SENTENCIA de JPI 14 Palma, de 22 de septiembre de La importancia del artículo 11 de la LAU y el derecho del arrendador a exigir el cumplimiento mínimo de 6 meses de contrato de alquiler. El abogado fue Adolfo Fernández Borche, de Palma.

Transcripción

1 JDO. PRIMERA INSTANCIA N. 14 PALMA DE MALLORCA SENTENCIA: CALLE TRAVESSA D,EN BALLESTER Nº 20-3º Teléfono: /05, Fax: Equipo/usuario: IPB Modelo: K0 N.I.G.: JVB JUICIO VERBAL Procedimiento origen: / Sobre OTRAS MATERIAS DEMANDANTE D/ña. INVER BORCHE SL Procurador/a Sr/a. Abogado/a Sr/a. ADOLFO FERNANDEZ BORCHE DEMANDADO D/ña. M Procurador/a Sr/a. Abogado/a Sr/a. SENTENCIA nº... En Palma, a 22 de septiembre de Vistos por doña Irene Partida Barreto, Magistrada-Juez del Juzgado de Primera Instancia número 14 de Palma de Mallorca, los presentes autos de juicio verbal seguidos con el número 7 Demandante: La entidad Demandada: Doña M rebeldía procesal. S.L., declarada en situación de Objeto: Reclamación de cantidad. ANTECEDENTES DE HECHO Primero.- Don Adolfo Fernández Borche, en representación de la entidad S.L, mediante escrito que por turno de reparto correspondió a este Juzgado, presentó el día 28 de septiembre de 2016 demanda de juicio verbal en la que en síntesis alegaba que: 1º En fecha 8 de mayo de 2016 entró en vigor el contrato de arrendamiento, por la vivienda sita en Palma en Avenida ª, siendo las partes contratantes las arriba reseñadas, correspondiendo a la mercantil S.L. la figura de arrendadora, hoy demandante, y a Doña M la figura de arrendataria, hoy demandada, acordando una renta mensual de QUINIENTOS VEINTE EUROS (520 ), con una fianza de la misma cantidad. Firmado por: IRENE PARTIDA BARRETO 22/0 Firmado por: AURORA FRCTUOSO HERNANDEZ 22/09/ :52

2 2º En fecha 16 de septiembre de 2016 la demandada resolvió anticipada y unilateralmente el contrato de arrendamiento, devolviendo la posesión de la vivienda a la arrendadora ese mismo día, a tenor de la comunicación escrita aportada, y habiendo satisfecho como su última renta pagada la del mes de agosto. 3º En fecha 27 de septiembre de 2016, habiendo entregado la arrendataria la posesión a la arrendadora en la fecha antes indicada y pese a los múltiples intentos de esta para que devolviese la llave de la vivienda, no quedó más alternativa que la de contratar los servicios de cerrajería a fin de abrir la puerta de la vivienda y encargar unas nuevas llaves. 4º En aplicación de la cláusula tercera del contrato de arrendamiento, le corresponde a la arrendataria el pago de los impuestos que graven la finca a tenor de la literalidad de su párrafo No está incluido en la renta el impuesto de bienes inmuebles, ni la tasa de residuos sólidos, que serán de cuenta exclusiva del arrendatario. Por ello le corresponde a la arrendataria el pago de la cantidad de DOSCIENTOS TREINTA Y SEIS EUROS Y TREINTA Y SEIS CÉNTIMOS (236,36 ) por dichos conceptos. 5º Respecto a la pretensión de la demanda, interesa al derecho de esta parte, además de lo indicado anteriormente, la aplicación de la norma referida al incumpliendo del plazo por el arrendatario sin alcanzar el periodo mínimo de validez del contrato, recogida en el artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos y que se transcribió en su día, con expresa mención a tal supuesto, en la cláusula segunda del contrato de arrendamiento firmado entre las partes, siéndole exigible pues a la demandada el pago de la indemnización de MIL CUARENTA EUROS (1.040 ), por ser la cantidad dineraria equivalente a dos meses de renta que faltan hasta alcanzar el periodo mínimo pactado de seis meses. A dicha cantidad se le debe descontar la fianza dada en su día que quedará en favor de la arrendadora, debiéndole así la arrendataria la cantidad de QUINIENTOS VEINTE EUROS (520 ). Tras alegar los fundamentos de derecho que estimó de aplicación terminaba solicitando que se dictara sentencia por la que declare a la demandada deudora de las cantidades expuestas y la condene al pago las mismas más los intereses legales que procedan, así como al pago de las costas del proceso si las hubiere. Segundo.- Por decreto de fecha 11 de noviembre de 2016 se admitió a trámite la demanda y se emplazó a la demandada para que contestara a la demanda. Tercero.- Mediante diligencia de ordenación de 26 de abril de 2017 se declaró a la demandada en situación de rebeldía procesal. Cuarto.- La parte actora no ha solicitado la celebración de vista. FUNDAMENTOS DE DERECHO Primero.- Pretensiones de las partes. Cs

3 Por la parte actora se ejercita una acción de reclamación de cantidad. La cuestión a resolver es por tanto la existencia o no de la deuda y en caso afirmativo si ha sido o no abonada. Segundo.- Existencia de la deuda. En el presente caso se ejercita una acción de reclamación de cantidad por lo que es plenamente aplicable lo dispuesto en el artículo 217 de la LEC 1/2000 que establece en su apartado segundo que Corresponde al actor y al demandado reconviniente la carga de probar la certeza de los hechos de los que ordinariamente se desprenda, según las normas jurídicas a ellos aplicables, el efecto jurídico correspondiente a las pretensiones de la demanda y de la reconvención y el apartado tercero establece que Incumbe al demandado y al actor reconvenido la carga de probar los hechos que, conforme a las normas que les sean aplicables, impidan, extingan o enerven la eficacia jurídica de los hechos a que se refiere el apartado anterior. De la documentación aportada con la demanda resulta que el día 7 de mayo de 2016 la actora como arrendadora y la demandada como arrendataria celebraron un contrato de arrendamiento cuyo objeto era la vivienda sita en Avenida Palma. El día 12 de septiembre de 2016 ambas partes suscribieron un documento de desistimiento del contrato de arrendamiento en virtud del cual se devolvía la posesión comprometiéndose la demandada a enviar por correo las llaves. La parte actora reclama la cantidad de 185 euros alegando que la demandada no devolvió las llaves de la vivienda por lo que no quedó más alternativa que la de contratar los servicios de cerrajería a fin de abrir la puerta de la vivienda y encargar unas nuevas llaves y aporta para acreditarlo factura por el citado importe, pretensión que debe ser estimada y ello porque la parte demandada el día 12 de septiembre de 2016 firmó con la parte actora un documento de desistimiento comprometiéndose a devolver las llaves por correo, no habiendo acreditado la misma haber devuelto las llaves, habiendo en consecuencia obligado a la parte arrendadora al cambio de cerradura con los gastos que ello conlleva que han de ser indemnizados por la parte demandada al amparo del artículo del Código Civil. La parte actora reclama también la cantidad de 236,36 euros en concepto de parte proporcional del Impuesto de Bienes Inmuebles correspondiente al año 2016 y a la Tasa de residuos sólidos urbanos correspondiente al mismo ejercicio y a tal efecto aporta los avisos de pago de los referidos impuestos. El contrato de arrendamiento en su cláusula 3ª establece que No está incluido en la renta el impuesto de bienes inmuebles, ni la tasa de residuos sólidos, que serán de cuenta exclusiva del arrendatario. Procede en consecuencia condenar a la demandada a pagar la cantidad de 201,88 euros en concepto de parte proporcional correspondiente a cinco meses del Impuesto de Bienes Inmuebles y Tasa de residuos sólidos urbanos cuyo pago había asumido la arrendataria en virtud del contrato de arrendamiento y ello al amparo del artículo del Código Civil. Finalmente reclama la parte actora por incumplimiento del contrato al amparo de la cláusula segunda del contrato de arrendamiento que establece que Expresamente se pacta un periodo mínimo de validez del contrato de seis meses. El incumplimiento de dicho plazo por el Códi.es

4 arrendatario dará lugar a una indemnización equivalente al periodo de renta que faltare por cumplir para llegar al periodo mínimo pactado, cláusula que no es sino aplicación del artículo 11 de la Ley de Arrendamientos Urbanos que establece que El arrendatario podrá desistir del contrato de arrendamiento, una vez que hayan transcurrido al menos seis meses, siempre que se lo comunique al arrendador con una antelación mínima de treinta días. Las partes podrán pactar en el contrato que, para el caso de desistimiento, deba el arrendatario indemnizar al arrendador con una cantidad equivalente a una mensualidad de la renta en vigor por cada año del contrato que reste por cumplir. Los períodos de tiempo inferiores al año darán lugar a la parte proporcional de la indemnización. En consecuencia, en aplicación de la citada cláusula contractual procede condenar a la demandada a abonar a la actora la cantidad de euros en concepto de renta correspondiente al mes de septiembre y al mes que quedaba por cumplir del contrato de arrendamiento hasta alcanzar el periodo mínimo de seis meses. De estas cantidades hay que descontar la cantidad de 520 euros entregada en concepto de fianza, por lo que la cantidad adeudada por la demandada asciende a la cantidad de 906,88 euros. Tercero.- Intereses. El artículo 1100 del Código Civil establece que incurren en mora los obligados a entregar alguna cosa desde que el acreedor les exija judicial o extrajudicialmente el cumplimiento de su obligación y el artículo 1108 establece que si la obligación consistiere en el pago de una cantidad de dinero y el deudor incurriere en mora, la indemnización de daños y perjuicios, no habiendo pacto en contrario, consistirá en el pago de los intereses convenidos, y a falta de convenio, en el interés legal. Este interés legal se determinará aplicando el tipo básico del Banco de España vigente el día en que se comience el devengo de aquél, salvo que la Ley de Presupuestos Generales del Estado establezca otro diferente según establece el artículo 1 de la Ley de 29 de Junio de De lo expuesto resulta que la cantidad principal devengará el interés legal desde la fecha de interposición de la demanda hasta la fecha de la sentencia, momento en el que se devengará un interés anual equivalente al interés legal del dinero incrementado en dos puntos, conforme a lo establecido en el artículo 576 de la LEC según el cual desde que fuera dictada en primera instancia, toda sentencia o resolución que condene al pago de una cantidad líquida determinará a favor del acreedor, el devengo de un interés anual igual al del interés legal del dinero incrementado en dos puntos o el que corresponda por pacto de las partes o por disposición especial de la ley. Cuarto.- Costas. Establece el artículo 394 de la Ley de Enjuiciamiento Civil en su apartado primero que las costas de la primera instancia, en los procesos declarativos, se impondrán a la parte que haya visto rechazadas todas sus pretensiones, salvo que el Tribunal aprecie, y así lo razone, que el caso presentaba serias dudas de hecho o de derecho, por lo que no concurriendo tales circunstancias procede imponer las costas a la parte demandada al haberse estimado sustancialmente la demanda. es

5 FALLO ESTIMO SUSTANCIALMENTE LA DEMANDA presentada por don Adolfo Fernández Borche, en representación de la entidad S.L, contra doña M M y e n c y en consecuencia, CONDENO a la demandada a abonar a la actora la cantidad de NOVECIENTOS SEIS EUROS CON OCHENTA Y OCHO CÉNTIMOS (906,88 ), cantidad que devengará un interés anual equivalente al interés legal del dinero desde la fecha de presentación de la demanda hasta la fecha de la presente resolución, momento a partir del cual devengará el interés legal incrementado en dos puntos, así como al pago de las costas procesales causadas. Notifíquese esta sentencia a las partes, haciéndoles saber que contra la misma no cabe recurso. Llévese el original al libro de sentencias. Así por esta mi sentencia, de la que se expedirá testimonio para incorporarlo a las actuaciones, la pronuncio, mando y firmo. PUBLICACIÓN.- Esta sentencia fue leída y publicada estando S.Sª. celebrando audiencia pública. Doy fe. s