Recuadro. Crédito hipotecario y nuevas hipotecas en España

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1 146 Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 108 Junio 2006 Recuadro Crédito hipotecario y nuevas hipotecas en España En los últimos años, el crédito concedido a las familias ha experimentado una gran expansión, y concretamente, el crédito para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria, enmarcado dentro de un contexto de gran dinamismo del crédito interno en España, en consonancia con la fuerte expansión del mercado inmobiliario español desde principios de los años noventa. Como ya se ha analizado en notas anteriores 1, los factores explicativos de esta expansión son de diversa naturaleza. Las expectativas de crecimiento económico y de bonanza del mercado de trabajo, la creación de nuevos hogares en España y las buenas condiciones financieras que ofrece el sistema, que han permitido una reducción del coste del endeudamiento, han posibilitado aumentos de actividad en el sector de la construcción y una mayor facilidad a la hora de adquirir una vivienda. Aun así, la presente nota no se ocupa del crédito interno en España en su totalidad, sino que pretende analizar la evolución del crédito hipotecario concedido a las familias en el periodo , partida que ha ido ganando protagonismo de manera progresiva hasta representar el 45,6% del PIB español el año El apartado 1 recoge este análisis, mientras que en el segundo se introduce una nueva perspectiva de esta temática, que consiste en analizar la evolución de las hipotecas constituidas en España el mismo decenio ( ) y su distribución por CC.AA., donde se observa la relación existente entre el importe medio por hipoteca y el precio/m 2 de la vivienda libre. Finalmente, en el apartado 3 se exponen las principales conclusiones. 1. El papel del crédito hipotecario a las familias dentro del crédito interno en España En el periodo , el crédito hipotecario en los hogares españoles ha avanzado un 19,2% anual de media, hasta millones de euros El crédito hipotecario concedido a las familias españolas ha experimentado una gran expansión en el último decenio. Así, según los datos del Banco de España, en el periodo el crédito con garantía hipotecaria concedido a los hogares españoles ha pasado de un saldo de millones de euros en el año 1995 a otro de millones en 2005, con un avance medio anual del 19,2%. Cabe destacar que el crecimiento de esta partida no ha sido uniforme, sino que se ha ido acelerando desde 2002 (con un avance interanual del 14,0%), hasta alcanzar una tasa de incremento interanual del 34,0% en Aun así, los datos de 2005 se tienen que tomar con cautela, puesto que con la aplicación de las NIC/NIIF se incluyen las titulizaciones de hipotecas dentro del balance de las entidades financieras y las cifras no son directamente comparables con las de los años anteriores. Así, la variación media anual correspondiente a 2005, si se tienen en cuenta los activos hipotecarios titulizados en 2004, sería del 26,9%, según el gráfico 1. 1 Impacto del sector inmobiliario y de la construcción en la distribución del crédito interno en España Caixa Catalunya, Informe de coyuntura núm. 101, abril El motivo de hacer referencia a un decenio entero ( ) es el de poder dar una visión de la evolución más reciente del crédito hipotecario en España, según los datos publicados por el Banco de España. Aun así, puesto que no se ha publicado un desglose del crédito para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria y del crédito para la adquisición de vivienda sin garantía hipotecaria con datos anteriores a 1995, se ha optado por seleccionar el periodo

2 CAIXA CATALUNYA Mercados financieros y de divisas 147 Gráfico 1. Evolución del crédito hipotecario a las familias Tasa media anual en porcentaje Sin activos titulizados Con activos titulizados Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos de la Asociación Hipotecaría Española. En lo que concierne a la evolución del crédito hipotecario concedido a los hogares en términos relativos, se observa como su peso sobre el PIB nominal se ha triplicado en diez años. Así, si en 1995 el crédito para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria representaba el 15,4% del PIB a precios corrientes, en 2005 su peso ha aumentado hasta el 45,6%. Gráfico 2. Crédito hipotecario de los hogares sobre PIB nominal en España ¹ En porcentaje 5 45, ,4 16,4 18,7 20,7 22,8 25,5 27,9 29,6 32,5 36, Los datos de 2005 incluyen los activos hipotecarios titulizados. Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Banco de España. El crédito hipotecario de los hogares representa el 91,7% del crédito para la adquisición y rehabilitación de vivienda, el 67,6% del crédito destinado a los hogares, el 30,3% del crédito destinado a los Otros Sectores Residentes (OSR) y el 28,6% del crédito interno total en España La partida de crédito hipotecario concedido en los hogares se ha mostrado tan dinámica el último decenio porque las familias españolas han decidido dedicar casi las tres cuartas partes del crédito total concedido a los hogares a la adquisición y rehabilitación de la vivienda (un 91,7% del cual con soporte de garantía hipotecaria). Así, el crédito destinado a la adquisición y rehabilitación de la vivienda ha crecido un 18,9% de media anual en el periodo , hasta un volumen de millones de euros al final de 2005, y ha desplazado progresivamente la financiación destinada a la compra de bienes de consumo (11,9%) y a otros tipos de bienes y servicios (14,8%).

3 148 Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 108 Junio 2006 Gráfico 3. Crédito a los hogares en España Tasas de crecimiento interanual 3% 30,5% 2% 1% % Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Banco de España. A su vez, los hogares españoles son los agentes más dinámicos, en términos de crecimiento, dentro del crédito interno a los OSR (Otros Sectores Residentes). En este sentido, en el periodo , el avance medio anual del crédito en los hogares ha sido del 17,4%, con un valor vivo del crédito que en 2005 se situaba en millones de euros (un 30,5% superior al de 2004). En cambio, el crédito concedido tanto a las ISFL (Instituciones Sin Finalidad de Lucro) como a las actividades productivas ha mostrado un avance medio anual menor, del 15,0 y el 12,9%, respectivamente, con un volumen total de millones de euros en el caso de las ISFL y de millones en el de las actividades productivas. Dentro del crédito interno total en España, el destinado a los OSR ha ido ganando protagonismo sobre el total, en detrimento del crédito destinado a las Administraciones Públicas. Así, si el peso del crédito a los OSR era del 89,2% sobre el total de 1995, en 2005 se ha incrementado hasta el 96,7%. De la misma manera, el ritmo de aumento interanual del crédito a los OSR se ha ido acentuando hasta el 27,2% en 2005 (desde el 6,2% diez años antes), con una tasa de avance del 14,6% de media anual, muy por encima del crédito a las AA.PP., el cual muestra una tasa de avance del 2,5% de media anual. Cuadro 1. Distribución del crédito interno en España Valores absolutos en millones de euros y tasas de variación interanual en porcentaje Valores absolutos Tasa variación interanual AA.PP. OSR Total AA.PP. OSR Total ,9 6,2 6, ,2 7,4 8, ,0 13,8 11, ,6 16,8 13, ,6 15,2 14, ,4 17,3 16, ,5 11,7 11, ,3 11, ,5 14,3 14, ,8 17,9 17, ,6 27,2 26,5 Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Banco de España. Finalmente, la evolución del crédito interno total en España se ha mostrado expansiva en el periodo analizado, pasando de millones de euros en 1995, con una tasa de crecimiento interanual del 6,5%, hasta millones en 2005, cifra que equivale a un aumento del 26,5% respecto al año anterior. En términos relativos, el crédito interno en España ha pasado de representar el 71,2% del PIB nominal en 1995 al 137,5% en 2005.

4 CAIXA CATALUNYA Mercados financieros y de divisas 149 Gráfico 4. Crédito interno sobre el PIB nominal en España Peso en porcentaje ,2 74,1 77,7 82,7 87,6 93,7 96,8 100,8 107,3 117,4 137, Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE y del Banco de España. Recapitulando los datos arriba comentados, y enmarcando el crédito hipotecario concedido a las familias españolas dentro del crédito interno en España, se observa que el crédito para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria ha ido ganando peso sobre el total del crédito interno español, desde el 21,1% en 1995 hasta el 33,2% en Así pues, dado el progresivo protagonismo que ha adquirido el crédito hipotecario en las familias españolas en , en el apartado siguiente se analizan los detalles de las hipotecas que se han constituido en España en el último decenio. 2. Las nuevas hipotecas constituidas en España en el periodo El importe medio de las nuevas hipotecas constituidas a lo largo de 2005 se ha situado en euros, un 9,0% más que en 2004 El dinamismo del crédito hipotecario en el decenio se refleja en un aumento tanto del número de las nuevas hipotecas constituidas en España como del importe total concedido. Así, según los datos del INE, el número de nuevas hipotecas constituidas en el periodo ha ido avanzando desde en 1995 hasta en 2005, y el volumen total concedido ha aumentado aún en mayor proporción, hasta millones de euros en 2005 (desde millones al inicio del periodo). El hecho de que el importe concedido haya aumentado más que el número total de hipotecas refleja el incremento de los precios de la vivienda, factor que ha desencadenado en unos niveles crecientes de endeudamiento de las familias. De la misma manera, el importe medio de las hipotecas constituidas este periodo se ha situado en euros y ha ido creciendo a una tasa media anual próxima al 15,0%. En cuanto a los datos de los precios/m 2 de la vivienda libre en España en el periodo , se observa que han ido creciendo a una tasa media anual del 9,9% y que se han ido acelerando de manera progresiva, desde un crecimiento interanual del 1,4% en 1996 hasta el 17,4% en 2004, para volver a moderarse hasta el 12,5% en 2005.

5 150 Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 108 Junio 2006 Gráfico 5. Importe medio de las hipotecas constituidas Importe en euros Gráfico 6. Precio/m 2 de la vivienda libre en España Tasa de variación interanual en porcentaje 2 15,0 1 5, Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del Ministerio de Vivienda y el INE. Los datos sobre las nuevas hipotecas de viviendas constituidas en el periodo en España no son homogéneos para todo el territorio, sino que se pueden observar diferencias por comunidades autónomas. Así, en cuanto al peso por CC.AA. sobre el conjunto español en términos de importe total concedido, se destaca el grupo formado por Cataluña, con un peso del 23,5%, Madrid (17,5%), Andalucía (14,8%) y la Comunidad Valenciana (10,8%), dado que en éstas 4 CC.AA. se concentra más del 66% del peso total. En cambio, las CC.AA. que representan un peso menor sobre el total de España, que sumado no supera el 5%, serían la Rioja (0,7%), Extremadura (1,1%), Cantabria y Navarra (ambas con un 1,2%). Estos dos grupos situados en los extremos de mayor y menor peso sobre el conjunto español serían los mismos si se clasificasen las CC.AA. según el número total de hipotecas concedidas en el mismo periodo. En términos relativos del importe concedido sobre el PIB regional, se observa que en el periodo las Baleares (1%), Cataluña (9,6%), la Comunidad Valenciana (8,6%) y Andalucía (8,5%) se destacan como las comunidades con un mayor protagonismo de las hipotecas concedidas, y superan, junto con Murcia y Castilla-La Mancha, el promedio español del 7,7%. En cambio, Extremadura (5,0%), el País Vasco (5,1%) y Castilla y León (5,2%) son las comunidades donde la intensidad del crédito hipotecario ha sido menor. 3 El INE no ha publicado el desglose de los datos de 2005 sobre hipotecas por CC.AA.

6 CAIXA CATALUNYA Mercados financieros y de divisas 151 Gráfico 7. Importe total de las hipotecas constituidas sobre PIB nominal por CC.AA En porcentaje 12,0 1 8,0 6,0 4,0 2,0 Baleares Cataluña Com. Valenciana Andalucía Murcia Castilla-la Mancha Madrid España Canarias La Rioja Cantabria Asturias Aragón Navarra Galicia Castilla y León País Vasco Extremadura Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE. En lo que concierne a la evolución del importe medio de las hipotecas de vivienda concedidas, los datos de muestran que éste ha aumentado en un 10,7% de media anual en el conjunto de España, y se destaca el avance más elevado del importe total ante el número de hipotecas concedidas (21,9%, ante el 10,6%), hecho que sucede en todas las CC.AA. Las Baleares y el País Vasco muestran los avances más elevados del importe medio de las hipotecas en (del 13,6 y el 11,9%, respectivamente). Cabe destacar, en el caso de estas dos comunidades, el elevado avance del importe total concedido, del 24,4% las Baleares y del 22,6% el País Vasco, por encima del promedio español del 21,9%, en contraposición con el avance del número de hipotecas, el cual aumenta, en ambos casos, por debajo del conjunto de España (en un 10,1 y un 1%, respectivamente). Andalucía, que se sitúa en la tercera posición con un avance del 11,5% del importe medio de las hipotecas de vivienda, muestra unos crecimientos tanto del importe total como del número de hipotecas superiores a la media española. En cambio, en el caso de Cataluña los aumentos del importe total (21,1%) y del número de hipotecas (9,1%) han sido inferiores al conjunto español, a pesar de que es la cuarta en términos de avance del importe medio concedido (11,3%). Cabe destacar también el caso de Murcia, que muestra el aumento más elevado de España tanto del importe total (29,6%) como del número de hipotecas concedidas (16,4%) y se sitúa por detrás de Cataluña en términos de avance del importe medio, el cual ha sido del 11,1% de media entre 1995 y Aragón, Comunidad Valenciana y Madrid cerrarían la lista de CC.AA. con aumentos del importe medio de las hipotecas por encima del conjunto de España (del 11,0, el 10,9 y el 10,8%, respectivamente). Al contrario, las comunidades con los aumentos más bajos del importe medio de las hipotecas en el periodo han sido Galicia (7,8%), Extremadura (7,9%), Asturias (8,2%) y Castilla y León (9,1%), todas con crecimientos del importe total y del número de hipotecas por debajo del promedio español. Finalmente, el grupo formado por Castilla-La Mancha, Canarias, Navarra, la Rioja y Cantabria muestra crecimientos del importe medio de las hipotecas ligeramente inferiores a la media española, desde el 10,4% de Castilla-La Mancha hasta el 9,4% de Cantabria.

7 152 Informe sobre la coyuntura económica. Núm. 108 Junio 2006 Cuadro 2. Hipotecas concedidas y precio de la vivienda por CC.AA Número en unidades, importe en miles de euros, importe s/pib en porcentaje, importe medio y precio m 2 de la vivienda libre en euros. Número Importe Importe s/pib Importe Medio Precio/m2 Andalucía , Aragón , Asturias , Baleares Canarias , Cantabria , Castilla-La Mancha , Castilla León , Cataluña , Com. Valenciana , Extremadura , Galicia , Madrid , Murcia , Navarra , País Vasco , La Rioja , Total España , Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE y del Ministerio de la Vivienda. Gráfico 8. Evolución del importe medio de las hipotecas concedidas por CC.AA Tasa media anual en porcentaje 16,0 14,0 13,6 12,0 1 8,0 11,9 11,5 11,3 11,1 11,0 10,9 10,8 10,7 10,4 10,3 9,7 9,5 9,4 9,1 8,2 7,9 7,8 6,0 4,0 2,0 Baleares País Vasco Andaluciía Cataluña Murcia Aragón Extremadura Madrid España Castilla y La Mancha Canarias Navarra La Rioja Cantabria Castilla y León Asturas Extremadura Galicia Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE. Como se ha comentado anteriormente, el hecho de que el importe total de las hipotecas concedidas en el periodo haya avanzado de manera más pronunciada que el número de hipotecas refleja el incremento de los precios de la vivienda. Concretamente, comparando las cifras del importe medio de las hipotecas de vivienda concedidas en con el precio/m 2 de la vivienda libre por CC.AA. en el mismo periodo (véase gráfico 9), se observa una relación prácticamente lineal. Así, las comunidades con el importe medio de las hipotecas más elevado (Madrid, el País Vasco y Cataluña) son las que muestran un precio/m 2 superior y se sitúan en el extremo superior-derecho del gráfico. En cambio, Extremadura y Murcia, con el importe medio por hipoteca más bajo de España, son también las comunidades donde el precio/m 2 es menor, y se sitúan en el extremo inferior-izquierdo del gráfico. De la misma manera, el resto de CC.AA. se va situando con una relación de proporcionalidad entre el importe medio por hipoteca y el precio/m 2 de la vivienda libre en el periodo

8 CAIXA CATALUNYA Mercados financieros y de divisas 153 Gráfico 9. Relación entre el importe medio de las hipotecas y el precio/m 2 de la vivienda libre por CC.AA Euros País Vasco Madrid Precio m Cantabria Canarias Asturias Aragón La Rioja Castilla y León Com. Valenciana Andalucía Galicia Murcia Castilla-la-M ancha Cataluña Baleares Navarra 600 Extremadura Importe medio Fuente: Caixa Catalunya a partir de datos del INE. 3. Conclusiones En el periodo el crédito para la adquisición de vivienda con garantía hipotecaria en España ha experimentado una fuerte expansión, desde un volumen total de millones de euros en 1995 hasta millones en 2005, y ha avanzado un 19,2% anual de media, cifra que representa un 30,3% del crédito a los OSR y un 28,6% del total del crédito interno español. En cuanto al número de nuevas hipotecas constituidas, el importe medio ha ido creciendo a una tasa media anual próxima al 15,0%, hasta situarse en euros en El desglose por CC.AA. muestra que las Baleares y el País Vasco se sitúan al frente en términos de crecimiento medio anual (13,6 y 11,9%), seguidas de Andalucía (11,5%) y Cataluña (11,3%). En cambio, las comunidades con los aumentos más bajos del importe medio de las hipotecas en el periodo han sido Galicia (7,8%), Extremadura (7,9%), Asturias (8,2%) y Castilla y León (9,1%). Comparando las cifras del importe medio de las hipotecas de vivienda concedidas con el precio/m 2 de la vivienda libre por CC.AA. en el mismo periodo, se observa una relación prácticamente lineal. Así, las comunidades con el importe medio de las hipotecas más elevado (Madrid, el País Vasco y Cataluña) son las que muestran un precio/m 2 superior, mientras que las de importe medio por hipoteca más bajo de España (Extremadura y Murcia) son también las comunidades donde el precio/m 2 es menor.