FÓRMULAS USADAS EN EL CÁLCULO DE INTERESES PARA CRÉDITOS HIPOTECARIOS MI HOGAR

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1 FÓRMULAS USADAS EN EL CÁLCULO DE INTERESES PARA CRÉDITOS HIPOTECARIOS MI HOGAR CREDITOS MI HOGAR: Seguidamente se describirán las fórmulas utilizadas para el cálculo del interés compensatorio, la cuota fija, plan de pago y el interés moratorio, en los créditos Mi Hogar. Fórmulas a aplicar 1. Cuota fija.- En este caso transcurre el mismo número de días entre el vencimiento de una y otra cuota, por ejemplo frecuencia de 30 días, dependiendo de la duración de cada mes la fecha de vencimiento variará en un día de un mes a otro. Fórmula N i i 1 C K N i Detalle C = Monto de la cuota i = Tasa efectiva en el plazo de la cuota N = Número de cuotas K = Monto del préstamo TEA i p TEA = Tasa Efectiva Anual (TEA), compensatoria p = Período (Nº de días) entre el vencimiento de cada cuota. 2. Cuota fija con fecha de vencimiento fija.- Para calcular la cuota de este tipo de crédito se fija un día específico del mes como vencimiento para todos los meses, es por ello que en este caso el periodo o número de días que transcurre entre una cuota y otra es diferente, pese a ello la cuota será de igual importe. Cálculo de la cuota: Definiciones V C = Monto de la cuota C N V = Valor futuro del préstamo F F = Factor futuro 1 N = Número de cuotas Σ = Suma del factor futuro de cada cuota Valor Futuro del Préstamo (V): n 360 TEA TEA = Tasa Efectiva Anual (TEA) compensatoria V 1 K n = Plazo del préstamo 100 K = Monto del préstamo Factor Futuro (F): n1 360 TEA T = Tasa Efectiva Anual (TEA) compensatoria F 1 n1 = Días que faltan para el vencimiento final 100 del plazo. 3. Interés compensatorio.- Para calcular el interés compensatorio que forma parte de cada cuota, se aplica el factor o tasa equivalente correspondiente a la frecuencia o duración de la cuota por el saldo del capital pendiente de pago, es decir al rebatir. 1

2 Interés compensatorio (IC): Definiciones IC = Interés compensatorio n 360 TEA TEA = Tasa efectiva anual (TEA), IC 1 1 xk 100 compensatoria n = Número de días K = Saldo capital Interés moratorio e Interés compensatorio vencido.- Cuando se incurre en atrasos en el pago de las cuotas del crédito, se adiciona a la cuota pendiente de pago dos intereses: el interés moratorio y el interés compensatorio vencido. El interés moratorio es calculado en base a los días de atraso sobre la cuota morosa o vencida (capital más interés de la cuota) y el interés compensatorio vencido es calculado en base a los días de atraso sobre la cuota morosa o vencida (capital más interés de la cuota). Interés moratorio (IM): Definiciones IM n TM 360 IM = Interés moratorio 1 1 xcv TM = Tasa Efectiva Anual (TEA) moratoria 100 n = Número de días de atraso Cv = Cuota vencida Interés compensatorio vencido (ICV): Definiciones ICV n TEA 360 ICV = Interés compensatorio vencido 1 1 xcv TEA = Tasa Efectiva Anual (TEA) 100 Compensatoria n = Número de días de atraso Cv = Cuota vencida 5. Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA).- Es el costo real del crédito, incluye intereses, comisiones y gastos (no incluye el ITF). Tasa de Costo Efectivo Anual (TCEA): Cuota1 Cuota2 Cuota3 Cuotan K = (1+ I )^1 (1+ I )^2 (1+ I )^3 (1+ I )^n Definiciones K = Capital Cuota= Es la cuota a pagar sin ITF n = número de cuotas I = tasa mensual TCEA = Tasa Costo Efectiva Anual TCEA I 1x 100 2

3 6. Gastos.- En este tipo de créditos, los gastos están referidos al pago de un seguro de desgravamen y al pago de un seguro contra todo riesgo. Estos gastos se aplican para todas las cuotas del crédito. - El cálculo del seguro de desgravamen se realiza en base a una tasa mensual sobre el saldo de capital adeudado, es un gasto variable. - El cálculo del seguro contra todo riesgo se realiza en base a una tasa mensual sobre el valor de construcción del inmueble, es un gasto fijo. 3

4 Aplicaciones prácticas Fórmulas usadas en el cálculo de créditos hipotecarios CASO Nº 1. PAGO DE CUOTA E INTERESES.- El día 01 de setiembre de 2010 se desembolsa un crédito Mi Hogar con las siguientes características: Monto de Préstamo S/ 60, Bono del buen pagador S/ 10, Valor de inmueble S/ 80, Valor de Construcción S/ 70, Tasa efectiva anual (TEA), compensatoria 11.50% Plazo 10 años (120 cuotas anuales) Seguro desgravamen % Seguro Todo Riesgo % A continuación se desarrollará el procedimiento para hallar el valor de la cuota, los intereses y el cronograma de pagos. I. Paso 1. En primer lugar encontramos el monto de la cuota: Fórmulas / Resultados Descripción / datos n 360 TEA TEA = Tasa Efectiva Anual (TEA) compensatoria % V 1 K n = 3682( 01/09/2010 al 30/09/2020) 100 K = 50, (60000 préstamo bono buen pagador) V 1 50, V = II. Paso 2. Hacemos el cálculo del factor futuro (F): Fórmula / Resultados Descripción / datos F n1 360 TEA = Tasa Efectiva Anual (TEA) compensatoria TEA % F 1 F= n1 = 3624 (29/10/2010 al 30/09/2020) III. Paso 3. Obtenemos el valor de la cuota: Fórmula / Resultados V C N F C Descripción / datos V = ΣF = C = no incluye seguro 4

5 IV. Paso 4. Cálculo de Intereses.- Los intereses se calculan al rebatir, es decir: Saldo de Capital con bono de buen pagador x Tasa de Interés del Periodo. Considerando un valor de cuota de S/ sin seguros. Tasa Efectiva Anual (TEA) compensatoria: 11.50% 30/ i i % 31/ i i % 100 Equivale a una tasa efectiva mensual (TEM) de % (30 días) Para la fecha 31/03/2011 el interés se calcula de la siguiente manera: Interés= saldo de capital con BBP x tasa de interés del periodo Interés= x % Interés= V. Paso 5. Cálculo de Seguro Desgravamen.- El seguro desgravamen se calcula al rebatir, es decir: Saldo de Capital x Tasa de seguro. Para la fecha 31/03/2011 el seguro de desgravamen se calcula de la siguiente manera: Tasa de seguro desgravamen : % Seguro de desgravamen = x % Seguro de desgravamen = VI. Paso 6. Cálculo de Seguro Todo Riesgo.- El seguro todo riesgo se calcula sobre el valor de construcción por la Tasa de seguro todo riesgo. Tasa de seguro todo riesgo: % Seguro todo riesgo = x % Seguro todo riesgo = Sólo para la primera cuota será de la siguiente forma, debido a que tiene 58 días: [(( %)^(58/30))-1)x ]= S/ VII. Elaboración del cronograma de pagos.- Cronograma de pagos.- A cada cuota se le asigna como fecha de vencimiento el último día hábil del mes, se presenta la composición de la cuota: Capital, Interés, seguros. El importe de capital amortizado de cada cuota se calcula restando del valor cuota sin seguro menos el importe de los intereses, calculados previamente, correspondiente a la cuota respectiva. 5

6 N de cuota Fecha Día s Días factor Factor Factor tasa Amortización capital Interés Cuota sin seguros Saldo de capital Saldo con el bono Seguro desgravamen 0 01/09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ Seguro todo riesgo Cuota Total 6

7 26 30/11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/

8 56 29/05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/

9 86 30/11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/ /05/ /06/ /07/ /08/ /09/ /10/ /11/ /12/ /01/ /02/ /03/ /04/

10 116 29/05/ /06/ /07/ /08/ /09/ En caso el cliente no cumpla con realizar sus pagos de manera puntual, deberá cancelar la cuota concesional (se le retira el bono del buen pagador), a continuación se muestra el cálculo de la cuota concesional: 10

11 VIII. Paso 8. Monto de la cuota concesional: Fórmulas / Resultados Descripción / datos n 360 TEA TEA = Tasa Efectiva Anual (TEA) compensatoria % V 1 K n = 3682( 01/09/2010 al 30/09/2020) 100 K = 10, bono buen pagador V 1 10, V = IX. Paso 9. Obtenemos la sumatoria de factor futuros (F) semestrales: N de cuota Fecha días días factor factor factor tasa Factor semestral 6 31/03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ /03/ /09/ X. Paso 10. Obtenemos el valor de la cuota: Fórmula / Resultados V C N F C Descripción / datos V = ΣF = C = no incluye seguro 11

12 Si el cliente no es calificado como buen pagador por el fondo mi vivienda, la cuota concesional de este cronograma será cobrado de forma mensual (1/6 de la cuota no concesional) en los meses del semestre siguiente. CASO Nº 2. PAGO DE CUOTA CON MORA.- Se tiene un crédito hipotecario Mi Hogar cuya cuota vence el 04/07/2016, compuesta de: S/ de capital y S/ de interés compensatorio, con seguro de desgravamen. A continuación se muestra el cálculo del interés moratorio y compensatorio vencido del periodo en mora, por siete (07) días si se paga el 11/07/2016, considerando una tasa efectiva anual (TEA) moratoria pactada de %, una tasa efectiva anual (TEA) compensatoria de 11.50% y el ITF es del 0.005% TEA Compensatoria 11.50% TEA Moratoria % Fecha Vencimiento 04/07/2016 Fecha Pago 11/07/2016 Días de mora 07 días Seguro de desgravamen ITF 0.005% Cálculo de Intereses por el periodo en mora, 7 días Cálculo del Interés Moratorio: IM Cálculo de Interés Compensatorio: ICV Tasa Efectiva Anual (TEA) moratoria : Tasa Efectiva Anual (TEA) % compensatoria: % IM 1 1 x ICV 1 1 x IM = IM = ICV = IC = 2.17 Total Intereses del periodo de mora: = S/ El cliente deberá pagar S/ 1, por los siguientes conceptos: Capital cuota S/ Interés cuota S/ Total intereses por atraso S/ Seguro de desgravamen S/ ITF 0.005% S/ %( ) S/ 1, Las tasas utilizadas en los ejemplos son referenciales, para mayor detalle de Tasas, Comisiones y Gastos consulta nuestros tarifarios en la página web y/o en nuestra red de agencias. La empresa tiene la obligación de difundir información de conformidad con la Ley Nº y el Reglamento de Transparencia de Información y contratación con usuarios del Sistema Financiero, aprobado mediante Resolución SBS Nº