LA PLUSVALÍA COMO MECANISMO DE PLANIFICACIÓN URBANA

Transcripción

1 LA PLUSVALÍA COMO MECANISMO DE PLANIFICACIÓN URBANA Econ. Diego Aulestia Valencia Ministro de Desarrollo Urbano y Vivienda Durán, noviembre 2014

2 LAS CIUDADES DEL ECUADOR: CRECIMIENTO Durán En total el área urbana creció en 1300 ha. Crec. Área: 38% Crec. Pob: 32% Crec. Den: - 4% Cuánto creció el valor del suelo que se incorporó a la ciudad?

3 LAS CIUDADES DEL ECUADOR: CRECIMIENTO Guayaquil Crec. Área: 14% Crec. Pob: 15% Crec. Den: 1%

4 LAS CIUDADES DEL ECUADOR: CRECIMIENTO Quito Crec. Área: 7% Crec. Pob: 15% Crec. Den: 8%

5 BREVE MARCO CONCEPTUAL 1. El suelo El valor del suelo urbano El suelo urbano es, en gran medida, la base material fundamental para la producción de la ciudad y la actividad encargada de la misma es la construcción, en este marco, el mercado de suelo se convierte en el elemento central del proceso de generación y distribución de la riqueza urbana (Abramo, 2009) y en uno de los determinantes del acceso al suelo urbano y de las posibilidades de localización para los diferentes sectores de la sociedad. El valor del suelo se transforma por: Factores físicos Factores económicos Factores sociales Factores políticos

6 BREVE MARCO CONCEPTUAL 1. El suelo Características del bien suelo urbano Es un activo que se lo puede mantener fuera del mercado a la espera de la obtención de un beneficio económico, basado en el alza de los precios. No es un bien de consumo que se usa y desgasta en un breve período de tiempo No es un bien reproducible, por lo tanto no tiene un costo de producción que determine el precio mínimo. No es un bien homogéneo

7 BREVE MARCO CONCEPTUAL 1. El suelo El precio del suelo urbano El precio del suelo es una expresión capitalizada de la renta del suelo. Su precio no es el precio de una mercancía, sino la manifestación mercantil de una sobre-ganancia. La sobre-ganancia se transforma en lo que en Economía se conoce como renta del suelo. La renta que determinará el precio no será la del uso actual sino la del uso potencial. El precio del suelo, es de naturaleza residual

8 BREVE MARCO CONCEPTUAL 2. La plusvalía Qué es la plusvalía? Se concibe como una valorización de un bien inmueble pero no es producto de la inversión de trabajo o de capital por parte su propietario o usuario. (Sandroni, 2014) Es producto de la intervención pública sobre el territorio, ya sea a través de obras de infraestructura o a través de normas o decisiones en favor del desarrollo urbano en general En el proceso de transferencia, ocupación y uso de los inmuebles la plusvalía juega un papel trascendental para el desarrollo urbano.

9 BREVE MARCO CONCEPTUAL 2. La plusvalía Hechos generadores de la plusvalía La transformación de suelo rural a urbano El establecimiento o modificación de la asignación de usos del suelo La autorización de un mayor aprovechamiento del suelo La ejecución de obras públicas que generen mayor valor en los inmuebles Los procesos generales de transformación urbanística que se dan en resultado de las condiciones macroeconómicas de la sociedad y también por el crecimiento de la población y la consecuente mayor demanda por espacios construidos.

10 BREVE MARCO CONCEPTUAL 2. La plusvalía Objetivos de la recuperación de plusvalía Permitir la redistribución de la riqueza generada en el ámbito de la gestión de suelo y del negocio inmobiliario, más aún cuando esta tiene su origen en actuaciones del poder público; Avanzar hacia la configuración de territorios y ciudades más equitativas, sustentables y funcionales donde el uso y ocupación del suelo obedece a las necesidades del bien común; Optimizar las fuentes para el financiamiento del desarrollo urbano y ordenamiento territorial a fin de recuperar la inversión pública en infraestructura, generar recursos y suelo para vivienda de interés social y equipamiento público y mejorar el esfuerzo fiscal de los gobiernos autónomos descentralizados.

11 PLUSVALÍAS Y DESARROLLO URBANO Puede la plusvalía ser perniciosa? SI!! Puede ser motivo para la especulación del suelo, lo que lleva la encarecimiento desmedido del bien Puede convertirse en una herramienta para el enriquecimiento injusto de una pequeña porción de la población terratenientes Puede generar fuertes distorsiones en el mercado del suelo que tienen efectos de gentrificación y exclusión socio económica PUEDE AFECTAR EL EJERCICIO DEL DERECHO A LA CIUDAD!

12 GESTIÓN DE SUELO PLUSVALÍAS Y DESARROLLO URBANO FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO La plusvalía y el desarrollo urbano desde PLANEAMIENTO URBANÍSTICO la política pública La gestión y uso del suelo es una competencia municipal que requiere de un marco normativo nacional que les permita a los municipios hacer uso efectivo de herramientas de planificación para el financiamiento del desarrollo urbano

13 PLUSVALÍAS Y DESARROLLO URBANO Normativa nacional: alcance Mecanismos técnicos y legales: Estandarizar conceptos y herramientas para la planificación de las ciudades. Institucionalidad: Velar por el cumplimiento de la planificación de las ciudades aprobada por los Municipios. Estándares urbanísticos: Establecer lineamientos de calidad urbana con respecto al espacio público, infraestructuras y equipamientos. las Control de la especulación: Evitar la especulación del suelo y redistribuir las plusvalía hacia las zonas más desfavorecidas de las ciudades. Información pública: Generar información pública de planificación de las ciudades y catastros.

14 PLANEAMIENTO Y GESTIÓN DE SUELO PROYECTO DE LEY - LOTUS PLANEAMIENTO URBANÍSTICO RACIONALIZAR EL USO DE SUELO GESTIÓN DE SUELO GENERAR UN HÁBITAT EQUITATIVO, SUSTENTABLE Y DE CALIDAD FINANCIAMIENTO DEL DESARROLLO URBANO REPARTO EQUITATIVO DEL INCREMENTO DE VALOR DE SUELO 1. Clasificación y subclasificación del suelo 2. Tratamientos urbanísticos 3. Uso y Edificabilidad general 1. INSTRUMENTOS PARA GENERAR HÁBITAT: Reajuste de terrenos 2. INSTRUMENTOS PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN Anuncio de proyecto Desarrollo y construcción prioritario 1. Entrega onerosa de derechos: cambio de uso y edificabilidad. 1. Impuesto a la utilidad y transferencia 2. Contribución por mejoras. 3. INSTRUMENTOS PARA GENERAR SUELO Zonas Especiales de Interés Social (ZEIS) Derecho de superficie Entrega obligatoria de suelo para VIS DEFINICIÓN DE NORMATIVA INCIDIR EN EL VALOR DEL SUELO MEDIANTE: OPERATIVIZACIÓN DE NORMATIVA CAPTURA DE PLUSVALIA

15 MUCHAS GRACIAS!!