MASTER EN PLANIFICACIÓN TERRITORIAL, MEDIOAMBIENTAL Y URBANA

Transcripción

1 MASTER EN PLANIFICACIÓN TERRITORIAL, MEDIOAMBIENTAL Y URBANA VIABILIDAD Y GESTIÓN ECONÓMICA DE LOS PROGRAMAS DE ACTUACIÓN INTEGRADA A.III.2-6,7 PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS. Mayo 2009 Sara Mur Estada / Joaquim Clusa Economistas

2 NORMATIVA ESTATAL: MARCO LEGAL LEY 8/2007 DEL SUELO Y REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, DE 20 DE JUNIO DEL TEXTO REFUNDIDO LEY DE EXPROPIACIÓN FORZOSA (1954) Y REGLAMENTO DE EXPROPIACIÓN FORZOSA (1957) NORMATIVA DE LA COMUNIDAD VALENCIANA DECRETO-LEY 1/2008, 27 DE JUNIO DEL CONSELL DE LA GENERALITAT DE MEDIDAS URGENTES PARA EL FOMENTO DE LA VIVIENDA Y SUELO LEY 4/2004, ORDENACIÓN DEL TERRITORIO Y PROTECCIÓN DEL PAISAJE LEY 10/2004, SUELO NO URBANIZABLE LEY 16/2005, 30 DICIEMBRE, URBANÍSTICA VALENCIANA DECRETO 67/ 2006 REGLAMENTO DE ORDENACIÓN Y GESTIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA REGLAMENTO DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA (1999) Mur&Clusa Ass. 2

3 INSTRUMENTOS DE ORDENACIÓN TERRITORIAL Y URBANÍSTICA A) PLANES SUPRAMUNICIPALES: - Estrategia Territorial de la Comunidad Valenciana - Planes de Acción Territorial Integrados - Planes de Acción Territorial Sectoriales B) PLANES MUNICIPALES DE CARÁCTER ESPACIAL: C) PLANES MUNICIPALES DE CARÁCTER TEMPORAL, ECONÓMICO Y DE GESTIÓN: - Programas para el desarrollo de Actuaciones Integradas - Programas para el desarrollo de Actuaciones Aisladas D) REGLAMENTO E INSTRUCCIONES DE PLANEAMIENTO - Plan General - Planes Parciales - Planes de Reforma Interior - Planes Especiales - Catálogos de Bienes y Espacios Protegidos - Estudios de Detalle E) REGLAMENTO DE ZONAS DE ORDENACIÓN URBANÍSTICA F) ORDENANZAS MUNICIPALES DE POLICÍA DE LA EDIFICACIÓN Mur&Clusa Ass. 3

4 LEY DEL SUELO 1956 Y 1975 RELACIÓN ENTRE DECISIONES PÚBLICAS DE UTILIZACIÓN DEL SUELO Y DERECHOS DE LOS PROPIETARIOS CRITERIO DE JUSTA DISTRIBUCIÓN DE BENEFICIOS Y CARGAS ACTORES PRINCIPALES: ADMINISTRACIÓN ACTUANTE PROPIETARIOS DE SUELO Mur&Clusa Ass. 4

5 APORTACIONES DE LA LRAU ACTIVIDAD URBANÍSTICA: FUNCIÓN PÚBLICA CUYA RESPONSABILIDAD DEBE RECLAMARSE A LOS PODERES PÚBLICOS Y NO A LOS PROPIETARIOS DE TERRENOS APLICACIÓN DE LAS FORMAS DE GESTIÓN DE LAS COMPETENCIAS Y SERVICIOS PÚBLICOS FIGURA DEL URBANIZADOR DIFERENCIACIÓN ENTRE PLANIFICACIÓN Y PROGRAMACIÓN PROGRAMAS PARA EL DESARROLLO DE ACTUACIONES INTEGRADAS (PAI) Mur&Clusa Ass. 5

6 LA GRAN APORTACIÓN DE LA L.R.A.U (1994) QUE MANTIENE LA L.U.V. (2005) LA FIGURA DEL URBANIZADOR DESLIGADA DE LA PROPIEDAD DEL SUELO Y LA INTRODUCCIÓN DE LA COMPETENCIA EN EL DESARROLLO URBANÍSTICO LA L.R.A.U. SUPRIMIÓ EL DERECHO DE VETO EFECTIVO DE LA PROPIEDAD Efectos económicos esperados: - mayor disponibilidad de suelo urbanizado - menor crecimiento de los precios Mur&Clusa Ass. 6

7 MÁS SUELO URBANIZADO DISPONIBLE EN MENORES PLAZOS CIERTO Gerardo ROGER De noviembre de 1994 a abril de 1998: 736 P.A.I en tramitación / 496 ya aprobados MPTA comprometidos viv./año Mur&Clusa Ass. 7

8 EVOLUCIÓN DEL PRECIO REAL DE LA VIVIENDA PRECIOS DE LA VIVIENDA NUEVA POR CCAA /m2c EN VALORES CONSTANTES DE 2008 Fuente: Mº de la Vivienda (series y ) y multiplicadores INE / m 2 c Euskadi Madrid Barcelona-Pr Comunidad España Valencia por debajo de la media y de Euskadi, Madrid y Barcelona-Provincia Durante todo el periodo El crecimiento anual acumulativo en Valencia por encima de la media y de Madrid, pero por debajo de Euskadi y Barcelona-Provincia

9 CATEGORÍAS O NIVELES DE ORDENACIÓN ORDENACIÓN ESTRUCTURAL: PLAN GENERAL ACTUACIÓN PÚBLICA RECURSOS PÚBLICOS VIABILIDAD: CAPACIDAD DE INVERSIÓN MUNICIPAL Y COMPROMISOS DE INVERSIÓN DE OTRAS ADMINISTRACIONES PÚBLICAS ORDENACIÓN PORMENORIZADA: PLANES DE DESARROLLO DEL PLAN GENERAL (PP, PRI, PE, ED) ACTUACIONES A CARGO DE LOS PROPIETARIOS DE SUELO RECURSOS PRIVADOS VIABILIDAD: RENTABILIDAD DE LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS Mur&Clusa Ass. 9

10 OBJETO DE LOS PAI (art LUV) IDENTIFICAR EL ÁMBITO DEL PAI CON EXPRESIÓN DE LAS OBRAS QUE SE HAN DE ACOMETER PROGRAMAR LOS PLAZOS PARA SU EJECUCIÓN ESTABLECER LAS BASE TÉCNICAS Y ECONÓMICAS PARA GESTIONAR LA ACTUACIÓN REGULAR LOS COMPROMISOS Y OBLIGACIONES DEL URBANIZADOR, DEFINIENDO SUS RELACIONES CON LA ADMINISTRACIÓN Y CON LOS PROPIETARIOS FIJAR LAS GARANTÍAS PARA SU CUMPLIMIENTO Mur&Clusa Ass. 10

11 FINALIDAD Y OBJETIVO DE LOS PAI FINALIDAD: HACER VIABLE LA EJECUCIÓN DE LA ACTUACIÓN OBJETIVOS (art LUV) a) GESTIONAR LA TRANSFORMACIÓN JURÍDICA DE LAS FINCAS b) URBANIZAR COMPLETAMENTE LA UNIDAD DE EJECUCIÓN OBJETO DEL PROGRAMA Y REALIZAR LAS OBRAS PÚBLICAS NECESARIAS b) CONECTAR E INTEGRAR LA URBANIZACIÓN CON LAS REDES DE INFRAESTRUCTURAS DE EBENRGÍA, COMUNICACIONES Y SERVICIOS PÚBLICOS EXISTENTES b) SUPLEMENTAR LAS INFRAESTRUCTURAS Y ESPACIOS PÚBLICOS O RESERVAS DOTACIONALES PARA MANTENER LOS NIVELES DE CALIDAD, CAPACIDAD Y SERVICIO b) OBTENER LOS SUELOS DOTACIONALE PÚBLICOS DEL ÁMBITO DE LA ACTUACIÓN O ADSCRITOS A LA MISMA b) OBTENER EL APROVECHAMIENTO QUE CORRESPONDA CON DESTINO AL PATRIMONIO PÚBLICO DEL SUELO LIBRE DE CARGAS b) ORDENAR EL REPARTO EQUITATIVO DE LAS CARGAS Y BENEFICIOS DE LA ACTUACIÓN ENTRE LOS AFECTADOS b) ESTABLECER PLAZOS PARA EDIFICAR LOS SOLARES RESULTANTES Mur&Clusa Ass. 11

12 CONTENIDO ECONÓMICO DE LOS PAI.- PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA (art LUV) -Presupuesto de licitación -Coste de proyectos -Gastos de gestión -Beneficio del Urbanizador -Cargas de urbanización que el Urbanizador se compromete a repercutir como máximo a los propietarios de suelo (sin incluir indemnizaciones ni gastos variables) -Coeficiente de canje -Precio del suelo a efectos de canje - Financiación ofrecida por el urbanizador para el pago de las cuotas de urbanización Mur&Clusa Ass. 12

13 FORMAS DE GESTIÓN CORPORACIONES LOCALES POR LA PROPIA ENTIDAD A) DIRECTA A TRAVÉS DE ORGANISMO AUTÓNOMO SOCIEDAD MERCANTIL CON CAPITAL ÍNTEGRO DE LA ENTIDAD LOCAL CONCESIÓN B) INDIRECTA GESTIÓN INTERESADA CONCIERTO ARRENDAMIENTO SOCIEDAD MERCANTIL DE CAPITAL MIXTO Mur&Clusa Ass. 13

14 EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO A) ACTUACIONES AISLADAS SUELO URBANO - 1 PARCELA - COMPRENDE EDIFICACIÓN (si ya es solar) URBANIZACIÓN, EN SU CASO (solar) B) ACTUACIONES INTEGRADAS SUELO URBANIZABLE - 2 Ó MÁS PARCELAS SUELO URBANO (Parte) -REQUIERE PROGRAMA Mur&Clusa Ass. 14

15 FORMAS DE GESTIÓN DE LA EJECUCIÓN DEL PLANEAMIENTO A) ACT. AISLADAS PÚBLICA PRIVADA DIRECTA INDIRECTA (en algunos casos) B) ACT. INTEGRADAS PÚBLICA DIRECTA INDIRECTA Mur&Clusa Ass. 15

16 1. GESTIÓN DIRECTA FINANCIACIÓN Y GESTIÓN POR ÓRGANOS O EMPRESAS DE LA ADMINISTRACIÓN 1.2. SISTEMAS DE ACTUACIÓN - EXPROPIACIÓN FINANCIACIÓN CON FONDOS MUNICIPALES VENTA PARCELAS URBANIZADAS Y/U OTROS INGRESOS Ingresos (100%) - REPARCELACIÓN FINANCIACIÓN CON FONDOS MUNICIPALES (sin suelo) Aprovechamiento 10% CUOTAS URBANIZACIÓN RETRIBUCIÓN EN ESPECIE (PARCELAS ) Mur&Clusa Ass. Ingresos 100% 16

17 2. GESTIÓN INDIRECTA 2.1. SISTEMA DE ACTUACIÓN REPARCELACIÓN - REQUIERE CONCURSO CONCESIÓN EMPRESA MIXTA -FINANCIACIÓN POR EL URBANIZADOR CUOTAS URBANIZACIÓN RETRIBUCIÓN EN ESPECIE (PARCELAS) Ingresos (100%) Mur&Clusa Ass. 17

18 GESTIÓN INDIRECTA REPARCELACIÓN PROPIETATRIOS SUELO -Obtienen aprovechamiento -Ceden 10% aprovechamiento - Ceden suelo al Ayto. y, en su caso, al urbaniz. Por permuta - Costean urbanización AYUNTAMIENTO - Obtiene aprovechamiento (10%) - Expropia, en su caso URBANIZADOR Asume la función de urbanización por delegación concesión - COSTEA URBANIZACIÓN - COMPRA TERRENOS, EN SU CASO - COBRA URBANIZACIÓN - COBRA BENEFICIO Mur&Clusa Ass. 18

19 AGENTES QUE INTERVIENEN EN UN PAI PROPIETARIOS DE SUELO: Aportan suelo Pagan la urbanización En metálico: Cuotas de Urbanización En especie: Terrenos urbanizados URBANIZADOR: Costea y gestiona la urbanización Cobra Cuotas de Urbanización como prestador de servicio o Recibe terrenos urbanizados como socio del proceso de urbanización AYUNTAMIENTO: Recibe el 10% del aprovechamiento tipo Mur&Clusa Ass. 19

20 EVALUACIÓN DE COSTES DEL PROGRAMA. VIABILIDAD 1º) QUÉ ELEMENTOS HAY QUE CUANTIFICAR - SUELO -INVERSIONES PÚBLICAS, EN SU CASO -COSTES URBANIZACIÓN -COSTES DE DERRIBOS, EN SU CASO - INDEMNIZACIONES -GASTOS ASOCIADOS -BENEFICIO DEL URBANIZADOR 2º) ANÁLISIS DE VIABILIDAD A) INVERSIONES PÚBLICAS CAPACIDAD DE INVERSIÓN COMPROMISO B) INVERSIÓN PRIVADA PLAN DE INVERSIONES PRESUPUESTO ESTIMAR SI EL MERCADO PERMITIRÁ UNOS BENEFICIOS SUFICIENTES BENEFICIO SUFICIENTE TASA SIN RIESGO + RIESGO Mur&Clusa Ass. 20

21 ANÁLISIS DE VIABILIDAD ECONÓMICA PROPIETARIO QUE INVIERTE EN URBANIZACIÓN URBANIZADOR QUE RECIBE TERRENOS RENTABILIDAD DE LA INVERSIÓN PRECIO DE LOS SOLARES PROPIETARIOS QUE QUIEREN VENDER ANTES : VALOR DEL SUELO ANTES URBANIZAR AYUNTAMIENTO: QUE EL COEFICIENTE DE CANJE SEA EQUILIBRADO Mur&Clusa Ass. 21

22 LA PROPOSICIÓN JURÍDICO ECONÓMICA DE LOS PAI Mur&Clusa Ass. 22

23 GESTIÓN INDIRECTA (CONCESIÓN) ADJUDICACIÓN POR CONCURSO: Bases Generales aprobadas por el Ayuntamiento independientemente de la formulación de un PAI concreto Bases Particulares que aprueba el Ayuntamiento para la adjudicación de un determinado PAI han de contener precio cierto de licitación con carácter de máximo (sirve para fijar garantía provisional del 2%) Propuesta del aspirante a Urbanizador: ALTERNATIVA TÉCNICA Propuestas para adjudicación del PAI : PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA Mur&Clusa Ass. 23

24 -Presupuesto de licitación CONTENIDO ECONÓMICO DE LOS PAI.- PROPOSICIÓN JURÍDICO-ECONÓMICA (art LUV) -Coste de proyectos (redacción y dirección de obra) -Gastos de gestión (en % sobre los costes de urbanización) -Beneficio del Urbanizador (máximo del 10%) -Cargas de urbanización que el Urbanizador se compromete a repercutir como máximo a los propietarios de suelo (sin incluir indemnizaciones ni gastos variables) -Coeficiente de canje (en tanto por uno) -Precio del suelo a efectos de canje - Financiación ofrecida por el urbanizador para el pago de las cuotas de urbanización - Información sobre la posibilidad de optar a la retribución en metálico y condiciones -Estimación preliminar de la repercusión unitaria de los gastos variables e indemnizaciones (no son repercutibles, se liquidaran en el proyecto de reparcelación) No incluye y no son repercutibles: - Tasas municipales de tramitación de PAI y de tramitación de actuaciones y expedientes urbanísticos que traigan causa de la adjudicación del PAI 24

25 REMUNERACIÓN EN TERRENOS.- COEFICIENTE DE CANJE (art.306 Decreto 67/2006) Ks = Cs / (Vs+Cs) Ks = Coeficiente de canje Cs= Costes de urbanización por m2 de suelo de origen Vs = Valor del m2 de suelo de origen Kt = Coeficiente de canje Ct= Costes de urbanización por m2 de techo Vt = Valor del m2 de techo sin urbanizar Ks = kt Mur&Clusa Ass. 25

26 VALORACIÓN DEL SUELO SIN URBANIZAR EN EL CANJE LEY 8/2007 DEL SUELO Y REAL DECRETO LEGISLATIVO 2/2008, DE 20 DE JUNIO DEL TEXTO REFUNDIDO Artículo 27. Valoración del suelo en régimen de equidistribución de beneficios y cargas. 2. En el caso de propietarios que no puedan participar en la adjudicación de parcelas resultantes de una actuación de urbanización por causa de la insuficiencia de su aportación, el suelo se tasará por el valor que le correspondería si estuviera terminada la actuación, descontados los gastos de urbanización correspondientes incrementados por la tasa libre de riesgo y la prima de riesgo. RENTABILIDAD Orden ECO/805/2003, 27 marzo (art. 32.2) Orden EHA /3011/2007, 4 octubre Tipo sin riesgo* Prima de riesgo Rentabilidad Nominal 1ª ResidEncia 2,8% 8% 10,8% 2ª ResidEncia 2,8% 12% 14,8% OficinAs 2,8% 10% 12,8% Comercial 2,8% 12% 14,8% Industrial 2,8% 14% 16,8% Aparcamientos 2,8% 9% 11,8% Hoteles 2,8% 11% 13,8% Res. Estudiants y 3ª Edad 2,8% 12% 14,8% Otros 2,8% 12% 14,8% ( * ) El tipo sin riesgo se equipara al tipo marginal de la Deuda Pública a tres años (Nov.2008-Abril 2009) 26

27 APLICACIÓN DEL MODELO ESTÁTICO AL CÁLCULO DEL VALOR DE REPERCUSIÓN DE SOLAR URBANIZADO Mur&Clusa Ass. 27

28 NORMATIVA HIPOTECARIA.- ORDEN ECO/805/2003 Y ORDEN EHA/3011/2007 PRINCIPIOS BÁSICOS: a) Principio de Anticipación b) Principio de Finalidad c) PRINCIPIO DE MAYOR Y MEJOR USO d) Principio de Probabilidad e) Principio de Proporcionalidad f) PRINCIPIO DE PRUDENCIA g) Principio de sustitución h) Principio de temporalidad i) PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA j) PRINCIPIO DEL VALOR RESIDUAL Mur&Clusa Ass. 28

29 VALOR RESIDUAL DE LOS SOLARES URBANIZADOS POR EL PROCEDIMIENTO ESTÁTICO Orden ECO/805/2003 F = VM * (1-b) - Ci F = Valor del terreno o inmueble a rehabilitat VM = Valor del inmueble en la hipótesis de edificio terminado b = Margen o beneficio neto del promotor en tanto por uno Ci = Cada uno de los pagos considerados TIPO DE INMUEBLE Margen sin financiación ni IRS Viviendas primera residencia 18% Viviendas segunda residencia 24% Edificios de oficinas 21% Edificios comerciales 24% Edificios industriales 27% Plazas de aparcamiento 20% Hoteles 22% Residencias de estudiantes y 3ª edad 24% Otros 24% Mur&Clusa Ass. 29

30 EJEMPLO SIMPLE DE CÁLCULO DE CUOTAS DE URBANIZACIÓN Y COEFICIENTE DE CANJE Mur&Clusa Ass. 30

31 DIMENSIONES FÍSICAS Y ECONÓMICAS Supericie m2 Edificabilidad m2 techo 0,60 m2t/m2s Aprovechamiento subjetivo 0,54 m2t/m2s Edificabilidad neta de parcela 1,5 m2t/m2s Precio de venta residencia libre (PV) /m2t Coste de construcción (CC) /m2t Gastos de construcción Gastos comercialización Notaría,Registro Margen de beneficio (Orden ECO/805/2003) 28% s/cc 5% s/pv 3% s/valor solar 18% s/pv Coste de Urbanización (CU) Gastos de gestión de la urbanización (GG) Beneficio del Urbanizador Gastos de comercialización solares 15% s/cu 10% s/(cu + GG) 3% s/venta solar Mur&Clusa Ass. 31

32 CÁLCULO DEL VALOR DE LOS SOLARES URBANIZADOS.- MÉTODO ESTÁTICO F = VM * (1-b) - Ci F = *(1-18%) * 28% * 5%- F *3% Despejando: F = /m2t Valor apropiable por la propiedad (90%) F = /m2t Mur&Clusa Ass. 32

33 CÁLCULO DE LAS CUOTAS DE URBANIZACIÓN (RETRIBUCIÓN EN METÁLICO) Coste de Urbanización (CU) ,0 /m2s 250,0 /m2t apropiable Gastos de gestión de la urbanización (GG) Beneficio del Urbanizador 15% s/cu 10% s/(cu + GG) Cuotas Urbanización = *15% + ( *15%) * 10% Cuotas Urbanización = 316 / m2t propiedad 171 /m2s aportado Mur&Clusa Ass. 33

34 CÁLCULO DEL COEFICIENTE DE CANJE (RETRIBUCIÓN EN TERRENOS) Ks = Cs / (Vs+Cs) Cuál es el valor del suelo a considerar en la permuta? Valor solar urbanizado = /m2t / Cuotas Urbanización = 316 /m2t / 849 /m2s aportado 171 /m2s aportado Valor del suelo (art Texto Ref. Ley del Suelo) : Vt = (Costes urb+gtos. Urbaniz. + comercializ. (3% s/pv solar) ) * (1+ 10,82%) Vt = /m2t Vs = 649 /m2s aportado Por tanto: Kt = 316 /( ) Kt = 0,21 Ks = 171 /( ) Ks = 0,21 Mur&Clusa Ass. 34

35 DIFERENCIA ENTRE PERMUTA Y METÁLICO PARA EL URBANIZADOR Cuotas Urbanización: 316 /m2t * m2t = 17,1 M Terrenos: 0,21 * m2t = m2t m2t * /m2t = 17,7 M DIFERENCIA : 0,6 M (Comercialización y diferencia entre tipo ORDEN ECO y beneficio Urbanizador por mayor riesgo) Mur&Clusa Ass. 35