ANÁLISIS SOBRE LA LEY ORGÁNICA PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN SOBRE EL VALOR DE LAS TIERRAS. DR. ANDRÉS ORTIZ HERBENER Diciembre 2016

Transcripción

1 ANÁLISIS SOBRE LA LEY ORGÁNICA PARA EVITAR LA ESPECULACIÓN SOBRE EL VALOR DE LAS TIERRAS DR. ANDRÉS ORTIZ HERBENER Diciembre 2016

2 INTRODUCCION A partir de esta Ley se establecen dos tipos de ganancias en la transferencia de bienes inmuebles urbanos y rurales: la ordinaria y la extraordinaria. Considero que la figura de la ganancia extraordinaria se soporta en el Art. 31 de la Constitución que establece que el ejercicio del Derecho a la ciudad se basa en la función social y ambiental de la propiedad.

3 EL DERECHO A LA CIUDAD Sobre la base de esta premisa en la LOOTUS se decía: El Derecho a la ciudad incluye una variedad de facetas, que en última instancia generan una serie de limitaciones a la propiedad privada en orden a garantizar su función social y ambiental

4 EL DERECHO A LA CIUDAD Y cómo pretende el Gobierno que se cristalice este nuevo derecho? Al parecer, gravando a los inmuebles con más tributos. Una nueva CEM que se cobrará por la revalorización de bienes inmuebles producto de la ejecución de obras públicas; uno denominado captura de la plusvalía, hoy llamado concesión onerosa de derechos que se encuentra en la LOOTUS y finalmente con el 75% a la ganancia extraordinaria que se ocasionaría supuestamente en la transferencia de un inmueble.

5 EL DERECHO A LA CIUDAD Thomas Piketty en el 2013 recomendó en su obra: El capital en el siglo XXI, la imposición de impuestos progresivos y de un impuesto global sobre la riqueza como la única forma de contrarrestar las tendencias hacia la creación de una forma de capitalismo patrimonial marcada por lo que califica como desigualdades de riqueza y renta aterradoras.

6 IMPUESTOS EN MATERIA INMOBILIARIA Impuesto predial urbano o rural. Impuesto del 2% a los solares no edificados CEM municipal y CEM del Gobierno Central (nueva) Tasas por aprobación de planos, división o fusión de solares, tasas por recepción de etapa y fiscalización, etc. Alcabalas y adicionales Plusvalía o impuesto sobre el valor especulativo del suelo (elevado al 75%)

7 CESIONES OBLIGATORIAS A LOS MUNICIPIOS Entre el 15% al 25% de áreas verdes. (Art. 424 del COOTAD). Art Área verde, comunitaria y vías. En las subdivisiones y fraccionamientos sujetos o derivados de una autorización administrativa de urbanización, el urbanizador deberá entregar al municipio como mínimo el quince por ciento (15%) calculado del área útil urbanizable del terreno o predio a urbanizar en calidad de áreas verdes y equipamiento comunitario.

8 CESIONES OBLIGATORIAS A LOS MUNICIPIOS Porcentaje correspondiente en vías y áreas comunales. Concesión onerosa de derechos en caso de transformación de suelo rural a urbano o de expansión urbana; modificación de uso de suelo; y, por autorización a un mayor aprovechamiento del suelo. (Art. 72 LOOTUS).

9 CESIONES OBLIGATORIAS A LOS MUNICIPIOS Art. 72 de LOOTUS: Concesión onerosa de derechos. Los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos para garantizar la participación de la sociedad en los beneficios económicos producidos por la planificación urbanística y el desarrollo urbano en general, utilizarán la concesión onerosa de derechos por la transformación de suelo rural a suelo de expansión urbana o suelo urbano; la modificación de usos del suelo; o, la autorización de un mayor aprovechamiento del suelo. Previo a conceder los derechos descritos anteriormente, los Gobiernos Autónomos Descentralizados municipales o metropolitanos exigirán a los solicitantes de los permisos respectivos una participación justa del Estado en el beneficio económico que estos derechos adicionales significan.

10 AUTORIZACIONES NUEVAS PARA DESARROLLOS URBANISTICOS En los suelos rurales de expansión urbana, la LOOTUS en su Art. 19 establece que: Queda prohibida la urbanización en predios colindantes a la red vial estatal, regional o provincial, sin previa autorización del nivel de gobierno responsable de la vía.

11 PRIMERAS CONCLUSIONES En el Ecuador existe una importante carga tributaria sobre los bienes inmuebles y también por la transferencia de los mismos. Con la actualización obligatoria que tendrá que realizar los municipios a sus catastros bajo pena de sanción, existe la posibilidad que se incrementen los impuestos prediales y las CEM en los municipios respectivos. El proyecto desincentiva la inversión inmobiliaria y tendría sus impactos en la reducción del empleo.

12 PRIMERAS CONCLUSIONES La LOOTUS aun no ha sido reglamentada por el Presidente con lo cual se está produciendo inseguridad jurídica en el sector de la construcción. Frente a esta inseguridad, resulta absolutamente irresponsable en las actuales circunstancias establecer un nuevo impuesto a la plusvalía que grave el 75% a una ganancia supuestamente extraordinaria. La captura de la plusvalía en el Ecuador ya la cobran los municipios con la CEM y la concesión onerosa de derechos y el Estado a partir del próximo año con la CEM que está creando por las obras que realice en cantones.

13 LA NUEVA LEY DE PLUSVALÍA El hecho generador de este nuevo impuesto es la transferencia de dominio de bienes inmuebles urbanos y rurales a cualquier título. Los aportes de inmuebles que se hagan para constitución de compañías o las que se produzcan por fusión o escisión pagarán el 75% de plusvalía.

14 LA NUEVA LEY DE PLUSVALÍA Están exentos del pago, la dación de bienes inmuebles que se haga al acreedor, por parte de los deudores principales y garantes de la deuda. Sin embargo no se incluye a los responsables solidarios ( IESS, Código del Trabajo, coactivas, etc.), es decir a los representantes legales.

15 LA NUEVA LEY DE PLUSVALÍA También están exentos del pago de este impuesto del 75% las personas naturales o jurídicas que se dediquen que tengan como actividad económica habitual la promoción Y construcción de bienes inmuebles para su comercialización.y si solo se dedica a una de las dos actividades?

16 COMO SE CALCULA EL NUEVO IMPUESTO A LA PLUSVALIA La ganancia ordinaria resulta de multiplicar el valor de adquisición más el factor ajuste que básicamente es el promedio de la tasa pasiva referencial para depósitos a plazos a 361 (7% anual). Al valor que resulte, le sumo 24 SBU (USD 8784). La ganancia extraordinaria gravada con el 75% será la diferencia entre el valor de transferencia y el de adquisición ajustado, conforme lo explicado anteriormente. En esta fórmula no se incluyen los intereses que se pagan por motivo del crédito hipotecario que son sin duda mayores al 7% que el gobierno quiere reconocer.

17 EJEMPLOS DEL CALCULO DE LA NUEVA PLUSVALÍA CON VENTA DESPUÉS DE 3 AÑOS

18 EJEMPLOS DE CALCULO DE LA PLUSVALIA CON VENTA DESPUÉS DE 3 AÑOS

19 EJEMPLOS DE CALCULO DE LA PLUSVALÍA CON VENTA DESPUÉS DE 3 AÑOS Con la ley actual se pagarían USD de Plusvalía. Dejando una ganancia líquida para el vendedor de USD Con el proyecto de Ley que se está tramitando, se pagarían USD de impuesto dejando una ganancia al vendedor de solo de USD es decir USD menos. En este caso se pagaría casi 5 veces más de plusvalía que con la ley actual.

20 EJEMPLO DE CALCULO DE LA PLUSVALIA CON VENTA DESPUES DE 4 AÑOS

21 EJEMPLO DE CALCULO DE LA PLUSVALIA CON VENTA DESPUES DE 4 AÑOS

22 EJEMPLO DE CALCULO DE PLUSVALIA CON VENTA DESPUÉSDE 4 AÑOS Con la Ley actual se pagaría de impuesto USD dejando una ganancia al vendedor de USD Con el proyecto de Ley, se pagarían más de USD 12,000 de impuesto a la plusvalía, con lo cual la ganancia del vendedor solo ascendería a USD aprox., es decir cerca de USD menos. Es decir, se estaría pagando de plusvalía casi 4 veces más que la ley actual.