Tratamiento Tributario de la Enajenación de Bienes Raíces Ley N Mayo 2015

Transcripción

1 Tratamiento Tributario de la Enajenación de Bienes Raíces Ley N Mayo 2015

2 Enajenación de bienes raíces Régimen Actual Ingreso no Renta Art. 17 N 8 letra b) LIR. Mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces Régimen Tributario Régimen General

3 Actual Art. 17 Nº 8 Letra b) Artículo 17 : No constituye renta: 8º.- El mayor valor, incluido el reajuste del saldo de precio, obtenido en las siguientes operaciones, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 18: b) Enajenación de bienes raíces situados en Chile, efectuada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, excepto aquellos que formen parte del activo de empresas que declaren cualquier clase de rentas efectivas de la primera categoría sobre la base de un balance general según contabilidad completa. Tampoco se aplicará lo dispuesto en esta letra, cuando la sociedad de personas haya estado obligada, en el ejercicio inmediatamente precedente a la enajenación, a determinar sus rentas efectivas en la forma señalada, o bien, resulte de la división de una sociedad que debía declarar tales rentas efectivas en la forma señalada, en el ejercicio en que haya tenido lugar la enajenación o en el inmediatamente anterior a ésta. En este último caso, la sociedad resultante de la división podrá acogerse a lo dispuesto en esta letra, siempre que haya estado acogida a lo menos durante un año calendario a un régimen de presunción o de declaración de rentas efectivas según contrato o contabilidad simplificada, respecto de tales bienes, excepto cuando exista una promesa de venta o arriendo con opción de compra sobre el bien raíz respectivo, en cuyo caso serán dos los años calendario en que deberá estar acogido a los citados regímenes para dichos efectos.

4 Ingreso NO RENTA Régimen Actual Es un INGRESO NO RENTA el mayor valor obtenido en la enajenación de bienes raíces situados en Chile o derechos o cuotas sobre ellos, realizada por personas naturales o sociedades de personas formadas exclusivamente por personas naturales, salvo que: 1) Inmueble sea parte del activo de una empresa que declare su renta efectiva según contabilidad completa. 2) Sea una operación habitual 3) El adquirente sea una sociedad relacionada 4) No se verifiquen OTRAS circunstancias limitantes.

5 Presunciones de Habitualidad ENAJENACIÓN a) Subdivisión de terrenos urbanos o rurales; b) Venta de edificios por pisos o departamentos Dentro de los 4 años desde construcción o adquisición Después de los 4 años desde construcción o adquisición Presunción de Derecho No existe presunción ENAJENACIÓN En todos los demás casos que no sean Subdivisión de terrenos urbanos o rurales; o Venta de edificios por pisos o departamentos Dentro de 1 año desde construcción o adquisición Después de 1 año desde construcción o adquisición Presunción Legal No existe presunción

6 Mayor valor en enajenación de bienes raíces Régimen Actual Habitualidad La ley no define el concepto habitualidad pero faculta al SII para calificar una operación de habitual, considerando el conjunto de circunstancias previas o concurrentes a la enajenación.

7 Mayor valor en enajenación de bienes raíces Régimen Actual Normas de Relación Tratándose del mayor valor obtenido en las enajenaciones que hagan: ENAJENACIONES EFECTUADAS POR: Socios de sociedades de personas Accionistas de sociedades anónimas cerradas Accionistas de sociedades anónimas abiertas, dueños del 10% o más Un enajenante A la respectiva sociedad de personas A la respectiva sociedad de anónima cerrada A la respectiva sociedad de anónima abierta A la sociedad en que tenga interés

8 Normas de Relación. en las que tengan intereses. ocurre cuando en definitiva existe vinculación patrimonial o un interés económico entre el cedente y el adquirente, ya sea de forma directa o indirecta, es decir cuando la persona enajenante se encuentra vinculada patrimonialmente o tiene un interés económico con la sociedad adquirente.(oficio N 2386, 2007, SII). De esta forma las relaciones de parentesco ACTUALMENTE no son consideradas.

9 Otras Restricciones: Forma de determinar la renta en el ejercicio inmediatamente anterior Tipo de Contribuyente Año inmediatamente anterior Año de la Enajenación Tratamiento Tributario Persona Natural Renta Efectiva según contabilidad Completa -Renta Presunta -Renta efectiva según contabilidad Simplificada -Renta Efectiva según contrato Ingreso No renta Sociedades de Personas (formadas sólo por personas naturales) -Renta Presunta -Renta efectiva según contabilidad Simplificada -Renta Efectiva según contrato -Renta Presunta -Renta efectiva según contabilidad Simplificada -Renta Efectiva según contrato Ingreso No renta Sociedades de Personas (formadas sólo por personas naturales) Renta Efectiva según contabilidad Completa -Renta Presunta -Renta efectiva según contabilidad Simplificada -Renta Efectiva según contrato Renta Afecta

10 Régimen a partir del 1 de enero de 2017 REGLA GENERAL El mayor valor obtenido de la enajenación de bienes raíces o de derechos o cuotas respecto de tales bienes poseídos en comunidad, tributa conforme al régimen general. NORMA ESPECIAL SÓLO respecto a inmuebles de personas naturales con domicilio o residencia en Chile, que no declaren renta efectiva, y que hayan sido adquiridos antes del , se regirán por las normas actuales de la LIR.

11 Régimen a partir del 1 de enero de NORMA ESPECIAL DE COSTO: Las personas naturales con domicilio o residencia en Chile, que no declaren renta efectiva, respecto de los inmuebles adquiridos antes del , podrán considerar como valor de adquisición: 1.- Valor de adquisición reajustado por IPC, pudiendo incorporar el valor las mejoras (reajustado), que hayan aumentado el valor del bien (declaradas al SII para la determinación del avalúo fiscal para efectos de las contribuciones, con anterioridad a la enajenación): Efectuadas por el enajenante, o; Efectuadas por un tercero pero que hayan pasado a formar parte de la propiedad del enajenante.

12 Régimen a partir del 1 de enero de NORMA ESPECIAL DE COSTO (continuación): 2.- Avalúo fiscal vigente al ; 3.- Valor de mercado acreditado fehacientemente por el contribuyente, a la fecha de publicación de la ley. Ésta deberá ser comunicada al SII hasta el mediante Formulario (Res. Ex. N 127, 30 diciembre de 2014).

13 Régimen a partir del 1 de enero de 2017: Mayor valor se encontrará gravado con Imp. 1 Categoría y Imp. Global Complementario o Adicional. EXCEPCIÓN (INGRESO NO RENTA): Sólo para PERSONAS NATURALES con DOMICILIO o RESIDENCIA en CHILE. Nueva Norma de Relación: Las mismas actuales y las vinculaciones establecidas en la Ley de Mercado de Valores (art. 96 al 100).

14 Régimen a partir del 1 de enero de 2017 HABITUALIDAD La habitualidad NO será un elemento a considerar para determinar el tratamiento del mayor valor en la venta de Inmuebles o derechos sobre ellos.

15 Régimen a partir del 1 de enero de 2017 ENAJENACIÓN a) Subdivisión de terrenos urbanos o rurales; b) Venta de edificios por pisos o departamentos Dentro de los 4 años desde construcción o adquisición Después de los 4 años desde construcción o adquisición Régimen General Ingreso NO RENTA (sí se cumplen otros requisitos) ENAJENACIÓN En todos los demás casos (que no sean Subdivisión de terrenos urbanos o rurales; o Venta de edificios por pisos o departamentos) Dentro de 1 año desde construcción o adquisición Después de 1 año desde construcción o adquisición Régimen General Ingreso NO RENTA (sí se cumplen otros requisitos)

16 Régimen a partir del 1 de enero de 2017 En el caso que la convención (Compraventa) que da origen a la enajenación se celebre en cumplimiento de cualquier acto o contrato que tenga por objeto suscribir el contrato que sirva de título para enajenar el inmueble respectivo (Promesa), el plazo señalado se computará desde la fecha decelebración dedicho acto o contrato (Promesa). Fecha Adquisición Fecha Promesa Fecha Venta Régimen 10/10/ /10/ /02/2017 Régimen General? INR? 01/01/ /01/ /03/2025 Régimen General? INR?

17 Régimen a partir del 1 de enero de 2017 Límite del Ingreso No renta: UF con independencia del número de enajenaciones y número de bienes. EL EXCEDENTE TRIBUTA, a elección del contribuyente: 1) Sólo con IGC según base percibida o devengada, (pudiendo considerar devengado el mayor valor durante los años en que el enajenante tuvo el Inmueble hasta 10 años). 2) Impuesto único y sustitutivo de tasa 10%, según base percibida.

18 Régimen a partir del 1 de enero de Si los inmuebles fueron adquiridos por sucesión por causa de muerte, el impuesto sobre las asignaciones por causa de muerte es crédito respecto del impuesto a la ganancia de capital.

19 NUEVO TRATAMIENTO: Enajenaciones de inmuebles frente al IVA Se agregan los inmuebles en el concepto de venta. Se eliminan las menciones a las empresas constructoras. Se grava con IVA la venta habitual de inmuebles Se exime de IVA la venta de terrenos y viviendas financiadas con subsidios habitacionales otorgados por el MINVU.

20 HABITUALIDAD EN LA VENTA DE INMUEBLES (FRENTE AL IVA) ENAJENACIÓN Venta de edificios por pisos o departamentos Dentro de los 4 años desde adquisición o construcción Después de los 4 años desde adquisición o construcción Presunción Habitualidad (frente al IVA) NO hay presunción de habitualidad ENAJENACIÓN En todos los demás casos (que no sean venta de edificios por pisos o departamentos) Dentro de 1 año desde adquisición o construcción Después de 1 año desde adquisición o construcción Presunción de Habitualidad (frente al IVA NO hay presunción de habitualidad Se excluyen las enajenaciones por ejecución de garantías hipotecarias

21 Enajenaciones de inmuebles frente al IVA Se grava con IVA la venta de inmuebles que formen parte del activo inmovilizado de la empresa, siempre que el contribuyente haya tenido derecho a crédito fiscal por su adquisición, fabricación o construcción. Es indiferente el plazo transcurrido entre la adquisición y la venta.

22 Enajenaciones de inmuebles frente al IVA Valor del contrato. Base imponible En la venta de inmuebles usados, en que no se haya soportado IVA, realizada por un vendedor habitual, la base imponible corresponde a la diferencia entre precio de venta y precio de compra. Se excluye valor del terreno

23 Enajenaciones de inmuebles frente al IVA Modificaciones del IVA rigen a contar del Normas transitorias: 1) No aplica a ventas que se efectúen en virtud de una promesa o contrato de leasing con opción de compra, suscritos con anterioridad a (por escritura pública o privada protocolizada). 2) Estarán exentas de IVA siempre que el inmueble cuente, al , con permiso de edificación, y las ventas se efectúen dentro del año 2016.