CREDITO HIPOTECARIO. Monto del préstamo 120,000.00
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- Rocío Contreras Espejo
- hace 8 años
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1 CREDITO HIPOTECARIO El Sr. Raúl, desea solicitar un préstamo para la compra de una casa nueva que cuesta 150,000 dólares y él cuenta con 30,000 de ahorros, desea solicitar un préstamo a la CMAC Cusco para la compra de la casa. Hallar el pago mensual si accedería al préstamo y el interés pagado si desea solicitarlo para un periodo de 5 años. En primer lugar se refiere a un crédito hipotecario, que según el tarifario la tasa de interés Anual es de 12.68%, y la TEM es de 1.00%, veamos cómo se calcula. Datos: Monto del préstamo 120, Plazo 60 meses Tasa efectiva anual 12.68% Tasa efectiva mensual 1.00% Tasa de interés moratorio anual 96% Seguro de desgravamen 0.050% Seguro de multiriesgo 0.035% ITF Impuesto a las Transacciones Financieras 0.005% TEA % TCEA % Solución: 1. Usando la fórmula para convertir una tasa anual en mensual tenemos: [( ) ] [( ) ] 2. Calculando la tasa de interés del periodo: 3 FRK= ) ) ) ) ) ) ) ) 1 TEA: Tasa efectiva anual 2 La tasa de costo efectivo es aquella que permite igualar el valor actual de todas las cuotas y demás pagos que serán efectuados por el cliente con el monto que efectivamente ha recibido en préstamo. Para este cálculo se incluirán todas las cuotas por monto del principal e intereses, todos los cargos por comisiones, los gastos por servicios provistos por terceros o cualquier otro gasto en los que haya incurrido la empresa, que de acuerdo a lo pactado serán trasladados al cliente, incluidos los seguros, cuando corresponda; según Reglamento de Transparencia de Información y Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, que forma parte integrante de la Resolución S.B.S N FRK: Factor de Recuperación de Capital
2 3. Cálculo la cuota antes de ITF 4 : Cuota Mensual antes de ITF = M X FRK = 120,000 X = Cálculo del capital amortizado: Para la primera cuota: Pago de Intereses= 120,000 * 1.00% = Amortización de capital = Cuota sin ITF Pago de intereses Amortización de capital = 2, , = Cálculo del seguro de Multiriesgo: Para la primera cuota Seguro multiriesgo = 20,000 x 0.035% = 7.00 Teniéndose como valor de edificación un total de Seguro de Multiriesgo. 20,000. Utilizado para el cálculo del 6. Cálculo del seguro de desgravamen: Para la primera cuota Seguro de Desgravamen = Saldo de Capital x TsegDD 5 Seguro de desgravamen = 120,000 x 0.05% = Calculo del ITF: Para la primera cuota ITF = (cuota sin ITF + Seguro de Desgravamen + Seguro multiriesgo) x 0.005% ITF = ( 2, $ 7.00) x 0.005% ITF = Utilizando el redondeo según ley según ley a partir del 01/04/ Calculo de la cuota final Cuota final = Cuota antes de ITF + ITF Cuota final = = Calculo de la Mora Vencida en una Cuota Supongamos que nuestro cliente se retrasa en el pago de su cuota quinta en 15 días, la cuota a pagar aumentara, veamos como: a) Datos: Mora en Días =15 días Cuota en Mora =5ta Saldo de cuota en Mora =$ 1, ITF=Impuesto a las transacciones financieras 5 Tasa Seguro Desgravamen vigente a partir del 3 de Marzo del 2015 sujeto a variación por cambios en las compañías de Seguros, aplicación en moneda nacional y moneda extranjera por rangos, para el primer rango sea en moneda nacional o extranjera se calcula sobre el monto inicial del préstamo, para los demás rangos sea en moneda nacional o extranjera se calculara sobre el saldo de capital del préstamo (Revisar Tarifario vigente de comisiones y gastos vinculados a Operaciones Activas Caja Cusco). 6 Ley N Articulo 3. Redondeo del Impuesto a las Transacciones Financieras (ITF) a. Si el dígito correspondiente al tercer decimal es inferior, igual o superior a cinco (%), debe suprimirse. b. Si el dígito correspondiente al segundo decimal es inferior a cinco (5), se ajusta a cero (0) y si es superior a cinco (5), se ajusta a cinco (5).
3 b) Hallando el pago de la cuota obtenemos: [ ] Mora= (adicionales al saldo de la cuota en mora) Cuota con Mora= Calculo de la Tasa Costo Efectivo Anual (TCEA) Basado en los flujos de pagos iguales en el plazo indicado, calculamos la tasa aplicada que iguale el valor presente de estos pagos con el monto solicitado por el cliente. Formula: M Cuota 1 1 Cuota 2 2 Cuota 3 3 Cuota n n Dónde: M : Monto desembolsado Cuota : Amortización + Comisiones + Gastos, sin incluir el Impuesto de Transacción Financiera (ITF) i : TCEM n : Numero de cuotas Nota: La Tasa Costo Efectivo Mensual (TCEM) se calcula utilizando la fórmula de la Tasa Interna de Retorno (TIR) del capital prestado y todas las cuotas a pagar. EJEMPLO Datos: M = 120, Cuota = 2, n = 60 Formula: 2, , , , , i = TCEM = 1.06% Las cuotas utilizadas en el cálculo de la i = TCEM se especifican en el Plan de Pagos. Para el cálculo de la TCEA se aplica la siguiente formula: ) )
4 Dónde: i a = Tasa del costo efectivo anual. i t = Tasa del Costo Efectivo correspondiente al periodo de pago de la cuota (mensual, trimestral, semestral, etc.). k = Numero de cuotas en un año i a =TCEA = 13.48% ) ) La tasa del costo efectivo anual (TCEA) correspondiente al periodo de pago de la cuota (i t ), es aquella que permite igualar el valor actual de todas las cuotas con el monto otorgado en préstamo al cliente. Las cuotas comprenden comisiones y gastos pactados en la Hoja Resumen. 11. Plan de pagos N SALDO DE CAPITAL A PAGO DE B=A*TEM AMORTIZACION DE CAPITAL C=D-B SIN ITF NI SEGUROS D=FRK*A DESGRAVAMEN E=TD*A MULTIRIESGO SIN ITF G=D+E+F ITF H=G*ITF MAS ITF I=G+H
5 TOTALES Metodología del cálculo de interés diferido 7 para periodo de gracia 8 Formula: [ ) )] Donde: I = Monto de Interés i = Tasa de Interés M = Capital o monto del préstamo n = Plazo EJEMPLO El Sr. Raúl solicita un periodo de gracia de 20 días Cuánto sería el monto de interés a pagar? a) Se convierte la TEA a una TED (Tasa Efectiva Diaria) TED = 0.03% ) ) ) b) Calculo del interés diferido de 20 días de periodo de gracia solicitados por el cliente: 7 Interés Diferido: Prorrateo del Interés compensatorio generado en el periodo de gracia entre todas las cuotas del cronograma de pagos elegido por el cliente. 8 Periodo de Gracia: días en exceso a treinta que transcurren desde la fecha de desembolso hasta la fecha de vencimiento de la primera cuota
6 I = ) ) c) Para poder distribuir el monto del interés diferido del periodo de gracia en cada cuota dividimos este monto entre el número de cuotas del préstamo. N FECHA 13. Plan de Pagos con 20 días de periodo de gracia SALDO DE CAPITAL A PAGO DE B=A*TEM DIFERIDO I AMORTIZACION DE CAPITAL C=D-B SIN ITF NI SEGUROS D=FRK*A DESGRAVAMEN E=TD*A MULTIRIESGO SIN ITF G=D+E+F ITF H=G*TITF MAS ITF I=G+H 10/12/ /01/ /03/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ FINAL K=J+I
7 57 06/09/ /10/ /11/ /12/ TOTALES Ejemplo con calendario de fecha fija, próximo mes y 20 días de periodo de gracia El Sr. Raúl solicita su crédito de S/. 120,000 por 5 años y solicita además un periodo de gracia de 20 días, se compromete a pagar todos los días (08) de cada mes. Cuánto será su cuota mensual? 14. Calculo de interés con fecha fija, próximo mes y 20 días de periodo de gracia a) Formula: convirtiendo la TEA en TEM [ ) )] [ )) )] b) Determinación del factor de cálculo FECHA PERIODOS 09/12/ /01/ DIAS TRANSCURRIDOS CALCULO DE FACTOR 08/02/ [ )) )] 08/03/ [ )) )] FACTOR (FC) FACTOR ACUMULADO / 1/ FACTOR ACUMULADO AL FINAL DE AÑO FC = 1/FF FC = 1/ FC = c) Hallando la cuota C = M*FC Donde: C = cuota M = Capital o Monto de Préstamo C = * C = Se toma la metodología del cálculo de interés diferido para periodos de gracia 20 días empleado en el punto 12, con un Interés diferido de $ y un interés diferido total de $
8 15. Plan de pagos con fecha fija N FECHA PERIODOS SALDO DE CAPITAL A POR PERIODO PAGO DE B=A*TEM AMORTIZACION DE CAPITAL C=D-B SIN ITF NI SEGUROS D=FRK*A DESGRAVAMEN E=TD*A MULTIRIESGO SIN ITF G=D+E+F ITF G=F*TITF MAS ITF H=F+G 09/12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/
9 45 12/09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ TOTALES Ejemplo con calendario de fecha fija, próximo mes y 20 días de periodo de gracia El Sr. Raúl solicita su crédito de S/. 120,000 por 4 años y solicita un periodo de gracia de 20 días, se compromete a pagar todos los días (08) de cada mes. Cuánto será su cuota mensual? 16. Calculo de interés con fecha fija, próximo mes y 20 días de periodo de gracia a) Formula: convirtiendo la TEA en TEM [ ) )] [ )) )] b) Determinación del factor de cálculo FECHA PERIODOS 09/12/ /01/ DIAS TRANSCURRIDOS CALCULO DE FACTOR 08/02/ [ )) )] 08/03/ [ )) )] FACTOR (FC) FACTOR ACUMULADO / 1/ FACTOR ACUMULADO AL FINAL DE AÑO FC = 1/FF FC = 1/ FC = Se toma la metodología del cálculo de interés para periodos de gracia 20 días empleado en el punto12, con un Interés mensual de gracia de S/.6.48 y un interés total de gracia de S/
10 c) Hallando la cuota C = M*FC Donde: C = cuota M = Capital o Monto de Préstamo C = * C =
11 17. Plan de pagos con fecha fija, próximo mes y 20 días de periodo de gracia N FECHA PERIODOS SALDO DE CAPITAL A POR PERIODO PAGO DE B=A*TEM AMORTIZACION DE CAPITAL C=D- B SIN ITF NI SEGUROS D=FRK*A DESGRAVAMEN E=TD*A MULTIRIESGO SIN ITF G=D+E+F DIFERIDO I ITF H=G*TITF 09/12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ MAS ITF I=G+H FINAL J=H+I
12 34 08/10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ TOTALES Toda transacción financiera está sujeta al pago del Impuesto del 0.005% conforme a la Ley Nº con vigencia a partir del 01 de abril de La empresa tienen la obligación de difundir información de conformidad con la Ley Nº y sus modificatorias, así como el Reglamento de Transparencia de Información y Contratación con Usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS Nº y sus modificatorias. Si tiene cualquier consulta y requiere mayor información sobre nuestros productos y servicios, tasas de interés, comisiones y gastos visite nuestras oficinas de atención o nuestra Web: o comuníquese con nuestra Central de Atención al Usuario marcando el
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