ABRIL. Informe Trimestral de ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
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- José Ignacio Molina García
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1 ABRIL Informe Trimestral de ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario
2 2 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario Evolución del Sector PERSPECTIVA ABRIL 2016 VALORES Evolución del Valor de la Vivienda /m T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T T 2015 Evolución Total Vivienda PERSPECTIVA Perspectiva del Sector en los Últimos 3 Meses 1. Economía 2. Ventas Promoción / Suelos 5,4 5,1 3. Ventas Residencia habitual 6,1 4. Ventas 2ª Residencia 5,0 5. Stock vivienda 5,9 6. Precios vivienda 5,3 7. Ventas Locales 4, CONFIANZA Índice de Confianza Inmobiliario (mín 0 - máx 100) ,4 49,5 51,1 52,5 52, ,8 44, ,5 31,8 31,2 31,3 30,6 31,4 33,2 35,0 36,3 38,1 40, T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T VARIABLES ESTRATÉGICAS DEMANDA Empleo Desgravación IVA Alquiler Saldo migratorio Cuadro de Control de Variables Estratégicas OFERTA Financiación Prima de riesgo Política de concesión Stock terminado SAREB / EEFF
3 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 3 Inmobiliario EXPECTATIVAS ABRIL 2016 VALORES Evolución y Proyección Valor de la Vivienda /m 2 % Var. Anual % 15% 10% Proy. 5% 0-5% -10% -15% -20% 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T 3T 4T 1T 2T Var. Anual Total Vivienda Evolución Total Vivienda Proyección Total Vivienda EXPECTATIVAS Expectativas del Sector para los Próximos 3 Meses 1. Economía 2. Ventas Promoción / Suelos 3. Ventas Residencia habitual 4. Ventas 2ª Residencia 5. Stock vivienda 6. Precios vivienda 7. Ventas Locales 5,4 5,1 5,9 5,0 5,6 5,3 4, CONCLUSIONES El precio medio de la vivienda nueva y usada en su conjunto recupera un 0,1% en el último semestre y se sitúa en /m². La variación anual de precios se sitúa en -0,5% y confirma la tendencia a la estabilidad ya observada en períodos anteriores. El índice de confianza en la evolución del sector inmobiliario alcanza 52,7 puntos, continuando su tendencia ascendente desde la posición neutral de 50. El Índice de Esfuerzo Inmobiliario se sitúa en 7,6 años de sueldo para la adquisición de una vivienda media, el mismo valor que en el primer trimestre de El índice de accesibilidad, publicado por primera vez el trimestre pasado, que se situaba en 96 sobre 100 a nivel estatal, se sitúa en este primer trimestre de 2016 en 102 puntos, siendo 12 las comunidades autónomas que sobrepasan los 100 puntos, tres más que en el trimestre anterior. La diferencia registrada en relación al trimestre anterior se justifica principalmente por la rebaja en las retenciones por IRPF para 2016 y la evolución de los tipos de interés hipotecario.
4 4 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación elabora un Índice de Confianza como complemento cualitativo a los estudios de mercado y análisis de vivienda nueva que viene realizando desde ,7 puntos sobre 100 ABRIL 2016 Índice de Confianza Inmobiliario ist Nota metodológica El Índice de Confianza Inmobiliario se construye a partir de la opinión de más de 600 profesionales sobre aspectos económico-inmobiliarios de las zonas donde desarrollan su actividad profesional. Entre estos 600 técnicos se encuentran todos los profesionales independientes (tasadores) y la totalidad del personal de control de calidad de valoraciones que trabaja en ST Sociedad de Tasación. Las respuestas de estos profesionales se categorizan (en una escala 1-5) en relación a la perspectiva (situación de los últimos tres meses) y las expectativas (previsiones para los tres próximos meses) para los siguientes aspectos: 1º Evolución de la economía en cada zona 2º Evolución ventas - Promociones y Suelos 3º Evolución ventas - Residencia habitual 4º Evolución ventas - Segunda residencia 5º Evolución del stock de la vivienda en la zona 6º Evolución de los precios de la vivienda 7º Evolución ventas - Locales Comerciales El análisis estadístico de las respuestas de los encuestados devuelve la calificación de los conceptos analizados en una escala de El índice de confianza trimestral es el resultado del análisis combinado de perspectiva y expectativa. RESUMEN Perspectiva (Últimos 3 Meses) 1. Evolución de la economía 2. Evolución de las ventas inmuebles (promociones, suelos) 5,4 5,1 3. Evolución de las ventas inmuebles (residencia habitual) 6,1 4. Evolución de las ventas inmuebles (2ª residencia) 5,0 5. Evolución del stock de la vivienda 5,9 6. Evolución de los precios de la vivienda 5,3 7. Evolución de las ventas inmuebles (locales comerciales) 4, Expectativas (Próximos 3 Meses) 1. Evolución de la economía 2. Evolución de las ventas inmuebles (promociones, suelos) 5,4 5,1 3. Evolución de las ventas inmuebles (residencia habitual) 5,9 4. Evolución de las ventas inmuebles (2ª residencia) 5,0 5. Evolución del stock de la vivienda 6. Evolución de los precios de la vivienda 7. Evolución de las ventas inmuebles (locales comerciales) 5,6 5,3 4,
5 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 5 Evolución por Comunidad Autónoma 3T T T T-2016 Andalucía 50,0 52,0 53,4 53,0 Aragón 47,4 48,9 50,7 51,5 Asturias 49,2 53,5 55,2 54,8 Baleares 55,2 55,3 55,6 56,8 Canarias 47,2 50,3 51,5 52,0 51,7 54,8 49,5 48,5 51,0 50,7 55,8 51,5 52,9 Cantabria 47,6 50,2 50,8 49,5 Castilla y León 48,2 48,9 49,4 48,5 Castilla la Mancha 49,7 50,5 51,1 50,4 53,3 54,8 50,4 53,6 56,8 Catalunya 48,9 50,4 51,9 52,9 Valencia 51,1 52,1 53,4 53,6 Extremadura 50,7 53,1 54,4 53,3 53,0 51,2 Galicia 48,9 50,3 51,0 51,7 Madrid 50,6 52,6 55,0 54,8 Región de Murcia 47,4 49,3 51,0 51,2 Navarra 51,9 53,0 53,3 50,7 Índice de Confianza de ST Pais Vasco 48,8 51,0 52,4 51,0 Rioja 51,0 55,4 55,4 55,8 52,0 < > 52 Total España 49,5 51,1 52,5 52,7 Total España Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla La Mancha Catalunya Valencia Extremadura Galicia Madrid Región de Murcia Navarra País Vasco Rioja 1. Evolución de la economía en la zona 53,4 53,0 53,7 52,6 61,1 51,6 50,4 49,9 52,3 53,4 54,0 53,8 51,6 55,0 53,6 51,6 52,4 61,1 2. Evolución de las ventas - promociones y suelos 50,6 50,6 50,8 55,7 51,6 47,2 41,9 46,8 47,5 52,2 48,3 53,3 47,1 56,8 48,9 52,3 48,9 51,9 3. Evolución de las ventas - residencia habitual 4. Evolución de las ventas - segunda residencia - costa, montaña, 5. Evolución del stock de la vivienda 59,1 58,0 54,3 63,7 61,4 57,3 59,1 51,8 59,8 60,3 60,0 59,6 58,1 61,1 56,1 60,5 60,4 70,4 49,8 52,6 48,7 49,9 61,5 51,7 51,0 45,7 44,5 48,3 52,7 49,6 47,6 48,1 50,8 40,6 45,4 52,7 57,0 56,3 56,9 62,8 56,2 53,2 50,1 54,3 57,0 56,4 59,6 56,6 58,2 61,2 53,9 63,5 55,8 53,0 6. Evolución de los precios de la vivienda 51,5 51,3 48,9 49,8 55,6 54,3 46,5 46,9 45,4 53,5 52,0 50,4 50,8 52,6 48,0 43,7 49,0 49,1 7. Evolución de las ventas - locales comerciales 47,6 49,2 47,2 49,4 49,9 49,1 47,6 44,4 46,2 45,9 48,8 50,0 48,3 49,1 47,3 43,1 44,9 52,5
6 6 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación realiza con carácter semestral un estudio de evolución de precios de vivienda nueva y usada, en que analiza los valores medios conjuntos para todos los códigos postales del territorio nacional ,1-0,5 /m 2 precio medio Var. 6 meses % nominal Var. 12 meses % nominal ABRIL 2016 Evolución de Precios de la Vivienda Nueva y Usada Durante el año 2015, el precio medio del conjunto de vivienda nueva y usada ha experimentado un descenso de 0,5%, pese al ligero aumento de 0,1 % observado durante la segunda mitad del año. El comportamiento de los precios no ha sido homogéneo en todo el ámbito territorial. Así, atendiendo a los valores medios por provincia, la oscilación varía desde una subida anual de 1,4% en Cuenca (850 /m 2 ) hasta un descenso de 4,1% en Segovia (1.152 /m 2 ). El precio medio más elevado se registra en la provincia de Guipúzcoa (2.318 /m 2 ), seguida de Barcelona (2.069 /m 2 ), mientras que los más bajos se dan en Badajoz (821 /m 2 ) y Ciudad Real (830 /m 2 ). La ligera variación experimentada por los precios en el año 2015 confirma la continuidad de la estabilidad en un mercado que se reactiva progresivamente (la última estadística del Ministerio de Fomento indica un incremento de transacciones de casi el 10% en 2015 respecto a las registradas en 2014), pero cuyo impulso todavía parece insuficiente para hacer crecer los precios de manera generalizada. Es previsible que, de continuar la misma tónica ascendente del mercado, en poco tiempo se puedan abandonar las cifras de variación negativas en todo el territorio, aunque ello no signifique necesariamente que vaya a suceder en todas partes en la misma cuantía ni con la misma fuerza. En ese sentido, es probable que las grandes poblaciones continúen actuando como motor de la recuperación. Evolución de Precios y Variaciones Anuales /m2 const ,8 % 25,8 % 24,4 % 23,4 % 18,0 % 15,1 % 14,7 % ,4 % ,7 % 10,2 % 11,0 % ,0 % 9,9 % ,4 % ,3 % 3,7 % 3,3 % 3,4 % ,3 % ,1 % 0,3 % ,0 % 997-0,5 % -2,1 % -5,0 % ,9 %-6,7 % -5,9 % 512-8,8 407 %-9,1 % % 30,00 22,50 15,00 7,50 0,00-7,50-15,00 Diciembre Precios Medios Diciembre Variaciones Interanuales
7 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 7 Provincias con mayor subida anual Valores Valoración % dic 2015 jun 2015 dic 2014 sem. anual Cuenca ,8 1,4 Islas Baleares ,9 0,9 Tarragona ,1 0,9 Alicante ,8 0, Precios Medios de la Vivienda por Comunidad Autónoma ( /m 2 construido) Málaga ,0 0, Provincias con mayor descenso anual Valores Valoración % dic 2015 jun 2015 dic 2014 sem. anual Segovia ,0-4,1 Zaragoza ,1-3, Valladolid ,1-3,0 Vizcaya ,6-3,0 Asturias ,2-2, /m 2 construído en comunidades autónomas < > Extremadura Castilla La Mancha Murcia Cast.illa León La Rioja Galicia Comunidad Valenciana Andalucía Aragón Canarias Asturias Navarra Cantabria Melilla Nacional Ceuta Islas Baleares Catalunya Madrid País Vasco Valor Vivienda Nueva y Usada (dic 2015) 838 Media Nacional /m Evolución Comunidades Autónomas Valores Valoración % dic 2015 jun 2015 dic 2014 sem. anual Andalucía ,1-0,8 Aragón ,1-2,9 Asturias ,2-2,9 Islas Baleares ,9 0,9 Canarias ,2-0,9 Cantabria ,8-2,7 Precios Medios de la Vivienda por Comunidad Autónoma Evolución de Valores Diciembre 2014 / Diciembre 2015 Previsión de Valores Diciembre 2015 / Diciembre 2016 Castilla León ,6-1,8 Castilla La Mancha ,2-1,0 Catalunya ,7 0,3 C. Valenciana ,2-0,4 Extremadura ,2-0,6 Galicia ,5-0,8 Madrid ,7 0,4 Murcia ,4 0,2 Navarra ,3-0,8 País Vasco ,0-2,2 La Rioja ,2-0,2 Ceuta ,1-0,7 Melilla ,1-0,1 Evolución de Valores Diciembre 2014 / Diciembre 2015 % Variación Anual Entre -5% y 0% 0% Entre 0% y 5% Previsión de Valores Diciembre 2015 / Diciembre Incremento mayor 5% = + Incremento de 0% a 5% - - Mantenimiento o disminución
8 8 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación estima la inversión, en años de sueldo, que debe realizarse para adquirir una vivienda. El índice de esfuerzo inmobiliario se define como el número de años de sueldo íntegro que un ciudadano medio necesitaría destinar para la compra de una vivienda de tipo medio. El índice se calcula, a nivel de Comunidad Autónoma, a partir del cociente entre el valor de mercado de la vivienda y los ingresos medios brutos anuales que publica el INE en su encuesta anual de estructura salarial. ABRIL 2016 Índice de Esfuerzo Inmobiliario Índice de Esfuerzo por Comunidad Autónoma Murcia Castilla La Mancha Aragón La Rioja Extremadura Comunidad Valenciana Castilla y León Asturias Andalucía Navarra España Canarias Galicia Cataluña País Vasco Madrid Cantabria Islas Baleares 5,4 5,6 5,7 5,8 6,0 6,2 6,7 6,7 7,1 7,5 7,6 7,7 8,0 8,2 8,8 9,0 9, ,8 Evolución Histórica por Comunidad Autónoma Máximo 1T T T-2016 Andalucía 13,0 6,6 7,1 7,1 Aragón 10,1 6,4 5,5 5,7 Asturias 9,5 7,0 7,1 6,7 Baleares 23,5 12,6 15,4 15,8 Canarias 13,0 6,9 7,8 7,7 Cantabria 13,3 8,8 8,4 9,0 Castilla y León 11,0 7,3 6,4 6,7 Castilla la Mancha 11,7 5,8 5,5 5,6 Cataluña 15,7 8,4 8,2 8,2 Máximo 1T T T-2016 Com. Valenciana 11,8 5,8 6,4 6,2 Extremadura 10,1 5,8 5,9 6,0 Galicia 11,1 7,7 8,0 8,0 Madrid 14,9 7,6 8,2 9,0 Región de Murcia 12,1 5,6 5,9 5,4 Navarra 11,2 6,4 6,9 7,5 País Vasco 15,0 9,1 9,0 8,8 La Rioja 11,0 5,3 5,8 5,8 Nacional 13,7 7,2 7,6 7,6
9 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 9 Evolución Histórica Nacional 1T ,6 7,2 7,6 7, ,4 10,3 10,2 10,9 11,6 11,8 12,6 12,7 13,4 Mapa Comparativo Territorial 1 er Trimestre ,0 6,7 6,7 9,0 8,8 5,8 7,5 5,7 8,2 9,0 6,0 5,6 6,2 15,8 7,1 5,4 7,7 < > 15 Mapas de Evolución en Periodos Anteriores Máximo 1 er Trimestre er Trimestre 2015 < > 15
10 10 I Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario ST Sociedad de Tasación analiza la posibilidad de adquisición de una vivienda de características estándar a partir de la capacidad de endeudamiento de un ciudadano con renta media. El Índice de accesibilidad estima la relación entre el poder adquisitivo real de un ciudadano medio, y el teórico necesario para la adquisición de una vivienda, tomando como base los ingresos brutos anuales publicados por el INE en su encuesta anual de estructura salarial, a partir de los cuales se deduce el importe máximo del salario a dedicar a la financiación hipotecaria, una vez aplicadas las deducciones por IRPF y Seguridad Social vigentes en el momento del cálculo. La cuota resultante se somete a diferentes hipótesis de cálculo de financiación, mediante las que se obtiene la comparativa entre el salario real anual publicado por el INE y el teórico necesario para la compra de una vivienda media, según el análisis del mercado de la zona analizada. El resultado con base 100 permite medir la distancia a que se encuentran los salarios reales de los teòricos que serían necesarios para la adquisición de una vivienda media. 102 índice nacional ABRIL 2016 Índice de Accesibilidad Índice de Accesibilidad por Comunidad Autónoma Baleares Madrid País Vasco Cantabria Catalunya Galicia Nacional Navarra Canarias Andalucía Asturias Castilla León Valencia Extremadura La Rioja Aragón Castilla La Mancha Murcia Evolución Histórica por Comunidad Autónoma 1T T T T-2016 Andalucía Aragón Asturias Baleares Canarias Cantabria Castilla y León Castilla la Mancha Cataluña T T T T-2016 Com. Valenciana Extremadura Galicia Madrid Región de Murcia Navarra País Vasco La Rioja Nacional
11 Informe Trimestral ST Sociedad de Tasación Tendencias del Sector Inmobiliario I 11 Evolución Histórica Nacional 1T Mapa Comparativo Territorial 1 er Trimestre Suficiente Insuficiente Tipo de interés (IRPH) 2,01% Plazo de amortización 30 años Mapas de Evolución en Periodos Anteriores 1 er Trimestre IRPH 3,74% 1 er Trimestre IRPH 3,22% 1 er Trimestre IRPH 3,20% 1 er Trimestre IRPH 2,46% Suficiente Insuficiente
12 Sociedad de Tasación S.A. El presente documento es propiedad de Sociedad de Tasación, S.A, la información contenida en el mismo se pone a disposición de sus posibles lectores en forma gratuita, y es meramente informativo, sin fines de asesoramiento legal, comercial o de inversión. Consecuentemente Sociedad de Tasación, S.A., no se hace responsable de las decisiones tomadas en base a dicha información ni en su caso de las inexactitudes, omisiones o errores que puedan contenerse en el mismo. El documento se ha realizado mediante recopilación de fuentes legales de uso público. Se autoriza la reproducción total o parcial, del mismo, para uso no comercial, citando como fuente Sociedad de Tasación SA. Sociedad de Tasación, S.A. Sociedad inscrita con el nº1 (Código 4301) en el Registro de Entidades de Tasación del Banco de España. Tel: info@st-tasacion.es
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