Oportunidades de inversión en España: el sector inmobiliario y financiero

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2 Oportunidades de inversión en España: el sector inmobiliario y financiero Junio 2015 Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. forma parte de Baker & McKenzie International, una Verein de nacionalidad suiza a la que se encuentran asociadas firmas de abogados de diversas nacionalidades. De acuerdo con la terminología comúnmente utilizada en organizaciones prestadoras de servicios profesionales, cualquier referencia a un "socio" se entenderá hecha a un socio o figura equivalente de este despacho o de otra firma legal asociada a Baker & McKenzie International. Del mismo modo, toda referencia a una oficina se entenderá realizada a cualquiera de las anteriormente mencionadas firmas de abogados Baker & McKenzie Madrid, S.L.P.

3 Oportunidades de inversión Percepción económica de España Vendedores Compradores Tipología de activos Financiación y estructuración Ejemplos de operaciones de inversión en el mercado inmobiliario y financiero asesoradas por Baker & McKenzie Situación actual del mercado inmobiliario Perspectivas de futuro Agenda

4 1 España atisba un mejor entorno macro. La previsión del PIB estimado por el Situación del FMI es del 3,1 % en 2015 y del 2,5% en El consumo privado es el principal mercado factor que ha contribuido a ese crecimiento. En relación con ello, el empleo ha crecido en prácticamente todas las áreas de actividad durante Esto supone un crecimiento notablemente mayor que el resto de países europeos. Percepción económica de España Real Estate Según indica la consultora CBRE, España se sitúa como el tercer país de Europa más atractivo para invertir en inmobiliario: la disponibilidad de stock, atractivos descuentos y la competencia que se ha generado entre los fondos internacionales son los principales factores. Los inversores más activos en el mercado español han sido inicialmente los fondos anglosajones a los que luego se han unido inversores de Oriente Medio y Asia. Evolución del mercado 2014 ha sido el ejercicio en el que más operaciones se han cerrado, habiéndose producido fundamentalmente la venta de carteras de préstamo con alta exposición inmobiliaria (i.e. Proyecto Hércules, en el que Baker & McKenzie Madrid ha asesorado a las entidades vendedoras). Se espera que el mercado evolucione hacia productos que requieren inversión a más largo plazo (hoteles, centros comerciales, edificios de oficinas ). La afluencia de inversores ha generado un incremento de precio en algunos sectores, pero en relación con otros mercados europeos relevantes España sigue presentando atractivos Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 4

5 2 Entidades financieras nacionales Transacciones de carteras de préstamos distressed incluyendo activos con o sin garantía, habiéndose transaccionado un total de 96 carteras por un volumen de deuda de 53,4bn. Estas carteras de préstamos han sido en gran medida adquiridas por inversores internacionales expertos en la gestión de préstamos en situación de incumplimiento, a través de entidades específicas de gestión. Operadores como Lone Star, Cerberus o Blackstone han visto en estas carteras la oportunidad de realizar inversiones relevantes iniciales que puedan luego generar otras, especialmente a través de la venta de parte de esas carteras adquiridas (lo que se ha dado en llamar el mercado secundario de carteras). Entidades no financieras Transacciones de préstamos corporativos de sociedades con o sin garantía (i.e. Metrovacesa ó Reyal Urbis). En 2014 se transaccionaron un total de 3bn de esta tipología de cartera. Vendedores SAREB Transacciones de carteras de activos adjudicados a las entidades financieras, y luego aportados a SAREB, así como de cualquier otra tipología de activos inmobiliarios (i.e. activos hoteleros, centros comerciales, etc). SAREB (cliente de Baker & Mckenzie Madrid en sus dos primeras operaciones de desinversión de carteras inmobiliarias) ha supuesto un factor fundamental de dinamización del sector inmobiliario. Se trata de una entidad participada por el sector público y el privado, que recibió los activos inmobiliarios adjudicados a aquellas entidades financieras objeto de ayudas estatales para su saneamiento. El volumen total de activos recibidos por SAREB fue de millones de euros, lo que la convirtió en la principal inmobiliaria de Europa. Su mandato es proceder a la venta ordenada y sistemática de dichas carteras en un plazo máximo de 15 años. Grupos Inmobiliarios Transacciones consistentes en la adquisición de participaciones en sociedades o grupos inmobiliarios (entrada del Fondo Soberano de Singapur en GMP) Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 5

6 3 Compradores Inversores internacionales El atractivo del mercado inmobiliario y de deuda en España ha despertado el interés tanto de fondos internacionales activos desde 2011, como de nuevos inversores que han sabido entender las oportunidades que representan este tipo de transacciones. Los inversores internacionales inicialmente interesados en el nuevo mercado inmobiliario español tenian un perfil oportunista y estaban centrados en activos distressed. Los siguientes inversores tienen un perfil de inversión más a largo plazo y se centran en activos más tradicionales y con mayor posibilidad de revalorización. 4 Carteras de préstamos Transacciones de carteras de préstamos distressed incluyendo activos con o sin garantía, habiéndose transaccionado un total de 96 carteras por un volumen de deuda de 53,4bn. Las operaciones de compra de carteras de préstamos han centrado gran parte de la actividad de inversión en el sector, al proporcionar la oportunidad de adquirir grupos relevantes de préstamos con un descuento importante, como forma de entrada en el mercado inmobiliario a través de las ejecuciones de dichos préstamos y de las posibles daciones en pago. Tipología de activos Préstamos corporativos Transacciones de préstamos corporativos de sociedades con o sin garantía (i.e. Metrovacesa ó Reyal Urbis). En 2014 se transaccionaron un total de 3bn de esta tipología de cartera. Adquisición de plataformas Otra vía de acceso al mercado inmobiliario español para ciertos inversores ha sido la adquisición de plataformas inmobiliarias, es decir aquellas sociedades constituidas por los bancos para gestionar los activos que han recibido como consecuencia de adjudicaciones o daciones en pago. De este modo, el inversor adquiere un volumen relevante de inmuebles incluyendo el equipo gestor que los conoce y comercializa Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 6

7 4 Tipología de activos (cont.) Real Estate Transacciones de carteras de activos adjudicados a las entidades financieras, así como de cualquier otra tipología de activos inmobiliarios (i.e. activos hoteleros, centros comerciales, etc) puestos a la venta por cualquier operador del sector. El mercado inmobiliario español presenta una gran variedad de activos a considerar: - edificios de oficinas: atractivos por los bajos niveles de venta aún aplicables en las áreas más relevantes de Madrid y Barcelona. - activos retail: principalmente centros comerciales, de nueva creación o en fase de expansión por el incremento del consumo privado. - activos logísticos: de gran interés en la actualidad para inversores internacionales por su alta rentabilidad. - hoteles: en el contexto del interés turistico que sigue teniendo España (tercer pais del mundo con más afluencia de turistas después de Estados Unidos y Francia). Participaciones - - Transacciones consistentes en la adquisición de participaciones en sociedades o grupos inmobiliarios (entrada del Fondo Soberano de Singapur en GMP). La adquisición de participaciones en entidades inmobiliarias saneadas ha sido la forma de entrada en el mercado elegida por inversores de perfil conservador con búsqueda de retornos a largo plazo. Estas operaciones ofrecen la ventaja de permitir de forma indirecta el acceso al mercado español sin tener que realizar un proceso largo y complejo de identificación de activos concretos Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 7

8 5 Nuevos operadores en el mercado El acceso a la financiación para estas transacciones es más fluida y en las últimas operaciones de mercado se ha podido apreciar una mayor participación de las entidades financieras en proyectos inmobiliarios de gran volumen. A ello se ha unido la entrada de financiadores de otros paises que buscan oportunidades de financiación en operaciones futuras. Financiación y estructuración Creación de vehículos con beneficios fiscales En la búsqueda del potencial atractivo de estas operaciones se identifican las estructuras más ventajosas fiscalmente mediante la construcción de vehículos eficientes (fondos de titulización, SOCIMIS, etc) Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 8

9 En la actualidad la inversión inmobiliaria en España por parte de personas físicas 6 Golden por un valor superior a euros permite la adquisición de un permiso Visa especial de residencia. Cualquier inversión inmobiliaria es válida para solicitar este permiso especial. Golden Visa: incentivo específico a la inversión inmobiliaria Características Este permiso especial de residencia es válido por un año y permite vivir y trabajar en España (sin exigir la adquisición de la residencia fiscal), así como la circulación por el territorio Schengen. Este visado especial puede convertirse en un permiso de residencia de dos años, renovable por periodos adicionales de dos años cada uno de ellos. Beneficiarios Los miembros de la familia del inversor (esposa e hijos menores de edad o mayores de edad pero dependientes) pueden también obtener el visado. La tramitación de este permiso debe realizarse en el Consulado de España del país de origen del inversor Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 9

10 Ejemplos de operaciones de inversión en el mercado inmobiliario y financiero asesoradas por Baker & Mckenzie Madrid

11 Operaciones realizadas FROB (organismo encargado de la reestructuración y ordenación del sector bancario intervenido por la Administración) FROB / Catalunya Bank Bankia 1,187M Asesoramiento en la venta de Catalunya Banc a BBVA ,000M Asesoramiento en la venta de una cartera de préstamos esencialmente hipotecarios a Blackstone mediante la constitución de un Fondo de Titulización (FTA) Esta operación ha constituido una de las operaciones más relevantes del mercado financiero e inmobiliario en Europa. 777M Asesoramiento en la venta de una cartera de préstamos al consorcio formado por Santaky y Starwood Bankia 400M Asesoramiento en la venta de una cartera de préstamos y bienes inmuebles al hedge fund anglosajón Chenavari CBRE Global Investors Asesoramiento en la adquisición del 50% de Zenia Boulevard Shopping en Orihuela y Alegro Alfragide en Lisboa Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 11

12 Banco Ceiss Asesoramiento en la venta de parte de su red de negocio en oficinas en regiones no estratégicas y cartera crediticia a favor de Unicaja Banco Operaciones realizadas (cont.) SAREB SAREB Asesoramiento en la estructuración y ejecución de venta de sus carteras de activos inmobiliarios Bull y Teide mediante la constitución de un fondo de activos bancarios (FAB). Estas operaciones fueron las primeras transacciones inmobiliarias relevantes tras la crisis financiera. 2013/2014 Asesoramiento en la venta a Canyon Capital Finance de una cartera de préstamos con garantía hipotecaria sobre promociones inmobiliarias de viviendas de protección oficial Colony Capital Asesoramiento en la adquisición de un portfolio de activos lógisticos propiedad de un operador industrial español de primer nivel Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 12

13 Situación actual del mercado inmobiliario Momento atractivo del mercado para llevar a cabo inversiones inmobiliarias apoyadas en el entorno macro: Los volúmenes en inversión inmobiliaria en fueron similares a los registrados en 2008, principalmente favorecidos por la presencia de inversores institucionales. Gran demanda en transacciones de deuda con garantía en activos inmobiliarios procedentes de los bancos principalmente. Los bancos siguien teniendo gran cantidad de activos inmobiliarios y financieros que deben transmitir. Se espera que los niveles de inversión se mantengan altos en 2015 por las siguientes razones: Niveles de tipo de interés. Dólar fuerte frente al Euro. Existencia de una cantidad significativa de liquidez y capacidad de inversión para crear una fuerte competencia entre inversores. Realización de inversiones relevantes que atraen el interés de otros posibles inversores Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 13

14 Perspectivas de futuro Perspectivas optimistas para los siguientes ejercicios, basadas en los factores antes mencionados: abundancia de liquidez producto variado precios todavía atractivos variedad de ámbitos de inversión SAREB ha cedido la gestión de la totalidad de sus activos a 3 plataformas de Real Estate: Haya RE, Servihabitat y Altamira. Debido a esto es razonable estimar que se producirá un incremento en el número de transacciones a través de estas 3 plataformas. Adicionalmente, hay que tener en cuenta el mercado de plataformas de gestión de recobros y de activos integradas en las entidades financieras, que aún no se han puesto a la venta. Se esperan transacciones sobre estas plataformas durante este ejercicio. En la actualidad, han surgido operadores nuevos en este mercado, dispuestos a proporcionar financiación en este tipo de transacciones; consideramos que un factor clave para que se produzca este fenómeno ha podido ser la nueva política del Banco Central Europeo que permite la compra de Deuda Nacional por parte de los Bancos Nacionales. Con esta medida, el BCE ha inyectado en dinero cerca de un 10% del PIB Baker & McKenzie Madrid, S.L.P. 14