GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL "EL DESALOJO"

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1 GUÍA PRÁCTICA PROFESIONAL "EL DESALOJO" (BERNASCONI, Ana María) * Índice correspondiente a la 1ra edición - Marzo 2009 ÍNDICE Palabras preliminares CAPÍTULO PRIMERO EL PROCESO DE DESALOJO Tipo de proceso xxxxcompetencia. Fuero de atracción Mediación previa voluntaria xxxxmediación oficial y privada xxxxcaracterísticas del proceso de mediación xxxxla mediación en el desalojo xxxxcasos no recomendables para solucionar en mediación xxxxcasos recomendables para solucionar en mediación Honorarios del abogado xxxxlabor extrajudicial. Convenio con el cliente y regulación judicial xxxxlabor judicial. Convenio con el cliente y regulación judicial xxxxfalta de pago de honorarios regulados y convenidos Interpelación previa (art. 5, Ley ) Legitimación activa Legitimación pasiva La demanda xxxxrequisitos xxxxpartes xxxxxxxxa) Sumario xxxxxxxxb) Indicación del destinatario del escrito xxxxxxxxc) Encabezamiento xxxxxxxxd) Nombre, apellido y domicilio del actor. xxxxxxxxxx Personería del letrado apoderado xxxxxxxxe) Nombre, apellido y domicilio del demandado xxxxxxxxf) La cosa demandada

2 xxxxxxxxg) Los hechos xxxxxxxxh) El derecho xxxxxxxxi) La prueba. Prueba documental xxxxxxxxj) Cuestiones especiales xxxxxxxxk) La petición xxxxxxxxl) Las firmas Causales xxxxintrusión xxxxfalta de pago xxxxvencimiento de contrato xxxxcambio de destino xxxxuso deshonesto xxxxuso abusivo xxxxobras nocivas xxxxdeterioro del inmueble Reserva del expediente Notificación al demandado Deberes y facultades del notificador La contestación de demanda xxxxen cuanto a los hechos xxxxen cuanto a la documentación Recusación del juez Audiencia de conciliación (art. 36, inc. 2, CPCCN) La reconvención xxxxrequisitos xxxxla carga probatoria del reconviniente xxxxefectos de su interposición Excepciones procesales Allanamiento Acumulación de procesos Prueba xxxxlimitaciones xxxxdocumental xxxxconfesional xxxxtestimonial xxxxinformativa xxxxpericial xxxxreconocimiento judicial. Mandamiento de constatación xxxxreserva de documental Declaración de puro derecho Entrega anticipada del inmueble Alegato Sentencia Temeridad y malicia Lanzamiento

3 Recursos Proceso de desalojo anticipado xxxxcondena de futuro Procesos conexos al desalojo xxxxhomologación y ejecución de convenio de desocupación xxxxxxxxconvenio de desocupación xxxxxxxxguía para redactar contratos y convenios Cobro ejecutivo de alquileres Cobro de otros rubros convenidos en el contrato Daños y perjuicios Consignación de alquileres Denuncia penal por intrusión CAPÍTULO SEGUNDO LEGISLACIÓN Ley de Locaciones urbanas (Parte pertinente) Ley de Propiedad Horizontal Ley de Régimen especial de ejecución de hipotecas (Parte pertinente) Ley de Emergencia Pública Ley de Mediación y conciliación Decreto reglamentario 91/98 Mediación y conciliación (Actualizado según reforma Decreto 1465/07) Ley de Aranceles para Abogados Ley de Costas y honorarios (Parte pertinente) Código de Procedimientos Civil y Comercial de la Nación (Arts. 679 a 688) Código Civil. (Arts a 1622) Código Penal. (Art Intrusión) CAPÍTULO TERCERO MODELOS DE ESCRITOS Aclaraciones previas 1. Contrato de locación Interpelaciones extrajudiciales: xxxx2. Por falta de pago xxxx3. Por vencimiento de contrato xxxx4. Por daños a la propiedad 5. Convenio de desocupación 6. Convenio de honorarios 7. Homologación de convenio de desocupación 8. Ejecución de convenio de desocupación 9. Acuerdo en mediación

4 10. Ejecución de acuerdo en mediación 11. Formulario de iniciación de expediente civil xxxxinstructivo de integración del Formulario Demanda xxxx12. Por vencimiento de contrato xxxx13. Por falta de pago xxxx14. Por deterioro del inmueble xxxx15. Por cambio de destino xxxx16. Por uso deshonesto xxxx17. Por obras nocivas xxxx18. Por intrusión xxxx19. Por abandono xxxx20. Desalojo anticipado 21. Cédula a subinquilinos y/u ocupantes (frente) xxxxcédula a subinquilinos y/u ocupantes (dorso) 22. Cédula ley (frente) xxxxcédula ley (dorso) 23. Contestación de demanda 24. Reconvención 25. Se presenta. Constituye domicilio. Solicita audiencia de conciliación Excepciones procesales xxxx26. Pago xxxx27. Incompetencia xxxx28. Falta de legitimación para obrar activa xxxx29. Transacción 30. Pliego de posiciones 31. Interrogatorio de testigos 32. Adjunta pliego (o interrogatorio) 33. Oficio 34. Denuncia de abandono 35. Mandamiento de constatación 36. Mandamiento de constatación y tenencia 37. Alegato 38. Expresión de agravios 39. Mandamiento de lanzamiento 40. Oficio ley (Lanzamiento en extraña jurisdicción) CAPÍTULO CUARTO JURISPRUDENCIA Tipo de proceso Facultades del juez para determinarlo Proceso ordinario Proceso sumarísimo

5 Objeto del proceso Pluralidad de inmuebles Inmuebles del Estado Suspensión del proceso Interpelación Previa (Art. 5 Ley ) Defectos Domicilio Ausencia de interpelación Efectos de la interpelación -mora automática Prueba de la interpelación Legitimación Activa Cedente - bienes del Estado Adjudicatario Propietario - prueba Comodante Vendedor Comprador Locador - prueba Administrador del sucesorio Usufructuario Legitimación Pasiva Generalidades Propietario Poseedor de inmueble con varios cuerpos Poseedor Locatario Sublocatario Tenedor precario Intruso Ocupantes Fiador Fiador - principal pagador La Demanda Causales - Vencimiento de contrato Causales - Falta de pago Notificación al Demandado Por edictos La contestación de Demanda La Reconvención Usucapión Procedencia Reintegro de sumas Mejoras Simulación Daños y perjuicios

6 Excepciones Procesales Prescripción Falta de legitimación para obrar activa Entrega anticipada del inmueble Caución real Peligro en la demora Otros supuestos procesales Concepto Procedencia Notificaciones previas Efectos sobre la litis Oportunidad para dictarla Proceso ordinario Apelación - Efecto devolutivo Apelación - Efecto suspensivo Procedencia según la causal de desalojo Ley aplicable Sentencia Plazo de cumplimiento Temeridad y malicia Lanzamiento Alcance Inmuebles del Estado Recursos Subocupantes Proceso de Desalojo anticipado Proceso Conexos Homologación y ejecución de convenio de desocupación. Convenio de desocupación Cobro ejecutivo de alquileres Daños y perjuicios Nulidad de Contrato de Locación Bibliografía --MANUAL DE PRÁCTICA FORENSE

7 BERNASCONI, ANA MARÍA - Procuradora. Abogada (U.B.A., 1987). - Mediadora (Ministerio de Justicia y Derechos Humanos, 2007). - Profesora adjunta del Seminario de Práctica Profesional I y II (Derecho Procesal Civil, Comercial y Laboral) Procesal Civil y Comercial y Contratos, Parte Especial, para la carrera de Abogacía, y de Obligaciones, Contratos y Sociedades para las carreras de Administración Agropecuaria, Finanzas y Comercio Exterior, de la Universidad Argentina de la Empresa (U.A.D.E.). - Ex Jefa de Trabajos Prácticos del Departamento de Derecho Procesal y Práctica Forense de la Facultad de Derecho y Ciencias Sociales de la Universidad de Buenos Aires ( ). - Coautora del libro "Práctica profesional del abogado. Derecho procesal civil, comercial y laboral.", con Julio Armando Grisolia, Miguel Alfie y Diego Cancela, Lexis Nexis, tercera edición. - Autora del libro "La Mediación. Cómo negociar con éxito.", Guía profesional, edición 2008, Editorial Estudio. - Asesora letrada de la Fundación Alicia Moreau de Justo ( ). - Colaboradora de La Ley. - Autora de modelos de escritos, contratos y notificaciones extrajudiciales para Lexis Nexis Online, hoy Abeledo Perrot. - Dicta cursos de capacitación a personal jerárquico de empresas en temas de Derecho Laboral. - Desarrolla actividad académica en distintos ámbitos profesionales, participando en congresos, jornadas y seminarios.