5/15/2017 DESARROLLO, PLANEACIÓN FINANCIERA Y CONTROL DE PRESUPUESTOS. Omar Becerra, CSM Integrated Asset Management B.V. Sint Maarten, DWI AGENDA

Transcripción

1 DESARROLLO, PLANEACIÓN FINANCIERA Y CONTROL DE PRESUPUESTOS Omar Becerra, CSM Integrated Asset Management B.V. Sint Maarten, DWI AGENDA Presentación Introducción Desarrollo y Re-Desarrollo como negocio Planeación Financiera Taller: Cuanto vale un Centro Comercial Control Presupuestario Resumen 1

2 PRESENTACIÓN PRESENTACION Quien es quien? ICSC JTR Capitulo Latinoamérica El Curso Instructor Participantes INTRODUCCION 2

3 OBJETIVO FUNDAMENTAL DE TODO NEGOCIO? Maximizar el Patrimonio del Inversionista La Ecuación Contable Recursos Económicos = Derechos sobre sobre los Recursos Económicos Activos = Pasivos + Capital + UND +/- Res Ejercicio Patrimonio Max Patrimonio = Activos - Pasivos +/- Res Ejercicio Sa: Restricciones (físicas, legales, financieras, económicas, etc.) COSTOS GASTOS INTERESES IMPUESTOS RESULTADOS INGRESOS ACTIVOS ACTIVOS RESULTADOS PASIVOS PASIVOS RESULTADOS UND PATRIMONIO CAPITAL 3

4 DESARROLLO COMO NEGOCIO DESARROLLO Desarrollo de Tierras (Definición): Alteración del paisaje para su explotación económica. Desarrollo Inmobiliario (Definición): Es un proceso de negocios multifacético que incluye desde la adquisición de tierras no desarrolladas hasta la Construcción de edificios de diferentes usos para su venta o arriendo. 4

5 DESARROLLO DESARROLLO t t 5

6 Re-DESARROLLO Re-Desarrollo Inmobiliario (Definición): Remodelación de edificios existentes para extender su vida útil o para darle nuevos usos, o demolición de viejos edificios para la construcción de nuevos, con el mismo u otro uso. 6

7 t t PLANEACIÓN FINANCIERA 7

8 EF ACTUALES Evaluación Caso Base EF HISTÓRICOS Revisión Implementación Planeación Financiera Fijación de Objetivos y Metas Financieras Identificación de Acciones Evaluación de Casos Alternos EF PROYECTADOS LOS ESTADOS FINANCIEROS Principales Estados Financieros Balance General Reporte de Activos, Pasivos y Patrimonio al final del periodo Estado de Resultados Movimiento de los Ingresos y Egresos durante un periodo, explicando el resultado del ejercicio LOS ESTADOS FINANCIEROS Principales Estados Financieros Estado de Flujo de Efectivo Explica las variaciones del Efectivo de un periodo al siguiente Estado de Movimientos del Patrimonio Variaciones en el Patrimonio durante un periodo (aportes de capital, distribución de dividendos y acumulación de resultados 8

9 LOS ESTADOS FINANCIEROS Balance General Muestra la situación financiera de la compañía en un momento determinado (fotografía). Pasivo Activo Patrimonio 9

10 LOS ESTADOS FINANCIEROS Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Muestra el origen de la utilidad o pérdida del centro en un periodo de tiempo (película). Relaciona las cuentas en cuatro niveles Operativo Financiero Fiscal Accionario LOS ESTADOS FINANCIEROS Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Ingresos Operacionales (rentas, publicidad, etc.) - Costos = Utilidad Bruta - Gastos Generales y Administrativos = Generación Interna de Recursos (EBITDA) - Depreciación - Amortización/Provisiones = Utilidad Operacional (EBIT) - Otros Gastos + Otros Ingresos -/+ Variaciones en Cambio = Utilidad Antes de Impuestos (EBT) - Provisión de Impuestos = Utilidad Neta Final (RESULTADOS) LOS ESTADOS FINANCIEROS Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Ingresos Operacionales (rentas, publicidad, etc.) - Costos = Utilidad Bruta Margen Bruto = Utilidad Bruta / Ingresos Operacionales 10

11 LOS ESTADOS FINANCIEROS Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Utilidad Bruta - Gastos Generales y Administrativos = Generación Interna de Recursos (EBITDA) - Depreciación - Amortización/Provisiones = Utilidad Operacional (EBIT) Margen EBITDA = EBITDA / Ingresos Operacionales Margen Operacional = Utilidad Operacional / Ingresos Operacionales LOS ESTADOS FINANCIEROS Estado Demostrativo de Ganancias y Pérdidas Utilidad Operacional (EBIT) - Otros Gastos + Otros Ingresos -/+ Variación en Cambio = Utilidad Antes de Impuestos (EBT) - Provisión de Impuestos = Utilidad Neta Final Margen Neto = Utilidad Neta / Ingresos Operacionales 11

12 LOS ESTADOS FINANCIEROS Flujo de Caja Refleja las entradas y salidas de efectivo a partir de la operación (Flujo de Caja Operativo) y el pago a sus fuentes de financiación (flujo de caja Financiero y para los Accionistas). Flujo de Caja Operativo Activos Operativos Acreedores Accionistas Flujo de Caja Financiero Flujo de Caja para Accionista LOS ESTADOS FINANCIEROS Flujo de Caja EBITDA +/- Capital de Trabajo - CAPEX - Impuestos FLUJO DE CAJA LIBRE + Desembolsos de Deuda - Gastos Financieros - Amortizaciones + Aportes de Capital + Ingresos No Operacionales = FLUJO DE CAJA DESPUES DE SD + Caja Inicial = FLUJO DE CAJA DISPONIBLE PARA SOCIOS - Dividendos = CAJA FINAL Flujo de Caja Operativo Flujo de Caja Financiero Flujo de Caja Accionistas 12

13 LOS ESTADOS FINANCIEROS Flujo de Caja Financiero FLUJO DE CAJA LIBRE + Desembolsos de Deuda - Gastos Financieros - Amortizaciones + Aportes de Capital + Ingresos No Operacionales = FLUJO DE CAJA DESPUES DE SD LOS ESTADOS FINANCIEROS Flujo de Caja Accionistas FLUJO DE CAJA DESPUES DE SD + Caja Inicial = FLUJO DE CAJA DISPONIBLE PARA SOCIOS - Dividendos = CAJA FINAL 13

14 RAZONES FINANCIERAS Definición: Comparación relativa de resultados contables para determinar el desempeño financiero del Centro Comercial RAZONES FINANCIERAS Razones de Liquidez: describen la capacidad del centro comercial para honrar sus obligaciones de corto plazo Ejemplo Razón Corriente = Pasivos Corrientes/ Activos Corrientes Prueba Super Acida = Efectivo/Pasivos Corrientes 14

15 Razón Corriente = / = 0.58 Razón Corriente = / = 3.75 RAZONES FINANCIERAS Razones de Apalancamiento: describen la relación entre el financiamiento recibido de terceros respecto de lo aportado por los propietarios Ejemplo Deuda a Patrimonio = Pasivos / Patrimonio Neto Intereses a EBITDA = Gasto intereses / EBITDA Int a EBITDA= / = 0.04 Int a EBITDA = / =

16 DESARROLLO t t VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO VA VF hoy futuro VF = VA n x (1 + i) t 16

17 VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO El precio del dinero El tiempo y el riesgo El costo de oportunidad Paridad de compra Otros VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO Riesgo probabilidad de que ocurra un evento adverso a los objetivos planteados. VALOR DEL DINERO EN EL TIEMPO RIESGOS PAIS Riesgos Geográficos o Naturales Estabilidad Cultural Estabilidad Política RIESGOS DE LA INDUSTRIA Tecnológico Sustitución Ambientales Marco Legal RIESGOS MACROECONÓMICOS Crecimiento del PIB Paridad Cambiaria Tasas de Interés Régimen Fiscal RIESGOS EMPRESA Propietarios Mercado Estructura de Costos Productividad Eficiencia en el manejo del capital de trabajo Estructura del Pasivo Acceso al crédito Condiciones de la deuda actual Grado de apalancamiento Liquidez Manejo de los excesos de Efectivo Inversiones a corto, mediano y largo plazo 17

18 VALORACION Valor de un Centro Comercial Monto de dinero que un comprador informado está dispuesto a pagar por comprar el Centro Comercial VALORACION Métodos Costo de Reposición Terreno + costo edificio - depreciación acumulada Valor de Mercado Comparación con propiedades similares recientemente vendidas Valor Presente del Ingreso Neto Operativo Estimación del valor del negocio para generar utilidad Tasa Interna de retorno Comparación entre la inversión necesaria y el valor del centro para generar utilidad VALORACION VA VF hoy futuro VF = VA VA = t x (1 + i) VF n (1 + i ) t 18

19 VALORACION VA = VF 1 (1 + i ) + + VF n (1 + i ) VALORACION V = INO 1 (1 + i ) V = + + INO i INO n (1 + i ) V = Valor del Centro Comercial INO = Ingreso Neto Operativo i = Tasa de capitalización VALORACION Tasa interna de retorno: TIR Medida de rentabilidad o de retorno esperado de un flujo. retornos inversión INO 0 = Inv - 1 (1 + tir ) INO Inv = 1 (1 + tir ) INO n (1 + tir ) INO n (1 + tir ) 19

20 TALLER: VALOR DE UN CENTRO COMERCIAL VALORACION EJERCICIO Tamaño m2 ABL Costo del Terreno $ Costo de Construcción $ Depreciación Acumulada $ Ingreso Bruto $25/m2/mes Gastos Operativos $6/m2/mes Tasa de Capitalización 10.0% VALORACION EJERCICIO Costo del Terreno $ Costo de Construcción $ Depreciación Acumulada ($ ) Valor de reposición $

21 VALORACION EJERCICIO Tamaño Ingresos Operativos promedio anual Gastos Operativos promedio anual m2 ABL $300/m2 $72/m x ( ) = Ingreso Neto operativo $ V = $ / 10.0% = $ VALORACION EJERCICIO Ingreso Neto operativo $ Tasa de descuento Valor del Centro Comercial 12% $47,500,000 10% $ % $71,250,000 21

22 MES SEMESTRE PROYECCIÓN ANUAL CÓMO MEJORAR EL VALOR Max. de los ingresos operativos Min. de los egresos operativos Min. de la tasa de descuento 22

23 CONTROL DE PRESUPUESTOS CONTROL DE PRESUPUESTOS Presupuesto Definición: 3. m. Cómputo anticipado del coste de una obra o de los gastos y rentas de una corporación. 4. m. Cantidad de dinero calculado para hacer frente a los gastos generales de la vida cotidiana, de un viaje, etc. Fuente: Real Academia Española CONTROL DE PRESUPUESTOS Tipos de Contabilidad: Contabilidad sobre la base de derechos y obligaciones Registro: al ocurrir la transacción Contabilidad sobre la base de efectivo Registro: al recibir o entregar el dinero Periodo Contable o Ejercicio Económico Lapso considerado para realizar los Estados Financieros ALINEACIÓN 23

24 CONTROL DE PRESUPUESTOS Presupuesto Real Variación Ingresos (rentas/alquileres) 100 Egresos (Gastos de Operación) (30) Ingreso Neto en Operaciones (NOI) 70 Menos :Depreciación (30) Amortización - Intereses por Deuda 10 Igual Ingreso Neto (30) (-2) MES SEMESTRE PROYECCIÓN ANUAL GO / RT = / = 13.2% GO / RT = / = 13.2% MES SEMESTRE PROYECCIÓN ANUAL 24

25 Var. Renta = ( ) / 76.5 = % Var. Renta = / = +19.4% CONTROL DE PRESUPUESTOS ADMINISTRACION Y MANTENIMIENTO DEL AREA COMUN Honorarios de Administración Mejoras al Inmueble Impuestos a los bienes raíces Seguros Mantenimiento Preventivo Reserva (Correctivo) Gasto No Común 25

26 CONTROL DE PRESUPUESTOS ADMINISTRACION Y MANTENIMIENTO DEL AREA COMUN (Cont) Cerramiento de Locales Facturación Estado Mensual/Anual Liquidación Mensual/Anual Sistemas de Distribución de Gastos CONTROL DE PRESUPUESTOS ADMINISTRACION Y MANTENIMIENTO DEL AREA COMUN (Cont) Cerramiento de Locales Facturación Estado Mensual/Anual Liquidación Mensual/Anual Sistemas de Distribución de Gastos CONTROL DE PRESUPUESTOS GESTION DE COBRANZA Y PRESUPUESTO Intereses Moratorios Pagos a Cuenta Jerarquización de Deuda Intimaciones Asesoría Externa Agencias Recaudadoras Suspensión de Servicios 26

27 RESUMEN RESUMEN Presentación Introducción Desarrollo y Re-Desarrollo como negocio Planeación Financiera Taller: Cuanto vale un Centro Comercial Control Presupuestario Resumen 27