COSTES DE LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA

Transcripción

1 COSTES DE LA COMPRAVENTA DE UNA VIVIENDA ANTES DE LA COMPRA 1) Nota Simple Informativa. 2) Opción de compras y arras o señal. 3) Entrega de cantidades anticipadas LA COMPRA 1) Hipoteca Tasación Gastos de estudio Verificación registral Comisión de apertura Gastos de Notaría Gastos de Registro Gastos de Gestión Impuestos Seguros. 2) Escritura pública ante notario. 3) Impuestos. 3.1 IVA. 3.2 IAJD. 3.3 Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales. 3.4 Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía Municipal. 4) Inscripción en el Registro de la Propiedad. 5) Gastos de gestión. DESPUÉS DE LA COMPRA 1) En vivienda nueva 2) En vivienda usada TABLAS Y EJEMPLOS Costes de Tasación de viviendas Costes de Notaría en la Hipoteca Costes de Registro en la Hipoteca IAJD en la Hipoteca Costes de Notaría en la Compraventa IAJD en la Compraventa ITP en la Compraventa Costes de Registro en la Compraventa Ejemplos DII Costes Compra pág. 1 de 111

2 ANTES DE LA COMPRA La compraventa de una vivienda, desde que comienza su búsqueda hasta que llega el momento de entrar a vivir en ella, es un proceso dilatado en el tiempo y que implica una serie de gastos y documentación a tener en cuenta, tanto para el comprador como para el vendedor. Una vez finalizada la búsqueda y elegida la vivienda que deseamos comprar, ya sea ésta una vivienda nueva o en construcción, o una vivienda usada o de segunda mano, tendremos que seguir una serie de pasos. Incluso antes de haber elegido definitivamente una vivienda, es posible tener que abonar algún coste para informarse de la situación legal de la misma, o para asegurarse su compraventa. 1) NOTA SIMPLE INFORMATIVA: Este documento notifica si la vivienda está libre de cargas, si realmente pertenece al vendedor y en qué modo la adquirió, e información acerca de linderos, tamaño y usos de zonas comunes, entre otros. Se obtiene mediante una solicitud dirigida al Registro de la Propiedad, a través de cualquier otro Registro o por correo electrónico a través de la página Web del Colegio de Registradores de la Propiedad: También se puede conseguir por medio de una Gestoría. Cuesta 12 aproximadamente. 2) OPCIÓN DE COMPRA Y ARRAS O SEÑAL: - Opción de compra: Pago al vendedor para que no ofrezca la vivienda a otros posibles compradores durante un periodo de tiempo pactado. Esta cantidad no forma parte del precio de la vivienda. - Arras o señal: Cantidad que se entrega al vendedor como señal de la compraventa y que sí forma parte del precio de la vivienda (se descontará del precio final). Pueden ser: Arras penitenciales: Tanto el comprador como el vendedor pueden renunciar a la compraventa. Si lo hace el comprador pierde la cantidad entregada, mientras que si es el vendedor quien renuncia deberá abonar al comprador el doble de la cantidad entregada. Arras confirmatorias: Ninguno de los dos puede renunciar a la compraventa. 3) ENTREGA DE CANTIDADES ANTICIPADAS (SÓLO EN VIVIENDA NUEVA) En la compraventa de vivienda nueva se suelen abonar cantidades anticipadas al promotor inmobiliario antes de comenzar la construcción o durante la misma. La Compra DII Costes Compra pág. 2 de 11

3 LA COMPRA 1) HIPOTECA 1.1. Gastos de tasación: La ley obliga a la valoración del inmueble por Sociedades de Tasación antes de autorizar un préstamo hipotecario. Su coste varía de una Sociedad Tasadora a otra y suele estar baremado en función del valor de la vivienda tasada. Ejemplos de gastos de tasación 1.2. Gastos de estudio: Es el importe que, en ocasiones, cobra el Banco o Caja de Ahorros por el estudio de la operación a fin de comprobar que el crédito hipotecario es viable. Depende de la entidad financiera y es negociable. Puede venir incluido dentro de la Comisión de Apertura Verificación registral: Puede ser aportada por el cliente, gestorías o la propia entidad financiera. Consiste en conseguir la Nota Simple Informativa del Registro de la Propiedad, ya que es obligatoria para pedir una hipoteca. Cuesta 12, aproximadamente Comisión de apertura: Porcentaje sobre el importe del préstamo que la entidad cobra en concepto de gastos de tramitación de la hipoteca. Puede incluir también los gastos de estudio y de gestión del préstamo. Depende de la entidad financiera y es negociable, variando entre un 0 2% del préstamo hipotecario. Se incluye dentro del préstamo Gastos de Notaría: Son los honorarios por la intervención del Notario como fedatario público. El importe depende de la Responsabilidad Hipotecaria del préstamo y está fijado en los aranceles notariales aprobados por el Real Decreto 1426/1989, al cual hay que añadir el 16 % de IVA más el precio de los folios utilizados y de la expedición de copias. Tabla de Costes de Notaría en la Hipoteca 1.6. Gastos de Registro: Son los honorarios del Registrador por su labor en la inscripción de la hipoteca. El importe depende de lo solicitado y está fijado en los aranceles registrales aprobados por el Real Decreto 1427/1989 más el 16 % de IVA Tabla de Costes de Registro en la Hipoteca 1.7. Gastos de gestión: Son los honorarios por la tramitación de la escritura de préstamo hipotecario (pago de impuestos y presentación en el Registro). Esta gestión la puede realizar la entidad financiera (en este caso puede venir incluida dentro de la comisión de apertura) u otra externa. Un precio normal está en torno a los Impuesto sobre Actos Jurídicos Documentados (IAJD): Este impuesto grava las primeras copias de escrituras de constitución de hipotecas sobre el inmueble. Debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de la Escritura de hipoteca. Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo comprador calcula su importe cumplimentando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la Escritura en las oficinas de la Dirección General de Tributos o en cualquiera de las 24 Oficinas Liquidadoras del Distrito Hipotecario de Madrid ( DII Costes Compra pág. 3 de 11

4 Se pueden descargar los impresos y obtener más información en la página Web de la Comunidad de Madrid: Tabla de IAJD en Hipotecas 1.9. Seguros: Obligatorios por ley: Seguro de incendios, que cubra los daños de incendio del inmueble que se hipoteca, con cláusula expresa de beneficiario a favor de la Entidad financiera. El coste orientativo de la prima anual de este seguro es de 3,22 por cada 6.012,12 asegurado. No obligatorios: Las entidades financieras solicitan generalmente la contratación de un seguro de vida que cubra las cifras pendientes de amortizar (así los herederos no tienen que hacer frente a esas cargas) y un seguro multirriesgos para la vivienda. No pueden obligarte a suscribirlos y forma parte de la negociación de las condiciones del préstamo hipotecario. Escritura pública de la compraventa ante Notario 2) ESCRITURA PÚBLICA ANTE NOTARIO: El Código Civil establece que los gastos de notaría se distribuyen entre los contratantes de forma que el vendedor debe hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original) y el comprador está obligado al pago del coste de la primera y sucesivas copias. En la práctica habitual todos los gastos de notaría se asumen por la parte compradora. Los gastos de notaría asociados a la compraventa se calculan sobre el valor por el que se escritura la vivienda (valor escriturado), sobre el que se aplica un arancel, más el 16 % de IVA y el precio de los folios utilizados y de la expedición de copias Tabla de Costes de Notaría en la compraventa 3) IMPUESTOS En Vivienda Nueva 3.1. IVA: En vivienda libre el tipo general es el 7% del importe escriturado. En vivienda con protección pública, de régimen especial o de promoción pública, el tipo es del 4% de dicho importe IAJD: Este impuesto grava las primeras copias de Escrituras de compraventa de viviendas nuevas. Debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de la Escritura de compra. Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo comprador calcula su importe cumplimentando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Una vez pagado el impuesto, se presentará el impreso junto con la copia de la Escritura en las oficinas de la Dirección General de Tributos o en cualquiera de las 24 Oficinas Liquidadoras del Distrito Hipotecario de Madrid ( Se pueden descargar los impresos y obtener más información en la página Web de la Comunidad de Madrid: Tabla de IAJD en la Compraventa DII Costes Compra pág. 4 de 11

5 En Vivienda Usada 3.3. Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales (ITP): Es un tributo que grava las transmisiones patrimoniales onerosas, como por ejemplo la venta de bienes muebles o inmuebles. Debe pagarse en el plazo de 30 días hábiles contados desde la fecha de la Escritura de compraventa. Se paga por el sistema de autoliquidación, que implica que el mismo comprador calcula su importe cumplimentando el correspondiente impreso y presentándolo en cualquier Banco o Caja de Ahorros donde se efectuará el ingreso en la cuenta de Hacienda. Después se presentará el impreso junto con la copia de la escritura en las oficinas de la Dirección General de Tributos o en cualquiera de las 24 Oficinas Liquidadoras del Distrito Hipotecario de Madrid ( Se pueden descargar los impresos y obtener más información en la página de la Comunidad de Madrid: Tabla de ITP en Compraventa 3.4. Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana o Plusvalía municipal: Es un Impuesto Municipal que se paga cada vez que hay una transmisión de la vivienda (venta), por la diferencia de valor desde la anterior venta hasta el momento actual. A esta diferencia, corregida en base a los años completos transcurridos entre ambas ventas, se le aplica un porcentaje que varía según el ayuntamiento que corresponda. El modo de pago, además de su cálculo, dependerá de cada Ayuntamiento. Salvo acuerdo, lo paga el vendedor. 4) INSCRIPCIÓN EN EL REGISTRO DE LA PROPIEDAD: Es el pago de los honorarios por la intervención del Registrador que comprueba la legalidad del documento y lo inscribe en el Registro de la Propiedad Tabla de Costes de Registro en la Compraventa 5) GASTOS DE GESTIÓN: Es el pago por las gestiones de liquidaciones de gastos e impuestos realizados en los plazos por un gestor administrativo, que nos asegura que se llevan a cabo correctamente. Su tarifa no está regulada oficialmente, pero generalmente depende de los trámites que solicitemos y del precio de la vivienda. Puede suponer entre 150 y 300. Después de la compra DII Costes Compra pág. 5 de 11

6 DESPUÉS DE LA COMPRA 1) EN VIVIENDA NUEVA - Alta de suministros básicos (valores aproximados) Instalación de gas: A partir de 66. Línea telefónica fija: Desde 130. Alta del suministro de agua: Desde 120. Alta de la luz: Gastos de la comunidad de propietarios Constitución de la comunidad de propietarios: A la hora de organizarse una comunidad de propietarios se realiza una provisión de fondos para imprevistos. Otras altas de suministros: Gas u otro carburante (si la comunidad tiene calefacción central), luz y agua para las zonas comunes de todo el edificio. 2) EN VIVIENDA USADA Puede ser que necesitemos dar de alta a algún suministro básico después de la compraventa o, por lo menos, realizar los trámites necesarios para el cambio de titularidad. Conviene recordar que, antes de realizar la compra, debemos comprobar si la vivienda está al corriente de pago de las cuotas de comunidad de propietarios, porque en caso de no hacerlo corresponderá al comprador abonar dichos retrasos. DII Costes Compra pág. 6 de 11

7 TABLAS Y EJEMPLOS 1) COSTES DE TASACIÓN DE VIVIENDAS: Ejemplo de baremos para Cajamadrid: VALOR DE LA VIVIENDA CAJAMADRID Hasta A partir de % de lo que exceda de Ejemplo de baremos para Arco Valoraciones S.A.: VALOR DE LA VIVIENDA CAJAMADRID Hasta , , ,25 + 0,075% del exceso de ,46 + 0,075% del exceso de A partir de ,52 + 0,060% del exceso de Volver a Gastos de Tasación 2) COSTES DE NOTARÍA EN LA HIPOTECA: Tabla de Aranceles Notariales: Precio de folios y copias: Originales o matriz de escritura (a partir del quinto folio): 3 01 por folio. Copias y cédulas autorizadas (hasta el undécimo folio): 3 01 por folio. (a partir del duodécimo): 1 50 por folio. Copias simples: 0 60 por folio 3) COSTES DE REGISTRO EN LA HIPOTECA: Tabla de Aranceles Registrales: RESPONSABILIDAD DE COMPRA Gastos de Registro Hasta 6.10,12 18,03 Por el exceso comprendido entre 6.10, % Por el exceso comprendido entre ,62 0,09375 % Por el exceso comprendido entre ,21-0,05625 % Por el exceso comprendido entre ,04 0,02250 % Por el valor que exceda de ,10 0,015 % Por el asiento de presentación de cada título en el registro: 6,01 Volver a Gastos de Registro en la Hipoteca DII Costes Compra pág. 7 de 11

8 4) IAJD EN LA HIPOTECA: Para la Comunidad de Madrid se establece un abono en función de la Responsabilidad Hipotecaria del préstamo: 0,4% de la Responsabilidad Hipotecaria si ésta es menor o igual ,5% de la Responsabilidad Hipotecaria si ésta es menor o igual y superior a ,00% de la Responsabilidad Hipotecaria si ésta es superior a Volver a IAJD en Hipotecas 5) COSTES DE NOTARÍA EN LA COMPRAVENTA: Tabla de Aranceles Notariales: RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA Gastos de Notaria Hasta 6.10,12 61,67 Por el exceso comprendido entre 6.10,13 0,3375 % Por el exceso comprendido entre ,62 0,1125 % Por el exceso comprendido entre ,21-0,075% Por el exceso comprendido entre ,04 0,0375 % Por el valor que exceda de ,10 0,0225 % Precio de folios y copias: Originales o matriz de escritura (a partir del quinto folio): 3 01 por folio. Copias y cédulas autorizadas (hasta el undécimo folio): 3 01 por folio. (a partir del duodécimo): 1 50 por folio. Copias simples: 0 60 por folio. 6) IAJD EN LA COMPRAVENTA: Volver a Costes de Notario en Compraventa Para la Comunidad de Madrid se establece un gravamen gradual en función del importe escriturado: 0,2% del importe escriturado para la transmisión de viviendas de protección pública de la Comunidad de Madrid, con una superficie máxima de 110 m 2 construidos y 90 m 2 útiles, que no cumplan los requisitos para gozar de la exención aplicable a las Viviendas con Protección. 0,4% del importe escriturado si éste es inferior o igual a euros. 0,5% del importe escriturado si éste es inferior o igual a euros y superior a euros. 1,00% del importe escriturado si éste es superior a euros. Volver a IAJD en la Compraventa 7) ITP EN LA COMPRAVENTA: Con carácter general, el tipo aplicable para la Comunidad de Madrid es del 7% del importe escriturado. Sin embargo, existen dos excepciones: - Para aquellas transmisiones de inmuebles en las que se adquiera la propiedad de viviendas ubicadas dentro del Distrito Municipal Centro del Ayuntamiento de Madrid, se aplicará un tipo reducido del 4%, siempre que verifique que: Tener una superficie construida inferior a 75 metros cuadrados. Tener una antigüedad mínima de 75 años. Que constituya la vivienda habitual de los adquirientes durante al menos cuatro años. DII Costes Compra pág. 8 de 11

9 No haber sido rehabilitada con fondos públicos en los 15 años anteriores a la compraventa. Para la adquisición de vivienda habitual para familias numerosas, se aplicará un tipo del 4%. 8) COSTES DE REGISTRO EN LA COMPRAVENTA: Tabla de Aranceles Registrales: RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA Volver a ITP en la Compraventa Gastos de Registro Hasta 6.10,12 18,03 Por el exceso comprendido entre 6.10,13 0,13125 % Por el exceso comprendido entre ,62 0,09375 % Por el exceso comprendido entre ,21-0,05625% Por el exceso comprendido entre ,04 0,02250 % Por el valor que exceda de ,10 0,015 % Además del 16% de IVA hay que añadir el precio del asiento de presentación en el registro de cada título: 6,01. 9) EJEMPLOS DE COSTES DE VIVIENDA Volver a Costes de Registro en la Compraventa A la hora de realizar cálculos hay que tener en cuenta los diversos conceptos que entran en funcionamiento: - Valor de tasación de la vivienda - Importe del préstamo hipotecario - Responsabilidad hipotecaria - Valor escriturado Vamos a suponer que el valor de tasación de la vivienda es el mismo que el valor escriturado (en adelante, precio). También supondremos que el importe del préstamo hipotecario es el 80 % del valor de tasación de la vivienda, y que la responsabilidad hipotecaria es el doble del importe del préstamo hipotecario. Se ha establecido que el comprador corre con todos los gastos (lo cual es negociable), aunque en el caso de la escritura de compraventa es el vendedor quien tiene que hacerse cargo del coste de la matriz de la escritura (original). Vamos a hacer los supuestos para los siguientes precios de vivienda: PRECIO EN EN PTAS PRÉSTAMO HIPOTECARIO RESPONSABILIDAD HIPOTECARIA , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas , , Ptas ,00 DII Costes Compra pág. 9 de 11

10 Los gastos desglosados de la hipoteca son: PRECIO TASACIÓN VERIFIC. NOTARIO REGISTRO GESTIÓN IAJD TOTAL ,00 200,00 12,00 368,36 165,92 200, , , ,00 200,00 12,00 389,24 178,45 200, , , ,00 225,00 12,00 410,12 190,98 200, , , ,00 225,00 12,00 431,00 203,50 200, , , ,00 275,00 12,00 451,88 216,03 200, , , ,00 275,00 12,00 472,76 228,56 200, , , ,00 350,00 12,00 493,64 241,09 200, , , ,00 350,00 12,00 514,52 253,62 200, , , ,00 350,00 12,00 535,40 266,14 200, , , ,00 368,60 12,00 552,27 276,67 200, , , ,00 387,20 12,00 564,80 285,02 200, , , ,00 405,80 12,00 577,33 293,37 200, , ,50 En los gastos correspondientes al Notario, al elevar a escritura la hipoteca, hemos supuesto unos gastos de 60 correspondientes a folios originales y copias. VIVIENDA NUEVA Precio Hipoteca NOTARIO IVA IAJD REGIST GEST SUMINIST TOTAL , ,28 411, ,00 480,00 178,38 200,00 400, , , ,68 446, ,00 750,00 204,48 200,00 400, , , ,09 464, ,00 900,00 215,05 200,00 400, , , ,50 481, , ,00 225,49 200,00 400, , , ,91 498, , ,00 235,93 200,00 400, , , ,32 516, , ,00 246,37 200,00 400, , , ,72 533, , ,00 256,81 200,00 400, , , ,13 551, , ,00 267,25 200,00 400, , , ,54 568, , ,00 277,69 200,00 400, , , ,54 585, , ,00 288,13 200,00 400, , , ,02 603, , ,00 298,57 200,00 400, , , ,50 620, , ,00 309,01 200,00 400, ,29 En los gastos correspondientes al Notario, al elevar a escritura la compraventa, hemos supuesto unos gastos de 60 correspondientes a folios originales y copias Precio de la Vivienda Gastos Porcentaje Coste total de la Vivienda , ,49 10,78% , , ,80 10,59% , , ,32 10,39% , , ,57 10,73% , , ,82 10,64% , , ,07 10,54% , , ,31 10,50% , , ,56 10,43% , , ,81 10,38% , , ,65 10,34% , , ,97 10,30% , , ,29 10,27% ,29 DII Costes Compra pág. 10 de 11

11 VIVIENDA USADA PRECIO HIPOTECA NOTARIO ITP REGISTRO GEST SUMINIST TOTAL , ,27 411, ,00 178,38 200,00 400, , , ,67 446, ,00 204,48 200,00 400, , , ,08 464, ,00 215,05 200,00 400, , , ,49 481, ,00 225,49 200,00 400, , , ,90 498, ,00 235,93 200,00 400, , , ,31 516, ,00 246,37 200,00 400, , , ,71 533, ,00 256,81 200,00 400, , , ,12 551, ,00 267,25 200,00 400, , , ,53 568, ,00 277,69 200,00 400, , , ,53 585, ,00 288,13 200,00 400, , , ,01 603, ,00 298,57 200,00 400, , , ,49 620, ,00 309,01 200,00 400, ,29 No se ha incluido el Impuesto de Plusvalía Municipal porque es al vendedor a quien corresponde pagarlo, y además entran en juego muchas variables, como la fecha de adquisición anterior, el municipio, etc., y no tendría sentido realizar tantas hipótesis. En los gastos correspondientes al Notario, al elevar a escritura la compraventa, hemos supuesto unos gastos de 60 correspondientes a folios originales y copias. Precio de la Vivienda Gastos Porcentaje Coste total de la Vivienda , ,49 10,38% , , ,80 10,09% , , ,32 9,89% , , ,57 9,73% , , ,82 9,64% , , ,07 9,54% , , ,31 9,50% , , ,56 9,43% , , ,81 9,38% , , ,65 9,34% , , ,97 9,30% , , ,29 9,27% ,29 DII Costes Compra pág. 11 de 11