GOPPAR, UN DERIVADO DEL REVPAR!

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1 HVS International GOPPAR, un derivado del RevPAR! 1 GOPPAR, UN DERIVADO DEL REVPAR! Por Elie Younes, HVS International Los gestores, operadores, inversores y analistas hoteleros, por regla general, utilizan el RevPAR (Ingresos por Habitación Disponible) para medir y analizar el comportamiento de sus hoteles. Esta metodología, ampliamente utilizada, indica los ingresos por cada habitación disponible en el hotel permitiendo hacer un seguimiento del éxito o fracaso de la gestión del hotel. Los hoteleros intentan maximizar el RevPAR mediante una solución de compromiso entre la tasa de ocupación y la tarifa por habitación. La proporción de ingresos por habitaciones sobre los ingresos totales del hotel es considerable ya que en el caso de Hoteles de entre 3 y 5 estrellas con todos los servicios ofertados, los ingresos por habitación suponen aproximadamente entre un 50 y 65% de los ingresos totales; y en hoteles de estancia prolongada o de bajo presupuesto este porcentaje se ve incrementado hasta un 90%. A pesar de que el RevPAR es una de las metodologías más extendidas y mejor reconocidas en el sector hotelero, que además indica tendencias de mercado así como niveles de ingresos, existe una serie de dificultades que debemos conocer en el momento de analizar el comportamiento de un hotel basándonos exclusivamente en esta técnica. Este artículo mostrará los principales problemas del RevPAR y versará sobre las ventajas de utilizar un método de análisis complementario denominado GOPPAR. RevPAR RevPAR, o ingresos por habitación disponible, su cálculo se realiza bien dividiendo los ingresos totales netos de las habitaciones entre el numero total de habitaciones (descontando impuestos, desayunos u otras comidas), bien multiplicando la tarifa media por habitación (ADR) por sus niveles de ocupación. Ingresos habitaciones Nº de Habitaciones Nº de Dias por año RevPAR ( ) 2,555,000 / 100 / 365 = 70 Tasa Media ( ) Tasa de Ocupación RevPAR ( ) 100 x 70% = 70 Problemática del RevPAR Combinación de Ingresos: En algunos casos los ingresos por habitación representan entre un 50% y 55% de los ingresos totales. Aquí se incluyen hoteles cuyos ingresos por alimentación y bebida son elevados. En tales casos la metodología del RevPAR solo reflejaría una parte de los ingresos totales del hotel en cuestión

2 HVS International GOPPAR, un derivado del RevPAR! 2 ignorando las demás fuentes de ingresos lo que dará lugar a un análisis erróneo en el momento de comparar las rentabilidades de dos hoteles. Por ejemplo, Hotel X tiene una tarifa media de 70,00, una tasa de ocupación del 70% y 100 habitaciones. Los otros ingresos (incluyendo bebidas y comidas) ascienden a ,00. Supongamos por un momento que Hotel Y es del mismo tamaño y con la misma tarifa media que Hotel X pero con una tasa de ocupación del 60% y otros ingresos que ascienden a ,00. Mientras que el RevPAR del Hotel X es aproximadamente un 15% superior al del Hotel Y (49,00 en comparación a 42,00 ), Hotel Y obtiene unos ingresos totales de 2,50 MM mientras que los ingresos de Hotel X ascienden a 2,28 MM. En el supuesto de que ambos hoteles tengan los mismos gastos directos (supongamos un 35% de los ingresos) y los mismos gastos generales, Hotel Y sería mas rentable que Hotel X a pesar de tener un RevPAR inferior. Tamaño: El método de RevPAR tiende a penalizar a los hoteles grandes en comparación a los pequeños. El sentido común nos dice que frecuentemente es mas fácil conseguir tasas de ocupación mas altas en un hotel de 100 habitaciones que en uno de 200 habitaciones, sobre todo si existen picos estacionales o incluso diferencias entre fines de semana y días laborables. En consecuencia, los ingresos por habitación disponible serán superiores en un hotel pequeño dadas las mismas condiciones de mercado. Por este motivo los hoteleros e inversores potenciales deben tener en cuenta el tamaño de un hotel en el momento de comparar el RevPAR de un hotel específico con otros hoteles. Es probable que debido a las economías de escala así como a los mayores ingresos un hotel grande sea más rentable que un hotel pequeño aun con una menor tasa de RevPAR. A fin de cuentas, los hoteleros e inversores no pueden ingresar ni porcentajes ni tasas de RevPAR en sus cuentas bancarias. Repercusiones sobre el Valor: El valor de un Hotel se basa, por regla general, en los flujos de caja netos y no en los ingresos totales. Mientras que el RevPAR tiene alguna relación con el valor de un hotel, no siempre existe una correlación apropiada con la capitalización por ingresos. Sin embargo, sí se puede decir que un cambio en el valor de un hotel se refleja adecuadamente en un cambio en el RevPAR mostrando así una relación flexible. GOPPAR GOPPAR, siglas en inglés que significan ganancias brutas de la actividad por habitación disponible, se define como beneficios brutos totales por habitación disponible por día (GOP) donde GOP es igual a ingresos totales menos gastos departamentales y operativos. La siguiente tabla muestra la forma de calcular GOPPAR.

3 HVS International GOPPAR, un derivado del RevPAR! 3 Table 1 GOPPAR Illustration ( ) Hotel A % Total Hotel B % Total Hotel C % Total Hotel D % Total Nº de habitaciones Tasa de Ocupación 70% 76% 70% 75% Tarifa Media RevPAR Ingresos Habitaciones 5,110, % 5,270, % 2,555, % 2,737, % Alimentación y Bebidas 1,700, ,200, , ,000, Otros Departamentos 850, , , , Total Ingresos 7,660, ,370, ,805, ,237, Gastos Departamentales Habitaciones 1,022, ,054, , , Alimentación y Bebidas 1,020, , , , Otros Departamentos 400, , , , Total Gastos Departamentales 2,442, ,197, ,376, ,584, Gastos totales sin distribuir 1,600, ,600, , , Beneficio Bruto de la Explotación 3,618, % 3,573, % 1,528, % 1,753, % GOPPAR A pesar de que GOPPAR no hace distinciones entre los diferentes tipos de ingresos y por consiguiente no permite una valoración precisa de los ingresos por habitación, sí facilita una clara indicación del beneficio potencial del hotel. Además, en la mayoría de los casos, es capaz de reflejar la rentabilidad, la calidad de gestión y el valor subyacente del hotel. Ventajas del GOPPAR Combinación de Ingresos: Ya que GOPPAR indica las ganancias subyacentes de un negocio hotelero también indica claramente el comportamiento global y los flujos de efectivo potenciales del mismo. Empresas hoteleras, inversores, tasadores y promotores, pueden, por lo tanto, evaluar la gestión hotelera basándose no solo en los ingresos por habitación sino también en los ingresos globales y la eficacia de la explotación de forma unitaria. Tamaño: GOPPAR tiene en cuenta todos los gastos de la explotación, la mayoría de los cuales incluyen tanto partes fijas como variables. La parte fija generalmente está asociada a las dimensiones y requisitos de un hotel mientras que la parte variable está asociada al volumen de negocio. Mientras que un hotel grande incurrirá necesariamente en unos gastos de explotación mayores que un hotel pequeño, este último, y dándose las mismas condiciones de mercado, repercutirá mayores gastos por cada habitación disponible debido a las economías de escala que existen en un hotel grande. Por ejemplo, si un hotel de 400 habitaciones

4 HVS International GOPPAR, un derivado del RevPAR! 4 incurre en gastos energéticos de ,00 por año (437,00 por habitación) en un hotel de 200 habitaciones en la misma ciudad los gastos energéticos pueden ascender a ,00 anuales (500,00 por habitación). La utilización del GOPPAR es una excelente manera de medir la rentabilidad con independencia del tamaño. Mientras que un hotel pequeño se puede ver beneficiado por un RevPAR más elevado ya que optimiza tanto la tarifa media como la tasa de ocupación, los gastos operacionales por habitación probablemente serán más altos que en un hotel mayor. Repercusiones sobre el Valor: Los hoteles se valoran en base a flujos de efectivo netos, también denominado EBITDA (siglas en inglés que significan ganancias antes de intereses, impuestos, depreciación y amortización). GOPPAR ofrece una correlación mas aproximada con el valor de un hotel que el método RevPAR. Hemos elaborado un análisis de regresión lineal entre el valor de un hotel por habitación, RevPAR y GOPPAR. En una muestra aleatoria de 30 hoteles rentables, nuestro análisis nos indica que, el método GOPPAR tiene una correlación de entre el 85% y el 90% con el valor del hotel mientras que RevPAR tiene una correlación de entre el 70% y el 75%. Por lo tanto GOPPAR nos proporciona una medición más fiable que RevPAR y debería usarse para el análisis de inversiones hoteleras. Un alto RevPAR no significa un resultado final elevado y por consiguiente un mayor valor mientras que GOPPAR arroja un balance más elevado y una indicación más fiable del valor del activo hotelero. El Truco! Es importante saber que GOPPAR es muy sensible a cualquier fluctuación en RevPAR. El margen de ganancia por habitación es considerablemente más alto que en cualquier otra fuente de ingresos y por tanto una pequeña fluctuación en RevPAR puede tener un efecto dramático en el GOPPAR, lo que a su vez afectará al valor del hotel. En la Tabla 2, suponemos una caída del 5% tanto en niveles de ocupación como en tarifa media para el Hotel C dando como resultado una caída en el RevPAR de aproximadamente un 10%. Además, supongamos una caída del 2,5% en las otras fuentes de ingresos y que los gastos departamentales fluctuarán según el volumen de negocio. En este caso el GOPPAR para Hotel C caerá un 16%, es decir de 42,00 a 35,00.

5 HVS International GOPPAR, un derivado del RevPAR! 5 Tabla 2 RevPAR Conversión a GOPPAR Hotel C ( ) Normal % Total 10% Descenso en RevPAR % Total % Cambio Nº de habitaciones Tasa de Ocupación 70% 66.5% -5 % Tarifa Media RevPAR Ingresos Habitaciones 2,555, % 2,305, % -10 Alimentación y Bebidas 750, , Otros Departamentos 500, , Total Ingresos 3,805, ,518, Gastos Departamentales Habitaciones 638, , Alimentación y Bebidas 487, , Otros Departamentos 250, , Total Gastos Departamentales 1,376, ,337, Gastos totales sin distribuir 900, , Beneficio Bruto de la Explotación 1,528, % 1,280, % -16 GOPPAR % La equivalencia de RevPAR a GOPPAR es alta (casi un uno a uno) y una pequeña fluctuación en el RevPAR podría provocar una mayor fluctuación en el GOPPAR. Es por esto que los analistas no deberían contar con sólo un método sino que deberían considerar el GOPPAR como un complemento del RevPAR. Conclusión El RevPAR facilita la rentabilidad de un hotel respecto a la gestión de sus habitaciones y proporciona algunas tendencias del mercado. Sin embargo, no indica los costes existentes, y por tanto tampoco el nivel de ingresos que puede o podría generar un hotel. Por otra parte, GOPPAR proporciona la rentabilidad de un hotel más detalladamente ya que tiene en cuenta la eficacia y control de la gestión y elimina hasta cierto punto la posible ventaja de un hotel más pequeño. Además, GOPPAR ofrece una medición de rentabilidad más robusta sobre todo cuando se comparan hoteles de diferentes tamaños o en diferentes mercados. También GOPPAR ofrece una mayor correlación entre el balance y el valor subyacente del hotel en cuestión. Por tanto, el uso de GOPPAR como un complemento al método RevPAR permitirá un análisis más certero en el momento de efectuar un estudio de inversión hotelera que si se utilizase exclusivamente el RevPAR.

6 HVS International GOPPAR, un derivado del RevPAR! 6 Acerca del Autor Elie Younes es consultor de HVS Internacional, especializado en valoraciones y estudios de viabilidad hoteleros. Entró a formar parte de HVS Internacional en agosto del año 2001 tras completar su MBA en Internacional Hospitality Management en IMHI siendo esto un programa de estudio impartido por la Universidad de Cornell (EEUU) y el Essen Graduate Business School en París (Francia). Elie tiene 4 años de experiencia en el sector hotelero en Oriente Medio, un trasfondo multicultural y la ventaja de hablar árabe, inglés y francés con soltura. Más Información: Laurent de Kousemaeker Director HVS International Pº de la Castellana, 93-2º Madrid Tel: Fax: ldekousemaeker@hvsinternational.com También puede acceder a nuestra página web: