Pachuca de Soto, Estado de Hidalgo, a 4 cuatro de Diciembre de 2012 dos mil doce.

Transcripción

1 EXPEDIENTE NÚMERO: 722/2012 SENTENCIA DEFINITIVA. ESPECIAL DE DESAHUCIO. Pachuca de Soto, Estado de Hidalgo, a 4 cuatro de Diciembre de 2012 dos mil doce. V I S T O S los autos para dictar SENTENCIA DEFINITIVA dentro del juicio ESPECIAL DE DESAHUCIO promovido por ***** en contra de ***** Expediente Número 722/2012 setecientos veintidós diagonal dos mil doce, y; R E S U L T A N D O 1.-Por escrito presentado en Oficialía de Partes el día 07 siete de agosto de 2012 dos mil doce, *****, demandó en la vía Especial de Desahucio de ***** las prestaciones que dejó asentada en base a los hechos que narró y el derecho que invocó, acompañando los documentos base de su acción. Por auto de fecha 08 ocho de agosto de 2012 dos mil doce, se radicó el juicio en este Juzgado Sexto Civil de este Distrito Judicial, se admitió lo solicitado en la vía y forma propuesta, se ordenó en forma personal requerir a la demandada en el domicilio que se señaló para tal efecto para que en el acto de la diligencia justificara con los recibos correspondientes estar al corriente del pago de las rentas reclamadas y no haciéndolo así se le previniera para que dentro del término de 90 noventa días procediera a desocupar el inmueble, apercibida de lanzamiento a su costa si no lo efectuaba, asimismo de no justificar estar al corriente de pago de las rentas reclamadas o de no exhibir en el acto su importe, se procedería a embargar bienes de su propiedad, suficientes a garantizar lo reclamado, mismos que se pondrían en depósito de la persona que la actora designara bajo su responsabilidad; con las copias simples que acompañó se ordenó correr traslado y emplazar a la demandada para que dentro del término legal de 5 cinco días ocurriera a oponer las excepciones que tuviera, apercibida que en caso de no hacerlo así sería declarada rebelde y presuntivamente confesa de los hechos que dejara de contestar. Con fecha 13 trece de septiembre de 2012 dos mil doce, se llevó a cabo la diligencia actuarial ordenada, en la que se requirió personalmente a la parte demandada *****, a quien se le requirió, justificar con recibos correspondientes estar al corriente del pago de las rentas vencidas, así como las que se sigan generando hasta la total desocupación y entrega inmueble, apercibiéndola de lanzamiento a su costa en caso de no efectuarlo, no presentó ningún recibo con el cual acreditara estar al corriente en el pago de las rentas, sin que se embargaran bienes de su propiedad para garantizar las rentas vencidas, se le corrió traslado y se le emplazó para que contestara la demanda instaurada en su contra. Por auto de fecha 24 veinticuatro de septiembre del año en curso, se tuvo a la demandada ***** en tiempo y forma dando contestación a la demanda entablada en su contra y por opuestas las excepciones y defensas que hizo valer, de las que se dio vista a la actora para que manifestara lo que a su derecho conviniera, se le tuvieron por ofrecidas las pruebas de su parte, señalándose fecha para el desahogo de mismas. Por auto de fecha 04 cuatro de Octubre de 2012 dos mil doce se tuvo a la actora ***** por conducto de su apoderado legal ***** en tiempo dando contestación a la vista ordenada. Con fecha 05 cinco de octubre de 2012 dos mil

2 doce, se llevó a cabo el desahogo de la audiencia de pruebas y alegatos, a la cual no compareció la parte demandada *****, en dicha audiencia se tuvieron por admitidas y desahogadas las probanzas que así legalmente lo permitieron, se pasó al periodo de alegatos y se hizo citación para sentencia definitiva que en derecho procediera, la que hoy se dicta en base a los siguientes: C O N S I D E R A N D O S I.- Que se han observado los elementos que hacen estimable la competencia de esta Juzgadora para resolver el litigio planteado dentro del presente juicio, ello en vista de lo previsto en los artículos 17, 116 de la Constitución Política de los Estados Unidos Mexicanos, 3, 9, 93 de la Constitución Política del Estado de Hidalgo, 46 fracción XI, 53 fracción I, 55 y 56 de la ley Orgánica del Poder Judicial, 141, 142, 149, 154, del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Hidalgo. II.- Es procedente la Vía Especial de Desahucio intentada de conformidad con lo dispuesto por los artículos 25 y 477 del Código de Procedimientos Civiles. III.- Que *****, en la Vía Especial de Desahucio demandó de ***** las siguientes prestaciones: a).-la desocupación y entrega del ***** de esta Ciudad, b).- El pago de las rentas correspondientes a los últimos meses las que a la fecha suman $12, doce mil trescientos pesos cero centavos moneda nacional, mas los que se acumulen al termino de este juicio. c).- El pago de gastos y costas que genere este juicio.. El artículo 279 del Código de Procedimientos Civiles, establece: "El actor debe probar los hechos constitutivos de su acción y el reo los de sus excepciones"; bajo esta tesitura tenemos que la actora demanda la desocupación y la entrega del bien inmueble que ocupa el inquilino, ***** en esta ciudad, por falta de pago de las pensiones rentísticas, considerando el adeudo por la cantidad de $12, doce mil trescientos pesos cero centavos, moneda nacional, por concepto de 12 doce meses, a razón de $1, mil cincuenta pesos cero centavos moneda nacional; narrando la parte actora los hechos que aquí se tienen por reproducidos como si a la letra se insertaran en obvio de repeticiones, así las cosas en lo conducente el artículo 477 del Código de Procedimientos Civiles establece que la demanda de desocupación debe fundarse en la falta de pago de dos o más mensualidades y se acompañará con el contrato escrito de arrendamiento cuando ello fuere necesario para la validez del acto conforme al Código Civil, debe presentarse también el último recibo de contribución. Así tenemos que la actora ***** acompañó con su demanda el Contrato de Arrendamiento (foja 3 tres y 4 cuatro de autos) de fecha 1 primero de febrero del 2011 dos mil once, que celebraron por una parte como arrendador ***** y por la otra como arrendataria *****, respecto del inmueble consistente en el ***** en esta ciudad, documental privada que surte sus efectos y hace prueba plena por no haber sido objetada por su contraria de conformidad con los artículos 332 y 410 del Código de Procedimientos Civiles, desprendiéndose del contenido de sus cláusulas que el arrendador dio en arrendamiento a la arrendataria el ***** en esta ciudad, para darle uso de oficina y fines propios de la misma arrendataria, en la cláusula segunda convinieron que la arrendataria pagaría a la arrendadora la cantidad de $1, (un mil quinientos cincuenta y un pesos setenta y dos centavos moneda nacional) más el

3 impuesto que cause, que dicho pago sería los primeros 5 cinco días de cada mes, en el domicilio de la arrendadora, ubicado en la ***** en esta ciudad, asimismo, quedando entendido la arrendataria que de no cubrir la renta dentro de los primeros cinco días del mes, pagaría al arrendador un 10% Diez por ciento de aumento mensual por la mora, se desprende además que ambas partes convinieron que dicho contrato tuvo un plazo forzoso de un año. La actora exhibió el recibo de pago del Impuesto Predial (foja 05 de autos) documental pública con pleno valor probatorio de conformidad con el artículo 407 del Código de Procedimientos Civiles, con el que acredita estar al corriente del pago de esa contribución. Asimismo a fojas 06 seis a 11 once obran las facturas correspondientes a las rentas de los meses de agosto de 2011 dos mil once a julio de 2012 dos mil doce; de las cuales amparan la siguientes cantidades: agosto de 2011 dos mil once a enero de 2012 dos mil doce, cada una $1, mil pesos cero centavos moneda nacional, del mes de febrero de 2012 al mes de julio de 2012 dos mil doce, cada una $1, mil cincuenta pesos cero centavos moneda nacional, documentales privadas que tienen valor probatorio por no haber sido objetadas por la contraria de conformidad con los artículos 332 y 410 del Código de Procedimientos Civiles, documentales las anteriormente valoradas y analizadas que la suscrita Juez he tomado en consideración en términos de los que dispone el artículo 293 del Código de Procedimientos Civiles. IV.- Por su parte la demandada ***** al dar contestación a la demanda instaurada en su contra opuso como excepciones y defensas las que se derivan de los hechos que narró en su contestación a la demanda y que por su orden son la falta de acción y derecho de la actora para demandarle prestación alguna, bajo el argumento de que habían pactado que al vencer el contrato base de la acción, se regirían por un contrato verbal al que las partes se someterían, de donde deviene la falta de acción y derecho de la parte actora, cabe referir, que de sus excepciones la demandada, no desahogó las pruebas que ofreció para desvirtuar los hechos controvertidos y consecuencia de lo anterior es que la demandada no probó la excepción que interpone como defensa, ya que de conformidad con lo dispuesto por el artículo 477 del Código de Procedimientos Civiles, la demanda de desocupación debe fundarse en la falta de pago de dos o más mensualidades y se acompañará con el contrato escrito del arrendamiento o en caso de no existir dicho contrato escrito, se justificará por medio de información testimonial, prueba documental o cualquier otro bastante como medio probatorio, asimismo debe presentarse el último recibo de contribución, razón por la cual deviene improcedente la excepción que opuso, pues cabe referir que es en el inquilino en quien recae la carga de probar que se encuentra al corriente del pago de las rentas y si no prueba haber pagado las rentas oportunamente, está obligado a desocupar el inmueble arrendado, encontrando sustento por analogía al caso que se resuelve, los criterios jurisprudenciales siguientes: ARRENDAMIENTO, RESCISION DEL CONTRATO DE. POR IMPAGO DE RENTAS. CARGA DE LA PRUEBA.- La omisión en el pago de las rentas reclamado en el juicio natural, al ser un hecho negativo, revierte la carga de la prueba al arrendatario, pues éste tiene obligación de acreditar que se encuentra al corriente en el pago de las rentas, por lo que si no ofrece prueba alguna que acredite tal extremo, es incuestionable que no cumple con las cargas que le imponen los artículos 2290 y 2291 del Código Civil del Estado de Puebla, en cuya virtud es correcto que se

4 declare la rescisión del contrato de arrendamiento.. Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Fuente: Apéndice de 1995, Octava Epoca. Tomo IV, Parte TCC. Pág Tesis de Jurisprudencia. ARRENDAMIENTO. PAGO DE RENTAS. CORRESPONDE AL ARRENDATARIO DEMOSTRAR SU CUMPLIMIENTO.- Cuando el arrendador demanda la rescisión del contrato de arrendamiento basada en la falta de pago de las rentas convenidas o cuando se demanda el pago de rentas, para que prospere su acción sólo debe acreditar la relación contractual con la demandada y afirmar que el deudor no ha cumplido con sus obligaciones, puesto que al ser un hecho negativo la ausencia del pago, no se le puede obligar a probarlo, toda vez que ello iría en contra de la lógica y del derecho; por tanto, corresponde al deudor probar un hecho positivo, esto es, que pagó las rentas que se le reclaman o, en su defecto, probar los hechos que justifiquen el impago. Novena Época. Registro: Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Jurisprudencia. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XXX, Agosto de Materia(s): Civil. Tesis: I.11o.C. J/18. Página: V.- Por la valoración y análisis de las pruebas aportadas, se concluye que la actora ***** probó los hechos constitutivos de su acción de desahucio y la demandada ***** no probó sus excepciones, por lo que deberá condenarse a ***** a la desocupación y la entrega del inmueble motivo del arrendamiento, ***** en esta ciudad, en consecuencia, en el término concedido para tal efecto, y en caso de no hacerlo deberá hacerse efectivo el apercibimiento que se le realizó de ser lanzado a su costa; asimismo se condena a ***** al pago de la cantidad de $12, doce mil trescientos pesos cero centavos moneda nacional, que comprende del mes de agosto de 2011 dos mil once a enero de 2012 dos mil doce a razón de $1, (un mil pesos cero centavos moneda nacional.), cada mes, y del mes de febrero de 2012 al mes de julio de 2012 dos mil doce por $1, mil cincuenta pesos cero centavos moneda nacional, cada mes, por concepto de rentas vencidas no pagados y las que se sigan venciendo hasta la fecha en que sea desocupado y entregado el inmueble a la parte actora. También se condena a ***** al pago de gastos y costas que origine el presente juicio que decreta la providencia de lanzamiento. VI.- Ahora bien, por la naturaleza del juicio especial de desahucio, el cual tiene por única finalidad que la sentencia condenatoria deje viva la providencia de lanzamiento de la cual fue apercibida ***** en caso de no pagar las rentas que adeuda, la providencia de lanzamiento que se decide en esta sentencia se declara subsistente el plazo de 90 noventa días, para que procediera a desocupar el ***** en esta ciudad, días que empezaron a correr desde el 13 trece de septiembre de 2012 dos mil doce, en consecuencia si llegare el inquilino a pagar las pensiones debidas con posterioridad a esta sentencia impediría el lanzamiento, debiendo esta Autoridad judicial declarar improcedente la diligencia de lanzamiento y en su caso prevalecería solo la condena a la parte demandada al pago en costas, por lo tanto deberá ser absuelta la demandada al pago de las prestaciones que le fueron reclamadas en los incisos a) y b) pues como ya se dijo el objeto del juicio especial de desahucio es el lanzamiento por falta de pago de dos o más mensualidades de renta, pero no la terminación o rescisión del arrendamiento, por lo que no siendo materia de la sentencia condenatoria, tal relación sigue vigente, de tal suerte que en el juicio de desahucio, no pueden demandarse otras prestaciones accesorias o adicionales derivadas del contrato de arrendamiento como

5 pago de la cantidad que resulte sobre el 10% diez por ciento de aumento diario por mora, al no cubrir la renta dentro de los primeros cinco días de cada mes, ni el pago de pena convencional alguna, etc., lo anterior encuentra sustento en los artículos 477 al 487 del Código de Procedimientos Civiles y los siguientes criterios jurisprudenciales: DESAHUCIO. EL PAGO DE LAS PENSIONES DEBIDAS IMPIDE LA EJECUCION DE LA SENTENCIA EJECUTORIADA QUE LO DECRETA.- El juicio especial de desahucio es por naturaleza ejecutivo y, por tanto, la sentencia que ahí se dicte debe decidir sobre la procedencia de la ejecución, es decir, del requerimiento y apercibimiento de lanzamiento que se hace en el auto inicial. Por ello, la interpretación armónica de los artículos 490, 492 y 496 del Código de Procedimientos Civiles para el Distrito Federal debe ser lógicamente en el sentido de que la sentencia condenatoria deja viva la providencia de lanzamiento de que se apercibe inicialmente al inquilino. La expresión providencia de lanzamiento que utiliza el artículo 492 no puede circunscribirse al acto procesal sino a la decisión de lanzamiento, porque entre providencia de lanzamiento y sentencia de lanzamiento no hay diferencia sustantiva en tanto que la segunda decide sobre la procedencia de la primera, declarándola subsistente y señalando el plazo para la desocupación que será el que falte para completarse el previsto en el artículo 490. En consecuencia, el pago de las pensiones debidas con posterioridad a la existencia de una sentencia ejecutoriada que decrete el desahucio impide el lanzamiento, debiendo el juez declarar improcedente la diligencia y condenar en costas al inquilino con fundamento en el segundo supuesto previsto por el artículo 492, máxime si se considera que el objeto del juicio especial de desahucio es el lanzamiento por la falta de pago de dos o más mensualidades, pero no la terminación o rescisión del arrendamiento, por lo que no siendo materia de la sentencia relativa la extinción de la relación contractual, aun cuando exista sentencia condenatoria, tal relación sigue vigente, de suerte tal que si el inquilino paga las rentas debidas no puede ejecutarse el lanzamiento que fue decretado sólo por la falta de pago, obligación que quedó cumplida; lo contrario implicaría dejar en estado de indefensión al arrendatario por lo que a la terminación del arrendamiento se refiere. Además, el lanzamiento decretado en la sentencia debe suspenderse en virtud del pago de las pensiones debidas, pues no puede ejecutarse cuando la situación sobre la que juzgó ha variado; lo único que sustenta la sentencia condenatoria es la falta de pago, ejecutándose éste se extingue el hecho que la sustenta y que legalmente hacía procedente el lanzamiento derivado del juicio de desahucio. La interpretación aquí establecida respecto del artículo 492 está en armonía con el espíritu y la intención que han motivado al legislador en la materia inquilinaria, pues además de que favorece al arrendatario, parte débil en la relación contractual, en la medida que el pago de las rentas debidas suspende el lanzamiento decretado en la sentencia, respeta los derechos del arrendador, pues si a través del juicio especial de desahucio solicitó el lanzamiento por la falta de pago de las mensualidades y no la terminación del arrendamiento, al cumplir el inquilino con su obligación de pago, satisface el derecho del arrendador de recibir las rentas más las costas causadas. Octava Época. Registro: Instancia: Tercera Sala. Jurisprudencia. Fuente: Gaceta del Semanario Judicial de la Federación. 56, Agosto de Materia(s): Civil. Tesis: 3a./J. 10/92. Página: 21 JUICIO DE DESAHUCIO. EN ESTA VÍA NO PUEDEN DEMANDARSE OTRAS PRESTACIONES ACCESORIAS O ADICIONALES DERIVADAS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO COMO PAGO DE

6 INTERESES MORATORIOS CONVENCIONALES, CUOTAS DE ENERGÍA ELÉCTRICA, AGUA POTABLE, DRENAJE, LIMPIA, TELÉFONO O EL MANTENIMIENTO DEL BIEN ARRENDADO.- Acorde con el artículo 250 del Código de Procedimientos Civiles para el Estado de Tamaulipas, la parte actora debe acumular en una sola demanda todas aquellas acciones que tenga contra una misma persona y que deriven de una misma causa; sin embargo, tratándose del juicio de desahucio, las acciones que las partes pueden intentar conforme a lo previsto por los artículos 543, 544, 547, 548 y 556 del mismo ordenamiento, se limitan a la desocupación de la finca o local arrendado por falta de pago de dos o más mensualidades de renta vencidas, al que se puede añadir su cobro, así como las que se sigan venciendo hasta lograr el lanzamiento, además el pago de gastos y costas, pero en modo alguno en el procedimiento especial de desahucio puede analizarse o procurarse el cumplimiento forzoso del contrato de arrendamiento, por no estar estipulada tal hipótesis en la ley, máxime que el referido artículo 556, en su segundo párrafo, dispone: "Ni el juicio de desahucio, ni su resultado, perjudican las acciones que las partes pueden intentar, derivadas del incumplimiento del contrato respectivo, las cuales se decidirán, en su caso, en el juicio correspondiente.". Lo que se robustece con el diverso 470, fracción I, de la propia legislación local adjetiva, en el sentido de que los conflictos que surjan sobre los contratos de arrendamiento, deben ventilarse en la vía sumaria; y que el desahucio se tramitará en la forma que dispone el capítulo respectivo. De donde se sigue que la propia legislación aplicable, hace una distinción entre las prestaciones que pueden reclamarse en una y otra vías, lo que permite concluir que en la de desahucio, existe incompatibilidad legal para exigir otras prestaciones accesorias o adicionales derivadas del contrato de arrendamiento como lo son el pago de intereses moratorios convencionales, cuotas de energía eléctrica, agua potable, drenaje, limpia, teléfono o el mantenimiento del bien arrendado. Novena Época. Registro: Instancia: Tribunales Colegiados de Circuito. Tesis Aislada. Fuente: Semanario Judicial de la Federación y su Gaceta. XXXIII, Febrero de Materia(s): Civil. Tesis: XIX.1o.A.C.58 C. Página: V.- Por la valoración y análisis de las pruebas aportadas, se concluye que la actora ***** probo los hechos constitutivos de su acción y la demandada ***** no probó sus excepciones, por lo que deberá condenársele a la desocupación y la entrega del *****, en esta ciudad, en esta ciudad, una vez transcurrido el término de 90 noventa días que se le concedió para que procediera a desocupar dicho inmueble, y en caso contrario se hará efectivo el apercibimiento que realizado, por lo que deberá será lanzada inmediatamente a su costa; deberá condenarse la demandada al pago de la cantidad de $12, doce mil trescientos pesos cero centavos moneda nacional, que comprende del mes de agosto de 2011 dos mil once a enero de 2012 dos mil doce a razón de $1, (un mil pesos cero centavos moneda nacional.), cada mes, y del mes de febrero de 2012 al mes de julio de 2012 dos mil doce por $1, mil cincuenta pesos cero centavos moneda nacional, cada mes, por concepto de rentas vencidas no pagados; se le condena asimismo por las rentas que se sigan venciendo hasta la fecha en que sea desocupado y entregado el inmueble a la parte actora, lo que se liquidará en ejecución de sentencia, también se condena a ***** al pago de

7 gastos y costas que origine el presente juicio que decreta la providencia de lanzamiento, lo que se liquidará en ejecución de sentencia. VII.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales, por lo que una vez que la presente resolución haya causado estado (o ejecutoria) deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes (o promovente) el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización. Por lo anteriormente expuesto y con fundamento además en lo dispuesto por los artículos 1, 78 fracción VI, 79, 80, 82, 85 del Código de Procedimientos Civiles, es de resolverse y se: R E S U E L V E : PRIMERO.- La suscrita Juez ha sido y es competente para conocer y resolver el presente juicio. SEGUNDO.- Procedió la Vía Especial de Desahucio intentada. TERCERO.- La parte actora ***** probó los hechos constitutivos de su acción y la demandada ***** no probó sus excepciones. CUARTO.- Se condena a la demandada ***** a la desocupación y la entrega del inmueble motivo del juicio que se resuelve, *****, en esta ciudad, en el término que le fue concedido para tal efecto, y en caso de que no dé cumplimiento a lo anterior, se hará efectivo el apercibimiento ordenado consistente en ser lanzado a su costa. QUINTO.- Se condena a la demandada arrendataria ***** a pagar a la actora la cantidad de $12, doce mil trescientos pesos cero centavos moneda nacional, que comprende del mes de agosto de 2011 dos mil once a enero de 2012 dos mil doce a razón de $1, (un mil pesos cero centavos moneda nacional.), cada mes, y del mes de febrero de 2012 al mes de julio de 2012 dos mil doce por $1, mil cincuenta pesos cero centavos moneda nacional, cada mes, por concepto de rentas vencidas no pagados, así como las rentas que se sigan venciendo hasta la fecha en que sea desocupado y entregado el inmueble a la parte actora, esta última cantidad que se liquidará en ejecución de sentencia. SEXTO.- Se condena a ***** al pago de gastos y costas que origine el presente juicio que decreta la providencia de lanzamiento, lo que se liquidará en ejecución de sentencia SEPTIMO.- De conformidad con lo establecido por el artículo 23 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el Estado de Hidalgo, que establece El Poder Judicial deberá hacer públicas las sentencias que han

8 causado estado o ejecutoria. En todo caso, solo mediante previa conformidad de las partes, se procederá a la publicación de los datos personales, por lo que una vez que la presente resolución haya causado estado (o ejecutoria) deberá hacerse pública. Hágase saber a las partes (o promovente) el derecho que les asiste para otorgar su consentimiento por escrito dentro del término de 3 días a efecto de que se publiquen sus datos personales y en caso de no hacerlo, se tendrá por negada dicha autorización. SEPTIMO.- Notifíquese personalmente y cúmplase. A S I, definitivamente lo resolvió y firma la C. LICENCIADA MIRIAM TORRES MONROY, Juez Sexto Civil de éste Distrito Judicial, que actúa legalmente con Secretario de Acuerdos LICENCIADA BLANCA ESTELA FUENTES BUSTAMANTE, que autoriza y da fe. DOY FE. En términos de lo previsto en los artículos 23, 42 fracción V y 43 de la Ley de Transparencia y Acceso a la Información Pública Gubernamental para el estado de Hidalgo, en esta versión se suprime la información considerada legalmente como reservada o confidencial que encuadra en esos supuestos normativos. Autorizo: Licenciada Miriam Torres Monroy. 22 veintidós de marzo de 2013 dos mil trece.