PROYECTO DE LEY SOBRE SUELOS

Transcripción

1 PROYECTO DE LEY SOBRE SUELOS TRANSPARENCIA DEL MERCADO DEL SUELO E INCREMENTOS DE VALOR POR AMPLIACIONES DEL LÍMITE URBANO BOLETÍN N Enero de

2 ÍNDICE MODIFICACIONES DEL PROYECTO CON INCIDENCIA PARA EL SII BREVE EXPLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO COMPETENCIAS DEL SII EN LA APLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO 2

3 MODIFICACIONES DEL PROYECTO CON INCIDENCIA PARA EL SII 3

4 MODIFICACIONES DEL PROYECTO CON INCIDENCIA PARA EL SII 1. MODIFICACIONES IMPUESTO TERRITORIAL a. Reavaluar comunas o sectores en que se amplíe el límite urbano. SII tiene plazo de 6 meses desde recepción de información enviada por autoridad que promulgue plan regulador b. Giro total del impuesto reavaluado en el semestre anterior al que corresponde aplicar nuevo avalúo fiscal c. Se elimina de la sobretasa referencia a sitios no edificados con urbanización (por lo tanto, se gravarán sitios no edificados, sea que tengan o no urbanización). Se exceptúan inmuebles fuera del alcance de servicios de agua potable y recolección de aguas servidas. d. Municipios deben informar al SII bienes raíces que correspondan a sitios no edificados, propiedades abandonadas o pozos lastreros. 2. ESTABLECE OBSERVATORIO DEL MERCADO DE SUELOS a. MINVU mantendrá en un sitio electrónico un observatorio del mercado de suelo urbano que informe evolución del precio de bienes raíces a nivel comunal, regional y nacional b. Considerando antecedentes que para tal fin proporcione el SII, según determine reglamento del Ministerio de Hacienda que fije también forma y plazos de entrega de dicha información, cumpliendo disposiciones LOSII 4

5 MODIFICACIONES DEL PROYECTO CON INCIDENCIA PARA EL SII 3. ESTABLECE NUEVO IMPUESTO A LA GANANCIA DE CAPITAL POR AMPLIACIÓN DEL LIMITE URBANO a. Efectuar tasaciones comerciales de valores iniciales y finales, definidos en los términos de la ley b. Elaborar y publicar mensualmente índice de variación del valor de bienes raíces rurales situados en Chile LAS COMPETENCIAS QUE EL NUEVO IMPUESTO CONFIERE AL SERVICIO SE EXPONDRÁN A CONTINUACIÓN DE UNA BREVE DESCRIPCIÓN DE SU PROPÓSITO 5

6 BREVE EXPLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO 6

7 BREVE EXPLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO QUÉ PRETENDE GRAVAR EL NUEVO IMPUESTO? Para explicar cuál es el propósito del nuevo impuesto (qué específicamente pretende gravar) es necesario hacer un contrapunto con otros impuestos. En efecto: Desde un punto de vista teórico, se podría gravar: a) Ganancia de capital: base imponible = mayor valor obtenido en la enajenación del bien raíz (diferencia entre costo de adquisición y valor de venta) b) Parte de la ganancia de capital proveniente de externalidades positivas provenientes de ampliarse el límite urbano: base imponible = depurar la ganancia de capital y extraer de ella la que proviene exclusivamente de ampliar límite urbano. a) Ganancia de capital (diferencia entre costo de adquisición y valor de venta) Resto de la ganancia de capital no imputable a ampliación del límite urbano (por ejemplo, provenientes de mejoras introducidas y pagadas por el dueño) b) Parte de la ganancia de capital imputable a la ampliación del límite urbano c) El dominio o posesión del bien raíz: base imponible = avalúo fiscal del bien raíz. A cada caso anterior correspondería aplicar respectivamente: a) Impuesto a la Renta b) Nuevo Impuesto (proyecto de ley) c) Contribuciones 7

8 BREVE EXPLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO QUÉ NO PRETENDE GRAVAR EL NUEVO IMPUESTO? Con el objeto de depurar la ganancia de capital imputable a la ampliación del límite urbano, se debe determinar el valor comercial del inmueble (no su avalúo fiscal). La base imponible corresponde, en esencia, a la diferencia entre el valor comercial antes de iniciarse el proceso de ampliación del límite urbano (hito 1) y al concluir dicho proceso (hito 2). Por tanto, el nuevo impuesto NO GRAVA: a) Toda la ganancia de capital (que sí grava el Impuesto a la Renta) b) No grava el dominio o posesión del inmueble (que sí grava el Impuesto Territorial o Contribuciones). El nuevo impuesto sólo se desencadena al momento de enajenarse el inmueble. LO ANTERIOR SE REFLEJA EN EL TEXTO DEL PROYECTO DE LEY 8

9 BREVE EXPLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO HECHO GRAVADO Y BASE IMPONIBLE SEGÚN EL PROYECTO Hecho gravado (art. 1): la parte del mayor valor obtenido en aquellas enajenaciones a título oneroso de bienes raíces que se encuentren en zonas incluidas en un proceso de ampliación del límite urbano La parte del mayor valor gravado corresponderá al incremento de valor experimentado en el proceso de ampliación del límite urbano, según lo establecido en el artículo 4 de esta ley Base imponible (art. 4): Para determinar la parte del mayor valor que corresponda al incremento de valor experimentado en la ampliación del límite urbano derivado de un proceso de cambio a un plan regulador, se deducirá del valor comercial final el valor comercial inicial que corresponda, los que serán determinados de conformidad con lo dispuesto en los artículos 5 y 6 siguientes Artículos 5 y siguientes: tasaciones (comerciales) efectuadas por el SII NOTA: Este impuesto se aplicará a las enajenaciones que se efectúen a contar de ciertos actos (inicio proceso de ampliación) y hasta la primera enajenación que se realice después de la publicación en el DO del PR que amplíe el límite urbano 9

10 BREVE EXPLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO LÍNEA DE TIEMPO (contribuyente que adquiere antes de iniciado el Proceso de ampliación del límite urbano y enajena una vez finalizado) TASACIONES COMERCIALES QUE DEBE REALIZAR EL SERVICIO 1975: Se adquiere predio 30/04/2016: Acuerdo concejo municipal/consejo regional sobre diseño anteproyecto PR (imagen objetivo) Aprobación PR SEREMI/Concejo que incluye modificación no incorporada CASO 2. 30/04/2022*: esto es, cumplidos 7 años desde que se notificó el acuerdo del concejo, sin que se haya verificado publicación del PR en el DO, el SII tiene un plazo de 6 meses para tasar comercialmente (valor comercial final) * Para simplificar, se asume que el acuerdo del concejo fue notificado el mismo años Desde la notificación al SII del acuerdo o aprobación: el SII tiene 6 meses para tasar comercialmente (valor comercial inicial al del año anterior) 31/12/2015 CASO 1. 30/04/2020: Publicación DO del PR que amplía LU. Desde la notificación al SII: 6 meses para tasar comercialmente (valor comercial final) 18 años Nota 1: transcurridos 18 años desde que se publica en el DO el PR que amplía el LU (CASO 1) o desde que se cumplen los 7 años desde que se notificó el acuerdo del concejo (CASO 2), NO se gravarán las enajenaciones posteriores a esa fecha. Nota 2: el impuesto grava hasta la primera enajenación posterior a la publicación en el DO del PR que amplía LU 10

11 COMPETENCIAS DEL SII EN LA APLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO 11

12 COMPETENCIAS DEL SII EN LA APLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO EFECTUAR TASACIONES COMERCIALES Como fuera explicado en las láminas anteriores, el propósito del nuevo impuesto es gravar la parte del mayor obtenido en la enajenación del bien raíz, experimentado en el proceso de ampliación del límite urbano. Cómo se determina la base imponible (la parte del mayor valor obtenido en la enajenación): corresponde a la diferencia entre un valor comercial final x y un inicial y. Cómo se determina el valor comercial final e inicial: mediante tasaciones comerciales efectuadas por el SII. Metodología de tasación comercial: aplicar métodos públicos y objetivos de valoración, siguiendo un sistema generalmente reconocido o que refleje adecuadamente los valores de mercado de los bienes raíces. El SII, mediante resolución deberá individualizar los métodos o sistemas de valoración que aplicará, previa consulta pública obligatoria. En ningún caso el valor comercial podrá ser superior al valor de mercado de los bienes raíces ubicados en áreas homogéneas rurales o urbanas, respectivamente, próximas o cercanas 12

13 COMPETENCIAS DEL SII EN LA APLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO ELABORAR Y PUBLICAR ÍNDICE DE VARIACIÓN DE VALOR Incrementos (descontar el crecimiento vegetativo de los precios): valor comercial se incrementa por la variación positiva que haya experimentado el valor de los bienes raíces rurales, expresado en porcentaje, entre el mes anterior a aquel en que se fije el valor comercial inicial y el mes anterior a aquel en que se fije el valor comercial final. Para tales efectos, el SII publicará un índice de variación del valor de los bienes raíces rurales. Asimismo, el valor comercial inicial se incrementará por los desembolsos incurridos en mejoras que hayan aumentado el valor del bien, reajustados. El SII deberá determinar la metodología de cálculo de este índice, así como la forma y oportunidad en que deban informarse las mejoras a través de resoluciones (consulta pública obligatoria). 13

14 COMPETENCIAS DEL SII EN LA APLICACIÓN DEL NUEVO IMPUESTO OTRAS Declaración y pago de impuesto: el impuesto será exigible en el momento en que se verifique la enajenación del bien respectivo, declarado sobre base de renta percibida o devengada. Reclamaciones: reclamar de la liquidación y giro conforme a las reglas generales del Código Tributario. En la liquidación y giro de este impuesto, el SII comunicará al contribuyente el detalle de los valores comerciales de referencia que haya utilizado. 14

15 PROCESOS DE REAVALÚO

16 Impuesto territorial y Catastro Aplicación, Fiscalización y Administración del Impuesto Territorial Mantener el catastro y tasación de Bienes Raíces. Generar el giro o monto del Impuesto Territorial. Facilitar el cumplimiento tributario. Generar información fidedigna para la fiscalización de otros impuestos. Ofrecer un servicio de calidad al contribuyente y entidades externas. 16

17 EL CATASTRO EN CHILE El Catastro de Bienes Raíces CONSTRUCCIONES TERRENOS NO AGRÍCOLAS TERRENOS AGRÍCOLAS 17

18 EL CATASTRO EN CHILE Impuesto Territorial SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS Encargado de la Administración y fiscalización TESORERÍA Recaudación Cobranza administrativa y judicial MUNICIPALIDAD Recibe los ingresos

19 EL CATASTRO EN CHILE IMPORTANCIA DEL CATASTRO LA ACTIVACIÓN DEL ROL EN EL CATASTRO PERMITE LA TRIBUTACÍON (LOS GOBIERNOS COMUNALES COMIENZAN A RECIBIR LAS CONTRIBUCIONES) Y SE ASOCIA ADEMAS INFORMACIÓN LEGAL, FÍSICA Y ECONÓMICA. CONTRIBUYENTE SOLICITA ASIGNACIÓN DE ROL SE ASIGNA NUEVO ROL DE AVALÚO SE ACTIVA ROL DE AVALUO EN EL CATASTRO NACIONAL ROL DE AVALÚO DE CONTRIBUCIONES COMO LLAVE DE COMUNICACIÓN CIUDADANO O EMPRESAS REQUIEREN EL ROL DE AVALÚO DE CONTRIBUCIONES PARA COMPLEMENTAR LA ENAJENACIÓNES, SUBDIVISIONES, REGULARIZACIONES Y OTRA SERIE DE GESTIONES DE DIVERSOS AMBITO. SERVICIO DE IMPUESTOS INTERNOS, ANALIZA, ORDENA Y DE ACUERDO A SU UBICACIÓN, TIPOLOGIA Y ENTORNO, ASIGNA UN NÚMERO ÚNICO QUE IDENTIFICARA CADA PROPIEDAD DEL PAÍS. ROL SE TRANSFORMA EN EL LENGUAJE DE COMUNICACIÓN PARA LA GESTIÓN ENTRE GRAN PARTE DE LAS ENTIDADES PÚBLICAS Y PRIVADAS DEL PAÍS. 19

20 EL CATASTRO EN CHILE CARACTERÍSTICAS DE LA ADMINISTRACIÓN DEL IMPUESTO TERRITORIAL Catastro único nacional (Agrícola y No Agrícola)identificando cada predio con un código nacional predial. Administrado por una sola entidad a nivel nacional, con apoyo en algunos casos del Municipio a través de convenios. Metodología de trabajo única nacional. Tasa de impuestos y exenciones a nivel nacional, fijadas cada 4 años mediante reavalúos a nivel nacional, diferenciados por catastro Agrícola y No Agrícola. Administración financiada por Gobierno Central, Ministerio de Hacienda. Impuesto redistributivo a través del Fondo Común Municipal. 20

21 EL CATASTRO EN CHILE ADMINISTRACIÓN DEL IMPUESTO TERRITORIAL Efectuar tasaciones generales o reavalúos periódicos (cada 4 años y sitios no edificados anualmente) Determinación del avalúo de la propiedad Determinación del Giro (monto) del impuesto territorial Mantener el Catastro actualizado Resolver solicitudes administrativas de los contribuyentes (F2118) Resolver solicitudes de reposición administrativas de los contribuyentes (impugnación al acto administrativo) 21

22 EL CATASTRO EN CHILE CATASTRO DE LOS BIENES RAÍCES CATASTRO GRÁFICO Planos, ortofotos CATASTRO VALORADO Avaluos, giros SISTEMA DE BIENES RAÍCES CATASTRO LEGAL Rol-rut CATASTRO FISICO Terreno, construcciones 22

23 EL CATASTRO EN CHILE Algunos Antecedentes Estadísticos 23

24 EL CATASTRO EN CHILE Evolución del Número de Predios Total de predios al = Cantidad de Predios er Sem er Sem er Sem er Sem er Sem 2010 TOTAL PREDIOS NO AGRÍCOLAS TOTAL PREDIOS AGRÍCOLAS er Sem er Sem er Sem er Sem er Sem er Sem 2016 Reavalúo No Agrícola No habitacional 2013 Reavalúo No Agrícola habitacional 2014 Reavalúos Agrícola y de sitios No Edificados

25 Los avalúos Evolución de los Avalúos en MUS$ Monto del Avalúo en M US$ er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem 1er Sem TOTAL AVALÚO NO AGRÍCOLA EN MUS$ TOTAL AVALÚO AGRÍCOLA EN MUS$ Reavalúo No Agrícola No habitacional 2013 Reavalúo No Agrícola habitacional 2014 Reavalúos Agrícola y de sitios No Edificados

26 El Impuesto Evolución de Contribuciones de Bienes Raíces en M US$ CONTRIBUCIÓN NO AGRÍCOLA MUS $ CONTRIBUCIÓN AGRÍCOLA MUS$ CONTRIBUCIÓN TOTAL US M$ tipo de cambio Nota: Considera ítem de Contribución Neta. Reavalúo No Agrícola No habitacional 2013 Reavalúo No Agrícola habitacional 2014 Reavalúos Agrícola y de sitios No Edificados 2016

27 Hacia una visión integral del Catastro 27

28 HACIA UNA VISIÓN INTEGRAL DEL CATASTRO Hacia donde vamos.. Mayor eficiencia y oportunidad Integración sistémica con municipios, inmobiliarias Actualizar primero, fiscalizar después Simplificar la aplicación del impuesto 28

29 HACIA UNA VISIÓN INTEGRAL DEL CATASTRO Y lo mas importante Mejorar la calidad del catastro Disponibilizar Cartografía Digital a todos! Reavalúo 2018 transparente, predecible, inobjetable 29

30 HACIA UNA VISIÓN INTEGRAL DEL CATASTRO Transparencia Acceso libre, excepto para los datos de titularidad (RUT): Certificados de Avalúos. Planos Comunales. Búsqueda por Dirección. Pago de contribuciones en línea. Acceso libre, que requiere autenticación como titular de la propiedad: Obtención Certificados de Avalúos. Consulta Detalle Catastral. Consulta Cartas informativas de Reavalúo. Consulta Ficha de cálculo y giro del avalúo del predio en un Reavalúo. 30

31 HACIA UNA VISIÓN INTEGRAL DEL CATASTRO Transparencia Plataforma de Gestión Catastral, que permite ubicar geográficamente a los predios y relacionarlos con sus características físicas, jurídicas y valóricas, mediante la identificación predial (ROL). El pasado 9 de enero, se disponibilizó esta información a través de Internet a todos los ciudadanos. Rol Avalúo Total: Destino: Comercio 31

32 EN RESUMEN CONTRIBUYENTE MUNICIPALIDADES NOTARIOS Y CONSERVADORES ENTIDADES PÚBLICAS OBTENCIÓN DE ANTECEDENTES CATASTRALES DE FACTOR SOCIAL DESARROLLO PAÍS DERECHO DE PROPIEDAD CATASTRO TRAMITACIÓN DE SUBSIDIOS (SERVIU, INDAP, PRODESAL, ETC.) TRIBUTACIÓN A TRAVES DE CONTRIBUCIONES, RENTA PRESUNTA, IMPUESTO A LA HERENCIA, ETC. ROL COMO ANTECEDENTE HISTÓRICO DE IDENTIFICACIÓN (NOTARIOS Y CONSERVADORES) S.I.I. TIENE EL CATASTRO DE BIENES RAÍCES MÁS COMPLETO DEL PAÍS, SIENDO UTILIZADO POR, CONTRIBUYENTES Y OTRAS ENTIDADES PÚBLICAS Y PRIVADAS PARA REFERENTE TÉCNICO AGENTES EXTERNOS COMO BANCOS, INMOBILIARIAS, ORGANISMOS PÚBLICOS, ETC UTILIZAN EL ROL EN SU GESTIÓN 32

33 Reavaluos Proceso de tasación masiva mediante el cual se actualizan los valores fiscales de las propiedades, asumiendo las plusvalías o minusvalías que el mercado ha experimentado durante un periodo de tiempo 33

34 Marco legal reavaluo: ley REAVALÚO Proceso regulado por Ley , que señala: 34

35 Línea de tiempo de procesos de Reavaluos en Chile Esto se ve intensificado cuando entre un reavalúo y otro ha transcurrido un período muy extenso de tiempo, en el cual los valores de mercado pueden haber experimentado fuertes variaciones, y se dificulte el traspaso de éstas a los contribuyentes. RAV Agrícol a RAV Agrícola, Res. Ex. N 57, RAV Agrícola, Res. Ex. N 97, RAV No Agrícola, Habitaciona l y SNE Res. Ex. N 108, RAV Agrícola Res. Ex. N 118, RAV No Agrícola RAV No Agrícola, Res. Ex. N 5562, 1994 RAV No Agrícola Res. Ex. N 8, 2006 RAV SNE RAV No Agrícola, No Habitacional Res. Ex. N 132, 2012 RAV SNE Res. Ex. N 123, 2014 RAV SNE RAV SNE Res. Ex. N 102, 2015 RAV SNE Res. Ex. N 129,

36 Predios agrícolas en límites urbanos SECTOR FUERA DEL LÍMITE URBANO VALOR AGRÍCOLA: $ 100/M2 VALOR NO AGRÍCOLA: $ 4.195/M2 SECTOR DENTRO DEL LÍMITE URBANO, CONSOLIDADO HABITACIONAL VALOR AGRÍCOLA: $ 100/M2 VALOR NO AGRÍCOLA: $ /M2 SECTOR DENTRO DEL LÍMITE URBANO, SIN CONSOLIDAR VALOR AGRÍCOLA: $ 100/M2 VALOR NO AGRÍCOLA: $ /M2 La posibilidad de mantener predios en la serie Agrícola, aún cuando no posean explotación agrícola, y no importando si se encuentran dentro del área urbana, genera zonas alrededor de las ciudades o en plenas áreas en desarrollo que poseen valores fiscales bajos, dados por su potencial agrícola, sin asumir los valores urbanos de su entorno. 36

37 TIPOS DE REAVALÚO REAVALÚOS Reavalúo de Sitios No Edificados Reavalúo No Agrícola Reavalúo Agrícola SITIOS NO EDIFICADOS 2017 NO AGRÍCOLA 2018 AGRÍCOLA

38 RESULTADOS REAVALÚO BIENES RAÍCES AGRÍCOLAS 2016 RESULTADOS A NIVEL NACIONAL ($ de ) AVALÚO TOTAL (MM$) ANTES DEL REAVALÚO VARIACIÓN DEL AVALÚO TOTAL PRODUCTO DEL REAVALÚO REAVALÚO MM$ % CONTRIBUCIÓN NETA SEMESTRAL GIRO SEMESTRAL MM$ ANTES DEL REAVALÚO VARIACIÓN DE GIRO PRODUCTO DEL REAVALÚO* REAVALÚO SEMESTRE 1 SEMESTRE 1 MM$ % NÚMERO DE PROPIEDADES AFECTOS EXENTOS TOTAL ,0% ,4% * Variación de Contribución Neta respecto del 2do. semestre de 2015 (antes del reavalúo). Tasa del impuesto de 0,860%. No incluye sobretasas al Impuesto Territorial. 38

39 RESULTADOS REAVALÚO BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS, HABITACIONALES, 2014 BODEGAS Y ESTACIONAMIENTOS DE CONJUNTOS HABITACIONALES RESULTADOS A NIVEL NACIONAL ($ de ) AVALÚO TOTAL (MM$) ANTES DEL REAVALÚO VARIACIÓN DEL AVALÚO TOTAL PRODUCTO DEL REAVALÚO REAVALÚO MM$ % ANTES DEL REAVALÚO CONTRIBUCIÓN NETA SEMESTRAL GIRO SEMESTRAL VARIACIÓN DE GIRO PRODUCTO DEL REAVALÚO* MM$ REAVALÚO SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 MM$ % MM$ % NÚMERO DE PROPIEDADES AFECTOS EXENTOS TOTAL ,4% ,4% ,8% * Variación de Contribución Neta respecto del 2do. semestre de 2013 (antes del reavalúo). Tasa del impuesto de 0.980% y 1.143%. No incluye sobretasas al Impuesto Territorial. REAVALÚO BIENES RAÍCES NO AGRÍCOLAS, NO HABITACIONALES, 2013 RESULTADOS A NIVEL NACIONAL ($ de ) AVALÚO TOTAL (MM$) ANTES DEL REAVALÚO VARIACIÓN DEL AVALÚO TOTAL PRODUCTO DEL REAVALÚO REAVALÚO MM$ % ANTES DEL REAVALÚO CONTRIBUCIÓN NETA SEMESTRAL GIRO SEMESTRAL VARIACIÓN DE GIRO PRODUCTO DEL REAVALÚO* MM$ REAVALÚO SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 SEMESTRE 1 SEMESTRE 2 MM$ % MM$ % NÚMERO DE PROPIEDADES AFECTOS EXENTOS TOTAL ,2% ,5% ,3% * Variación de Contribución Neta respecto del 2do. semestre de 2012 (antes del reavalúo). Tasa del impuesto de 1.2%. No incluye sobretasas al Impuesto Territorial. 39

40 PRÓXIMOS EL SERVICIO DE IMPUESTOS REAVALÚOS INTERNOS REAVALÚO NO AGRÍCOLA

41 PRÓXIMOS EL SERVICIO DE IMPUESTOS REAVALÚOS INTERNOS REAVALÚO NO AGRÍCOLA 2018 Primera etapa: estudios técnicos de preparación para el RAV Conformación de Expediente Urbano. Oficio Circular N 11 de Segunda etapa: estudios urbanos para todo el país, zonificando el territorio en Áreas Homogéneas. Oficio Circular N 15 de RAV propiedades (segundo semestre de 2016) En el próximo reavalúo no agrícola del año 2018, se deberán reavaluar todos los bienes raíces habitacionales y no habitacionales del país. 41

42 PRÓXIMOS EL SERVICIO DE IMPUESTOS REAVALÚOS INTERNOS REAVALÚO SNE 2019 REAVALÚO AGRÍCOLA Y SNE