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1 Foro Nacional sobre Financiación de Vivienda UPAC = UVR? Se repetirá la crisis? Ignacio Vélez Pareja Profesor Departamento de Administración Universidad Javeriana Bogotá Noviembre 29 de 1999 Presentación en la WWW Esta presentación se puede obtener en la siguiente dirección: 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 2 1

2 Los componentes de la tasa de interés La tasa de interés corriente, esto es, la que se encuentra en el mercado (la que usan los bancos o cualquier otra entidad financiera) tiene tres componentes o causas La tasa de inflación El riesgo La tasa de interés real 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 3 El efecto de la inflación El efecto de la inflación o mejor, las expectativas de inflación, propio de la economía donde se presenta la tasa de interés. A mayor inflación, mayor tasa de interés. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 4 2

3 Cómo se relacionan? Una rápida exploración a los valores de las tasas de interés del mercado de algunos países, muestra la influencia de la inflación sobre la tasa de interés (cifras de 1997, The Economist Feb. 7 th 1998, pp ). 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 5 En países desarrollados PAIS INTERES INFLACION Japón 1.97% 1.6% Canadá 5.43% 1.7% U.S.A. 5.58% 2.3% Alemania 4.94% 1.8% Reino Unido 5.96% 3.0% 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 6 19/02/98 Copyright Ignacio Vélez Pareja 27 3

4 ... y no tan desarrollados PAIS INTERES INFLACION Francia 4.94% 1.2% Italia 5.37% 1.8% Grecia 17.47% 4.4% España 5.18% 2.0% Colombia 24.58% 17.8% 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 7 El efecto del riesgo El efecto del riesgo, que es intrínseco al negocio o inversión en que se coloca el dinero o capital. A mayor riesgo, mayor tasa de interés 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 8 4

5 La tasa de interés real La tasa de interés real o la productividad en su uso, que es un efecto intrínseco del capital, independiente de la inflación o riesgo. Refleja también la abundancia o escasez de dinero en el mercado. Cálculos aproximados indican que la tasa real de interés nuestra sería:»1996 7%»1997 6%» % 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 9 Corrección monetaria = componente inflación La base del sistema de valor constante radica en haber incorporado a las tasas de interés (tanto de captación, como de colocación) la inflación, para evitar lo que sucedía antes de Las entidades financieras (en ese caso el BCH), debían subsidiar la vivienda de todos los estratos porque si la inflación y las tasas de interés subían, entonces muchos créditos de vivienda con tasas fijas, resultaban con tasas reales negativas. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 10 5

6 El interés remuneratorio Los puntos por encima de la corrección monetaria, llamado el interés remuneratorio, corresponde al riesgo y a la tasa de interés real (todo esto incluye el margen razonable que debe ganar el sector financiero). 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 11 UPAC = UVR La corrección monetaria ha sufrido más de 20 modificaciones. Se inició como el promedio de la inflación del trimestre inmediatamente anterior. Hoy se calcula sobre el promedio de inflación de los últimos 12 meses. Hoy, con la UVR, hemos regresado a los orígenes, con un nombre diferente. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 12 6

7 UPAC diferente a UVR Con la decisión de la Corte Constitucional de prohibir la capitalización de intereses, entonces no es posible el esquema de cuotas super mínimas. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 13 La capitalización de los intereses La Corte Constitucional la prohibió. Esto puede implicar (según la interpretación que se le dé a la palabra intereses, remuneratorio o corriente), que se diseñen esquemas de pago con cuota uniforme. Consecuencia inevitable, aumento de la cuota. Otra vez, el plazo no resuelve el problema. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 14 7

8 Saldo en sistema UPAC según % aumento en cuota % 5% 15% % Mes 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 15 Comparación de cuotas sistema UPAC según % de aumento de cuota 3,500 3,000 15% 2,500 2,000 10% 1,500 1, % 0% Mes 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 16 8

9 Saldo de la deuda en UVR Mes 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 17 5,000 4,500 4,000 3,500 3,000 2,500 2,000 1,500 1, Comportamiento de la cuota en UVR Mes 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 18 9

10 % La crisis del UPAC Varios factores o actores El sector financiero: altas tasas de interés El Banco de la República: ligar la CM a la DTF a partir de 1994 (ver gráfica adelante). Se empezó en 1988 en grados variables El sistema de cálculo: inflación pasada: (ver gráficas adelante) El usuario: poca prudencia y ambición. El narcotráfico: aumentó los precios de la finca raíz a valores exorbitantes. El sector de la construcción: aumentó precios aprovechando el auge del narcotráfico 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 19 El sector financiero: altas tasas de interés Tasas de colocación equivalentes en USD sep-91 ene-93 jun-94 oct-95 mar-97 jul-98 dic Colombia Argentina México Chile fecha 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 20 10

11 Tasa más alta: Colombia Tasas reales de colocación 1,00 0,80 0,60 0,40 0,20 Colombia Argentina México Chile 0,00 sep-91 ene-93 jun-94 oct-95 mar-97 jul-98 dic-99-0,20 Fecha 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 21 Ligar la CM a la DTF CM vs IPC año siguiente (88-98) 35,0% 30,0% CM inf año sig 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Año 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 22 11

12 El sistema de cálculo: inflación pasada Cuando la inflación sube, la CM tiende a estar por debajo de la inflación presente y futura y de los aumentos salariales. Cuando la inflación baja, la CM tiende a estar por encima de la inflación y de los aumentos salariales. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 23 El sistema de cálculo: inflación pasada CM vs IPC año siguiente 35,0% 30,0% CM inf año sig 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% A ño 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 24 12

13 El sistema de cálculo: inflación pasada CM vs IPC del año 35,0% 30,0% CM infl 25,0% 20,0% 15,0% 10,0% 5,0% 0,0% Año 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 25 Salario mínimo, CM e inflación Salario mínimo vs CM 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% aum sal min CM infl 20% 10% 0% -10% Año 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 26 13

14 El usuario: poca prudencia y ambición El círculo diabólico de la adquisición de vivienda. Las cuotas supermínimas. Poca previsión. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 27 Saldo de la deuda con cuotas crecientes Mes 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 28 14

15 Cuota creciente Mes 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 29 Los precios de la finca raíz (DNP) IPC vs Precio mt2 35% 30% 25% 20% 15% 10% UPAC UPAC Más de 7200 UPAC infl 5% 0% Año 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 30 15

16 Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda Se retorna a septiembre de 1972: La corrección monetaria se calculará...con base en la variación porcentual acumulada del índice de precios al consumidor, en los tres meses calendario inmediatamente anteriores al mes del inicio del período de cálculo. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 31 Proyecto Nueva Ley Marco para Vivienda Plazo para su amortización comprendido entre cinco (5) años como mínimo y treinta (30) años como máximo. Esto es válido cuando las tasas son del orden del 0,5% o 1% mensual He aquí un problema: el plazo no resuelve la crisis. Contribuye a engordar las utilidades del sector financiero. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 32 16

17 Plazos y tasas Miles de pesos por millón Tasas mensuales Plazo en 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% meses 60 $19,3 $22,2 $25,4 $28,8 $32,4 120 $11,1 $14,3 $18,0 $22,0 $26,4 180 $8,4 $12,0 $16,1 $20,6 $25,3 240 $7,2 $11,0 $15,4 $20,2 $25,1 300 $6,4 $10,5 $15,2 $20,1 $25,0 360 $6,0 $10,3 $15,1 $20,0 $25,0 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 33 Cuota vs Plazo y tasa de interés $35.0 $30.0 $25.0 $20.0 $15.0 $10.0 $5.0 $ Meses 0,5% 1,0% 1,5% 2,0% 2,5% 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 34 17

18 Algunas medidas preventivas La corrección monetaria debe estar ligada al mismo indicador que el aumento del salario. El sector financiero debe reducir las tasas de interés para crédito de vivienda El usuario debe ser más realista y comprar lo que puede. Como se sigue planteando el sistema, la crisis regresará, tarde o temprano. 5/26/2012 UPAC vs UVR? Ignacio Vélez 35 18