SUELO Y RESERVA TERRITORIAL
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- Rubén Joaquín Vidal Rojo
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1 SUELO Y RESERVA TERRITORIAL 14ª Reunión Nacional del Consejo Nacional de Organismos Estatales de Vivienda, A.C de julio de Benito Juárez, Quintana Roo.
2 CONTENIDO I. Suelo / Desarrollo urbano. II. Reservas territoriales.
3 I. SUELO / DESARROLLO URBANO Y VIVIENDA
4 1. Sistema urbano nacional. I. SUELO / DESARROLLO URBANO
5 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 2. Propiedad suelo país. Composición del Territorio Nacional por Tipo de Propiedad (195.6 M. Has) * Bienes Nacionales, Zona Federal, Cuerpos de Agua, etc., sin islas. INEGI 2006
6 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 3. Origen del suelo en territorio nacional. a. 51% del territorio nacional es propiedad social / régimen jurídico agrario derivado de la Reforma Agraria: Concebido como límite a la propiedad privada. Originalmente diseñado como régimen de protección para impedir la legal transmisión de la propiedad social: inalienable, inembargable, intransmisible e imprescriptible. Control social: propiedad de los poblados, no de los campesinos en lo personal. Reformas: 1992, reforma constitucional Art. 27; y 1993, Ley Agraria. b. 11% está bajo algún régimen de propiedad federal con la consecuente dificultad administrativa y normativa para su desincorporación.
7 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 4. Modelos de incorporación de suelo al desarrollo urbano. 1. Tierras regularizadas: Propiedad Privada / Federal / Estatal / Municipal. 2. Irregularidad: sin transmisión legal de la propiedad y sin licencias, autorizaciones o permisos en materia urbana y ambiental: Tierra ejidal o comunal / Propiedad Federal. Modelos de irregularidad: Asociado a cultura de un sector social y pobreza. Asociado a actos ilícitos.
8 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 5. Demanda de suelo y vivienda. En el país s existen cerca de 25.7 millones de viviendas. Los rangos de estimación n de irregularidad en ellas varías, as, según n las clasificaciones, desde 25-30% hasta 60%. Para atender el rezago en vivienda habría a que contar con un promedio anual de incorporación n de 15 mil has. de terreno urbano. Se han desincorporado de suelo social para el desarrollo urbano, 159,039 has. en el periodo , lo que arroja un ritmo de incorporación n en promedio de aproximadamente 15 mil has. anuales (Procuraduría a Agraria). Para 2030 se estima se deben agregar millones de viviendas, lo que implicará incorporar al desarrollo urbano cerca de 315 mil Has (actualmente el SUN ocupa 1.4 millones de has.)
9 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 5. Demanda de suelo y vivienda. La estimación de suelo para población de menos de 3 vsm será del orden de 45 mil has. para el periodo , de un total estimado de 82 mil Has que se demandarán para vivienda en este período. De las nuevas viviendas se necesitarán: 54% para personas que ganan hasta 3 vsm. 36% para personas que ganan entre 3 y hasta 10 vsm. 10% para personas que ganan más de 10 vsm. Del suelo que se incorpore al desarrollo urbano, 60% debería ser para uso habitacional y 40% para servicios, comercio y equipamiento, lo que daría una demanda de suelo de aproximadamente 136 mil Has. en el período Se estima que 2 de cada 3 has. que se incorporen al desarrollo urbano serán de origen ejidal o comunal.
10 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 6. Financiamiento vivienda / pobreza. La desventaja de los hogares de más bajos ingresos para acceder a créditos para vivienda es clara si se observan los datos de acuerdo a su condición de pobreza: Hogares en pobreza % que accede a créditos de vivienda Alimentaria 3.9 Capacidades 5 Patrimonial 13.6 No pobres 37.6 Cálculos de la DGAP SEDESOL con base en la ENIGH 2006 El acceso a crédito para vivienda es determinado fundamentalmente por el nivel de ingreso, que refleja la capacidad de ahorro para cubrir el pago del crédito. Los únicos hogares que se considera tienen la capacidad de ahorrar son aquéllos que se encuentran del decil cinco hacia delante (ingreso mensual por hogar mayor a $5, ).
11 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 7. Acceso a vivienda económica. Pese al aumento del número de financiamientos para adquirir viviendas, los hogares ubicados en los cinco deciles más altos concentraron 79.4 % de tales créditos, mientras que dentro del primer decil sólo 0.74 % de los hogares accede a este tipo de créditos. Porcentaje de hogares con acceso a crédito para vivienda por decil de ingreso Porcentaje SEDESOL / INEGI Deciles
12 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 8. Acceso a vivienda económica. Los esquemas actuales de financiamiento privilegian a las personas que ganan más de cinco salarios mínimos (reciben la mitad de los créditos y apoyos que se otorgan anualmente). En este segmento, solamente se encuentra el 12.2% de la población ocupada, esto es más de 12 millones de personas (con hasta 3 vsm estarían aproximadamente 60 millones de personas, 44.6 de ellos en pobreza). Distribución del ingreso de la población ocupada % 35% 30% 20% 14% 10% 27% 27% 21% 16% 23% 14% 12% 10% 0% Hasta 1 sm Más de 1 y hasta 2 sm Más de 2 y hasta 3 sm más de 3 y hasta 5 sm Más de 5 sm SHF / INEGI
13 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 9. Crecimiento poblacional urbanización. La problemática descrita genera una demanda de vivienda que tiene dos vías de satisfacción: A través de la autogestión de vivienda / mercado informal del suelo. A través de créditos de vivienda. Las tendencias demográficas apuntan que, en un horizonte de 25 años ( ) se integrará un promedio de 650 mil hogares nuevos por año. Con este ritmo, la demanda de vivienda alcanzará una cifra cercana a los 3.9 millones de viviendas entre que, sumados a las 2.1 millones de familias que hoy requieren de habitación independiente, representa la necesidad de impulsar la oferta de 6 millones de viviendas. PND
14 I. SUELO / DESARROLLO URBANO 10. Vivienda económica y suelo. Demanda alta de vivienda para población de hasta 4 vsm Problemática para satisfacerla FACTORES
15 II. RESERVAS TERRITORIALES
16 II. RESERVAS TERRITORIALES 1. Objetivo. Necesidad creciente de considerar al suelo como el eje articulador del desarrollo urbano, al tratarse del único insumo que permite a las ciudades crecer ordenadamente. Una opción es la constitución de reservas territoriales de desarrollo urbano y vivienda económica para detonar la oferta de servicios de vivienda a sector de hasta 4 vsmm. La CORETT cuenta con la Regla de Operación 04/08, para la adquisición y enajenación de suelo y reservas territoriales prioritarias para el desarrollo urbano y la vivienda. Con base en una estrategia de viabilidad financiera que: Permita un proyecto con usos de suelo que faciliten subsidios cruzados de usos rentables a no rentables, que detone oferta de vivienda a sector de hasta 4vsmm, cuando el costo del suelo constituya un cuello de botella para el desarrollo de este tipo de proyectos. Incluya la concurrencia de fuentes de financiamiento múltiple para el desarrollo total del proyecto: federal, estatal, municipal e inversión privada. Acuerdos de colaboración Federación Estados Municipios IP
17 II. RESERVAS TERRITORIALES 2. Modelo operativo CORETT, Regla Definición de proyecto (SEDESOL, CORETT, CONAVI, en su caso otras instituciones, como SHF y BANOBRAS/ Gobiernos locales: estado y Municipio): énfasis de CORETT en oferta de vivienda para sector de hasta 4 vsmm. 2. Gestión de recursos federales para adquisición de suelo. 3. Adquisición por parte de CORETT del terreno: propiedad social/propiedad federal. 4. Aportación del terreno al proyecto de desarrollo urbano y vivienda. a. Convenios con Gobiernos Federal, Estatal o Municipal, estableciendo comités para su operación con participación de todas las instancias y grupos sociales: DUIS. b. Proyectos que incorporen la recuperación de los costos para reconstituir el Fondo de Reserva Territorial para nuevos proyectos. 5. Desarrollo del proyecto por el comité e instancias ejecutoras respectivas con la coordinación y supervisión de las dependencias federales participantes. 6. Recuperación de la inversión del suelo en el proyecto en conjunto. 7. Reinversión en otros proyectos.
18 II. RESERVAS TERRITORIALES 2. Modelo operativo CORETT, Regla 4. 4 Aportación del terreno al proyecto de desarrollo urbano y vivienda. 5 Desarrollo del proyecto por el comité e instancias ejecutoras respectivas en coordinación y bajo supervisión CORETT Adquisición del terreno: propiedad social/ propiedad federal 6 3 Recuperación de la inversión del suelo en el proyecto en conjunto. SEDESOL, CONAVI, CORETT en su caso otras instituciones / Gobiernos locales: estado y municipio 2 Gestión de recursos federales para adquisición de suelo 1 Definición de proyecto 7 Reinversión en otros proyectos
19 II. RESERVAS TERRITORIALES 3. Beneficios de la operación de Regla 4. Debe ser un instrumento adicional y complementario (gobiernos locales / desarrolladores privados) para incorporar suelo al desarrollo urbano: énfasis en oferta de vivienda para sector de hasta 4 vsmm. De preferencia asociado a un proyecto DUIS, que permita la coordinación de esfuerzos y recursos de distintos sectores de la sociedad. Constituiría la inversión inicial de un proyecto de desarrollo urbano, que permitiría que los demás participantes puedan dirigir sus recursos a las siguientes etapas de desarrollo del mismo. Se considera como un mecanismo preventivo para evitar los Asentamientos Humanos Irregulares
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