Los escenarios de venta son (3 dúplex restando 3% comisión inmobiliaria por venta):

Transcripción

1 LA PROPUESTA La idea es construir 8 dúplex de 2 dormitorios, 2 baños, de aproximadamente 80/82m2 c/u en un lote de 520m2, con 15 metros de frente y salida a dos calles. Seguimos pensando que el tipo de vivienda elegido es el más recomendable para la zona, quedan a un precio de venta muy accesible y es lo que más se busca en esa zona. Son viviendas relativamente económicas, a las cuales puede acceder gran parte de la población con una entrega más un crédito hipotecario. En esta ocasión uno de los requisitos que incorporamos al lote es ser apto crédito (y no en trámite como en el proyecto anterior). Este último punto permitirá mejorar los tiempos y el precio de venta. La ubicación del lote, aspecto muy importante a considerar, es incluso mejor que la obra anterior, a pocos metros de los nuevos emprendimientos de la zona (Jardines de la Estanzuela) y entrada de Estanzuela 2 (ver mapa al final). 1) Números Se busca el financiamiento para TRES de las 8 unidades. Unidades: 3 m2 de cada una: 80 (Aclaración: la cantidad de 8 unidades depende de la aprobación del plano y un estudio de suelos. Eventualmente serán 6 unidades lo cual no modificará esta propuesta) Detalles Proporcional lote: $ (lote completo cuesta $690M) Precio del m2 $ /m2 (monto fijo incluyendo dirección, gestión de materiales y administ.) Gastos de planos: $ ($6160 c/u, monto que no lo tuvimos bien en cuenta antes) Contrato/certificaciones: $ Subdivisión: $ ($8000 c/u, monto que no lo tuvimos bien en cuenta antes) Municipalidad: $ ($7000 c/u, impuesto municipal nuevo a los PH) Total: $ Total por unidad: $ Rentabilidad estimada: 33% al 44% Los escenarios de venta son (3 dúplex restando 3% comisión inmobiliaria por venta): cada dúplex $ 740M: $ (rentabilidad 33,0%) cada dúplex $ 770M: $ (rentabilidad 38,4%) cada dúplex $ 800M: $ (rentabilidad 43,8%) Cómo pronosticamos esos precios de venta? En realidad esperamos que sea un poco mayor, ya que simplemente aplicando inflación a precio actual de venta, superamos $800M. Sigue con buen movimiento la zona de compradores propietarios, hay muchas preguntas y el precio cuando es con crédito hipotecario es siempre más alto, debido a los meses entre que se cierra la operación y se efectiviza el pago. También empiezan a aparecer inversores que prefieren tener tierra que se valoriza y genera renta en lugar del dinero en el bolsillo, los precios de unidades en la zona tienen una excelente relación precio/renta. 2) Tiempos

2 Obra 7 a 8 meses, venta esperamos no supere los 12 meses. 3) Las cuotas partes o posiciones Como ya mencionamos, nuestra idea es conseguir financiamiento para 3 unidades. La conformación de aportes que teníamos pensado es el siguiente: Posiciones: 33 (11 por cada uno, es decir 9.1% cada posición) Monto de la posición $ (*) (*) Ver condiciones especiales para inversores de obra anterior. Forma de pago: Reserva $ 300 (con este monto se seña para mantener la posición) Entrega $ (con este monto se compra gran parte de materiales) Saldo a los 30 días Devolución de cada cuota parte capital+interese según precio de venta: cada dúplex $ 740M: $ (rentabilidad 33,0%) cada dúplex $ 770M: $ (rentabilidad 38,4%) cada dúplex $ 800M: $ (rentabilidad 43,8%) Como dos puntos sobresalientes de esta propuesta podemos decir que el riesgo es realmente bajo y son números muy buenos para un negocio inmobiliario (esto porque el costo por m2 que logramos es excelente). En negocios inmobiliarios es donde se hace LA GRAN DIFERENCIA, ya que en las primeras etapas parece un monto bajo, pero después el apalancamiento+el interés compuesto supera ampliamente cualquier forma de ahorro convencional. La idea completa sería formar un grupo de inversores que prefieran permanecer y con reinversión+nuevos aportes en poco tiempo tengan un gran crecimiento patrimonial (igualmente cualquiera puede salir al cabo de cada ciclo). 4) Figura legal Vamos a repetir la misma figura legal que en la obra anterior, es decir un contrato de sociedad civil marco, con contratos de adhesión para los socios. Enviaremos el contrato que reemplace las posiciones anteriores por las nuevas a todos los que deseen continuar. El nuevo contrato estará disponible en los próximos días. 5) Precio del metro cuadrado Con respecto al presupuesto y el valor del precio por metro, al igual que la vez anterior se decidió proponer monto fijo. A precio fijo significa que sobre el plano definitivo se hace el cómputo, se calcula el monto total de obra y ese monto es invariable. No se ajusta por costo extras de contratistas, los mismos se toman del % de imprevistos o golpearán en el margen del grupo gestor (como ya pasó). Creemos que esto es una de las mayores fortalezas de nuestra propuesta, la mayoría de las constructoras en pozo, en este momento ofrecen ajuste por índice de construcción.

3 6) Cómo es que se ofrece precio fijo y cómo se logra? Al inicio de obra se congelan un 80% de los materiales necesarios para la obra y el precio total de la mano de obra. Los materiales se compran y se acopian en el proveedor sin cargo, estimándose aproximadamente seis entregas parciales. Nuestro principal proveedor es EASY, en el cual somos clientes mundo experto prefer, por lo que contamos con un importante descuento. Áridos y un % del cemento se compra en ferreterías y corralones de los alrededores. La mano de obra se abona semanalmente según avance. Este esquema nos ofrece la garantía y confiabilidad que los costos finales no se escapen de lo presupuestado inicialmente. Y realmente este esquema funcionó en la obra anterior, la verdad que no podemos quejarnos porque estuvimos dentro de los márgenes esperables, la diferencia de costo que podemos haber tenido se debió a que no tuvimos en cuenta algunos costos extras, principalmente relativos a tema de planos y subdivisión. 7) Por qué es un excelente oportunidad a pesar de la situación actual? La estrategia de compra de materiales anticipado y pactado de mano de obra nos permitirá empezar la obra con la certeza de poder terminarla. Habitualmente los precios de materiales aumentan en noviembre, por lo que para esa fecha ya tendríamos todo encaminado. Durante estos meses de incertidumbre y baja de actividad por el verano estaremos construyendo, sabiendo que tuvimos un buen precio de entrada y que la inflación se refleja en los precios de venta en obras nuevas (nunca se vende a pérdida, por debajo del precio que cuesta construir nuevamente). En marzo/abril, cuando se reactive nuevamente después de las vacaciones los dúplex estarán terminados y estaremos listos para vender. Muchos inversores con los que hablo manifiestan que antes de tener su dinero sin producir, con inversiones de gran riesgo o a merced de la inflación, es preferible tenerlo en tierra que cada día se valoriza más. 8) Quiénes integran el equipo de trabajo El equipo está integrado por personas de confianza de la ciudad de Córdoba. Yo soy el desarrollador, colaboro en la selección y compra de materiales y hago los contactos con las inmobiliarias encargadas de vender las unidades. Además soy bastante metido en un montón de otras cuestiones porque la construcción me encanta. La arquitecta es mi señora, Cecilia Cabral, trabajó un tiempo en una constructora en dirección de obras (tuvo 2 torres a su cargo) actualmente trabaja freelance. Los distintos contratistas de la obra serán elegidos por Cecilia ya que cuentan con su confianza y serán los mismos que están trabajando actualmente con nosotros.

4 PLANOS PARA CASO QUE SE APRUEBEN 8 UNIDADES (marcadas las de la propuesta)

5 PLANOS PARA CASO QUE SE APRUEBEN 7 UNIDADES (marcadas las de la propuesta)

6 TIPOLOGÍA DE DUPLEX

7 UBICACIÓN DEL LOTE