CREDITO HIPOTECARIO FORMULAS Y EJEMPLOS

Transcripción

1 CREDITO HIPOTECARIO FORMULAS Y EJEMPLOS La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley y el Reglamento de Transparencia de Información y Disposiciones Aplicables a la Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS N

2 CREDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA ÍNDICE 1. Conceptos y Definiciones 2. Fórmulas que EDPYME RAIZ S.A. utiliza 3. Caso Practico de aplicación de las formulas 3.1 Hoja Resumen 3.2 Cronograma de Pagos 4. Cómo se calcula el monto afecto o saldo capital deudor? 5. Cómo se calcula la tasa de interés aplicable a cada saldo deudor? 6. Cómo se calculan los intereses a pagar en cada cuota? 7. Cómo se calcula el seguro de desgravamen a pagar en cada cuota? 8. Cómo se calcula el seguro de siniestro a pagar en cada cuota? 9. Cómo se calcula el Impuesto a las Transacciones Financieras ITF? 10. Cómo se calcula el total a pagar en cada fecha de vencimiento? 11. Qué se debe pagar en caso de incumplimiento? 12. Cómo se calculan los intereses cuando hay periodo de gracia? Cumplir con el Principio de Transparencia de la Información significa un compromiso de mucha responsabilidad para EDPYME RAIZ S.A. En ese sentido, el presente documento presenta un Caso Práctico que incluye una Hoja Resumen y un Cronograma de Pagos similares a los que se entrega a los clientes en la realidad, de tal forma que los cálculos puedan ser replicados y comprobados en cualquier circunstancia, fácilmente.

3 1. CONCEPTOS Y DEFINICIONES CONCEPTO Transparencia de Información DEFINICION De acuerdo al artículo 3º de la Resolución SBS la transparencia de información es un mecanismo que busca mejorar el acceso a la información de los usuarios y público en general, con la finalidad de que éstos puedan, de manera responsable, tomar decisiones informadas con relación a las operaciones y servicios que desean contratar y/o utilizar con las empresas. Representa el valor del dinero en el tiempo, es decir, lo que cuesta obtener dinero ajeno por un determinado periodo de tiempo. Tasa de interés En el Perú, la Resolución SBS en su artículo 4º establece que las tasas de interés deben ser expresadas en forma efectiva anual (TEA), debiéndose considerar para tal efecto que se trata de un año de 360 días. Cuando la tasa se expresa en porcentaje (%) se llama tasa de interés. Cuando se expresa en tanto por uno, se llama factor de interés. Por ejemplo: TEA = % ; Factor de interés anual = 0.18 El factor de interés de una tasa de % es Interés Es la resultante de aplicar la tasa de interés al monto afecto (o saldo deudor). Se expresa en unidades monetarias. Por ejemplo: Si usted adeuda S/. 1,000 y por un determinado periodo le van a aplicar una tasa del 10 % (factor= 0.10), entonces: Interés a pagar = 1,000 x 0.10 = S/. 100 Tarifario Es un listado que contiene información sobre las tasas de interés, comisiones y gastos que aplica la entidad financiera por sus productos y servicios. El artículo 10º de la Resolución SBS establece que las empresas deberán difundir la información sobre dichos conceptos al interior de sus oficinas de atención al público y en su página web. Comisiones Gastos Según el artículo 6º de la Resolución SBS las comisiones constituyen retribuciones por operaciones o servicios adicionales y/o complementarios a las operaciones contratadas por los usuarios o clientes, que hayan sido previamente acordados y efectivamente prestados por la empresa. Según el artículo 6º de la Resolución SBS los gastos son aquellos costos debidamente acreditados, en que incurre la empresa con terceros por cuenta del cliente para brindar servicios adicionales y/o complementarios a las operaciones contratadas que, de acuerdo a lo pactado, serán trasladados al cliente.

4 CONCEPTO Hoja Resumen DEFINICION Según el artículo 15º de la Resolución SBS la Hoja Resumen muestra el detalle de las tasas de interés compensatoria y moratoria, las comisiones y los gastos que serán de cuenta del cliente y resume algunas de las obligaciones contraídas por el cliente y/o por la empresa que sean relevantes para ambas partes. Mencionándose además, que deberá ser entregada al cliente para su lectura. Cronograma de Pagos El Cronograma de Pagos es parte de la información presentada en la Hoja Resumen, y muestra al detalle los conceptos que se deben pagar para cancelar el préstamo, así como las fechas en las que se debe hacer efectivo tales pagos. También, permite visualizar como el saldo deudor va disminuyendo conforme se amortiza la deuda. Tal como veremos más adelante, el cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes, tiene 11 columnas. Llamado también Saldo deudor o Monto Afecto. Representa lo que aun adeuda el cliente a una determinada fecha. Este saldo va disminuyendo conforme se amortiza la deuda. Saldo Capital El saldo capital se ubica en la cuarta columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes. El primer saldo capital consignado en el cronograma es igual al monto del préstamo otorgado. Posteriormente, los siguientes saldos se calculan deduciendo las amortizaciones efectuadas por el cliente, tal como veremos más adelante en el ejemplo. El saldo capital deudor se toma como base imponible para calcular los intereses de cada periodo. Amortización del Capital Las amortizaciones son los pagos que efectúa el cliente para cancelar el préstamo recibido (principal). Cada vez que se amortiza la deuda, el saldo deudor disminuye. Las amortizaciones del capital se registran en la quinta columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes. Seguro de Desgravamen El seguro de desgravamen representa el pago que el cliente debe efectuar a una compañía de seguros, a fin de asegurar el saldo adeudado ante la ocurrencia de un suceso desfavorable. Se cobra en cada cuota, y se calcula (tal como veremos más adelante) aplicando la tasa de desgravamen al saldo capital deudor. Se registra en la séptima columna del cronograma de pagos que EDPYME RAIZ S.A. les entrega a sus clientes.

5 CONCEPTO DEFINICION Es una tasa expresada en términos efectivos anuales, que expresa lo que verdaderamente le cuesta a un cliente los fondos que obtiene como préstamo. Es decir, incluye no solo la tasa de interés pactada para la operación, sino también, otros pagos que debe hacer el cliente cada vez que paga una cuota. De acuerdo al artículo 17º de la Resolución SBS la Tasa de Costo Efectivo es aquella que permite igualar el valor actual de todas las cuotas y demás pagos que serán efectuados por el cliente con el monto que efectivamente ha recibido en préstamo. Tasa Costo Efectivo Anual TCEA Préstamo = Cuota 1 + Cuota Ultima Cuota (1+ TCEA) a /360 (1+TCEA) b /360 (1+TCEA) x/360 Los valores del préstamo y los valores de las cuotas son datos de la operación. Además: a, b,, x representan el número de días que hay entre la fecha que corresponde pagar cada cuota y la fecha de desembolso del préstamo, y TCEA es la incógnita. Esta ecuación de valor permite calcular exacta y directamente la Tasa Costo Efectiva Anual de cualquier préstamo, aun cuando las cuotas se paguen en periodos diferentes o en periodos constantes. Sin embargo, resolver esta operación requiere del uso de programas informáticos diseñados para efectuar especialmente dichos cálculos. Tasa Compensatoria y Tasa Moratoria En el Perú la tasa aplicable a las operaciones activas y pasivas se denomina Tasa de Interés Convencional Compensatorio. Se llama tasa porque se expresa en porcentaje. Es convencional porque se devenga exclusivamente por pacto entre las partes. Es Compensatorio porque compensa, al dueño de los recursos por el hecho de desprenderse de su dinero por cierto periodo de tiempo, y por asumir los riesgos de no recuperarlo. La Tasa Moratoria es aquella que se computa y cobra a partir de la fecha en que el deudor incurre en mora, sin perjuicio del cobro del interés convencional compensatorio o legal pactado, y se cobra sobre el saldo del capital impagado. Además, si la devolución del préstamo se efectúa por cuotas, el cobro del interés moratorio procede únicamente sobre la parte correspondiente al capital de las cuotas vencidas e impagadas, mientras subsista esa situación. El artículo 1242 del Código Civil Peruano, Decreto Legislativo 295 ( ) define que el interés es compensatorio cuando constituye la contraprestación por el uso del dinero o de cualquier otro bien; y es moratorio cuando tiene por finalidad indemnizar la mora en el pago.

6 2. FORMULAS QUE EDPYME RAIZ UTILIZA Fórmula Expresión Calcula: 1 SALDO CAPITAL t = Saldo Capital t-1 - Amortización t El saldo que aun adeuda el cliente disminuye conforme se amortiza la deuda. El monto afecto (o saldo capital deudor) sobre el cual se aplica la tasa de interés. 2 i n = (1 + TEA) n/360-1 La tasa de interés para n días se calcula a partir de la Tasa Efectiva Anual (TEA) fijada para la operación. La tasa (factor) de interés para n días que se debe aplicar sobre el saldo capital deudor. 3 INTERES n = Saldo capital deudor x i n Los intereses se calculan al rebatir, es decir, sobre el saldo que aun adeuda el cliente. Los intereses a pagar por n días. 4 DESGRAVAMEN = Saldo capital x % DESGRAV x Nº meses La tasa de desgravamen se aplica sobre el saldo deudor. El seguro de desgravamen (prima) a pagar en cada cuota. 5 SEGURO = (Valor Edificación + Obras) x (% Seguro anual/12) x Nº meses Los gastos por seguro se calculan en base al valor de la edificación. El seguro de siniestro (prima) a pagar en cada cuota 6 ITF = (Amortización + Interés + Desgravamen + Seguro ) x % ITF Considerar que la suma de la amortización, el interés, la prima de desgravamen y la prima seguro de siniestro, está representado por el concepto TOTAL CUOTA en el cronograma de pagos de EDPYME RAIZ. El Monto del Impuesto a las Transacciones Financieras que se debe pagar en cada cuota. 7 8 TOTAL A PAGAR = Amortización + Interés + Desgravamen + Seguro + ITF INTERES COMPENSATORIO n = Amortización no pagada x i n El interés compensatorio se calcula aplicando la tasa compensatoria para n días SOBRE la parte correspondiente al capital de las cuotas vencidas e impagadas. El total a pagar por el cliente en cada fecha de vencimiento. Los intereses compensatorios a pagar por n días en caso de incumplimiento 9 MORA n = Amortización no pagada x m n La Mora se calcula aplicando la tasa moratoria para n días SOBRE la parte correspondiente al capital de las cuotas vencidas e impagadas. La Tasa Moratoria m n se calcula a partir de la TEA Moratoria fijada para la operación, por tanto, su cálculo puede hacerse usando la fórmula 2. Los intereses moratorios (o mora) a pagar por n días en caso de incumplimiento

7 3. CASO PRACTICO DE APLICACIÓN DE FORMULAS Tenemos la Hoja Resumen y el Cronograma de Pagos que presenta los datos de un Préstamo Hipotecario por US$. 20,001.00; desembolsado el , a una TEA de %; a cancelarse con 18 cuotas los días 30 de cada mes. La Tasa de Desgravamen mensual aplicada al Titular y Cónyuge es %. A la edificación valorizada en US$ 24,000 se le aplica una Tasa de seguro de siniestro de % anual. EDPYME RAIZ HOJA RESUMEN PG. 1 DATOS DEL SOLICITANTE Cliente Doc. Identidad (DNI) Doc. Tributario Domicilio Teléfono DATOS GENERALES DEL CREDITO Cod. Cliente Cod. Crédito Tipo de Moneda DOLARES Tasa de interés (*) % TEA Fija Monto del préstamo 20, Costo Efectivo Anual % Nro. Solicitud Tasa de interés moratoria (*) % TEA Desembolsado por AGENCIA PRL POLIZA SEGURO DESGRAVAMEN INVITA Desembolso EFECTIVO Prima Seg. desgravamen Línea de producto ME/LP/VIV POLIZA DE SEGURO DE INCENDIO LA POSITIVA Seguro Desgravamen TITULAR + CONYUGE Prima Seg. Siniestro (*) Año financiero de 360 días (**) Seguro de desgravamen de acuerdo a saldo de capital LIQUIDACION Importe del préstamo US$. 20, Descuentos IMPUESTO TRANSAC. FINANC. US$ ITF: 0.005% (**) Monto total interés Compensatorio US$. 2, Monto detalle de Comisiones y gastos US$ (Desgravamen + Seguro) Neto: 20, No se aplican comisiones OBLIGACIONES DEL(OS) GARANTE(S) HIPOTECARIOS: Por la hipoteca se afecta(n) sus inmueble(s) en garantía del préstamo otorgado al cliente y del cumplimiento de todas las obligaciones asumidas por este con EDPYME RAIZ S.A., en moneda nacional o extranjera, directas o indirectas, incluyendo las de su refinanciación, mas sus intereses, comisiones y gastos; de manera indivisible, otorgando a EDPYME RAIZ S.A. los derechos de persecución, preferencia y venta judicial del(os) bien(es) gravado(s).

8 EDPYME RAIZ HOJA RESUMEN PG. 2 Tasa de interés (TEA) % Costo Efectivo Anual % Cronograma de pagos * Año financiero de 360 días Nro. Cuota Fecha pago Period. Saldo capital Amortiz. Capital Interés Desgravamen Seguro Total cuota ITF (**) Total a pagar DES 30/06/ , /07/ , , , /08/ , , , /09/ , , , , /10/ , , , , /11/ , , , , /12/ , , , , /01/ , , , , /02/ , , , , /03/ , , , , /04/ , , , , /05/ , , , , /06/ , , , , /07/ , , , , /08/ , , , , /09/ , , , , /10/ , , , , /11/ , , , , /12/ , , , RESUMEN 20, , , , El(la)(los) cliente(s), previa solicitud, podrá(n) realizar pago(s) anticipado(s), total o parcialmente de su (s) cuota(s) o saldo del préstamo. En caso el (la) (los) cliente(s) ejercite(n) este derecho de pre-pago en forma total o parcial. EDPYME RAIZ procederá a liquidar los intereses que correspondan al día de pago, asumiendo el(la)(los) cliente(s) solo los gastos administrativos que EDPYME RAIZ contempla para esta operación. Ante incumplimiento de pago se procederá a realizar el reporte a las Centrales de Riesgo. (**) Sujeto a variación de acuerdo a la normativa legal vigente. Razón social: EDPYME RAIZ S.A. RUC: Dirección: Av. Los Cisnes 222 San Isidro Teléfono: / Declaro (amos) que la presente hoja resumen, así como el contrato de préstamo que la genera, me(nos) han sido entregados para su lectura y que fue(ron) absuelta(s) la(s) consulta(s) e interrogante(s) planteada(s), por lo que firmo(amos) y recibo copia de este contrato de préstamo, la hoja resumen, pagare y demás documentación sustentatoria que lo integran, de manera voluntaria y con pleno conocimiento de sus contenido.

9 APLICACIÓN DE LA FORMULA 1 4. Cómo se calcula el monto afecto o saldo capital deudor? El monto afecto o saldo capital deudor, representa la cantidad de dinero que adeuda el cliente a una determinada fecha, y constituye la base imponible sobre la cual se debe aplicar la tasa de interés para determinar los intereses que corresponden a cada cuota. El monto del préstamo (US$. 20,001.00) otorgado por RAIZ constituye el primer saldo deudor, y se usa como base para calcular los intereses de la primera cuota. A partir de la segunda cuota en adelante, se debe considerar como saldo deudor los montos que aun adeuda el cliente después de deducir la amortización respectiva. Como ejemplo, calcularemos los saldos deudores aplicando la formula: SALDO CAPITAL t = Saldo Capital t-1 - Amortización t SALDO CAPITAL 1 = Saldo Capital 0 - Amortización 1 = 20, = 19, SALDO CAPITAL 2 = Saldo Capital 1 - Amortización 2 = 19, = 18, Y así sucesivamente. APLICACIÓN DE LA FORMULA 2 5. Cómo se calcula la tasa (factor) de interés aplicable a cada saldo deudor? Tomando como referencia la Tasa Efectiva Anual (TEA= %) pactada para el préstamo se calcula el factor de interés (i n ) para los n días requerido. Como ejemplo, calculemos los factores de interés para las cinco primeras cuotas del cronograma aplicando: i n = (1 + TEA) n/360-1 i 30 = ( ) 30/360-1 = ; es el factor de interés para 30 días. i 31 = ( ) 31/360-1 = ; es el factor de interés para 31 días. i 30 = ( ) 30/360-1 = ; es el factor de interés para 30 días. i 31 = ( ) 31/360-1 = ; es el factor de interés para 31 días. i 31 = ( ) 31/360-1 = ; es el factor de interés para 31 días. APLICACIÓN DE LA FORMULA 3 6. Cómo se calculan los intereses a pagar en cada cuota? Tomando como referencia los saldos deudores que se adeudan al inicio de cada periodo y los factores de interés correspondientes, calcularemos los intereses de las primeras cinco cuotas del cronograma aplicando: INTERES n = Saldo capital deudor x i n INTERES 30 = Saldo capital deudor x i 30 = 20, x = INTERES 31 = Saldo capital deudor x i 31 = 19, x = INTERES 30 = Saldo capital deudor x i 30 = 18, x = INTERES 31 = Saldo capital deudor x i 31 = 17, x = INTERES 31 = Saldo capital deudor x i 31 = 15, x = Y así sucesivamente.

10 APLICACIÓN DE LA FORMULA 4 7. Cómo se calcula el seguro de desgravamen a pagar en cada cuota? El desgravamen representa el pago (prima) que el cliente efectúa a una compañía de seguros, a fin de asegurar el saldo adeudado ante la ocurrencia de un hecho desfavorable. El Desgravamen se cobra en cada cuota considerando que: DESGRAVAMEN = Saldo capital deudor x % desgravamen x Nº meses Como ejemplo calcularemos los seguros de desgravamen de las tres primeras cuotas considerando una Tasa de Desgravamen Mensual aplicada al Titular y Cónyuge de % (Factor = ) DESGRAVAMEN1 = 20, x x 1 = DESGRAVAMEN2 = 19, x x 1 = DESGRAVAMEN3 = 18, x x 1 = 9.95 Y así sucesivamente. APLICACIÓN DE LA FORMULA 5 8. Cómo se calcula el seguro de siniestro a pagar en cada cuota? El seguro de siniestro representa el pago (prima) que el cliente efectúa a una compañía de seguros, a fin de asegurar el inmueble (edificación) ante la ocurrencia de un suceso desfavorable. Como ejemplo calcularemos el seguro a pagar en cada cuota considerando una Tasa de Seguro de Siniestro Anual de % (Factor = ) aplicada sobre un valor de edificación de US$ 24,000 SEGURO = (Valor Edificación + Obras) x (% Seguro anual / 12) x Nº meses SEGURO = (24,000) x ( / 12) x 1 = US$ APLICACIÓN DE LA FORMULA 6 9. Cómo se calcula el Impuesto a las Transacciones Financieras ITF? De acuerdo a D.L N 29667, el porcentaje del Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF) es %. El ITF afecta al préstamo en el momento del desembolso, y al valor de cada cuota. En el primer caso, EDPYME RAIZ le financia al cliente el ITF siendo la liquidación la siguiente: Importe del préstamo US$ 20, (-) ITF x 20,001 US$ 1.00 Neto US$ 20, Para calcular el ITF correspondiente a cada cuota que tienen un valor de US$ 1,277.85, usaremos la formula: ITF = (Amortización + Interés + Desgravamen + Seguro) x % ITF US$ 1, ITF = 1, x = US$ 0.06, pero se considerará US$ debido a las disposiciones de redondeo. APLICACIÓN DE LA FORMULA Cómo se calcula el total a pagar en cada fecha de vencimiento? En cada fecha, el cliente paga: TOTAL A PAGAR = Amortización + Interés + Desgravamen + Seguro + ITF TOTAL A PAGAR 1 = = US$ 1, TOTAL A PAGAR 2 = = US$ 1, TOTAL A PAGAR 3 = 1, = US$ 1, Y así sucesivamente.

11 APLICACIÓN DE FORMULAS 8 y Qué se debe pagar en caso de incumplimiento? Si el cliente no paga en la fecha que vence su cuota, deberá pagar adicionalmente: Intereses Compensatorios e Intereses Moratorios (Mora), por los días de incumplimiento. Además, deberá pagar también, el seguro de desgravamen, y el ITF. Tanto el interés compensatorio como el moratorio se calculan usando las formulas 7 y 8 respectivamente. (7) INTERES COMPENSATORIO n = Amortización no pagada x i n (8) MORA n = Amortización no pagada x m n EJEMPLO: Tal como puede verse en el cronograma anteriormente mostrado, la quinta cuota vence el Supongamos, que el cliente no cumple con pagar en la fecha establecida, y paga recién el Cuánto debe pagar en dicha fecha? TEA = % y TEA moratoria = % Amortización 1, Interés Desgravamen 8.83 Seguro 5.39 ITF 0.05 Total a pagar 1, Cuánto se paga? días Cuota 5 Como hay 8 días de incumplimiento, se deben calcular los factores de interés compensatorio y moratorio para 8 días TEA = %.. i 8 = ( ) 8/360 1 = TEA mora = %... m 8 = ( ) 8/360 1 = Amortización dejada de pagar 1, Interés dejado de pagar Desgravamen , Seguro Siniestro 5.39 Interés Compensatorio 1, x Mora 1, x ITF 1, x Total a pagar el US$ 1,295.25

12 12. Cómo se calculan los intereses cuando hay periodo de gracia? EDPYME RAIZ le concede al cliente la posibilidad de acceder a un lapso de tiempo mayor a lo usual para cancelar su primera cuota. Lo cual se denomina periodo de gracia. Tomando como referencia los datos del caso que hemos mostrado anteriormente, supongamos que el préstamo (desembolsado el ) es programado para que recién se comience a pagar a partir del Es decir, la primera cuota debe cancelarse después de 61 días de efectuado el desembolso. 20, días 31 días Desembolso Cuota 1 En situación normal, la primera cuota debería pagarse a los 30 días, es decir, el Sin embargo, EDPYME RAIZ le concede un periodo de gracia por 31 días adicionales, es decir, hasta el Por tanto, en la primera cuota se debe pagar el interés por 61 días. Calculamos el factor de interés para 61 días: TEA = %.. i 61 = ( ) 61/360-1 = INTERES 61 = Saldo capital deudor x i 91 = 20, x = US$ Los US$ incluyen los intereses del periodo de gracia.