PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA ORDENACION PORMENORIZADA PARCELA 251, POLIGONO 9, BERA (NAFARROA) PARA PROMOCIONES URBANISTICAS BIDASOA, S.L.

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1 PLAN ESPECIAL DE ACTUACION URBANA ORDENACION PORMENORIZADA PARCELA 251, POLIGONO 9, BERA (NAFARROA) PARA PROMOCIONES URBANISTICAS BIDASOA, S.L.

2 INDICE: 1. MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA: Promotor Autor Objeto del encargo Procedencia y oportunidad de la propuesta Descripción de la solución adoptada Justificación de la solución adoptada Conclusiones 2. ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA E INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA. 3. RELACION DE DOCUMENTOS MODIFICADOSDEL PLAN MUNICIPAL DE BERA. 4. ANEXO 5. PLANOS Documentación catastral Plano actual Plano modificado

3 1.- MEMORIA INFORMATIVA Y JUSTIFICATIVA. I.1.- PROMOTOR. El promotor del presente documento es PROMOCIONES URBANISTICAS BIDASOA, S.L. con domicilio en C/ Monasterio de Irache, 49-10º D de Pamplona (Navarra) y N.I.F. nº B I.2.- AUTOR. Los autores del documento son los arquitectos colegiados en el C.O.A. Vasco-Navarro JOSÉ JAVIER HERRERA GONZÁLEZ, FERMIN ALAÑA ORTIZ DE ANDA y ARANTXA ARAMBURU EGUIZABAL, colegiados nº 1.058, y respectivamente. I.3.- OBJETO DEL ENCARGO. Se trata de definir las condiciones edificatorias de la Parcela 251 del Polígono 9 de Bera, incluida en Suelo Urbano como Parcela de Actuación Directa A.251. Además de la nueva edificación prevista por el Plan Municipal, cuyas condiciones se establecen en la Normativa Particularizada, la parcela cuenta con una edificación consolidada y una edificación secundaria declarada fuera de ordenación. El objeto del presente documento es definir los parámetros aplicables a la parcela para el caso de derribo de los edificios existentes y construcción de un único edificio. I.4.- PROCEDENCIA Y OPORTUNIDAD DE LA PROPUESTA. La procedencia es la necesidad expresada por el promotor de realizar un único edificio en la parcela, que permita optimizar las posibilidades edificatorias de ésta, para conseguir una mejor calidad en las viviendas resultantes. Por tanto, se trata de definir el señalamiento de alineaciones y la regulación de las condiciones que debe cumplir la edificación para este supuesto. La actuación que se pretende se desarrolla mediante un P.E.A.U., ya que el contenido de la misma se ajusta al objeto de los Planes Especiales de Actuación Urbana: desarrollar sobre el suelo urbano las determinaciones establecidas por el Plan General Municipal, o bien, justificadamente, modificarlas o establecerlas directamente. El Plan Especial de Actuación Urbana regulará una actuación de dotación, ya que en la ordenación propuesta se produce un incremento de la densidad, si bien no se aumenta la edificabilidad ni se modifica el uso establecido en el planeamiento. No requiere la reforma o renovación de la urbanización. Por tanto se justificará y definirá la actuación de conformidad con lo establecido para ello en la vigente Ley Foral 35/2002, de 20 de Diciembre, de Ordenación del Territorio y Urbanismo. I.5.- DESCRIPCION DE LA SOLUCION ADOPTADA. La solución adoptada consiste en la definición de los parámetros urbanísticos y edificatorios de la parcela partiendo de la demolición de las edificaciones existentes y la realización de una sola edificación. Se propone un edificio con Uso de Vivienda Colectiva que concentre la totalidad de la edificabilidad de la parcela y albergue 10 viviendas, según justificación que se adjunta.

4 La propuesta se redacta de conformidad con lo establecido en el CAPITULO IV de las NORMAS URBANISTICAS del Plan Municipal de Bera: NORMAS PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE y NORMAS PARA SUELO URBANO CASCO Y AMPLIACION. Los parámetros resultantes se recogen en la nueva ficha para la A.251 y en el plano modificado: Ordenación- Alineaciones y Fondo Edificatorio. I.6.- JUSTIFICACION DE LA SOLUCION ADOPTADA. Actualmente en la parcela existe un edificio consolidado y además se permite la construcción de un segundo edificio según los parámetros de la ficha A.251, una vez derribado el declarado fuera de ordenación. Teniendo en cuenta estos datos de partida y las determinaciones de las NORMAS URBANISTICAS del Plan Municipal, se establece la solución adoptada DATOS DE PARTIDA 1.-EDIFICACION CONSOLIDADA La edificación existente consolidada consta de planta baja y cuatro alturas, con las siguientes superficies construidas según datos de catastro que se adjuntan en ANEXO 1: 4 plantas x 152,38 m2 = 609, 52 m2 construidos 1 planta x 40,70 m2 = 40, 70 m2 construidos TOTAL 650, 22 m2 construidos Esta superficie pertenece a 8 Unidades Urbanas diferenciadas: 7 viviendas y un almacén agrícola. 2.- NUEVA EDIFICACION PROPUESTA POR EL PLANEAMIENTO VIGENTE. Ficha A Según la Normativa particularizada en Suelo Urbano para las actuaciones directas o asistemáticas, en la parcela se permite la construcción de otro edificio según los siguientes parámetros PARCELA 251 Superficie m2 1 edificio. 2 viviendas Superficie máxima ocupada x planta 150 m2 Nº máximo de plantas: SS+B+2 (no superará el alero del edifico vecino) Superficie máxima construida x edificio: 450 m2 Se declara fuera de ordenación la nave existente PARAMETROS DE LA PROPUESTA. La justificación de la propuesta se basa en el Artículo 34. Edificaciones existentes de las NORMAS PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE, por el que el edificio consolidado existente en la parcela sin ningún grado de protección, podrá derribarse para construir sobre el solar una nueva edificación. Cumplirá:

5 - El número de plantas no excederá de sótano o semisótano, planta baja, más dos plantas. - La superficie construida total sobre rasante será de 1 m2/m2 de la parcela bruta incluyendo todas las edificaciones que puedan existir en la misma. - Las alineaciones a calles se tramitarán mediante Estudio de Detalle. Se respetarán las establecidas en el plan Municipal. Respetando dichas condiciones se propone un único nuevo edificio en la parcela según los siguientes parámetros: 1.- USO El uso que se propones es el Uso Residencial Colectivo, que es un Uso tolerado en Suelo urbano y urbanizable, permitiéndose la vivienda en todas las plantas. 2.- EDIFICABILIDAD Una vez derribado el edificio consolidado y el edificio fuera de ordenación, según el Artículo 34. Edificaciones existentes, la superficie construida total sobre rasante podrá ser como máximo 1 m2/m2 de la parcela bruta, por tanto m2 construidos. 3.- NUMERO DE VIVIENDAS Se propone la realización de un máximo de 10 viviendas en el único edificio residencial colectivo planteado, ya que la superficie total construida de m2 posibilita la construcción de 10 viviendas de 114,60 m2 construidos (con comunes) que se considera razonable. Se habilitarán tantas plazas de garaje en la parcela privada como viviendas se proyecten. 4.- ALTURA Según Artículo 34. Edificaciones existentes el número de plantas no excederá de sótano o semisótano, planta baja, más dos plantas. 5.- ALINEACIONES MAXIMAS DE LA EDIFICACION Se mantienen las alineaciones máximas de la normativa particularizada de la parcela de 3,00 m. a los linderos con parcela colindante y 4,00 m. al vial norte. Se establece una nueva alineación máxima de 5,00 m. al lindero con vial oeste por similitud con parcelas cercanas, según se recoge en plano de Alineaciones y fondo edificatorio que se adjunta. I.7.- CONCLUSIONES. En la parcela 251, Polígono 9 de Bera, incluida en Suelo Urbano Consolidado de Actuación directa o Asistemática, denominada A. 251, se podrá realizar un único edificio con Uso Residencial Colectivo según los parámetros que a continuación se definen en la Ficha y Planos adjuntos. Para el resto de parámetros no definidos expresamente, regirán las NORMAS URBANISTICAS del Plan Municipal de Bera, en especial el CAPITULO IV: NORMAS PARA SUELO URBANO Y URBANIZABLE y NORMAS PARA SUELO URBANO CASCO Y AMPLIACION. Se cumplirán así mismo las ORDENANZAS DE EDIFICACION. Para las Condiciones de índole formal y estética, el edificio cumplirá los parámetros establecidos en la actual ordenanza de aplicación para la parcela: Condiciones particulares para la zona de ampliación y Suelo Urbanizable.

6 PARCELA 251 Superficie m2 1 edificio. 10 viviendas Nº máximo de plantas: SS+B+2 Superficie máxima construida x edificio: m2 Se declara fuera de ordenación la nave existente. 2.- ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA E INFORME DE SOSTENIBILIDAD ECONOMICA. Según se define en el apartado 1.4. del presente documento, el objeto del P.E.A.U. es regular una actuación de dotación, ya que en la ordenación propuesta se produce un incremento del número de viviendas, si bien no se aumenta la edificabilidad ni se modifica el uso establecido en el planeamiento. No requiere la reforma o renovación de la urbanización. - Estudio comparativo de los parámetros urbanísticos Edificabilidad. Se mantiene la establecida en el Plan Municipal: 1 m2 edificado/1m2 de parcela. Densidad. El número de viviendas supone un incremento respecto al número actual, pasando de 9 viviendas (10 unidades urbanas según catastro) a 10 viviendas propuestas. Edificio existente consolidado Nuevo edificio permitido TOTAL EXISTENTE 7 viviendas +1 local = 8 unidades urbanas 2 viviendas 9 viviendas (10 unidades urbanas) Usos y tipologías edificatorias. Se mantiene lo establecido en el Plan Municipal. Por tanto la actuación conlleva un incremento del número de viviendas, sin modificar ningún otro parámetro urbanístico. - Redes públicas. El incremento del número de viviendas en 1 unidad no tiene repercusión apreciable en la capacidad de las infraestructuras públicas por lo que no supone la modificación de ninguna red municipal existente, más aún cuando ya existe una unidad urbana conectada, aunque con uso de local. Además el incremento de viviendas en la parcela está previsto en el planeamiento vigente del Plan Municipal desde su redacción: Previsiones del Plan Municipal: Según Artículo 42. Número de viviendas. de las NORMAS PARA SUELO URBANO CASCO Y AMPLIACION, En edificios existentes podrán habilitarse tantas viviendas como sea posible cumpliendo la normativa de habitabilidad vigente en el momento de Proyecto (el edificio actual cuenta con 650,22 m2 construidos) y en las nuevas edificaciones propuestas en las Unidades Asistemáticas se establece que Podrá modificarse el número de viviendas previsto en la normativa particular cuando se cumplan las siguientes condiciones: En suelo urbano mediante Estudio de Detalle manteniendo la superficie edificable máxima

7 - Repercusiones económicas. Derivadas de la Edificabilidad. En la actuación se aplica la Edificabilidad establecida en el Plan Municipal, por lo que no hay aumento de los m2 construidos previstos en el planeamiento. Por tanto, no hay que realizar cesión de suelo para dotaciones públicas ni se necesita aumentar las redes públicas, según se explica en el apartado anterior, por lo que la repercusión económica derivada es nula. Derivadas del aumento del número de viviendas. El incremento del número de viviendas supone el promotor el deber de ceder al Ayuntamiento el 10% del incremento del valor del suelo derivado de la operación. Hay que señalar que el aumento del número de viviendas se produce sin aumento de los m2 construidos, lo que implica que se podrá realizar mayor número de viviendas de una superficie menor. La propuesta del aumento de número de viviendas se justifica más por facilidad de venta (menor demanda de viviendas de gran superficie) que por una mayor ganancia económica. -Planeamiento vigente: m2 construidos / 9 viviendas = 127,33 m2 construidos por vivienda Aproximadamente 102 m2 útiles -Propuesta: m2 construidos / 10 viviendas = 114,60 m2 construidos por vivienda Aproximadamente 92 m2 útiles Del estudio de mercado realizado en la zona se deduce que el precio/m2 de la vivienda de m2 útiles es similar al de la vivienda de más de 100 m2 útiles, por lo que no se produce incremento económico debido al número de viviendas, ya que la edificabilidad es la misma. De la misma manera, tomando como referencia el valor de las viviendas de VPO, se observa que en Navarra el precio se establece por m2 construido, sin tener en cuenta el tamaño de la vivienda. De ello se deduce que el valor del suelo no sufre incremento debido al aumento del número de viviendas propuesto (aumento de una vivienda), ya que no hay incremento de los m2 construidos. Po ello, la cesión al Ayuntamiento del 10% del incremento del valor del suelo derivado de la operación es nula. - Conclusiones. La actuación no supone la necesidad de incrementar las dotaciones y redes públicas municipales. Tampoco supone cesión por parte del promotor al Ayuntamiento del 10% del incremento del valor del suelo. Por tanto no hay variación en los parámetros económicos derivados de la actuación propuesta que afecte a la viabilidad en términos de rentabilidad, de adecuación a los límites del deber legal de conservación y de un adecuado equilibrio entre los beneficios y las cargas derivados de la misma para los propietarios incluidos en su ámbito de actuación. De la misma manera, no se produce repercusión en las haciendas públicas, por lo que la actuación se considera viable y sostenible económicamente.

8 3.- RELACION DE MODIFICACION DE DOCUMENTOS DEL PLAN MUNICIPAL DE BERA Se modificarán los documentos afectados en la Documentación escrita y gráfica no georeferenciada, así como en la Documentación georeferenciada: DOCUMENTACION ESCRITA Y GRAFICA NO GEOREFERENCIADA. NORMAS URBANISTICAS. CAPITULO V.: NORMATIVA PARTICULARIZADA EN SUELO URBANO. ACTUACIONES DIRECTAS O ASISTEMATICAS. Art. 55. Zona Bidasoa Karrika. La modificación se concreta en la sustitución de la ficha de la UNIDAD ASISTEMATICA A.251, por la nueva ficha. Ficha a eliminar PARCELA 251 Superficie m2 1 edificio. 2 viviendas Superficie máxima ocupada x planta 150 m2 Nº máximo de plantas: SS+B+2 (no superará el alero del edifico vecino) Superficie máxima construida x edificio: 450 m2 Se declara fuera de ordenación la nave existente. Ficha a incorporar PARCELA 251 Superficie m2 1 edificio. 10 viviendas Nº máximo de plantas: SS+B+2 Superficie máxima construida x edificio: m2 Se declara fuera de ordenación la nave existente DOCUMENTACION GRAFICA GEOREFERENCIADA. La modificación se concreta en la sustitución de la ordenación gráfica del plano actual: O04.- Ordenación- Alineaciones y Fondo edificatorio, por el plano correspondiente modificado, según documentos adjuntos en el apartado 5. PLANOS del presente documento.

9 Y para que surta los efectos oportunos, los arquitectos que suscriben firman el presente documento, en: Vitoria-Gasteiz, Abril 2017 LOS ARQUITECTOS José J. Herrera González Fermín Alaña Ortiz de Anda Arantxa Aramburu Eguizábal

10 4 ANEXO. DOCUMENTACION CATASTRAL

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12 5. PLANOS Plano O04-Ordenación- Alineaciones y Fondo edificatorio actual Plano O04-Ordenación- Alineaciones y Fondo edificatorio modificado