Finanzas Corporativas

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1 Cresud S.A.C.I.F.yA. Bienes Raíces/Argentina Informe de actualización Calificaciones Factores relevantes de la calificación ON Clase 12 por hasta $125 MM (*) AA-(arg) ON Clase 13 en US$ por el equivalente de hasta $125 MM (*) AA-(arg) *Las ON clase 12 y 13 conforman la 6ta serie de ON por un total de $ 250 MM ampliable hasta $ 500 MM. Moneda Extranjera Largo Plazo IDR Deuda no Garantizada Estable B- Negativa B-/RR4 Moneda Local Largo Plazo IDR B- Negativa Nacional Largo Plazo IDR AA-(arg) Estable Cifras consolidadas NIIF 1 NCP 1 30/09/12 30/06/12 3M 12M Total Activos ($ miles) Total Deuda Financiera ($ miles) Ingresos ($ miles) EBITDA ($ miles) EBITDA (%) 32,4% 32,4% Deuda Neta/ EBITDA EBITDA/ intereses NIIF: Normas internacionales de información Financiera. NCP: Normas Contables Profesionales de aplicación local A partir del ejercicio iniciado el 1/07/2012, Cresud ha adoptado las NIIF, por este motivo no es posible estimar el último año móvil Analista Principal Fernando Torres fernando.torres@fitchratings.com Analista Secundario Gabriela Catri gabriela.catri@fitchratings.com Fuerte posición competitiva: Las calificaciones de Cresud reflejan su posicionamiento en el mercado agropecuario e inmobiliario en Argentina. Cresud posee un 64.5% de IRSA (calificada en AA+(arg) por Fitch), la mayor compañía de bienes raíces del país. A su vez, cuenta con un importante portafolio de campos en la región, con foco en la apreciación de su valor. Tiene presencia en Bolivia y Paraguay, y en Brasil a través de BrasilAgro. Vínculo con la calificación de IRSA: Fitch vincula la calificación de Cresud con la de IRSA en función del vínculo estratégico y operativo entre ambas y el hecho de que los flujos recibidos de IRSA vía dividendos representan una parte relevante del flujo de fondos de Cresud. La calificación de Cresud es inferior a la de IRSA debido a la subordinación estructural de su deuda y a un perfil financiero no consolidado más débil. Se estima un flujo relativamente estable de dividendos que Cresud recibirá de IRSA. Durante 2012 recibió alrededor de US$14 MM en junio y US$24 MM en noviembre. Sólido portafolio de activos: Cresud posee un moderado apalancamiento consolidado y una liquidez manejable en función de su base de activos y reservas de tierras libre de gravámenes que podrían ser vendidas. El portafolio de activos consolidado de Cresud es fuerte, con un valor libros de sus activos inmobiliarios estimado en US$ MM a sep 12. Este monto sería superior si se considera el valor de mercado de los activos. Generación de fondos volátil: Las calificaciones están restringidas por el riesgo asociado a operar en la industria de bienes raíces en Argentina, y por la volatilidad del negocio agropecuario, sujeto a factores climáticos y a la evolución de precios de los granos / hacienda. La calificación en moneda extranjera está restringida por el techo soberano de Argentina. Factores que podrían derivar en un cambio de calificación Fitch estima que Cresud mantendrá una estructura de apalancamiento consolidado de alrededor de 4x de Deuda Neta/EBITDA. Cualquier cambio significativo en el nivel de apalancamiento que ponga en riesgo la calidad crediticia podría resultar en una acción negativa de calificación. A su vez, la calificación de Cresud podría variar en función de un cambio de la calificación de IRSA. Liquidez y estructura de deuda Adecuado apalancamiento: En el ejercicio 2011/2012, Cresud obtuvo ventas consolidadas por US$641 MM y US$208 MM de EBITDA. En el 1T del ejercicio 2012/2013 el EBITDA ascendió a US$ 53 MM. La deuda ascendió a US$864 MM y la deuda neta a US$774 MM. El ratio deuda neta/ebitda fue de 3.7x y las coberturas de intereses de 2.1x. La deuda bajo Cresud ascendió a US$239 MM, 31% de corto plazo. Se prevé que los fondos de las ONs objeto de calificación sean destinados al repago de deuda de corto plazo y a capital de trabajo. El EBITDA consolidado del ejercicio anual a jun 12 se conformó de US$160 MM del segmento de centros comerciales operado a través de Alto Palermo S.A. (subsidiaria de IRSA) y US$50 MM originados por IRSA S.A. El negocio agropecuario registró un EBITDA negativo de US$ 3 MM afectado por la sequía y por pérdidas por tenencia y derivados en BrasilAgro producto de su cobertura. Este negocio se espera que recupere su rentabilidad en el corriente ejercicio.

2 Informes relacionados Corporate Rating Methodology, Agosto 8, 2012 (1) Parent and Subsidiary Rating Linkage, Agosto 10, 2012 (2) Manual de calificación registrado ante la Comisión Nacional de Valores. Inversiones y Representaciones S.A., Enero 9, 2013 Alto Palermo S.A., Enero 9, 2013 Anexo I. Resumen Financiero A partir del ejercicio iniciado el 1 de julio de 2012, Cresud ha adoptado las normas internacionales de información financiera (NIIF), en línea con la Resolución General Nº 562/09. Por este motivo, no es posible estimar el último año móvil en base a los últimos cuatro trimestres. Fitch ha estimado los ratios de apalancamiento y coberturas anualizando los resultados de los primeros tres meses del ejercicio 2012/2013 Resumen Financiero - Cresud S.A.C.I.F. y A. (miles de ARS$, año fiscal finalizado en Junio) Tipo de Cambio ARS/USD a final del Período 4,70 4,52 4,11 3,93 3,79 3,02 Cifras consolidadas: Consolidado con IRSA desde oct'08 NIIF y con BrasilAgro desde jul'11. SEP meses Rentabilidad EBITDA Operativo Margen de EBITDA 32,4 32,4 43,3 45,9 26,4 28,2 Retorno del FGO / Capitalización Ajustada (%) 10,8 11,0 9,3 8,7 (0,6) Margen del Flujo de Fondos Libre 5,9 1,0 (7,4) (4,1) (74,4) Retorno sobre el Patrimonio Promedio 1,8 5,2 5,4 5,0 1,8 Coberturas FGO / Intereses Financieros Brutos 1,5 2,2 3,0 2,8 3,2 (0,5) EBITDA / Intereses Financieros Brutos 2,1 2,3 3,2 4,2 2,6 1,8 EBITDA / Servicio de Deuda 0,6 0,6 0,6 0,6 0,5 0,2 FGO / Cargos Fijos 1,5 2,2 3,0 2,8 3,2 (0,5) FFL / Servicio de Deuda 0,4 0,4 0,2 0 0,1 (0,4) (FFL + Caja e Inversiones Corrientes) / Servicio de Deuda 0,6 0,7 0,6 0,3 0,4 2,0 FCO / Inversiones de Capital 1,5 2,2 2,2 0,9 1,0 (4,1) Estructura de Capital y Endeudamiento Deuda Total Ajustada / FGO 5,7 4,5 3,9 3,7 3,5 (16,3) Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio / EBITDA 4,2 4,3 3,7 2,5 4,2 4,7 Deuda Neta Total con Deuda Asimilable al Patrimonio / EBITDA 3,7 3,8 2,9 2,1 3,6 (8,0) Costo de Financiamiento Implicito (%) 11,6 10,9 10,9 11,0 16,0 13,7 Deuda Corto Plazo / Deuda Total 0,3 0,3 0,4 0,6 0,4 1,0 Balance Total Activos Caja e Inversiones Corrientes Deuda Corto Plazo Deuda Largo Plazo Deuda Total Deuda asimilable al Patrimonio Deuda Total con Deuda Asimilable al Patrimonio Deuda Fuera de Balance Deuda Total Ajustada con Deuda Asimilable al Patrimonio Total Patrimonio Total Capital Ajustado Flujo de Caja Flujo generado por las Operaciones (FGO) (35.175) Variación del Capital de Trabajo ( ) ( ) (44.995) Flujo de Caja Operativo (FCO) (80.170) Flujo de Caja No Operativo / No Recurrente Total Inversiones de Capital ( ) ( ) ( ) ( ) ( ) (19.597) Dividendos (48.899) ( ) ( ) (97.262) (43.065) (8.250) Flujo de Fondos Libre (FFL) ( ) (51.857) ( ) Adquisiciones y Ventas de Activos Fijos, Neto ( ) ( ) ( ) (71.338) ( ) Otras Inversiones, Neto (55.951) ( ) (9.703) (65.883) Variación Neta de Deuda (62.626) ( ) Variación Neta del Capital (47.960) Otros (Inversión y Financiación) (7.737) Variación de Caja (57.259) ( ) (36.023) ( ) Estado de Resultados Ventas Netas Variación de Ventas (%) 29,2 28,2 32,7 671,7 49,6 EBIT Operativo Intereses Financieros Brutos Resultado Neto (16.518) Cresud S.A.C.I.F.yA. 2

3 Corporates Anexo II. Glosario (1) Corporate Rating Methodology: Metodología de Calificación de Empresas, disponible en (2) Parent and Subsidiary Rating Linkage: Vinculación de calificación entre matriz y subsidiaria,, disponible en EBITDA: Resultado operativo antes de Amortizaciones y Depreciaciones EBITDAR: EBITDA + Alquileres devengados Servicio de Deuda: Intereses financieros Brutos + Dividendos preferidos + Deuda Corto Plazo Cargos Fijos: Intereses financieros Brutos + Dividendos preferidos + Alquileres devengados Costo de Financiamiento Implícito: Intereses Financieros Brutos / Deuda Total Deuda Ajustada: Deuda Total + Deuda asimilable al Patrimonio + Deuda Fuera de Balance Largo plazo IDR: Calificación de largo plazo del emisor Anexo III. Características de los instrumentos Sexta Serie de Obligaciones Negociables Cresud emitirá la Sexta Serie de Obligaciones Negociables (ONs) por un valor total de hasta $ 250 MM ampliables por hasta $ 500 MM, en dos clases bajo el marco del Programa por hasta US$ 300 MM (o su equivalente en otras monedas). Obligaciones Negociables Clase XII por hasta $ 125 millones o el monto mayor o menor que determine la compañía Las ONs Clase 12 serán ONs en Pesos, a tasa variable con vencimiento a los 21 meses de su emisión. El capital será amortizado mediante tres pagos consecutivos del 33.33%, 33,33% y 33.34% del capital en los meses 15, 18 y 21 desde la emisión. La tasa de interés será la suma de la tasa de referencia más un margen de corte. El interés será pagadero trimestralmente. Obligaciones Negociables Clase XIII por hasta US$ equivalente a $ 125 millones o el monto mayor o menor que determine la compañía Las ONs Clase 13 estarán denominadas en Dólares y serán suscriptas y pagaderas en pesos al tipo de cambio aplicable en cada fecha de pago, a tasa fija con vencimiento a los 27 meses de su emisión. El capital será amortizado mediante dos pagos consecutivos en los meses 24 y 27 desde la emisión. La tasa de interés a devengar será fija. El interés será pagadero trimestralmente. La sumatoria del monto de emisión de la Clase 12 y de la Clase 13 no podrá superar el monto total máximo de $ 250 MM, sin perjuicio de que cada una de las clases pueda ser emitida por un monto nominal mayor o menor a los $ 125 MM, sin superar el monto total máximo. El monto total máximo podrá ser reducido o ampliado hasta el monto total autorizado de $ 500 MM. Cresud S.A.C.I.F.yA. 3

4 Anexo IV: Dictamen de calificación Fitch Argentina Calificadora de Riesgo S.A. - Reg.CNV Nº3 El Consejo de Calificación de Fitch Argentina Calificadora de Riesgo S.A. reunido el día 6 de febrero de 2013, asignó la Categoría AA-(arg) a los siguientes títulos a ser emitidos por la Cresud S.A.C.y F.A. (Cresud): - Obligaciones Negociables Clase 12 por hasta $125 MM, o el monto mayor o menor que determine la compañía - Obligaciones Negociables Clase 13 en US$ equivalente a $125 MM, o el monto mayor o menor que determine la compañía Nota: La sumatoria del monto de emisión de la Clase 12 y de la Clase 13 no podrá superar el monto total máximo de $ 250 MM, sin perjuicio de que cada una de las clases pueda ser emitida por un monto nominal mayor o menor a los $ 125 MM, sin superar el monto total máximo. El monto total máximo podrá ser reducido o ampliado hasta el monto total autorizado de $ 500 MM. Las calificaciones cuentan con perspectiva estable. Categoría AA(arg): AA nacional implica una muy sólida calidad crediticia respecto de otros emisores o emisiones del país. El riesgo crediticio inherente a estas obligaciones financieras difiere levemente de los emisores o emisiones mejor calificados dentro del país. Los signos "+" o "-" podrán ser añadidos a una calificación nacional para mostrar una mayor o menor importancia relativa dentro de la correspondiente categoría, y no alteran la definición de la categoría a la cual se los añade. Las calificaciones nacionales no son comparables entre distintos países, por lo cual se identifican agregando un sufijo para el país al que se refieren. En el caso de Argentina se agregará (arg). La información suministrada para el análisis es adecuada y suficiente, por lo tanto no corresponde aplicar Categoría E. La calificación asignada se desprende del análisis de los factores cuantitativos y factores cualitativos. Dentro de los factores cuantitativos se analizaron la rentabilidad, el flujo de fondos, el endeudamiento y estructura de capital, y el fondeo y flexibilidad financiera de la compañía. El análisis de los factores cualitativos contempló el riesgo del sector, la posición competitiva, y la administración y calidad de los accionistas. Para la calificación de las acciones adicionalmente se consideró su liquidez en el mercado. El presente informe resumido es complementario al informe integral de fecha 30 de octubre de 2012, y contempla los principales cambios acontecidos en el período bajo análisis. Las siguientes secciones no se incluyen en este informe por no haber sufrido cambios significativos desde el último informe integral: Perfil del Negocio, Factores de Riesgo. Respecto de la sección correspondiente a Perfil Financiero, se resumen los hechos relevantes del periodo bajo el título de Liquidez y Estructura de Capital. Fuentes Balances auditados hasta el Auditor externo a la fecha del último balance: Price Waterhouse & Co S.R.L. Información de gestión suministrada por la compañía. Diversas publicaciones del sector. Prospecto de emisión de los títulos. Cresud S.A.C.I.F.yA. 4

5 Corporates Las calificaciones antes señaladas fueron solicitadas por el emisor, o en su nombre, y por lo tanto, Fitch ha recibido los honorarios correspondientes por la prestación de sus servicios de calificación. TODAS LAS CALIFICACIONES CREDITICIAS DE FITCH ESTÁN SUJETAS A CIERTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES. POR FAVOR LEA ESTAS LIMITACIONES Y ESTIPULACIONES SIGUIENDO ESTE ENLACE: HTTP: / / FITCHRATINGS.COM / UNDERSTANDINGCREDITRATINGS. ADEMÁS, LAS DEFINICIONES DE CALIFICACIÓN Y LAS CONDICIONES DE USO DE TALES CALIFICACIONES ESTÁN DISPONIBLES EN NUESTRO SITIO WEB LAS CALIFICACIONES PÚBLICAS, CRITERIOS Y METODOLOGÍAS ESTÁN DISPONIBLES EN ESTE SITIO EN TODO MOMENTO. EL CÓDIGO DE CONDUCTA DE FITCH, Y LAS POLÍTICAS SOBRE CONFIDENCIALIDAD, CONFLICTOS DE INTERESES, BARRERAS PARA LA INFORMACIÓN PARA CON SUS AFILIADAS, CUMPLIMIENTO, Y DEMÁS POLÍTICAS Y PROCEDIMIENTOS ESTÁN TAMBIÉN DISPONIBLES EN LA SECCIÓN DE CÓDIGO DE CONDUCTA DE ESTE SITIO. 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La forma en que Fitch lleve a cabo la investigación factual y el alcance de la verificación por parte de terceros que se obtenga variará dependiendo de la naturaleza de la emisión calificada y el emisor, los requisitos y prácticas en la jurisdicción en que se ofrece y coloca la emisión y/o donde el emisor se encuentra, la disponibilidad y la naturaleza de la información pública relevante, el acceso a representantes de la administración del emisor y sus asesores, la disponibilidad de verificaciones preexistentes de terceros tales como los informes de auditoría, cartas de procedimientos acordadas, evaluaciones, informes actuariales, informes técnicos, dictámenes legales y otros informes proporcionados por terceros, la disponibilidad de fuentes de verificación independiente y competentes de terceros con respecto a la emisión en particular o en la jurisdicción del emisor, y una variedad de otros factores. Los usuarios de calificaciones de Fitch deben entender que ni una investigación mayor de hechos ni la verificación por terceros puede asegurar que toda la información en la que Fitch se basa en relación con una calificación será exacta y completa. En última instancia, el emisor y sus asesores son responsables de la exactitud de la información que proporcionan a Fitch y al mercado en los documentos de oferta y otros informes. Al emitir sus calificaciones, Fitch debe confiar en la labor de los expertos, incluyendo los auditores independientes con respecto a los estados financieros y abogados con respecto a los aspectos legales y fiscales. Además, las calificaciones son intrínsecamente una visión hacia el futuro e incorporan las hipótesis y predicciones sobre acontecimientos futuros que por su naturaleza no se pueden comprobar como hechos. Como resultado, a pesar de la comprobación de los hechos actuales, las calificaciones pueden verse afectadas por eventos futuros o condiciones que no se previeron en el momento en que se emitió o afirmo una calificación. La información contenida en este informe se proporciona "tal cual" sin ninguna representación o garantía de ningún tipo. Una calificación de Fitch es una opinión en cuanto a la calidad crediticia de una emisión. Esta opinión se basa en criterios establecidos y metodologías que Fitch evalúa y actualiza en forma continua. Por lo tanto, las calificaciones son un producto de trabajo colectivo de Fitch y ningún individuo, o grupo de individuos, es únicamente responsable por la calificación. La calificación no incorpora el riesgo de pérdida debido a los riesgos que no sean relacionados a riesgo de crédito, a menos que dichos riesgos sean mencionados específicamente. Fitch no está comprometido en la oferta o venta de ningún título. 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