Procedimientos de valoración n colectiva. Las ponencias de valores.

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1 LOS PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA. LAS PONENCIAS DE VALORES. Fernando de Aragón Amunárriz. Subdirector General de Valoración e Inspección.. 01/12/2006 Página: 1 Procedimientos de valoración n colectiva. Las ponencias de valores. Fernando de Aragón n Amunárriz Subdirector General de Valoración n e Inspección Dirección n General del Catastro 01/12/2006 Página: 2 1

2 normas RDL 1/2004, texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario. valoración n catastral RD 1020/1993 Normas técnicas t de valoración. módulos Ponencias de valores. Módulos M específicos para la valoración n del suelo y la construcción, n, en cada municipio. Módulos específicos determinados por Orden ministerial: incorporaciones de suelo Construcciones en suelo rústico. r procedimientos Procedimientos de valoración. Colectiva - individual 01/12/2006 Página: 3 PONENCIAS DE VALORES - DEFINICIÓN Artículo 25 TRLC Recogerá, según los casos y conforme a lo que se establezca reglamentariamente, los criterios, módulos de valoración, planeamiento urbanístico y demás elementos precisos para llevar a cabo la determinación del valor catastral, y que se ajustará a las directrices dictadas para la coordinación de valores. Las Ponencias de valores podrán contener, en los términos que reglamentariamente se establezca, los elementos y criterios necesarios para la valoración de los bienes inmuebles que, por modificación de planeamiento, adquieran la clase a que se refiere dicha Ponencia con posterioridad a su aprobación, a cuyo efecto establecerán las bandas de valores que, en función de tipologías, usos, aprovechamientos urbanísticos y grados de desarrollo del planeamiento y convenientemente coordinados con los del resto del municipio, puedan asignarse a los bienes inmuebles afectados. 01/12/2006 Página: 4 2

3 Artículo 26 TRLCI CLASES DE PONENCIAS DE VALORES CLASES PONENCIA DE VALORES TOTAL. Cuando se extienden a la totalidad de bienes de una misma clase PONENCIA DE VALORES PARCIAL. Cuando se circunscriben a los inmuebles de una misma clase de alguna o varias zonas, polígonos discontinuos, o fincas PONENCIA DE VALORES ESPECIAL. Cuando afectan a uno o varios BICE 01/12/2006 Página: 5 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN INDIVIDUALIZADA Mediante la aplicación de la correspondiente PONENCIA DE VALORES o módulos específicos. Incorporación mediante declaraciones, comunicaciones y solicitudes. Subsanación de discrepancias Inspección catastral 01/12/2006 Página: 6 3

4 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN N CATASTRAL Art 28 PROCEDIMIENTOS DE VALORACIÓN COLECTIVA Inicio: Oficio. Instancia municipal. Motivo: Diferencias sustanciales entre valores catastrales y de mercado. Clases: De carácter general: ponencia de valores total Se garantizará la coordinación nacional de valores. Transcurridos cinco años y en todo caso a partir de 10 años De carácter parcial: ponencia parcial Se garantizará la coordinación de valores existente en la ponencia vigente. De carácter simplificado: módulos incorporación suelo. Como consecuencia de modificaciones de planeamiento: Edificabilidades. Usos (ORDEN 11 de octubre de 2.006) 01/12/2006 Página: 7 PONENCIAS DE VALORES TOTALES Y PARCIALES ELABORACIÓN.. Directamente o mediante convenio. TOTALES PARCIALES COORDINACIÓN. Junta Técnica Territorial de Coordinación Inmobiliaria INFORME DE AYUNTAMIENTO. Preceptivo y no vinculante APROBACIÓN Direccción General. APROBACIÓN Gerencia Territorial. PUBLICACIÓN B. O. P. antes: 1 julio 1 octubre RECURRIBLES EN VÍA ECONÓMICA ADMINISTRATIVA. VALORACIÓN NOTIFICACIÓN INDIVIDUAL DEL VALOR EFECTOS 1 ENERO POSTERIOR A LA NOTIFICACIÓN 01/12/2006 Página: 8 4

5 SIMPLIFICADO ELABORACIÓN:. Directamente o mediante convenio. INICIO: Acuerdo en B. O. P. VALORACIÓN Aplicación de los módulos de la ponencia a los nuevos parámetros urbanísticos o usos. Aplicación de los módulos de la orden 11 de octubre a los suelos incorporados. NOTIFICACIÓN: Ley 58. EFECTOS 1 ENERO año siguiente modificación planeamiento. 01/12/2006 Página: 9 Contenido de las ponencias de valores Módulos unitarios de valor ( /m2)( En función n de los atributos principales de los inmuebles: Superficie. Uso. Localización. Categoría Antigüedad. Suelo: zonas de valores homogéneos Construcción: n: catálogo de construcciones 01/12/2006 Página: 10 5

6 Circular de ponencias Normalización n de criterios Publicación n en OVC Mapas de valores. Ponencia gráfica Jerarquía a de zonas de valor Valor de repercusión n como norma general Criterios generales para zonas verdes, equipamientos, urbano no consolidado y urbanizables. 01/12/2006 Página: X X VALOR DE SUELO: Localización y circunstancias urbanísticas. VALOR DE CONSTRUCCIÓN: Coste de de ejecución material. Beneficios de de contrata. Honorarios profesionales y tributos construcción. Uso. calidad edificatoria. Antigüedad/ estado conservación. GASTOS y BENEFICIOS: El valor catastral, criterios de cálculo. c RDL1/2004 Actividad empresarial de de la la promoción. REFERENCIA A MERCADO: Orden ministerial. (0,5) (0,5) 01/12/2006 Página: 12 6

7 R 1 0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 1 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 2 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 3 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 4 R ,0 R ,0 R ,5 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 R ,0 5 R ,0 R ,0 R ,0 R ,5 R ,0 R 52 90,0 6 R 53 80,0 R 54 69,3 R 55 60,0 R 56 50,0 R 57 40,0 7 R 58 37,8 R 59 30,0 R X X VALOR DE SUELO: Localización y circunstancias urbanísticas. VALOR DE CONSTRUCCIÓN: Coste de de ejecución material. Beneficios de de contrata. Honorarios profesionales y tributos construcción. Uso. calidad edificatoria. Antigüedad/ estado conservación. GASTOS y BENEFICIOS: El valor catastral, criterios de cálculo. c RDL1/2004 Actividad empresarial de de la la promoción. REFERENCIA A MERCADO: Orden ministerial. (0,5) (0,5) 01/12/2006 Página: 13 Valor del suelo MÓDULOS DE VALORACIÓN N DEL SUELO: /M2» Variables del entorno y localización. Valor del suelo construido: /m2 de de construcción. n. Valor de la parcela: /m2 de terreno. Residencial colectiva. Usos terciarios Unifamiliares. Industriales. Suelo incorporado Rústico ocupado. 60 módulos m Repercusión. R 60 módulos m Orden Unitario. de módulosm U 01/12/2006 Página: 14 7

8 V A L O R E S D E R E P E R C U S IÓ N VALORES UNITARIOS A M P L IT U D D E L M B R C A T E G O R IM P O R T E AMPLITUD DE LA HORQUILLA DE VU CATEGORÍA IMPORTE Z O N A D E ZONA DE 7 6 Y 5 HACIENDA V A L O R VALOR R 1 U1 R 2 U2 R 3 U3 R 4 U4 R 5 U5 R 6 U R 7 U R 8 U R 9 U R 1 0 U R ,0 U valores R R ,0 60 valores U U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,0 U R ,5 U R ,0 U R ,0 U42 95 R ,0 U43 80 R ,0 U44 66 R ,0 U45 56 R ,0 U R ,0 U47 36 R ,0 U48 30 R ,0 U49 24 R ,5 U50 21 R ,0 U51 18 R ,0 U R ,0 U53 12 R ,3 U54 10 R ,0 U55 8 R ,0 U56 6 R ,0 U R ,8 U /12/2006 R 5 9 Dirección 3 0,0 General del Catastro U59 Página: 15 2 R ,0 U60 1 VALORES DE REPERCUSIÓN AMPLITUD DEL MBR CATEGORÍA ZONA 7 6Dirección 5 General 4 del Catastro DE VALOR IM PORTE R1 R2 R3 R4 R5 R6 R7 R8 R9 R10 R ,00 R ,00 1 R ,00 R ,00 R ,00 R ,00 R ,00 R ,00 01/12/2006 R 19 Página: 1.328,

9 R ,00 R ,00 R ,00 2 R ,00 R24 998,00 R25 938,00 R26 878,00 R27 828,00 R28 778,00 R29 728,00 R30 678,00 3 R31 633,00 R32 588,00 R33 540,00 R34 500,00 R35 460,00 R36 420,00 4 R37 385,00 R38 355,00 R39 330,00 R40 304,50 01/12/2006 Página: 17 R41 280,00 R42 255,00 R43 230,00 R44 210,00 5 R45 190,00 R46 175,00 R47 160,00 R48 145,00 R49 130,00 R50 115,50 6 R51 100,00 R52 90,00 R53 80,00 R54 69,30 R55 60,00 7 R56 50,00 R57 40,00 R58 37,80 R59 30,00 R60 25,00 01/12/2006 Página: 18 9

10 VALORES UNITARIOS Dirección AMPLITUD General DE del LA Catastro HORQUILLA DE VU CATEGORÍA ZONA DE IMPORTE U1 U2 U3 U4 U5 U U U U U U U U U U U U U U /12/2006 Página: 19 U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U U /12/2006 Página: 20 10

11 U U42 95 U43 80 U44 66 U45 56 U46 46 U47 36 U48 30 U49 24 U50 21 U51 18 U52 15 U53 12 U54 10 U55 8 U56 6 U57 4 U58 3 U59 2 U /12/2006 Página: 21 Clasificación n de municipios en 7 áreas económicas homogéneas de suelo MBR2 MBR6 MBR5 MBR4 MBR3 MBR1 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: 22 MBR7 11

12 MBR1 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R11 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: valores R56 MBR2 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R20 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: valores R58 12

13 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 MBR3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: 25 R29 32 valores R60 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 MBR4 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: 26 R35 26 valores R60 13

14 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 MBR5 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: 27 R43 18 valores R60 R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 MBR6 6 R , 0 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: 28 R50 11 valores R60 14

15 Badalonall llllllllllll l. R 1 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 1 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 2 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 3 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 4 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 R , 0 5 R , 0 R , 0 R , 0 R , 5 R , 0 R , 0 6 R , 0 R , 3 R , 0 R , 0 R , 0 R56 7 R , 8 R , 0 01/12/2006 Dirección General R del 6 Catastro 0 2 5, 0 Página: 29 MBR7 R60 5 valores Mapa de valores de suelo ponencia 01/12/2006 Página: 30 15

16 01/12/2006 Página: 31 01/12/2006 Página: 32 16

17 01/12/2006 Página: 33 Página: 34 01/12/

18 Valor de la construcción. n. MÓDULOS DE DE VALORACIÓN N DE DE CONSTRUCCIÓN: N: /M2» Coste construcción n por por uso uso y categoría. a. CLASIFICACIÓN N DE MUNICIPIOS EN 7 ÁREAS ECONÓMICAS HOMOGÉNEAS DE CONSTRUCCIÓN MBC1=650,00 /m2 MBC2=600,00 /m2 MBC3=550,00 Módulo M Módulos construcción /m2 MBC4=500, /m2 MBC /m2 MBC5=475,00 /m2 MBC6=450,00 /m2 MBC7=400,00 /m2 01/12/2006 Página: 35 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA USO CLASE MODALIDAD RESIDENCIAL VIVIENDAS EDIFICACIÓN COLECTIVAS ABIERTA 1,65 1,4 1,2 1,05 0,95 0,85 0,75 0,65 0,55 DE CARÁCTER URBANO MANZANA CERRADA 1,6 1,35 1,15 1 0,9 0,8 0,7 0,6 0, GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA 0,8 0,7 0,62 0,53 0,46 0,4 0,3 0,26 0, EDIFICACIÓN VIVIENDAS AISLADA O UNIFAMILIARES PAREADA DE CARÁCTER 2,15 1,8 1,45 1,25 1,1 1 0,9 0,8 0,7 URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA 2 1,65 1,35 1,15 1,05 0,95 0,85 0,75 0, GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA 0,9 0,85 0,75 0,65 0,6 0,55 0,45 0,4 0, EDIFICACIÓN RURAL USO EXCLUSIVO DE VIVIENDA 1,35 1,2 1,05 0,9 0,8 0,7 0,6 0,5 0, ANEXOS 0,7 0,6 0,5 0,45 0,4 0,35 0,3 0,25 0,2 01/12/2006 Página: 36 18

19 MBC1:650 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC1 650 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN AISLADA O UNIFAMILIARES PAREADA DE CARÁCTER URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 37 MBC2:600 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC2 600 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN UNIFAMILIARES AISLADA O DE CARÁCTER PAREADA URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 38 19

20 MBC3:550 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC3 550 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN UNIFAMILIARES AISLADA O DE CARÁCTER PAREADA URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 39 MBC4:500 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC4 500 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN UNIFAMILIARES AISLADA O DE CARÁCTER PAREADA URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 40 20

21 MBC5:475 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC5 475 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN UNIFAMILIARES AISLADA O DE CARÁCTER PAREADA URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 41 MBC6:450 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC6 450 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN UNIFAMILIARES AISLADA O DE CARÁCTER PAREADA URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 42 21

22 MBC7:400 TIPOLOGÍAS CONSTRUCTIVAS CATEGORÍA /m2 para MBC7 400 USO CLASE MODALIDAD VIVIENDAS RESIDENCIAL COLECTIVAS DE EDIFICACIÓN CARÁCTER ABIERTA URBANO MANZANA CERRADA GARAJES, TRASTEROS Y LOCALES EN ESTRUCTURA VIVIENDAS EDIFICACIÓN UNIFAMILIARES AISLADA O DE CARÁCTER PAREADA URBANO EN LINEA O MANZANA CERRADA GARAJES Y PORCHES EN PLANTA BAJA EDIFICACIÓN USO RURAL EXCLUSIVO DE VIVIENDA ANEXOS /12/2006 Página: 43 T antigüedad Uso 1º Años Completos Categorías ,93 0,92 0, ,87 0,85 0, ,82 0,79 0, ,77 0,73 0, ,72 0,68 0, ,63 0, ,64 0,59 0, ,61 0,55 0, ,58 0,52 0, ,55 0,49 0, ,52 0,46 0, ,49 0,43 0, ,47 0,41 0, ,45 0, ,43 0,37 0, ,41 0,35 0, ,40 0,33 0,25 90-m ás 0,39 0,32 0,24 DEPRECIACIÓN N CONSTRUCCIÓN Estado conservación: n: Normal 1,00 Regular 0,85 Deficiente 0,50 Ruinoso 0,00 01/12/2006 Página: 44 22

23 ELABORACIÓN N Y CÁLCULO C DE MÓDULOS M Estudios de mercado 01/12/2006 Página: 45 VALORACIÓN N CATASTRAL ATRIBUTOS Base de datos LOCALIZACIÓN URBANÍSMO PONENCIA Módulos /m2 const /m2 suelo Superficie Uso Antigüedad conservación Valor catastral 01/12/2006 Página: 46 23

24 Etapas: 1. Zonificación n territorial. 2. Captura, depuración n y análisis de la muestra. 3. Definición n del modelo explicativo de mercado. 4. Valoración n masiva. 01/12/2006 Página: 47 CAPTURA MUESTRAS FUENTE PRINCIPAL: VALORES ESCRITURAS CAPTURA TOTAL 24 MESES: TRANSMISIONES. 01/12/2006 Página: 48 24

25 FUENTE COMPLEMENTARIA: VALORES OFERTA OBSERVATORIO CATASTRAL DEL MERCADO INMOBILIARIO ALMERIA Zonas homogéneas de precio. ZONA A Dentro de cada zona los valores de venta de las muestras analizadas son similares y tiene diferencias con las muestras de las zonas próximas. ZONA B ZONA C ZONA D ZONA E ZONA F ZONA G ZONA H DATOS DEL CUARTO TRIMESTRE. ZONA I zonas n º. de muestras precio medio de venta superf. const. media de vivienda precio máximo precio mínimo diferencia con el año anterior A ,06 /m2 94,72 m B ,54 /m2 89,55 m C ,23 /m2 83,31 m D E F G ,20 /m2 1660,62 /m2 1435,00 /m2 1684,89 /m2 95,67 m 2 102,17 m 2 96,09 m 2 86,68 m Datos representativos de las zonas homogéneas de valor y del conjunto de la ciudad. H ,52 /m2 92,52 m I ,38 /m2 95,12 m ALMERIA ,27 /m 2 94,98 m /12/2006 Página: 49 3 MODELO EXPLICATIVO REDES NEURONALES: Las redes neuronales son una modalidad de la inteligencia artificial que permiten construir modelos matemáticos ticos procesando una muestra que dispone de resultados esperados. Mediante un procedimiento de prueba y corrección n de error se lleva a cabo el aprendizaje que permite construir un modelo que puede extenderse a un ámbito mayor. 01/12/2006 Página: 50 25

26 Categoría NEURONA M U E S T R A Antigüedad a 1 a 2 Σa i x i =S Valor unitario Error Superficie a 3 Datos de entrada Corrección de pesos a 1, a 2 y a 3 V. Mercado V. unitario 01/12/2006 Página: 51 RED DE NEURONAS DISEÑO DE LA RED Variables: Localización: Área: Zonificación Área CatV: variable entorno residencial. CatT: variable entorno general. Muestra Categ: Categoría de la vivienda Super: Superficie de la vivienda Antig: Antigüedad de la vivienda 01/12/2006 Página: 52 26

27 Depuración valores declarados. Selección automática mediante redes neuronales: Valor Distancia km 01/12/2006 Página: 53 Selección mediante aplicación de red neuronal Muestra total Primer filtro 50 % Segundo filtro 20 % Ratios de comprobación Mediana Dispersión Equidad V < 10 < 1,05 01/12/2006 Página: 54 27

28 Muestras filtradas de entrenamiento UTILIZACIÓN N RNA PARA DEFINICIÓN N DEL MODELO ENTRENAMIENTO DE LA RED 01/12/2006 Página: 55 Muestras filtradas de entrenamiento UTILIZACIÓN N RNA PARA DEFINICIÓN N DEL MODELO ENTRENAMIENTO DE LA RED 01/12/2006 Página: 56 28

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32 Valor del Suelo /m Zona 01/12/2006 Página: 63 Mapa de valores de suelo /12/2006 Página: 64 32

33 01/12/2006 Página: 65 MBR 01/12/2006 Página: 66 33

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35 VILLAJOYOSA 01/12/2006 Página: 69 01/12/2006 Página: 70 35

36 01/12/2006 Página: 71 Coordinación n nacional. MÓDULO M M Precio de venta más m s representativo. Módulo M 1000 /m2 Módulos suelo MBR FS: 2,80-2,00-1,45-1,00-0,55-0,33-0,18. Módulos construcción MBC FC: 1,30-1,20-1,10-1,00-0,95-0,90-0,80. MBR1=588,00 /m2 MBR2=420,00 /m2 MBR3=304,50 /m2 MBR4=210,00 /m2 MBR5=115,50 /m2 MBR6= 69,30 /m2 MBR7= 37,80 /m2 MBC1=650,00 /m2 MBC2=600,00 /m2 MBC3=550,00 /m2 MBC4=500,00 /m2 MBC5=475,00 /m2 MBC6=450,00 /m2 MBC7=400,00 /m2 01/12/2006 Página: 72 36

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