COYUNTURA INMOBILIARIA: Oferta de Vivienda Nueva - Rímac. Octubre 2013

Transcripción

1 COYUNTURA INMOBILIARIA: Oferta de Vivienda Nueva - Rímac Octubre 2013

2 Quienes Somos Somos una empresa que brinda servicios de Consultoría Integral con un sistema innovador y los más altos estándares de calidad, precio y tiempo. La participación de consultores con experiencia en diversos sectores económicos nos permite entregar un amplio abanico de servicios que se suman a nuestra reconocida experiencia en el análisis de inversión inmobiliaria y en la valoración de activos. En el rubro de Consultoría Inmobiliaria destaca nuestro servicio de análisis de mercado, aplicando las mejores herramientas de análisis, logrando un servicio en el que destaca la precisión y alcance de la información que se presenta, mientras se cautela la calidad y tiempo de respuesta según las necesidades de su proyecto de desarrollo inmobiliario. Contamos con un selecto grupo de reconocidos profesionales, especialistas en las áreas de arquitectura, ingeniería, finanzas y derecho, reunidos en torno a esta nueva organización encabezada por el Ing. Gino Layseca Zoppi, vinculado por más de 15 años al sector inmobiliario como Director General de empresas de reconocido prestigio a nivel nacional e Internacional 2

3 Servicios Quienes Somos Misión Interpretar y hacernos cargo de las necesidades de consultoría integral del Perú. Generando e implementando soluciones innovadoras a través de nuestra experiencia y calidad de servicios. Visión Líderes a través de nuestra evolución constante, optimizando la rentabilidad de nuestras acciones, el crecimiento de nuestros colaboradores y compromiso con nuestros clientes. Consultoría Inmobiliaria Estudios de factibilidad de proyectos Informe de valorización de obra Estudios de Mercado (oferta y Demanda) Gerencia de Proyectos Inmobiliarios Tasaciones Valorizaciones de todo tipo de activo Inventarios de todo tipo de activo y suministros Consultoría económica y financiera Derecho de la competencia Derecho Bancario y Seguros Derecho concursal Derecho tributario Finanzas Corporativas Fusiones y Adquisiciones Propiedad intelectual Valorización de empresas, de divisiones, de marcas e intangibles en general. Finanzas corporativas: asesoría en procesos de fusión y adquisiciones, estructuración de financiamientos. Análisis económico-financiero 3

4 Objetivo del Estudio del Mercado Inmobiliario El objetivo del presente informe es determinar el comportamiento y características de la oferta de proyectos inmobiliarios existentes en el distrito del Rimac. La evaluación consiste en recoger los principales indicadores de gestión de diversos proyectos inmobiliarios sin identificarnos en el momento del levantamiento, clientes ocultos. No basta tratar de igualarse a los mejores resultados, sino a las mejores prácticas que llevan a ellos. Tratar de llegar a resultados haciendo uso de prácticas inadecuadas es una buena manera de acercarse al fracaso, aunque no se vea así en el corto plazo 4

5 ÍNDICE Resumen Ejecutivo 1. El Mercado Inmobiliario de Rímac Segmentación por Valores, Superficies y Tipologías Principales indicadores de los Proyectos Evaluados Fichas de Proyectos Comparables 36

6 Resumen Ejecutivo Los proyecto inmobiliarios en el distrito del Rímac se concentran en el segmento B cuyo valor promedio de la vivienda oscila entre S/ 180 mil y S/. 200 mil. La viviendas construidas tienen un área promedio de 70 m2 (80 m2 en la oferta analizada) con un número promedio de 3 dormitorios siendo el valor por m2 de S/, 2,491 al cuarto trimestre En el distrito, pocos proyectos iniciaron ventas en el último año (2 desde junio 2012 a junio 2013) lo que resalta la oferta disponible en el distrito. Sin embargo, en dicho periodo las ventas en el distrito se encuentran en tendencia ascendente. Los proyectos que mejores resultados han tenido (mayor venta y mayor precio) son principalmente aquellos que se construyen en condominios. 6

7 1. EL MERCADO INMOBILIARIO DEL RIMAC ( )

8 Rimac vs Lima Metropolitana Las ventas de unidades inmobiliarias en Rímac representan el 2.7% de la oferta total de Lima Metropolitana, mientras en unidades disponibles representa el 3.8%. Part.% de Unidades Vendidas Part.% de Unidades Disponibles Total Lima 97.3% Total Lima 96.2% Rimac 2.7% Rimac 3.8% En el último año (junio 2012 junio 2013) los proyectos que iniciaron ventas en el distrito fueron solo 2. En el último año (junio 2012 junio 2013) los proyectos que agotaron stock en el distrito fueron solo 5. 8

9 Indicadores del Distrito del Rímac Resultados al I Semestre 2013 Extensión del Distrito 11.9 km2 Población aprox. (miles) 170 mil N Proyectos ingresado 0 N Proyectos agotaron stock N unidades inmobiliarias vendidas (1 semestre 2013) Velocidad de ventas (unid/mes) 5 1, % Absorción Semestral 10.9 Precio promedio (Soles/m2) 3,052 Unidades Disponibles Precio Prom. (Soles/m2) NSE A NSE B 1,044 3,052 9

10 Evolución Trimestral de Viviendas Nuevas y Precios El Distrito en el ultimo año viene incrementando sus ventas acabando con el stock disponible procedente de periodos anteriores. Unidades Disponibles Unidades Vendidas T T T T T T T T T T T T 2013 Precio promedio LM (Soles / m2) ,046 3,137 3,282 Precio promedio Distrito (Soles / m2) 2,645 5,567 2,536 2,491 10

11 Comparativo de Precios Resultados al I Semestre 2013 Rímac es uno de los distritos cuya estructura conserva parte de la Lima tradicional y cuya tendencia en construcciones inmobiliarias se focaliza en espacios más reducidos (promedio 70 m2). El distrito cuenta con población con menos recursos, resultado que se refleja en los valores de viviendas ubicándose el precio promedio al primer semestre de 2013 en S/. 3,052 por m2. S/ 2,526 al II Trim. 11

12 Comparativo de Precios Distrito Precio promedio (Soles / m2) S 2013 BARRANCO 2,768 4,545 4,927 5, % 20.7% ## MIRAFLORES 3,438 4,438 5,299 5, % 2.7% 3% SAN ISIDRO 3,591 4,630 5,344 5, % -6.1% ## SAN BORJA 3,081 3,582 4,985 4, % -8.2% ## LA MOLINA 2,807 3,731 4,268 4, % -4.1% ## JESUS MARÍA 2,513 3,406 3,968 4, % 1.7% 2% MAGDALENA DEL MAR 2,523 3,024 3,661 3, % 6.2% 6% SURQUILLO 2,614 3,184 3,450 3, % 11.4% ## LINCE 3,225 3,951 3,725 3, % 1.1% 1% SANTIAGO DE SURCO 2,888 3,384 3,833 3, % -3.6% ## PUEBLO LIBRE 2,168 3,121 3,483 3, % 1.9% 2% SAN MIGUEL 2,228 2,400 2,665 3, % 24.2% ## LIMA CERCADO 1,835 2,790 3,101 3, % 0.3% 0% RIMAC 0 0 2,645 3, % ## BREÑA 2,336 2,475 2,696 2, % 9.0% 9% EL AGUSTINO 0 0 2,747 2, % 3% LOS OLIVOS 0 0 2,433 2, % ## CHORRILLOS 1,911 2,155 2,509 2, % 8.1% 8% ATE 0 0 2,466 2, % ## P.C. CALLAO 0 0 2,301 2, % ## SAN MARTÍN DE PORRES 0 0 2,089 2, % 3% CARABAYLLO 0 0 2,258 2, % ## LURIGANCHO 0 0 2,113 2, % ## PUENTE PIEDRA 0 0 1,759 1, % 9% VILLA EL SALVADOR 0 0 1,788 1, % 1% CHACLACAYO ,928 SAN JUAN DE LURIGANCHO 0 0 2,175 0 Evolución Crec. Prom. Anual 2013/2010 Var%. 1S 2013/2012 SAN JUAN DE MIRAFLORES 0 0 2,160 0 #### LIMA Y CALLAO 2,422 2,390 3,010 3, % 2.7% 3% 12

13 Rangos de Edad Comparativo de Precios El Distrito cuenta con población joven (población de 0 a 50 años) de casi el 75% representado el grupo de mayor potencial para adquirir una vivienda aquellos que se ubican entre 25 y 49 años de edad (representan el 36% de los 170 mil habitantes que viven en el Rimac). 80 y más ,502 3,532 4,437 5,137 6,375 7,870 10,033 10,837 11,264 12,257 13,093 13,491 13,331 12,588 12,331 14,681 14, ,000 4,000 6,000 8,000 10,000 12,000 14,000 16,000 Número de Personas 13

14 2. SEGMENTACIÓN POR VALORES, SUPERFICIES Y TIPOLOGÍAS (Resultados al IV Trimestre 2013)

15 Stock de Ventas por Tipología A nivel distrito la oferta inmobiliaria se concentra en departamentos con tipologías de 3 dormitorios con dos baños, resultado que se reflejan en la muestra tomada del distrito Unidades Disponibles Unidades Vendidas D - 1B 1D - 2B 2D - 1B 2D - 2B 3D - 1B 3D - 2B 1D - 1B 1D - 2B 2D - 1B 2D - 2B 3D - 1B 3D - 2B Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad de ventas (unid./mes) N Proyectos % Proyectos 10.0% 10.0% 10.0% 20.0% 10.0% 80.0% Soles/m2 2,584 2,448 2,100 2,953 2,846 2,669 Área Ocupada promedio

16 Área promedio ocupada vs precio promedio por m2 A nivel de áreas promedio de los departamentos se aprecia que los proyectos del distrito tienen un superficie pequeña resaltando aquellos de 72 m2 cuya tipología es de 3 dormitorios con 2 baños Área Ocupada promedio Soles/m2 2,584 2,953 2,846 2,448 2,669 2, D - 1B 1D - 2B 2D - 1B 2D - 2B 3D - 1B 3D - 2B 1D - 1B 1D - 2B 2D - 1B 2D - 2B 3D - 1B 3D - 2B 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Unidades Disponibles Unidades Vendidas Velocidad de ventas (unid./mes) N Proyectos % Proyectos 10.0% 10.0% 10.0% 20.0% 10.0% 80.0% Soles/m2 2,584 2,448 2,100 2,953 2,846 2,669 Área Ocupada promedio

17 La oferta Disponible por Rangos de Precio De acuerdo al precio estimado se aprecia que la mayor marte de las viviendas se orientan al segmento B cuya valor promedio se ubica en el rango de S/ 180 mil a S( 210 mil soles. 96 Unidades Disponibles Rangos de precio de vivienda (en miles de S/.) Unidades Disponibles N Proyectos % Proyectos 10.0% 10.0% 30.0% 80.0% Soles/m2 2,414 2,740 2,552 2,649 Área Ocupada promedio Área techada promedio

18 3. PRINCIPALES INDICADORES DE LOS PROYECTOS INMOBILIARIOS (Resultados al IV Trimestre 2013)

19 La Oferta del Distrito La oferta inmobiliaria como aprecia corresponde al segmento B. AREA TIPOLOGIA N NOMBRE PROYECTO PRECIO S/. S/ - M2 PROM. 1D - 1B 1D - 2B 2D - 1B 2D - 2B 3D - 1B 3D - 2B 1 2 CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA PRECIO PROMEDIO M X 219,353 2,726 B X 218,692 2,718 B 3 RESIDENCIAL CELESTE X 196,545 2,397 B 4 EDIFICIO PARQUE INFANTIL X 205,703 2,152 B NSE 5 RESIDENCIAL WASKHAR X 187,270 2,172 B 2,491 CONDOMINIO NUEVO X 213,164 2,676 B ALCAZAR 2da etapa 7 RESIDENCIAL ROSITA RIOS X X X 170,407 2,693 B 8 JARDINES DEL RIMAC X X X X 154,006 2,434 B 9 EDIFICIO ALCAZAR X 173,775 2,100 B 10 RESIDENCIAL VIRU X 199,782 2,846 B

20 La oferta Disponible por Proyectos Proyecto CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA N de Pisos N Departamentos Área (m2) Stock Inicial Stock Actual MÍnima Máxima Estacionamiento RESIDENCIAL CELESTE EDIFICIO PARQUE INFANTIL RESIDENCIAL WASKHAR CONDOMINIO NUEVO ALCAZAR 2da etapa RESIDENCIAL ROSITA RIOS JARDINES DEL RIMAC EDIFICIO ALCAZAR RESIDENCIAL VIRU

21 Los proyectos del Distrito NSE B Proyecto Constructor Financia Ubicación N Pisos N Dpto. CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA Líder Scotibank Cruce Prolongación Tacna con Av. Alcázar 8 64 CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA Líder Scotibank Cruce Prolongación Tacna con Av. Alcázar 8 64 RESIDENCIAL CELESTE Colonia Grupo Inmobiliario BBVA Calle 7 Nº 941 Altura Cdra. 2 de la Av. Amancaes 5 9 EDIFICIO PARQUE INFANTIL La Rueda SAC BBVA Calle 24 Nº , Parque Infantil, entre Alcazar y Amancaes 5 10 RESIDENCIAL WASKHAR Colonia Grupo Inmobiliario BBVA Calle Monitor Huascar Norte 507 A una cuadra de la Av. Alcazar 5 10 CONDOMINIO NUEVO ALCAZAR 2da etapa BESCO BCP Av. Samuel Alcázar 100 (Cruce Av Tacna con 7 56 RESIDENCIAL ROSITA RIOS Inmobiliaria Valora SAC FINANCIERA MI CASITA Calle Lorenzo de Encalada esquina con restauració Urb. Ciudad y Campo

22 Relación del stock inicial y actual de la muestra del Distrito L mayor parte de la oferta inmobiliaria correspondiendo a conjuntos habitacionales grandes con un stock vendido en más de la mitad Meses en Venta CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA RESIDENCIAL CELESTE EDIFICIO PARQUE INFANTIL 1 10 Promedio: 32 unidades 16.5 RESIDENCIAL WASKHAR CONDOMINIO NUEVO ALCAZAR 2da etapa RESIDENCIAL ROSITA RIOS JARDINES DEL RIMAC EDIFICIO ALCAZAR RESIDENCIAL VIRU Stock inicial Stock actual

23 Precio promedio por m2 El precio promedio por m2 en el distrito se muestra muy similar en la mayor parte del distrito ubicándose el promedio en S/ 2, 491. Los mayores precios se registran Residencial Virú y los Condominios Alameda Alcázar I y II etapa ,000 1,500 2,000 2,500 3,000 CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA 2,726 2,718 RESIDENCIAL CELESTE 2,397 EDIFICIO PARQUE INFANTIL RESIDENCIAL WASKHAR 2,152 2,172 CONDOMINIO NUEVO ALCAZAR 2da etapa 2,676 RESIDENCIAL ROSITA RIOS 2,693 JARDINES DEL RIMAC EDIFICIO ALCAZAR 2,100 2,434 Precio Promedio por m2: 2,491 RESIDENCIAL VIRU 2,846 23

24 Velocidad de ventas y Absorción El proyecto Jardines del Rímac es el que mayor velocidad de ventas registra considerando que tiene poco más de 6 meses a la venta Meses en Venta CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA % Absroción promedio: 4.2% RESIDENCIAL CELESTE EDIFICIO PARQUE INFANTIL RESIDENCIAL WASKHAR CONDOMINIO NUEVO ALCAZAR 2da etapa RESIDENCIAL ROSITA RIOS JARDINES DEL RIMAC EDIFICIO ALCAZAR RESIDENCIAL VIRU Velocidad de ventas % Absorción

25 Velocidad de ventas (unid./mes) Rendimientos por Cuadrante NSE B En general se aprecia poca dispersión de precios y velocidades de ventas. Sin embargo, en dicho margen destacan los proyectos como Condominio Alcázar I y I etapa, Residencial Rosita Ríos y Condominio Nuevo Alcázar II etapa JARDINES DEL RIMAC 3.0 CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR II ETAPA PARQUE INFANTIL RESIDENCIAL CELESTE WASKHAR EDIFICIO ALCAZAR 1.4 unid/mes 2,491 soles/m2 CONDOMINIO NUEVO ALCAZAR II ETAPA CONDOMINIO ALAMEDA ALCAZAR I ETAPA RESIDENCIAL ROSITA RIOS RESIDENCIAL VIRUI 0.0 1,800 2,000 2,200 2,400 2,600 2,800 3,000 Soles / m2 25

26 % Absroción (unid./mes) Rendimientos por Cuadrante NSE B A nivel de absorción se ratifica la tendencia que aquellos proyectos grandes y en Condominios son los que mayor precio promedio por m2 tienen en el distrito. 9.0 JARDINES DEL RIMAC PARQUE INFANTIL RESIDENCIAL WASKHA RESIDENCIAL CELESTE CONDOLIMINIO ALAMEDA II ETAPA EDIFICIO ALCAZAR 4.2 promedio S(. 2,491 soles/m2 NUEVO ALCAZAR II ETAPA ROSITA RIOS CONDOMINIO ALAMEDA I ETAPA 1.0 RESIDENCIAL VIRU 0.0 1,800 2,000 2,200 2,400 2,600 2,800 3,000 Soles / m2 26