MANUAL DE REGULARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD SOBRE BIENES INMUEBLES

Transcripción

1 2014 MANUAL DE REGULARIZACIÓN DE LA PROPIEDAD SOBRE BIENES INMUEBLES [Fundación Microjusticia Bolivia]

2 Contenido A. Trámite para la Compraventa segura... 2 B. Usucapión... 5 C. Proceso de Regularización Individual con la Ley D. Corrección de Datos de identidad con la Ley E. Corrección de Datos Técnicos con la Ley

3 A. Trámite para la Compraventa segura Qué es y por qué lo necesita? La compraventa es un contrato bilateral mediante el cual una de las partes (vendedor) se obliga a transferir la propiedad de un bien inmueble a la otra (comprador), y este a su vez, se obliga a pagar un precio en dinero. El acto de la compraventa debe cumplir con formalidades específicas a fin de garantizar para el comprador la transferencia y consecuente titularidad del derecho propietario sobre el bien inmueble. En primera instancia la compraventa se hace mediante un documento privado o Minuta que solo tiene validez entre las partes (vendedor y comprador), este documento no asegura el derecho propietario sobre el bien; para que la transferencia tenga validez debe elevarse a documento público y para que sea oponible ante toda la sociedad debe ser registrado en las Oficinas de Derechos Reales. Cómo puede obtenerlo? Para garantizar que se realizara una compraventa segura primeramente el comprador debe verificar: Que la casa o lote no registre ninguna anotación preventiva, gravamen o hipoteca. Que el vendedor o vendedores sean los últimos propietarios registrados en el Folio Real. Esta información se obtiene en oficinas de Derechos Reales solicitando un Informe Rápido, solo debe presentar su Cédula de Identidad y llenar un Formulario con el Nº del Folio Real de la propiedad. Si el vendedor o uno de los vendedores es casado, necesita la autorización de su pareja para realizar la compraventa. Cuando el vendedor o comprador no sabe firmar, tiene que estar acompañado por 2 testigos a ruego, no familiares y mayores de edad. [Title]- [Secondary text] [additional text] 2

4 Qué pasos debo seguir para realizar una compra venta segura? Para perfeccionar y garantizar la compraventa se debe cumplir las siguientes etapas: 1- SUSCRIPCIÓN DE LA MINUTA DE COMPRAVENTA Solicitar a un abogado la elaboración de la Minuta de Compraventa, el vendedor tiene que entregar al comprador los siguientes documentos: [Title]- [Secondary text] [additional text] Testimonio de propiedad anterior registrado en Derechos Reales Minutas aclaratorias registradas en Derechos Reales, si corresponde. Folio Real o Tarjeta de Propiedad Formularios de pago de impuestos de los últimos 5 años Certificado Catastral, si tuviera Fotocopias de su Cédula de Identidad vigente Antes de firmar la minuta el comprador debe revisar que los datos personales de ambas partes y los datos de la propiedad estén correctamente transcritos conforme las C.I. y Certificado catastral. También es recomendable que como medida precautoria al momento de firmar la minuta se acuda ante un Notario de Fe Publica para el Reconocimiento de Firmas y Rubricas de la Minuta, de esta forma ya no es necesario que el o los vendedores acudan a la Notaria para la Protocolización de la Minuta. 2- PAGO DE IMPUESTOS POR COMPRAVENTA (TRANSFERENCIA) A partir de la firma de la minuta el comprador tiene 10 días hábiles para pagar el impuesto a la Transferencia (3% de la Base imponible del impuesto anual). Si no se paga en el plazo existe una multa. 3- PROTOCOLIZACIÓN DE LA MINUTA DE COMPRAVENTA La Minuta tiene que convertirse en un documento público denominado Escritura Pública para su registro en Derechos reales. Se debe acudir a una Notaria de Fe Pública y presentar: Minuta de compraventa original 3

5 Reconocimiento de Firmas y Rubricas, para que el vendedor ya no acuda a la Notaria a firmar el Testimonio Impuesto a la Transferencia original Fotocopias de C.I. del vendedor y comprador vigentes Estos documentos serán archivados en los Registros de la Notaria. Si extravía esta Escritura Pública, puede solicitar una copia a la Notaria previa tramitación de una Orden Judicial. 4- INSCRIPCIÓN EN DERECHOS REALES El registro de la transferencia en las Oficinas de Derechos Reales, requiere presentar en doble ejemplar: La Escritura Pública de compraventa Testimonio de propiedad o Folio Real del anterior dueño Impuesto a la Transferencia legalizado por el Notario Ultimo Impuesto anual Fotocopias de C.I. del comprador y vendedor Pagar 5 Bs por cada 1000 Bs.- del valor de la propiedad Si es un departamento, presentar Plano Aprobado Con este último paso el comprador obtiene el folio real a su nombre, es el documento que acredita y garantiza su derecho propietario. [Title]- [Secondary text] [additional text] 4

6 B. Usucapión El desconocimiento de los procedimientos legales, la informalidad en los actos jurídicos y otros motivos son los que impiden el normal registro en las oficinas de Derechos Reales de la titularidad sobre un bien inmueble. Para hacer frente a estos problemas en nuestro Código Civil se admite a la usucapión como una forma para adquirir el derecho propietario de un bien inmueble, debiendo cumplirse con determinadas formalidades que establecen la ley y la práctica jurídica. Qué es y por qué lo necesita realizarlo? La usucapión también llamada prescripción adquisitiva, es una forma de adquirir la propiedad por el transcurso del tiempo. Esta adquisición se lleva a cabo mediante una posesión continuada durante el tiempo que exige la ley, el cual es de 10 años sin justo título (Usucapión decenal) y 5 años con justo título (Usucapión quinquenal) Cómo realizar este proceso? Para adquirir la propiedad mediante la usucapión decenal o la quinquenal debe iniciarse un proceso judicial patrocinado por un abogado, se debe tomar en cuenta que un proceso o juicio denota inversión de tiempo pues se deben cumplir plazos judiciales que son aproximadamente de 1 año, y dinero pues se deben pagar impuestos al final del proceso. Por otra parte, esta forma de adquisición merece la protección del anterior propietario o titular del derecho propietario, por este motivo en el proceso de usucapión se debe hacer conocer (demandar) sobre el proceso de usucapión, al último propietario del bien inmueble registrado en Derechos Reales. También se debe obtener de la Alcaldía una Certificación señalando que la propiedad no se encuentra en áreas municipales, puesto que las propiedades de los Gobiernos Municipales, Departamentales y de los Entes del Estado son inembargables e intransferibles. Qué documentación precisa para realzar el proceso? 1. LOS REQUISITOS SEÑALADOS EN LA LEY PARA LA USUCAPIÓN QUINQUENAL SON: Un justo título, es el título traslativo del derecho real, aunque presenten defectos, asimismo este título debe estar registrado en las Oficinas de Derechos Reales. Buena fe, creer que el bien inmueble ha sido adquirido del verdadero propietario. Posesión continua sin interrupción, pacifica, publica, que se refleja mediante actos materiales sobre el bien inmueble. El transcurso del tiempo de cinco años computados a partir del día siguiente de la inscripción en las Oficinas de Derechos Reales. 2. LOS REQUISITOS SEÑALADOS EN LA LEY PARA LA USUCAPIÓN DECENAL SON: Posesión continúa, pacifica, publica, no interrumpida e inequívoca. El transcurso del tiempo de Diez años computados a partir del día siguiente en el que se ha entrado en posesión material sobre el bien inmueble. 5

7 3. LAS PRUEBAS PRINCIPALES PARA INICIAR UN PROCESO DE USUCAPIÓN SON: Justo título o Testimonio de Propiedad, Folio Real y/o Tarjeta de Propiedad, requisito obligatorio para usucapión quinquenal. Informe de Derechos Reales, para establecer el último propietario. Formularios de Pago de impuestos anuales de los últimos 5 o 10 años, dependerá del tipo de usucapión. Facturas pago de Servicios básicos (luz, agua, gas) de los últimos años. Planos de Ubicación y certificación emitidos por la Alcaldía Catastro (opcional). minuta de compra venta u otro documento por el cual se transfiere y que no pueda ser elevado a Documento Público por ciertos defectos (Opcional). Certificación de junta de vecinos. Fotografías que demuestren trabajos y obras realizadas en el inmueble. Pruebas testificales de 3 vecinos colindantes C. Proceso de Regularización Individual con la Ley 247 Con la aprobación de la Ley 247 de 5 de junio de 2012 Ley de Regularización de Derecho Propietario sobre Bienes Inmuebles Urbanos destinados a Vivienda, se pretende beneficiar a quienes por diferentes razones no consolidaron el registro de su derecho propietario mediante un Proceso Judicial especial denominado Regularización individual con una duración corta y con una inversión de dinero mucho menor a un proceso de usucapión, debiendo demostrar en el proceso la posesión pacifica, de buena fe y continua de 5 años así como el uso para vivienda dentro de las urbes. Por otra parte, esta ley también contempla la regularización de los asentamientos en las propiedades de los Gobiernos Municipales, Gobiernos departamentales y entes del nivel Central del Estado con un procedimiento especial y el cumplimiento de los mismos requisitos que la regularización individual. Qué es y porque lo necesita? La Regularización Individual es un Proceso Judicial creado por una Ley especial para beneficiar a las personas que son poseedoras y/o poseedores, quienes de forma pacífica, continúa y de buena fe habitan en una vivienda antes del 5 de junio de 2012 en un bien inmueble sin título y ubicado dentro del radio urbano de las ciudades. Por medio de la regularización estas personas podrán obtener el título de propiedad debidamente registrado en las Oficinas de Derechos Reales. 6

8 Cómo puedo beneficiarme del proceso de regularización? Se debe iniciar un Proceso Judicial corto (sumario) ante un Juez de Instrucción en lo Civil y al concluir el proceso el Juez dictara una Resolución por la que otorga el derecho propietario al o los poseedores, ordenando su registro en Derechos Reales. Este proceso requiere el patrocinio y asesoramiento de un abogado. Asimismo se debe tomar en cuenta lo siguiente: En necesario iniciar el proceso contra el último propietario de la vivienda que está registrado en Derechos Reales, pues uno de los requisitos es la posesión de buena fe. Esta Ley reconoce el derecho propietario de la pareja que vive en concubinato, obligatoriamente ambos (concubina y concubino) deben iniciar el Proceso de Regularización. La Ley también establece algunas prohibiciones a fin de precautelar su carácter social y el derecho propietario de terceras personas, las cuales son: Se prohíbe regularizar más de un bien inmueble urbano destinado a vivienda a nivel nacional, las personas que ya tienen registrado en Derechos Reales otra vivienda no se pueden beneficiar de esta ley. No se podrá regularizar ninguna vivienda en la que pese un proceso judicial iniciado por terceras personas con derecho propietario debidamente registrado en Derechos Reales reclamando por la vivienda que se pretende regularizar. Las personas que solo sean detentadores y tengan sobre ese inmueble un derecho real de uso, habitación, usufructo no podrán regularizar la vivienda. Tampoco podrán regularizar las personas que habiten la vivienda en calidad de prenda, arrendamiento, comodato, anticresis o se encuentren en condición de guardia, vigilante, depositario, cuidador y otros similares. Qué necesita para realizar el proceso de regularización? La Ley 247 señala que obligatoriamente deberá ser presentada la siguiente documentación: Formulario de registro al SIR del PROREVI. Declaración voluntaria del poseedor o los poseedores ante Notario de Fe Pública sobre el tiempo de posesión y lugar donde se encuentra la vivienda. Fotocopia legalizada de la planimetría o plano individual referencial que demuestre la ubicación exacta, colindancias y dimensiones de la vivienda. Certificación de no propiedad a Nivel Nacional emitida por Derechos Reales a nombre del o los poseedores. Para que el Juez tenga mayores elementos de prueba se tiene que presentar los siguientes documentos: Declaración testifical de dos vecinas o vecinos de la zona que se encuentren en un radio no mayor a 100 metros de la vivienda. Facturas de pago de servicios básicos que denote claramente la dirección exacta del inmueble. Croquis de ubicación exacta del inmueble. 7

9 Comprobantes de pago de impuestos anuales a la propiedad inmueble, por lo menos los cinco (5) últimos años. Constancias de realización de trámites municipales Cédula de identidad o Registro biométrico. D. Corrección de Datos de identidad con la Ley 247 Antes del 5 de junio de 2012 los errores en los datos de identidad del o los vendedores o compradores dentro los Testimonios de Propiedad solo podían ser corregidos mediante una Sentencia Judicial o mediante la firma de una minuta aclaratoria firmada por las mismas partes que participaron en la firma del documento principal, esta última rara vez era posible, puesto que era difícil retomar contacto con los vendedores. Con la promulgación de la Ley 247 se logra beneficiar a aquellos propietarios que tienen registrado su Título en Derechos Reales pero existe errores de identidad. Qué es y porque lo necesita? La Ley 247 dispone que los propietarios que ya tienen registrado su Título de Propiedad en Derechos Reales pero con errores en los datos de identidad de los propietarios de la vivienda deben realizar minutas de regularización unilateral para corregir estos datos en su Folio Real. Cómo puedo realizar el trámite? Los únicos beneficiarios de esta Ley son los propietarios que tienen registrado su derecho propietario en oficinas de Derechos Reales y los herederos que acrediten tal condición y cuenten con Folio Real, asimismo: Todo trámite comienza con el registro en el Sistema Informático de Registro SIR del PROREVI. La información del Registro se actualiza en Derechos Reales después de 48 horas, tiempo que se debe esperar para ingresar la sub-inscripción a Derechos Reales Solo se puede corregir datos de casas, departamentos y lotes Si la vivienda tiene anotación preventiva, gravamen o hipoteca, necesita la autorización del acreedor para solicitar las correcciones. Si aún tiene la tarjeta de Propiedad, primero debe solicitar la matriculación (Folio Real) con los datos incorrectos. Qué necesita para realizar el trámite? Los beneficiarios propietarios que realicen una minuta aclaratoria deben cumplir las siguientes etapas de requisitos: 8

10 1. REGISTRO EN EL SISTEMA INFORMÁTICO DE REGISTRO SIR DEL PROREVI Ingresar a la página web o acudir a uno de las Oficinas del Prorevi o a oficinas de Microjusticia Bolivia. La información registrada en el Sistema se actualiza 48 horas. Si el formulario fue registrado incorrectamente, las correcciones también demoran 48 horas en su actualización. 2. SUSCRIPCIÓN DE LA MINUTA DE ACLARACIÓN DE DATOS DE IDENTIDAD Cuando el Título de Propiedad Testimonio tiene errores en los nombres, apellidos, estado civil o Cédula de identidad, se debe seguir el siguiente procedimiento: Solicitar a un abogado elaborar una MINUTA DE ACLARACIÓN en base a una Certificación emitida por el SEGIP que contenga los datos de identidad correctos. Cuando se trata de corrección de Estado Civil también es necesario obtener el Certificado de Matrimonio o el Certificado de Defunción computarizado y actualizado del Servicio de Registro Cívico SERECI. Solicitar a un Notario de Fe Publica la PROTOCOLIZACIÓN de la Minuta, después él le entregara un Testimonio, que debe ser presentado en Derechos Reales para su subinscripción. CÓMO SE OBTIENE LA CERTIFICACIÓN DE SEGIP? El propietario o su heredero deben solicitar personalmente a SEGIP una Certificación de sus datos de Identidad señalando que el mismo será utilizado para trámites en Derechos Reales, solo deben adjuntar una fotocopia de su C.I., si es heredero una Fotocopia de su Declaratoria de herederos; Algunos casos especiales que señale el SEGIP requerirán una Orden Judicial para emitir la certificación. 3. SUB-INSCRIPCIÓN DE MINUTA DE ACLARACIÓN EN DERECHOS REALES Para el sub registro de la Minuta se tiene que presentar en doble ejemplar los siguientes documentos: Folio Real con el error de Identidad Formulario de Registro en PROREVI Fotocopia de C.I. del o los propietarios Minuta de Aclaración Protocolizada Certificación emitida por SEGIP Con este último paso el propietario obtiene el folio real con los datos de identidad corregidos 9

11 E. Corrección de Datos Técnicos con la Ley 247 La Ley 247 establece que los propietarios que tienen registrado su derecho propietario en Derechos Reales pero con errores en los Datos Técnicos (ubicación, denominación, colindancias, superficie) podrán mediante una Minuta de Aclaración corregir esos datos, previa coordinación entre las Oficinas de Derechos Reales y los Gobiernos Municipales. Qué es y porque lo necesita? La Ley 247 dispone que los propietarios que ya tienen registrado su Título de Propiedad en Derechos Reales pero con errores en los datos técnicos de la vivienda deben realizar minutas de aclaración unilateral para corregir estos datos en su Folio Real. Cómo puedo realizar el trámite? Se benefician de esta Ley los propietarios que tengan registrado su derecho propietario en oficinas de Derechos Reales y los herederos que acrediten tal condición y cuenten con Folio Real, asimismo: Todo trámite comienza con el registro en el Sistema Informático de Registro SIR del PROREVI. La información del Registro se actualiza en Derechos Reales después de 48 horas, tiempo que se debe esperar para ingresar la sub-inscripción a Derechos Reales Solo se puede corregir datos de casas, departamentos y lotes Si la vivienda tiene anotación preventiva, gravamen o hipoteca, necesita la autorización del acreedor para solicitar las correcciones. Si aún tiene la tarjeta de Propiedad, primero debe solicitar la matriculación (Folio Real) con los datos incorrectos. Qué necesita para realizar el trámite? Los beneficiarios propietarios que realicen una minuta aclaratoria deben cumplir las siguientes etapas de requisitos: 1. REGISTRO EN EL SISTEMA INFORMÁTICO DE REGISTRO SIR DEL PROREVI 2. SUSCRIPCIÓN DE LA MINUTA DE ACLARACIÓN DE DATOS TÉCNICOS Cuando el Título de Propiedad Testimonio tiene errores de ubicación, dirección y colindancias se debe seguir el siguiente procedimiento: Solicitar a un abogado elaborar una MINUTA DE ACLARACIÓN en base al Certificado Catastral o Resolución Técnica Administrativa u otro documento emitido por la autoridad competente del Municipio, que contenga los datos correctos de la vivienda. Solicitar a un Notario de Fe Publica la PROTOCOLIZACIÓN de la Minuta, después él le entregara un Testimonio, que debe ser presentado en Derechos Reales para su subinscripción. 10

12 CÓMO SE OBTIENE EL CERTIFICADO CATASTRAL O RESOLUCIÓN TÉCNICA ADMINISTRATIVA? Cada Municipio tiene su propio procedimiento, sin embargo los documentos comunes para la solicitud son: Testimonio de propiedad, Ultimo Impuesto anual, Plano de Ubicación de la vivienda. Cada Municipio debe emitir una Resolución para la aplicación de la Ley SUB-INSCRIPCIÓN DE MINUTA DE ACLARACIÓN EN DERECHOS REALES Para el sub registro de la Minuta se tiene que presentar en doble ejemplar los siguientes documentos: Folio Real con el error de Identidad Formulario de Registro en PROREVI Fotocopia de C.I. del o los propietarios Minuta de Aclaración Protocolizada Certificado Catastral o Resolución Técnica Administrativa Con este último paso el propietario obtiene el folio real con los datos de identidad corregidos 11

13 MICROJUSTICIA BOLIVIA Av. 20 de Octubre Nº 1819 Oficina 2, Zona San Pedro Teléfono: (591)-(2) Móvil: La Paz, Bolivia