedad exclusiva y propiedad común o de independización y copropiedad. Art. 5.1 Directiva Resolución SUNARP/SN

11 Nacimiento del régimen - De hecho, con la transferencia de las secciones de propiedad exclusiva antes de otorgarse el reglamento interno. - Con el otorgamiento del reglamento interno por el único propietario de la edificación cuando tenga por finalidad transferir las secciones de propiedad exclusiva. Art. 39 Ley 27157

12 Reglamento Interno Es el estatuto de la edificación que contiene la descripción de las secciones de propiedad exclusiva, usos, zonas comunes, porcentajes de participación, derechos y obligaciones de los propietarios, régimen de la junta de propietarios como sesiones, quórum, votaciones, acuerdos, entre otros. Art. 42 Ley La declaratoria de fábrica constituye un acto previo para su inscripción, salvo disposición en contrario (subdivisión tipo quinta - habilitaciones para uso vivienda con bienes comunes). Arts. 42 y 51 RIRP, respectivamente.

13 Formalidad del Reglamento Interno Documento privado con firma certificada por notario. Escritura pública. Resolución de la Gerencia de Titulación de COFOPRI. Art. 53 RIRP

14 Legitimados para otorgar el R.I. El propietario del predio. El presidente de la junta de propietarios. - Se inserta o adjunta copia certificada del acta de la sesión y debe acreditarse la convocatoria. - El voto se computa por cada sección, mientras no se encuentren definidos los porcentajes. - La convocatoria la realiza el propietario-constructor o por el 25% de participaciones de la edificación. Art. 53 RIRP y numeral 5.2 Directiva

15 Actos inscribibles en la partida Reglamento interno. matriz del predio Constitución de la junta de propietarios. Elección del presidente de la junta de propietarios y de la junta directiva, de ser el caso. Estos actos se inscriben en mérito al reglamento interno o a la copia certificada del acta de la sesión de junta de propietarios. Arts. 52 y 54 RIRP

16 Independización simultánea Las unidades de propiedad exclusiva se independizarán simultáneamente con la inscripción del reglamento interno, salvo los aires reservados que pueden quedar en la matriz. La independización implica la apertura de una partida especial en la que se señalará el régimen al que están sujetas y su relación con la partida matriz. En la partida matriz solo quedan las zonas comunes y eventualmente, los aires reservados. Arts. 45 y 55 RIRP

17 Acuerdos de la J.P. relevantes para el Registro Elección del presidente y de la junta directiva, en su caso. Modificación del reglamento interno: - Modificación de porcentajes de participación. - Transferencias de bienes comunes.

18 Convocatoria a la sesión - La realiza el presidente de la junta. - Se efectuará en la forma y con los plazos establecidos en el reglamento interno. En su defecto, se hará con una anticipación no menor de 5 días naturales, mediante esquelas, facsímil, correo electrónico o cualquier otro medio que permita dejar constancia de su entrega. - Ante el Registro, la convocatoria puede acreditarse mediante declaración jurada. Art. 146 Reglamento, 54 RIRP y 5.10 Directiva.

19 Quórum para sesionar. Modificación del reglamento interno o elección del presidente y de la junta directiva, en su caso: En primera convocatoria más del 50% de los porcentajes de participación. Modificación de porcentajes de participación, desafectación, venta, gravamen, cesión en uso o afectación permanente de zonas comunes: Mayoría calificada de 2/3 de los porcentajes de participación. Art. 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva

20 Determinación del quórum Quórum de sesión de junta de propietarios Para la determinación del quórum de sesión de junta de propietarios, deberá considerarse únicamente a los propietarios con derecho inscrito. Precedente de observancia obligatoria aprobado en el X Pleno del TR

21 Transferencia de bienes comunes Presupuesto: Debe tratarse de bienes comunes susceptibles de ser transferidos tales como sótanos, azoteas o aires, cuarto de guardian, estacionamientos comunes, etc. Procedimiento: - Acuerdo de transferencia aprobado por los 2/3 de los votos de la junta de propietarios.

22 Transferencia de bienes comunes - Notificación por conducto notarial a los no asistentes otorgándoles un plazo de 20 días. La comunicación y el transcurso del plazo podrá acreditarse mediante declaración jurada del presidente. - Ejecución del acuerdo (transferencia de la propiedad) - Consecuencia de la transferencia: modificación del reglamento interno. Art. 43 Ley 27157, 135 Reglamento y numeral 5.3 Directiva.

23 Pluralidad de reglamentos internos En todos los casos se puede otorgar más de un reglamento interno y conformar la respectiva junta de propietarios por áreas físicamente determinables, que comprendan un conjunto de unidades, si así lo acuerdan la mayoría simple del total de propietarios. (...) La conformación, funciones, mecanismos de coordinación entre juntas y demás aspectos concernientes, será fijados en el reglamento interno general. Art. 45 Ley 27157

24 Caracerísticas de las edificaciones con pluralidad de R.I. 1. Secciones de propiedad exclusiva agrupadas por sectores o bloques. 2. Bienes y/o servicios comunes de cada sector o bloque. 3. Bienes y/o servicios comunes del conjunto de la edificación.

25 Acuerdo adoptado en el L Pleno del TR La inscripción del reglamento interno general de una edificación, constituye un acto previo para la inscripción de los reglamentos internos particulares de cada bloque o sector.

26 Extinción del régimen Por destrucción o demolición de la edificación, salvo que las zonas propias y comunes puedan delimitarse en función al terreno. Por acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procede a la acumulación en la partida matriz. No se requiere cumplir con algún requisito municipal o administrativo. Numeral 5.14 Directiva.

27 ACUMULACIÓN DE PREDIOS

28 Definición Es el acto registral que tiene por objeto constituir una nueva unidad inmobiliaria y se efectúa comprendiendo en una sola dos o más partidas independientes relativas a otros tantos predios. La ejecución registral implica abrir una nueva partida para el nuevo predio y cerrar las partidas de los predios acumulados, dejando la respectiva anotación. Art. 48 del RIRP

29 Requisitos generales a) Que los inmuebles constituyan un todo sin solución de continuidad, salvo los supuestos de propiedad exclusiva y propiedad común. b) Pertenezcan al mismo propietario. c) Sea solicitada por el propietario mediante documento privado con firma certificada notariamente que contenga el área, linderos y medidas perimétricas de cada uno de los predios con indicación de la partida registral y el área, linderos y medidas perimétricas del predio resultante. En el caso de bienes del Estado, no se requiere certificación notarial del solicitante.

30 Requisitos generales d) Planos de acumulación autorizados por profesional competente, salvo que los predios anteriormente hayan estado acumulados y retornen a dicho estado. e) Plano y códigos de referencia catastral o constancia negativa de catastro (DS JUS), salvo el caso de acumulación de unidades sujetas a los regímenes de la Ley o regularización de edificaciones. Art. 48 del RIRP

31 Acumulación en el régimen de propiedad exclusiva y común a) Durante la vigencia del régimen b) Como consecuencia de la extinción del régimen

32 Acumulación durante la vigencia del régimen Artículo 44.- De la acumulación, subdivisión o independización Los propietarios pueden acumular, subdividir o independizar sus bienes de dominio exclusivo, de acuerdo a las normas del Reglamento Nacional de Construcciones*. Los derechos sobre los bienes de dominio común se obtendrán sumando o detrayendo los porcentajes que correspondan de las unidades acumuladas, subdivididas o independizadas, según cada caso. En estos casos el interesado notifica de tales hechos a la Junta de Propietarios para que proceda a la modificación respectiva del Reglamento Interno y asume los gastos que se generen. Ley *Hoy Reglamento Nacional de Edificaciones

33 Acumulación como consecuencia de la extinción del régimen También se extingue el régimen como consecuencia del acuerdo unánime de todos los propietarios, en cuyo caso se procederá a la acumulación en la partida matriz. Esta acumulación no requiere de ningún requisito municipal o administrativo. Segundo párrafo del Art de la Resolución N SUNARP/SN (Directiva sobre el Régimen de Propiedad Exclusiva y común)

34 Requisitos para acumulación de predios rurales - Documento privado con firma certificada del propietario, que contenga la descripción de las parcelas que se acumulan y de la parcela resultante, debiendo cumplir además el requisito de estar físicamente unidas y pertenecer al mismo propietario. Además deberá presentarse los planos respectivos: a) Zona catastrada: Certificado de información catastral. b) Zona no catastrada: Certificado negativo de zona no catastrada emitido por COFOPRI y planos respectivos autorizados por verificador. Art. 49 RIRP,

35 acumulación de predios con gravámenes - Si el predio está gravado con hipoteca u otro derecho real de garantía, se requiere el consentimiento del o los tiulares de los derechos reales de garantía, expresado mediante documento con firma certificada notarialente. - Si sobre los predios recaen medidas cautelares, se requiere la autorización de los organos jurisdiccionales o administrativos que ordenaron extender las respectivas anotaciones de las medidas cautelares. - La prioridad la determinan los respectivos asientos de presentación. Art. 50 del RIRP

36 Acumulación de predios gravados No se requiere autorización judicial para la acumulación de predios afectados con las mismas medidas cautelares que han sido trasladadas de la partida matriz al efectuarse su independización, por cuanto no se afecta la prioridad de rango al tener el mismo asiento de presentación. Resolución N SUNARP-TR-L

37 Inscripción en una misma partida registral de dos o más secciones de propiedad exclusiva Procede la inscripción en una misma partida registral de dos o más porciones de una edificación sujeta al régimen de propiedad exclusiva y propiedad común, aunque no constituyan un todo sin solución de continuidad, siempre que conformen una unidad funcional. Resoluciones Nº ORLC-TR, Nº SUNARP-TR-L y Nº SUNARP-TR-L.

38 Inscripción en una misma partida registral de dos o más secciones de propiedad exclusiva Excepcionalmente y a solicitud del interesado, se podrá independizar en una misma partida más de una sección de dominio exclusivo, aún cuando no exista continuidad entre ellas, siempre que constituyan una unidad funcional Art. 45 inc. C) RIRP

39 Jurisprudencia registral Liquidación de derechos registrales por acumulación Para la inscripción de la acumulación de predios, se debe cobrar la tasa correspondiente a derechos de calificación y de inscripción, por cada predio que se acumule. Res SUNARP-TR-L