DETERMINACION DEL VALOR DE LA CUOTA Y EL CRONOGRAMA DE PAGOS DE CREDITOS HIPOTECARIOS n-1

Transcripción

1 DETERMINAION DEL VALOR DE LA UOTA Y EL RONOGRAMA DE PAGOS DE REDITOS HIPOTEARIOS Edpyme Raíz utiliza, para el álulo de su ronograma de pagos, el método de la uota fija. Esto signifia que ada pago periódio (amortizaión del apital más intereses y otros) que tenga que realizar el deudor siempre será por el mismo monto, salvo inurra en mora. P t (meses) = n- n mes mes mes mes mes Para expliar en detalle este proeso de álulo neesitamos tener laro algunos oneptos fundamentales. Préstamo (P ). Monto desembolsado Valor edifiaión: Valor de la garantía (edifiaión) TEA ( ia ). Tasa de Interés Efetiva Anual. (Año de 360 días) TEM ( im ). Tasa de Interés Efetiva Mensual. (Mes de 30 días) Plazo ( t ). Tiempo patado para la liquidaión de la deuda, expresado en días (Equivalenias: Mes = 30 días, Año = 360 días) N uotas ( n ). Número de uotas patadas Periodo de Pago ( d ). Días transurridos entre ada uota programada Equivalenias de Tasas de Interés, las tasas de interés anuales pueden ser onvertidas a su equivalente mensual, utilizando las siguientes fórmulas: TEA ( ia ) = ( im ) (2) TEM ( im ) = ( ia ) (/2) ASO : UOTA ON PERIODO ONSTANTE: En el aso que el liente prefiera pagar todas sus uotas on una periodiidad de 30 días, se tiene la siguiente formula para el álulo de las uotas mensuales utilizando la TEM ( im): uota = P x [ im x ( im ) ( n ) ] / [ ( im ) (n ) ] Ejemplo de álulo de uota Mensual Préstamo (P) = US$ 0,000 TEA ( = 8.0 % TEM (im) =.39 % ( Equivalente a la TEA ( = 8.0% ) N uotas (n) = 6 Periodo de Pago = ada 30 días (Plazo total = 6 uotas de 30 días = 80 días ) alulando la uota del ejemplo (*)uota = 0,000 x [.39% x (.39% ) ( 6 ) ] / [ (.39% ) ( 6 ) ] (*)uota =,749 (*) No inluye ITF u otros argos

2 Ejemplo N : onfeión de ronograma de Pagos Utilizando el ejemplo anterior onstruiremos el ronograma de pagos orrespondiente Préstamo (P) = US$ 0,000 TEA ( = 8.0 % TEM (im) =.39 % ( Equivalente a la TEA ( = 8.0% ) N uotas (n) = 6 Periodo de Pago = ada 30 días (Plazo total = 6 uotas de 30 días = 80 días ) El saldo representa el apital pendiente de pago, y sobre el ual se alulan los intereses por ada uota, y se distinguen los siguientes momentos: Saldo Iniial: apital en deuda momento antes de realizar el pago programado. Saldo Final: apital en deuda momento después de realizar el pago programado Distribuión de la uota N uota:,749 ( Del ejemplo anterior ) Saldo Iniial (antes de realizar el pago) = 0,000 Interés de la uota : 0,000 x.39% = 39 apital de la uota : ( uota Interés ) =, = 60 Saldo Final (después de realizar el pago) = 0, = 8,390 Nro uota Feha pago Periodo Saldo apital Amortiz. apital Interés uota Desembolso 0,000 0/0/ ,390,60 39,749 Todos los álulos se redondean sin deimales Distribuión de la uota N 2 uota:,749 Saldo Iniial (antes de realizar el pago) = 8,390 Interés de la uota 2: 8,390 x.39% = 7 apital de la uota 2: (uota Interés) =,749 7 =,632 Saldo Final (después de realizar el pago) = 8,390,632 = 6,758 Nro uota Feha pago Periodo Saldo apital Amortiz. apital Interés uota Desembolso 0,000 0/0/ ,390,60 39, /0/ ,758,632 7,749 Todos los álulos se redondean sin deimales álulo del seguro de desgravamen Saldo Iniial (antes de realizar el pago) = 0,000 Tasa Desgravamen (soltero) = % según tarifario Monto Desgravamen (Saldo apital * tasa desgravamen) = 0,000 * = 2.02 Saldo en el segundo periodo (antes de realizar el pago) = 8,390 Tasa Desgravamen (soltero) = % según tarifario Monto Desgravamen (Saldo apital * tasa desgravamen) = 8,390 * =.69 álulo del seguro ontra todo riesgo Valor edifiaión = 2,000 Tasa seguro ontra todo riesgo = 0.22% según tarifario Monto Seguro (Saldo apital * tasa seguro) = 2,000 * = 26.40

3 Y así suesivamente para todos los periodos, de tal forma que nuestro ronograma de pagos queda onstruido de la siguiente manera: Nro Feha Periodo Saldo Amortiz. Interés Desgravamen Seguro Total uota uota pago apital apital Desembolso 0,000 0/0/ ,390, , /0/ ,758, , // ,03, , /2/ ,426, , /0/ ,725, , /02/ , ,777 álulo del ITF Total uota =,777 Tasa ITF = 0.08% según tasa vigente Monto ITF = (Monto uota * tasa ITF) =,777 * =.42 Y así suesivamente para todos los periodos, de tal forma que nuestro ronograma de pagos queda onstruido de la siguiente manera: ronograma Final Nro Feha Periodo Saldo Amortiz. Interés Desgra Seguro Total ITF Total a uota pago apital apital vamen uota pagar Desem bolso 0,000 0/0/ ,390, ,777.42, /0/ ,758, ,777.42, // ,03, ,776.42, /2/ ,426, ,776.42, /0/ ,725, ,776.42, /02/ , ,775.42,777 En la última uota se realiza el ajuste por el redondeo aumulado, de tal forma que el saldo resulte 0.00 ASO 2: UOTA ON FEHA FIJA: Puede ourrir que el liente prefiera pagar en una feha determinada de ada mes, en tal aso, el período de pago entre uotas no es uniforme. Por ejemplo para un ontrato de préstamo (P) ontraído un 0 de Diiembre del 2007, on pagos de uotas fijas (), en el que el liente eligió abonar todos los 5 de ada mes por 6 meses. En este aso la representaión sería la siguiente: P Di 5 Ene 5 Feb 5 Mar 5 May 5 Jun 35 días 3 días 28 días 30 días 3 días t (días) = 35 días 66 días 94 días 55 días 86 días

4 Del ejemplo anterior; si quisiéramos saber el valor de nuestra uota periódia respeto a un préstamo ontraído a una tasa efetiva anual definida por el prestamista, tendríamos que utilizar la siguiente lógia: Valor Atual (VA), Se denomina Valor Atual al monto alulado que en el presente o momento ero (feha en que entra en vigenia el ontrato) resulta equivalente a una serie de pagos futuros () onsiderando una tasa de desuento y el periodo transurrido respeto al momento ero. La fórmula para periodos anuales es la siguiente: VA = n TEA ( ia ): Tasa de Interés Efetiva Anual. (Año de 360 días) Apliando la definiión anterior al otorgamiento de préstamos, el Valor Atual (VA) de una serie de uotas () debe de ser igual al monto iniial ó préstamo original (P), de auerdo al siguiente esquema: n VA = P t (días) = 0 35 días 66 días 94 días 55 días 86 días La fórmula para periodos diferentes expresados en días, quedaría de la siguiente manera: VA = P = / / / / / 360 Luego, despejando : = P / / / / / 360 Ejemplo N 2: álulo de uota on Feha Fija (Periodo Variable) Préstamo (P) = US$ 0,000 TEA ( = 8.0 % TEM (im) =.39 % ( Equivalente a la TEA ( = 8.0% ) N uotas (n) = 6 Periodo de Pago = ada 30 días ( Plazo total = 6 uotas de 30 días = 80 días ) Feha de Desembolso: Feha Fija de Pago: Día 05 de ada mes

5 Reemplazando (P) = 0,000 y ( = 8.00% en la formula, obtenemos: =,753 Distribuión de la uota N uota:,753 Saldo Iniial (antes de realizar el pago) = 0,000 Interés de la uota : 0,000 x (( 8.0% ) ( 35 / 360 ) - ) = 62 apital de la uota : (uota Interés ) =, =,59 Saldo Final (después de realizar el pago) = 0, = 8,409 Repliando el proedimiento anterior para ada uota, se obtiene el siguiente ronograma: ronograma Final Nro Feha pago Días Saldo uota Trans. apital Desembolso 0/2/2007 0, Amortiz. apital Interés Desgra vamen Seguro Total uota ITF Total a pagar 05/0/ ,409, ,782.43, /02/ ,776, ,78.43, /03/ ,4, ,78.42, /04/ ,434, ,78.42, /05/ ,728, ,780.42, /06/ , ,780.42,78

6 GASTOS APLIABLES A TODOS LOS RÉDITOS Seguro de Desgravamen ARGOS ADIIONALES Es un seguro que tiene por objeto ubrir la eventualidad de inumplimiento del pago de la deuda por falleimiento del deudor. En sus modalidades titular y manomunado (titular y ónyuge) se alula mensualmente omo un porentaje expresado omo tanto por mil sobre el saldo del apital de la deuda. Por ejemplo: Se tiene un préstamo por US$ 32,000, el titular de la deuda es asado, y la tarifa vigente por seguro de desgravamen manomunado (para titular y ónyuge) es de Entones argo mensual de diho mes en partiular será = (0.552 ) x (32,000) = US$ 7.66, el ual se añade a la uota. GASTOS APLIABLES A RÉDITOS ON GARANTÍAS PREFERIDAS Seguro ontra inendio a todo riesgo Es el seguro que ubre la posible pérdida de la garantía en aso de siniestralidad. Se aplia a réditos hipotearios o de onsumo on garantía real y se alula omo un argo mensual en funión al Valor de Tasaión del bien dado en garantía. En el aso de la apliaión de este seguro en Raíz, adiionalmente a la tasa del seguro, se debe onsiderar el argo por dereho de emisión de la ompañía aseguradora y el orrespondiente Impuesto General a la Ventas. Por ejemplo: Para el aso de un rédito hipoteario on garantía que presenta un valor de tasaión de US$ 0,000 a 0 años, se tiene una tasa por el seguro del 2.2 y un dereho de emisión de la aseguradora del 3.0%, se tiene: argo mensual = [ dereho de emisión)*tasa del seguro]*valor de Tasaión*IGV) / 2 argo mensual = [( 3.0%) * 2.2 ] * 000 * 9%) / 2 argo mensual = [( 0.03) * ] * 0, ) / 2 = US$ 2.25 Finalmente, el argo mensual alulado de US$ 2.25 se añade a la uota. Gastos por tasaión, por onstituión de garantías o Notariales, Registrales Son aquellos gastos en los que se inurre para formalizar determinados atos, en su mayoría de registro, omo la onstituión de garantías reales. En primer lugar los gastos de tasaión de garantías. Los bienes dados en garantía serán valuados por un profesional idóneo debidamente insrito en el Registro de Peritos Valuadores (REPEV) de la SBS. El osto de esta tasaión es determinado por el perito esogido por el liente. Luego, por la elevaión a Esritura Públia, presentaión del título a Registros Públios y por legalizar las firmas del liente en el ontrato de préstamo la Notaría efetúa un obro (gastos notariales) Y por otro lado, la Superintendenia Naional de Registros Públios efetúa un obro por la insripión (o bloqueo) de la garantía en el Registro Públio. abe señalar que estos gastos son asumidos por el liente antes del desembolso y no forman parte de la uota.

7 GASTOS POR INUMPLIMIENTO DE PAGO Interés Moratorio Es el interés que se aplia en aso se inumpla on el pago de una uota en las fehas estableidas según el ronograma de pago. Se alula sólo sobre la parte apital de la uota. Por ejemplo: suponemos que hoy es 9 de abril y el día 0 de abril venió una uota de US$ (US$ por amortizaión de apital y US$ 0.0 por intereses) y que la tasa de interés moratoria anual es de 34.49%. Veamos, tenemos que del 0 al 9 de abril pasaron 9 días que en términos anuales signifia = 9/360. En onseuenia la tasa moratoria por 9 días de atraso quedará así: [ 34.49%)^(9/360) - ] = 0.744%. Entones el Interés Moratorio = (0.744%) x (20.20) = US$.56 y finalmente la uota on 9 días de mora será = US$ (US$ US$.56). Gastos de Protesto Los gastos de protesto de un pagare, son todos aquellos en los que inurre un areedor para protestar el titulo valor. El protesto es aquella diligenia notarial -o judiial- que tiene por finalidad dejar onstania fehaiente e indubitable de la falta de pago del titulo valor, por lo que los derehos notariales que genere la diligenia responden al tarifario que la Notaría señale. abe anotar que EDPYME RAIZ SA, se enuentra faultado, mas no obligado a protestar el pagaré. Gastos de obranza Los gastos de obranza son todos aquellos en los que inurre un areedor para realizar la gestión de obranza de una deuda. EDPYME RAIZ S.A. puede, en este sentido, ontratar a tereros a efetos que realien la gestión de obro de la deuda, siendo los gastos de obranza los honorarios patados on dihos tereros, que por lo general son patados en un porentaje de la efetiva reuperaión realizada.