ESTEPONA COSTA DEL SOL Tlf.: Fax: C/Adolfo Suárez de Figueroa ESTEPONA (MÁLAGA)
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- Ramón Villalba Montero
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1 RESIDENCIAL CABO DORADO, UEN-O1 LA GALERA BEACH, ESTEPONA (MÁLAGA) FECHA: FEBRERO 2012 ARQUITECTO: JAVIER RODRÍGUEZ MARTÍNEZ ESTEPONA COSTA DEL SOL Tlf.: Fax: C/Adolfo Suárez de Figueroa ESTEPONA (MÁLAGA) EstUdIO de arquitectura CReaTiVa arquitectura@estepona.com SEVILLA Tlf Av. San Francisco Javier 24, Ed. Sevilla 1 Planta 3ª, Oficina SEVILLA Esta obra se encuentra protegida por derechos de autor. Queda prohibido cualquier uso que se haga de ella que no cuente con la autorización pertinente.
2 0. ÍNDICE 1. SITUACIÓN 1.1. COMUNICACIONES 1.2. POBLACIÓN 2. ENTORNO Y PARCELA 3. PROYECTO 3.1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO 3.2. DATOS DEL PROYECTO 4. ANÁLISIS DE MERCADO 4.1. PROPIEDADES DE REFERENCIA 4.2. COMPARACIÓN DE PRECIOS 4.3. CONCLUSIÓN DEL ANÁLISIS DE MERCADO 5. VARIANTE HOTELERA 6. DOCUMENTACIÓN 6.1. PLANO DE SITUACIÓN SEGÚN P.G.O.U. DE ESTEPONA 6.2. PLANO DE PARCELA 6.3. ESTUDIO DE DETALLE, APROBACIÓN DEFINITIVA 6.4. CONVENIO URBANÍSTICO, ADQUISICIÓN DEL APROVECHAMIENTO 6.5. PROYECTO DE URBANIZACIÓN, APROBACIÓN DEFINITIVA 6.6. PROYECTO DE URBANIZACIÓN, PUBLICACIÓN EN EL BOP DE MÁLAGA 6.7. PROYECTO DE REPARCELACIÓN, APROBACIÓN DEFINITIVA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 2 de 32
3 1. SITUACIÓN La parcela se encuentra situada en la zona oeste del término municipal de Estepona, a escasos minutos del puerto deportivo y del centro de Estepona, en el corazón de la COSTA DEL SOL (Málaga), que es conocida como un gran destino turístico gracias a su fantástico clima mediterráneo y sus magníficas playas. CLIMA MEDITERRÁNEO: En un radio de 30 Km hay más de 20 campos de golf, de los que parte gozan de gran prestigio internacional como Valderrama en Sotogrande, El Cortesín en Casares, etc. Estepona es el lugar ideal para practicar deportes gracias a su fantástico clima y a las instalaciones deportivas de la zona que permiten la práctica de deportes tradicionales (senderismo, tenis, padel ) y acuáticos (esquí acuático, vela, windsurf...) Además en Estepona se encuentra la Escuela de Arte Ecuestre, y en Sotogrande se encuentra el segundo centro mundial del Polo. En los alrededores hay 6 puertos deportivos, Sotogrande, La Duquesa, Estepona, Banús, Marbella y Cabopino. EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 3 de 32
4 1.1. COMUNICACIONES En cuanto a las comunicaciones, el área cuenta con la autovía A-7 y la autopista AP-7, encontrándose a 50 minutos del aeropuerto de Málaga y a 25 minutos del de Gibraltar, garantizando así amplias comunicaciones con los principales destinos de España y Europa. Andalucía Andalucía 88 km. 50 min. 38 km. 21 min. SITUACIÓN 7km. 4min. 30 km. 16 min. 17 km. 9min. 36 km. 25 min. EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 4 de 32
5 1.2. POBLACIÓN La población de Estepona en es de habitantes, de los que un 29,00% son extranjeros cuya principal procedencia es el Reino Unido. Evolución de la Población de ESTEPONA en los últimos 10 años: Habitantes El incremento de población en 10 años es de habitantes, un 51,97%. El incremento medio anual es de habitantes, un 4,12%. Previsión de crecimiento de población en la PROVINCIA DE MÁLAGA, de la que ESTEPONA supone un 4,02%: Habitantes La previsión de incremento de población en 10 años es de habitantes, un 12,18%. La previsión del incremento medio anual es de habitantes, un 1,14%. EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 5 de 32
6 Número total de INMIGRANTES en la PROVINCIA DE MÁLAGA (2.008): ESTEPONA Inmigrantes Procedencia de la INMIGRACIÓN en la PROVINCIA DE MÁLAGA (2.009): 30,00% 25,00% 20,00% 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% REINO UNIDO ALEMANIA ITALIA FRANCIA RUMANÍA MARRUECOS ARGENTINA % 25,32% 5,89% 4,00% 2,52% 4,54% 9,63% 5,78% EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 6 de 32
7 2. ENTORNO Y PARCELA AUTOVÍA A7 URB. LA GALERA CAMBIO DE SENTIDO PARCELA M2 URB. BAHÍA DORADA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 7 de 32
8 3. PROYECTO 3.1. DESCRIPCIÓN DEL PROYECTO Se trata de un conjunto residencial de 42 viviendas plurifamiliares de tipología Poblado Mediterráneo. Todas las viviendas cuentan con vistas al mar desde el salón, el dormitorio principal, terraza y solárium. El conjunto dispone de zonas comunes ajardinadas, piscina, sauna y gimnasio, todo ello con vistas al mar. Estos jardines contarán con varios tipos de vegetación y diferentes accesos peatonales al paseo marítimo y a la playa. El edificio cuenta con las más altas calidades con suelo de mármol y sistema de aire acondicionado. El desarrollo será una comunidad cerrada con acceso controlado. EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 8 de 32
9 3.2. DATOS DEL PROYECTO Superficie de Parcela: 8.223,00 m2 Edificabilidad Residencial: 4.574,40 m2 en tipología Poblado Mediterráneo. Nº de Viviendas: 42 viviendas plurifamiliares de 2 y 3 dormitorios. Nº de Garajes: 50 garajes Nº de Trasteros: 42 trasteros Sup. Construida: 5.226,00 m2 Sup. Solárium: 960,00 m2 Sup. Terrazas: 1.189,00 m2 de la Parcela: del Suelo: ,00 765,12 /m2t residencial El proyecto cuenta con la Aprobación Definitiva del Ayuntamiento para el Estudio de Detalle, Proyecto de Reparcelación y Proyecto de Urbanización. EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 9 de 32
10 4. ANÁLISIS DE MERCADO El presente estudio de mercado tiene por objeto valorar los precios de viviendas situadas en la zona del oeste del municipio de Estepona, en primera línea de playa y con servicios y calidades de primera categoría. Se han descartado las viviendas que, bien por su antigüedad, bien por su falta de servicios, no reúnen las características buscadas en el presente análisis. El presente estudio tiene por fecha febrero de PROPIEDADES DE REFERENCIA Las propiedades de referencia son las siguientes: 6.- DONCELA BEACH 5.- PLAYA DEL MORAL RESIDENCIAL CABO DORADO 4.- MIRADOR DE BERMUDA BEACH 3.- SINFONÍA DEL MAR 2.- CASARES DEL MAR 4ª FASE 1.- LA PERLA DE LA BAHÍA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 10 de 32
11 1.- URB. LA PERLA DE LA BAHÍA: Año de construcción: Servicios comunes: Piscina, Jardines y Seguridad Privada. Media de precios en la Urb. La Perla de la Bahía : /m A 1B 1C 1D media ( /m2) PRECIO ( /m2) EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 11 de 32
12 Inmuebles de referencia en la Urb. La Perla de la Bahía : INMUEBLE 1A, Apartamento Planta Baja, Urb. La Perla de la Bahía, Casares (Málaga) Sup. Construida 120 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 2 Garaje 2 plaza Terraza 25 m2 Trastero 2 trasteros INMUEBLE 1B, Apartamento Planta Baja, Urb. La Perla de la Bahía, Casares (Málaga) Sup. Construida 130 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 25 m2 Trastero Si INMUEBLE 1C, Apartamento Ático (Planta 3ª), Urb. La Perla de la Bahía, Casares (Málaga) Sup. Construida 158 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 3 Garaje 1 plaza Terraza 90 m2 Trastero Si INMUEBLE 1D, Apartamento Planta Baja, Urb. La Perla de la Bahía, Casares (Málaga) Sup. Construida 110 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 60 m2 Trastero Si EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 12 de 32
13 2.- URB. CASARES DEL MAR 4ª FASE: Año de construcción: Servicios comunes: Piscina y Jardines. Media de precios en la Urb. Casares del Mar 4ª Fase : /m A 2B 2C 2D 2E media ( /m2) PRECIO ( /m2) EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 13 de 32
14 Inmuebles de referencia en la Urb. Casares del Mar 4ª Fase : INMUEBLE 2A, Apartamento Ático (planta 2ª), Urb. Casares del Mar 4ª Fase, Casares (Málaga) Sup. Construida 104 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 1 Garaje 2 plazas Terraza 200 m2 Trastero 2 trasteros INMUEBLE 2B, Apartamento Planta Baja, Urb. Casares del Mar 4ª Fase, Casares (Málaga) Sup. Construida 114 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 2 Garaje 2 plazas Terraza 54 m2 Trastero 2 trasteros INMUEBLE 2C, Apartamento Planta 1ª, Urb. Casares del Mar 4ª Fase, Casares (Málaga) Sup. Construida 114 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 2 Garaje 2 plazas Terraza 23 m2 Trastero 2 trasteros INMUEBLE 2D, Apartamento Ático (planta 2ª), Urb. Casares del Mar 4ª Fase, Casares (Málaga) Sup. Construida 76 m /m2 Dormitorios 1 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 1 Garaje 2 plazas Terraza 220 m2 Trastero 2 trasteros INMUEBLE 2E, Apartamento Planta Baja, Urb. Casares del Mar 4ª Fase, Casares (Málaga) Sup. Construida 110 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. (frío+calor) Baños 1 Garaje 2 plazas Terraza 67 m2 Trastero 2 trasteros EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 14 de 32
15 3.- URB. SINFONÍA DEL MAR: Año de construcción: Servicios comunes: Piscina, Jardines y Seguridad privada. Media de precios en la Urb. Sinfonía del Mar : /m A 3B 3C 3D media ( /m2) PRECIO ( /m2) EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 15 de 32
16 Inmuebles de referencia en la Urb. Sinfonía del Mar : INMUEBLE 3A, Apartamento Ático (planta 2ª), Urb. Sinfonía del Mar, Estepona (Málaga) Sup. Construida 165 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 60 m2 Trastero No INMUEBLE 3B, Apartamento Bajo, Urb. Sinfonía del Mar, Estepona (Málaga) Sup. Construida 115 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 60 m2 Trastero Si INMUEBLE 3C, Apartamento Planta 5ª, Urb. Sinfonía del Mar, Estepona (Málaga) Sup. Construida 115 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 35 m2 Trastero Si INMUEBLE 3D, Apartamento Ático, Urb. Sinfonía del Mar, Estepona (Málaga) Sup. Construida 150 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 60 m2 Trastero Si EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 16 de 32
17 4.- URB. MIRADOR DE BERMUDA BEACH: Año de construcción: Servicios comunes: Piscina, Jardines, Chiringuito y Pista de Padel. Media de precios en la Urb. Mirador de Bermuda Beach : /m A 4B 4C 4D media ( /m2) PRECIO ( /m2) EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 17 de 32
18 Inmuebles de referencia en la Urb. Mirador de Bermuda Beach : INMUEBLE 4A, Estudio Bajo, Urb. Mirador de Bermuda Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 45 m /m2 Dormitorios 0 Climatización A.A. + Calefacción Baños 1 Garaje No Terraza No Trastero No INMUEBLE 4B, Apartamento Planta 3ª, Urb. Mirador de Bermuda Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 140 m /m2 Dormitorios 4 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje No Terraza 80 m2 Trastero No INMUEBLE 4C, Apartamento Bajo, Urb. Mirador de Bermuda Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 90 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje No Terraza -- m2 Trastero No INMUEBLE 4D, Apartamento Planta 3ª, Urb. Mirador de Bermuda Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 100 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. + Calefacción Baños 3 Garaje No Terraza 80 m2 Trastero No EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 18 de 32
19 5.- URB. PLAYA DEL MORAL: Año de construcción: Servicios comunes: Piscina y Jardines. Media de precios en la Urb. Playa del Moral : /m A 5B media ( /m2) , ,00 PRECIO ( /m2) ,00 0,00 Inmuebles de referencia en la Urb. Playa del Moral : INMUEBLE 5A, Apartamento Planta 1ª, Urb. Playa del Moral, Estepona (Málaga) Sup. Construida 75 m /m2 Dormitorios 2 Climatización No Baños 1 Garaje 1 plaza Terraza 20 m2 Trastero Si INMUEBLE 5B, Apartamento Planta 1ª, Urb. Playa del Moral, Estepona (Málaga) Sup. Construida 134 m /m2 Dormitorios 3 Climatización No Baños 2 Garaje 1 plaza Terraza 37 m2 Trastero Si EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 19 de 32
20 6.- URB. DONCELLA BEACH: Año de construcción: Servicios comunes: Piscina, Jardines, Chiringuito, Gimnasio y Seguridad Privada. Media de precios en la Urb. Doncella Beach : /m A 6B 6C 6D media ( /m2) ,00 PRECIO ( /m2) ,00 EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 20 de 32
21 Inmuebles de referencia en la Urb. Doncella Beach : INMUEBLE 6A, Apartamento Planta Baja, Poseidón, Urb. Doncella Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 128 m /m2 Dormitorios 2 Climatización A.A. + Calefacción Baños 3 Garaje 1 Plaza Terraza 39 m2 Trastero Si INMUEBLE 6B, Apartamento Planta 1ª, Afrodita, Urb. Doncella Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 143 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. + Calefacción Baños 4 Garaje 1 Plaza Terraza 41 m2 Trastero Si INMUEBLE 6C, Apartamento Ático, Hermes, Urb. Doncella Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 143 m /m2 Dormitorios 3 Climatización A.A. + Calefacción Baños 4 Garaje 1 Plaza Terraza 67 m2 Trastero Si INMUEBLE 6D, Apartamento Planta 1ª, Artemisa, Urb. Doncella Beach, Estepona (Málaga) Sup. Construida 76 m /m2 Dormitorios 1 Climatización A.A. + Calefacción Baños 2 Garaje 1 Plaza Terraza 45 m2 Trastero Si EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 21 de 32
22 4.2. COMPARACIÓN DE PRECIOS Para poder comparar el suelo del Residencial Cabo Dorado hay que incluir la repercusión del coste de construcción del conjunto (incluyendo la parte proporcional la construcción de la urbanización, el garaje y las zonas comunes) en la edificabilidad residencial. del Suelo Costes de Construcción Costes de Proyectos, Licencias y Gestión TOTAL 765,12 /m2t residencial 900,00 /m2t residencial 90,00 /m2t residencial 1.755,12 /m2t residencial La siguiente gráfica compara las propiedades descritas con el Residencial Cabo Dorado : PERLA DE LA BAHÍA 2 CASARES DEL MAR 3 SINFONÍA DEL MAR 4 MIRADOR BERMUDA BEACH 5 PLAYA DEL MORAL 6 DONCELLA BEACH RESIDENCIAL CABO DORADO Media ( /m Reperc ( /m2) CONCLUSIÓN DEL ANÁLISIS DE MERCADO El suelo del Residencial Cabo Dorado se encuentra /m2t residencial por debajo de la media. Y 265 /m2t residencial por debajo del más barato. PRECIO DE MERCADO DE LA PARCELA PRECIO PARCELA CABO DORADO /M /M2 EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 22 de 32
23 5. VARIANTE HOTELERA La normativa permite el uso hotelero, en caso de realizar este cambio la edificabilidad se vería incrementada en un 25%, por lo que los datos de esta opción serían los siguientes: Superficie de Parcela: Edificabilidad Hotelera: de la Parcela: del Suelo: 8.223,00 m ,00 m , ,86 /m2t hotelero EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 23 de 32
24 EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 24 de 32
25 EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 25 de 32
26 6. DOCUMENTACIÓN 6.1. PLANO DE SITUACIÓN SEGÚN P.G.O.U. DE ESTEPONA 6.2. PLANO DE PARCELA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 26 de 32
27 6.3. ESTUDIO DE DETALLE, APROBACIÓN DEFINITIVA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 27 de 32
28 6.4. CONVENIO URBANÍSTICO, ADQUISICIÓN DEL APROVECHAMIENTO EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 28 de 32
29 6.5. PROYECTO DE URBANIZACIÓN, APROBACIÓN DEFINITIVA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 29 de 32
30 EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 30 de 32
31 6.6. PROYECTO DE URBANIZACIÓN, PUBLICACIÓN EN EL BOP DE MÁLAGA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 31 de 32
32 6.7. PROYECTO DE REPARCELACIÓN, APROBACIÓN DEFINITIVA EstUdIO de arquitectura CReaTiVa Página 32 de 32
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