El mercado inmobiliario en Colombia: situación y perspectivas. Servicio de Estudios Económicos BBVA Colombia

Transcripción

1 El mercado inmobiliario en Colombia: situación y perspectivas Servicio de Estudios Económicos BBVA Colombia Agosto 27 de 2008

2 Agenda 1. Preliminares 2. Oferta y demanda 3. Soportes a la expansión del sector 4. Financiación 5. Reflexiones finales 2

3 El desempeño del sector inmobiliario: dónde estamos? y hacia dónde vamos? Cuáles fueron los determinantes de la expansión reciente del sector? Qué podemos esperar del sector inmobiliario a futuro? Cuáles serán los determinantes del desempeño del sector a futuro? Cuáles son los retos del sector a mediano plazo? 3

4 Preliminares Expansión reciente del sector deja atrás el fantasma de la crisis de los noventa Recuperación generalizada de la economía, mejora en niveles de confianza de consumidores y empresarios y fortalecimiento del mercado laboral los soportes detrás de la recuperación de la actividad Nueva etapa del ciclo inmobiliario acerca al sector a niveles sostenibles de oferta y demanda A mediano plazo las condiciones demográficas y económicas del sector nos permiten ser optimistas acerca de su desempeño 4

5 Agenda 1. Preliminares 2. Oferta y demanda 3. Soportes a la expansión del sector 4. Financiación 5. Reflexiones finales 5

6 La actividad de la construcción ha presentado una fuerte dinámica durante los últimos año 50% 40% 30% 20% 10% Contribución Edificaciones PIB Construcción PIB Construcción (Base 1994, Var. Interanual) Contribución Obras Civiles El sector es uno de los motores del crecimiento reciente En el período crecen a una tasa promedio cercana al 13% 0% -10% -20% -30% -40% Dic-95 Dic-97 Dic-99 Dic-01 Dic-03 Dic-05 Dic-07 Edificaciones crece en promedio 17% en el mismo período Construcción representa cerca del 5% del PIB y edificaciones el 55% del sector 6 Fuente: DANE

7 Actividad del sector responde a ciclos de 5-6 años de duración promedio 40% 30% 20% 10% 0% -10% Inversión en edificiaciones (ciclo, desviaciones frente a la tendencia) Ciclo de los noventa atípico por su duración (12 años) y amplitud Ciclo actual inició entre 2003 y 2004 y tiene la duración histórica promedio -20% -30% -40% -50% Ciclo más ordenado que en los noventa nos permiten ser optimistas sobre su amplitud 7 Fuente: DANE

8 Ajustes moderados en el precio promedio de la vivienda nos permiten ser optimistas sobre el ciclo actual 30% 25% Crecimiento real de los precios de la vivienda nueva y usada Nueva Usada 2,0 1,8 Indice de precio real de la vivienda nueva y usada (1990 = 1) Nueva Usada 20% 15% 1,6 10% 1,4 5% 1,2 0% -5% 1,0-10% 0,8-15% , Valorización de activos más moderada y ordenada que en los 90s Fuente: Banco de la República, Clavijo et al., DANE y DNP El precio de los inmuebles se encuentra por debajo de lo alcanzado en

9 El aumento en los indicadores de oferta que se encuentran en máximos históricos 25 Licencias de Construcción (Acumulado 12 Meses) Volumen Var. Interanual (eje derecho) Millones de metros cuadrados May-88 May-92 May-96 May-00 May-04 May-08 9 Licencias aprobadas de construcción superan niveles de los noventa Fuente: DANE Licencias son un buen indicador de actividad. Casi el 80% se traduce en obras nuevas entre uno y dos trimestres después Bogotá concentra el 33% de las licencias y el 70% son para vivienda

10 Bodegas, locales y oficinas mantiene un crecimiento importante y promueven el crecimiento del sector 70% Crecimiento Licencias de Construcción por Destino (Acumulado 12 Meses) NO VIS VIS Otros Destinos 50% 30% 10% -10% -30% -50% May-00 May-02 May-04 May-06 May Fuente: DANE Vivienda VIS (< $62 millones) responde a diferentes incentivos y limitaciones

11 Aumento en los costos de la construcción afecta el desempeño del sector 14% Índice de Costos de la Construcción de Vivienda (Var. Interanual) Materiales Mano de obra Total ICCV 12% 10% 8% 6% 4% 2% 0% Dic-03 Jun-04 Dic-04 Jun-05 Dic-05 Jun-06 Dic-06 Jun-07 Dic-07 Jun Fuente: DANE

12 La expansión del sector esta soportada en las mejores condiciones económicas, el empleo y la confianza 55 Mercado Laboral y Confianza del Consumidor para Comprar Vivienda Percepción de buen momento para comprar vivienda Tasa de desempleo (eje derecho) 21% Consumidores siguen pensando que es un buen momento para adquirir vivienda 45 19% Balance de Respuestas % 15% 13% 11% Disminuciones del desempleo mejoran la confianza y dan la estabilidad que se necesita para adquirir vivienda -15 9% May-01 May-02 May-03 May-04 May-05 May-06 May-07 May Fuente: DANE y Fedesarrollo

13 Agenda 1. Preliminares 2. Oferta y demanda 3. Soportes a la expansión del sector 4. Financiación 5. Reflexiones finales 13

14 Los pilares para el desarrollo del sector inmobiliario en el mediano plazo nos permiten ser optimistas Entorno macroeconómico Entorno demográfico Entorno sectorial El sector inmobiliario en el mediano plazo 14

15 15 La economía colombiana presenta buena expectativas para los próximos años 7,0% Crecimiento Economico de Colombia: PIB (% real) 6,0% 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% Fuente: DANE y SEE BBVA Colombia

16 16 Crecimiento sostenible y menor aumento en la población permitirá que las familias incremente sus ingresos 5,0% PIB por persona (% real) 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% Fuente: DANE, CELADE y SEE BBVA Colombia Sostenibilidad del crecimiento hace prever estabilidad laboral Estabilidad macroeconómica garantiza mejores condiciones para la compra de vivienda

17 Estructura demográfica nos muestra una población importante de jóvenes como potenciales demandantes de vivienda Piramide Poblacional 2008 Población de menos de 25 años es el grueso de la población 80 y más Hombres Mujeres 17 Fuente: CELADE

18 Los cambios culturales han incidido en la disminución del tamaño de los hogares Tamaño de los hogares 3.9 Personas por hogar Fuente: DANE SEE BBVA Menor tamaño del hogar incrementa la demanda potencial de viviendas

19 Los cambios demográficos y el menor tamaño de los hogares implican una demanda promedio de 350 mil viviendas por año Creación de Hogares (# por año) Demanda represada por el déficit habitacional de cerca de 3.8 millones de viviendas Déficit cuantitativo de 1,3 mill. y cualitativo de 2,5 mill Fuente: DANE SEE BBVA

20 Entorno macroeconómico Entorno demográfico Entorno sectorial El sector inmobiliario en el mediano plazo En suma: factores macroecónomicos, demográficos y sectoriales permiten prever un buen desempeño del sector en el mediano plazo 20

21 Agenda 1. Preliminares 2. Oferta y demanda 3. Soportes a la expansión del sector 4. Financiación 5. Reflexiones finales 21

22 El crédito hipotecario empieza a crecer sólo a finales de 2006 ante las reservas que se generaron en la población con la crisis de los 90 25% 20% 15% Crédito Hipotecario Cartera Hipotecaria/PIB (eje derecho) Var. Interanual Real 14% 12% La dinámica del crédito hipotecario ha sido la menos afectada por la política monetaria reciente 10% 5% 0% -5% -10% -15% 10% 8% 6% 4% Dinamismo en la financiación de la vivienda es deseable para promover la compra de vivienda en sectores de ingresos medios y bajos, particularmente -20% 2% 22-25% -30% mar-95 mar-97 mar-99 mar-01 mar-03 mar-05 mar-07 Fuente: Superfinanciera y DANE 0% Profundización de la cartera hipotecaria cercana al 3% del PIB es baja en comparación con la de los noventa donde alcanzó más del 15% del PIB

23 Tasas de interés reales menores en términos históricos han promovido la mejora reciente en el apalancamiento con crédito 18% 16% 14% 12% Tasas de Interes Hipotecario Reales A finales de los noventa las tasas reales eran cercanas al 16% y en la actualidad (a pesar del aumento de tasas de referencia) cercanas al 10% 10% 8% 6% 4% Tasa UVR Tasa Pesos Posibilidad de financiación hipotecaria a tasa fija amplia el portafolio para los compradores 2% 0% may-96 ene-98 sep-99 may-01 ene-03 sep-04 may-06 ene Fuente: Banco de la República y DANE

24 Oportunidad de expansión de la financiación hipotecaria es enorme y con beneficios importantes en la población 16% 14% 12% 15% 11% Crédito Hipotecario/PIB Colombia se encuentra rezagado frente a los niveles observados en Chile y México donde la profundización supera el 10% o frente a los países desarrollados donde el indicador supera el 50% 10% 8% 6% 4% 2% 0% 4% 3% 3% 2% Chile México Brasil Colombia Perú Argentina Sólo cerca de 500 mil colombianos tienen crédito hipotecario (1,8% de los cerca de 28 millones de personas mayores de 18 años). Mientras cerca de 15 millones tienen una cuenta de ahorro (53%) 24 Fuente: Superfinanciera y DANE

25 Agenda 1. Preliminares 2. Oferta y demanda 3. Soportes a la expansión del sector 4. Financiación 5. Reflexiones finales 25

26 Reflexiones finales El sector inmobiliario tiene buenas perspectivas a mediano plazo. Desaceleración reciente responde a su ciclo y será menos larga y pronunciada que en los noventa El sector enfrenta el reto de crecer sostenidamente en el mediano plazo y de esta forma permitir el acceso a vivienda a cada vez más hogares El marco regulatorio en cuanto a tasas de usura y derecho de acreedores impone retos adicionales al sector y a la promoción del financiamiento hipotecario del mismo Temas relacionados con el suelo urbanizable y la oferta de proyectos de vivienda de interés social (VIS) son claves para el desarrollo del sector 26

27 Muchas gracias! Servicio de Estudios Económicos BBVA Colombia