Edificio Residencial Temuco, Región de la Araucanía

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Marta Cáceres Piñeiro
hace 6 años
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1 Edificio Residencial Temuco, Región de la Araucanía Perfil de Producto Fecha

2 Resumen Ejecutivo Diagnóstico Urbano La propiedad en estudio se encuentra ubicada en un sector periférico de la ciudad, próximo a una zona agrícola y con fuerte desarrollo de nuevos barrios para estratos medios y altos en formato condominio. El sector tiene bajo nivel de equipamiento comercial y educacional, dependiendo en gran medida del centro de Temuco para satisfacer las necesidades de comercio y servicios. La accesibilidad es buena y existen proyectos para mejorar las condiciones generales del sector mediante la ampliación y extensión de vías. Análisis Demográfico Predominan hogares de tamaño superior a la media de la ciudad (4 a 5 habitantes por hogar) y población entre los 10 y 29 años de edad (niños, adolescentes y familias jóvenes) Destacan los hogares en donde la fuerza laboral es mayoritariamente dependiente y cuyo nivel de educación predominante es la enseñanza media y universitaria. Predomina la vivienda propia, alcanzando un 71% del total, de las cuales 90% son casas. El grupo C2 (30%) es mayoritario y existe una distribución similar para los grupos C3 y D (23%). Los grupos socioeconómicos bajos se ubican al sur de la Av. Recabarren (fuera del radio de 1000 m) mientras que los grupos altos hacia el norte de Av. Simón Bolívar. 2

3 Resumen Ejecutivo Dinámica Proyectos Departamentos 10 proyectos, con oferta total 745 unidades, ventas de 375 (50,3%) y stock a Diciembre del 2010 en 370 unidades (49,7%). Ventas totales 25,6 unidades mensuales, con un promedio de 2,6 unidades mensuales por proyecto. La absorción mensual es del 3,4% y el tiempo para agotar stock de 14,4 meses. Los departamentos de 2 dormitorios cuentan con la mayor participación en oferta y stock con 27% y 32%. La mayor participación en las ventas también corresponde a esta tipología. La superficie útil promedio es de 86,3 m² en el sector de Av. Alemania y de 51,6 m² en el sector Oriente. El precio promedio es de UF y UF en los dos sectores indicados. Los compradores del proyecto Don Simón XII (líder en ventas), privilegian las unidades con mejor localización y diseño. 3

4 Resumen Ejecutivo Dinámica Proyectos Casas 14 proyectos, con oferta total 553 unidades, ventas de 304 (55,0%) y stock a Diciembre del 2010 en 249 unidades (45,0%). Ventas totales 45,1 unidades mensuales, con un promedio de 3,2 unidades mensuales por proyecto. La absorción mensual es del 8,2% y el tiempo para agotar stock de 5,5 meses. Las casas de 3 dormitorios cuentan con la mayor participación en oferta, venta y stock con 52%, 54% y 49%. La superficie útil promedio es de 137,8 m². El precio promedio es de UF Al igual que en el caso de los departamentos, los compradores del proyecto Arboleda del Portal II (líder en ventas) privilegian las unidades con mejor localización y diseño. 4

5 Resumen Ejecutivo Estimación Demanda Mensual Viviendas por GSE al 2015 Temuco 5

6 6 Diagnóstico Urbano

7 Rol urbano del sector El sector analizado se encuentra al surponiente del centro de Temuco. Corresponde a un sector en expansión con barrios residenciales de estratos medios y altos que aun cuentan con poco equipamiento y servicios, siendo dependientes del centro de la ciudad. Fuente: Unidad Catastro PxQ 7

Usos de suelo Zonas Agrícolas Barrios Residenciales Nuevos (ABC1) Zonas Residenciales (C2) Equipamiento Comunal Durante los últimos 20 años, las zonas agrícolas de la periferia de la ciudad han dado

8 Usos de suelo Zonas Agrícolas Barrios Residenciales Nuevos (ABC1) Zonas Residenciales (C2) Equipamiento Comunal Durante los últimos 20 años, las zonas agrícolas de la periferia de la ciudad han dado paso a nuevos barrios residenciales los cuales se encuentran en pleno proceso de consolidación. En torno a la Av. Manuel Recabarren, existen tramos de uso semi industrial. Eje Semi Industrial Manuel Recabarren / Zona Semi Industrial Fuente: Unidad Catastro PxQ 8

9 Vialidad y Accesos Vías Troncales (al centro) Ciclovía (10k.) Temuco- Labranza Vía Principal (transporte público) Vía Conectora (colectivos) Proyecto Apertura Calle Proyecto Mejoramiento Calle Fuente: Unidad Catastro PxQ Ciclovía Temuco Labranza

10 10 Edificios en Venta

11 Localización 10 proyectos Oferta 745 unidades Venta de 375 (50,3%) Stock a Diciembre del 2010 en 370 unidades (49,7%) 11

12 Velocidad de Ventas 12

13 Superficie Útil Rango superficies útiles: 30,4 a 157,3 m 2 Promedio: Alemania 86,3 m² / Oriente 51,6 m² Superficie útil incluye todas las dependencias de la unidad, excepto terrazas. Valor calculado como promedio ponderado, según oferta de unidades por tipología. Flechas indican primero y segundo en ventas en el área de análisis 13

054 3,5 Nuevo Horizonte 1.652 2,7 Jardin de los Reyes 2.789 2,4 El Escorial 3.603 2,1 Branderburg 6.

14 Posicionamiento Los compradores del proyecto Don Simón XII, privilegian las unidades con mejor localización y diseño. Proyecto UF PP VV Don Simon XII ,4 Mass Mann ,8 Los Conquistadores ,5 Nuevo Horizonte ,7 Jardin de los Reyes ,4 El Escorial ,1 Branderburg ,6 Don Simon XI ,1 Alto Boulevard II ,0 La Haya ,0 PP.: Promedio ponderado VV.: Velocidad de venta mensual 14

Posicionamiento Proyecto VV UF m²-m²min m² Branderburg 1,6 6.360 104,3 155,8 Don Simon XII 6,4 2.107 11,2 62,7 Jardin de los Reyes 2,4 2.789 16,3 67,8 Don Simon XI 1,1 4.

15 Posicionamiento Proyecto VV UF m²-m²min m² Branderburg 1, ,3 155,8 Don Simon XII 6, ,2 62,7 Jardin de los Reyes 2, ,3 67,8 Don Simon XI 1, ,3 124,8 El Escorial 2, ,4 76,9 Mass Mann 5, ,9 56,3 Los Conquistadores 3, ,5 66,9 Alto Boulevard II 0, ,8 84,3 La Haya 0, ,8 116,2 Nuevo Horizonte 2, ,1 51,6 Al valor de todas las esferas se les debe sumar 51,5 m² para obtener el metraje real de las unidades. 15

Consultoría Temuco Proyectos exitosos Don Simón XII Constructora Simón

Venta: 6,4 unidades/mes 30,1 uf/m² promedio Depto Tipo 61 Sup.

065 Tipología 16 mas exitosa Mass Mann Ebco - Avellaneda 1 mes en venta

útil 79,9 m² Sup. terraza 11,6 m² Valor prom. UF 2.

16 Consultoría Temuco Proyectos exitosos Don Simón XII Constructora Simón Bolivar 12 meses en venta V.Venta: 6,4 unidades/mes 30,1 uf/m² promedio Depto Tipo 61 Sup. útil 61,0 m² Sup. terraza 8,3 m² Valor prom. UF Tipología 16 mas exitosa Mass Mann Ebco - Avellaneda 1 mes en venta V.Venta: 11 unidades/mes 17,0 uf/m² promedio Depto Tipo 79 Sup. útil 79,9 m² Sup. terraza 11,6 m² Valor prom. UF Depto Tipo A1 Sup. útil 62,6 m² Sup. terraza 2,7 m² Valor prom. UF Tipología mas exitosa Depto Tipo C Sup. útil 34,0 m² Sup. terraza 2,6 m² Valor prom. UF 1.570

17 17 Demanda

Población Temuco / IX Región Año Tasa Población Aumento Población Temuco IX R Temuco IX R Temuco/IX R Temuco IX R Temuco/IX R 1970 138.300 602.010 23,0% 1982 2,7% 1,2% 189.994 698.232 27,2% 51.694 96.

18 Población Temuco / IX Región Año Tasa Población Aumento Población Temuco IX R Temuco IX R Temuco/IX R Temuco IX R Temuco/IX R ,0% ,7% 1,2% ,2% ,7% ,5% 1,1% ,2% ,5% ,1% 1,1% ,2% ,0% ,25% 1,08% ,0% ,4% ,42% 1,09% ,8% ,8% ,59% 1,10% ,7% ,0% ,76% 1,10% ,6% ,2% ,94% 1,11% ,5% ,3% ,11% 1,12% ,5% ,4% ,28% 1,12% ,6% ,5% ,46% 1,13% ,7% ,6% ,63% 1,14% ,8% ,7% ,80% 1,14% ,0% ,9% ,98% 1,15% ,2% ,1% ,15% 1,15% ,5% ,5% ,32% 1,16% ,8% ,9% Se estima la curva de crecimiento para Temuco hasta alcanzar una tasa meta de 2,32% anual al 2015 en función del ajuste a la tasa de crecimiento proyectada por el INE para su estimación a ese año. 18

19 Plano Densidad de Hogares por Hectárea Fuente: Unidad SIG PxQ, en base a Censo de Población y Vivienda, INE. Año

Segmentación Socioeconómica (GSE) Predomina el grupo C2 (30%) y existe una

En general, los grupos socioeconómicos bajos se ubican al sur de la Av.

norte deav. Simón Bolívar. Segmentación Socioeconómica Hogares ABC1 3.033 C2 5.

20 Segmentación Socioeconómica (GSE) Predomina el grupo C2 (30%) y existe una distribución similar entre los grupos C3 y D (23%). En general, los grupos socioeconómicos bajos se ubican al sur de la Av. Recabarren (fuera del radio de 1000 m) mientras que los gruposaltos hacia el norte deav. Simón Bolívar. Segmentación Socioeconómica Hogares ABC C C D E Total Muestra GSE Fuente: Unidad SIG PxQ, en base a Censo de Población y Vivienda, INE. Año

21 Estimación de Demanda Estimación Demanda Anual Viviendas por GSE Temuco Año E D C3 C2b C2a C1b C1a AB < > Total

22 22 Perfil Sugerido

23 Perfil de Producto Mix Sugerido Tipología Venta Disponible VVM Prom Sugerido 1d 18,0% 11,0% 0,7 1 1/2 d 17,0% 0,0% 0,8 10,0% 2d 23,0% 32,0% 1,8 30,0% 2 1/2d 22,5% 30,0% 0,5 30,0% 2 1/2 1/2 d 0,5% 0,0% 0,2 3d 10,0% 22,0% 0,6 20,0% 3 1/2d 5,0% 2,0% 0,6 10,0% 4d 4,0% 3,0% 0,5 100,0% 100,0% 5,8 100,0% Superficies y Precios Tipología 1d 1 1/2 d 2d 2 1/2d 2 1/2 1/2 d 3d 3 1/2d 4d Unidades VVM Sup. Util Sup. Terraza Precio UF Precio UF/m2 5 0,8 52,0 m2 4,0 m ,0 15 1,8 64,0 m2 6,0 m ,0 15 0,7 72,0 m2 6,0 m ,5 10 0,6 75,5 m2 8,0 m ,0 5 0,6 94,0 m2 8,0 m ,0 50 4,5 70,5 m2 6,4 m ,9

24 Perfil de Producto Atributos Edificio 5 pisos de altura Seguridad Activa Áreas Verdes (Plaza) Juegos Infantiles Piscina Exterior Quincho Gimnasio Lavandería Salón de Usos Múltiples Equipamiento Unidades Baño Principal: Vanitorio / Marmol Cocina: Campana / Horno Eléctrico / Cocina Gas / Muebles / Melamina Calefacción: Radiadores Materialidad Zonas Húmedas: Cerámicos Pisos: Cerámico / Alfombra / Flotante Muros: Papel Grifería: Calidad Media Monomando Quincallería: Tubular Ventanas: Aluminio / Vidrio Doble

25 Perfil de Producto Posicionamiento Precio UF/m 2 & Velocidad de Venta Mensual , Valor Promedio (UF/m2) !"# , Velocidad de Venta Mensual Al valor de todas las esferas se les debe sumar 51,50 m² para obtener el metraje real de las unidades.

26 Consultoría Temuco Competencia Directa Don Simón XII Inmobiliaria Don Pedro Total 78 unidades Venta 6,4 departamentos / mes Arboleda del Portal II Inmobiliaria Socovesa Total 120 unidades Venta 11,8 casas / mes

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