CELFIN RENTAS INMOBILIARIAS FONDO DE INVERSIÓN INFORME DE CLASIFICACION - Septiembre 2012

Transcripción

1 FONDO DE INVERSIÓN - Septiembre 2012 Dic Sep ª Clase Nivel 3 (N) * Detalle de clasificaciones en Anexo. Indicadores Financieros En millones de pesos Dic. 10 Dic. 11 Jun. 12 Activos totales Inversión Inmobiliaria Patrimonio Utilidad (pérdida) neta Rentabilidad cuota+ dividendos 6,3% 15,2% 7,0% Valor libro cuotas * , , ,1 * Cifras en $ Fundamentos Celfin Renta Inmobiliarias Fondo de Inversión está orientado a la participación, a través de sociedades o fondos, en inmuebles destinados a la renta. La clasificación 1ª Clase Nivel 3 (N) responde a un fondo que, pese a poseer menos de 36 meses de operaciones, presenta una cartera que cumple con su objetivo, con una rentabilidad superior a fondos similares y una alta capacidad de generación de flujos. En contrapartida, considera una moderada diversificación por activo, una duración ajustada para su objetivo de inversión y el riesgo inherente al negocio inmobiliario, sensible a los ciclos económicos. El sufijo (N) indica que se trata de un fondo nuevo, con menos de 36 meses para su evaluación. El fondo es manejado por Celfin Capital S.A. Administradora General de Fondos, relevante actor de la industria de administración a nivel local. A marzo de 2012, el Celfin Capital manejaba fondos de inversión con activos por US$ millones. Al 30 de junio de 2012, el fondo poseía un patrimonio neto de US$125 millones, siendo un fondo de tamaño mediano entre los fondos de inversión administrados por Celfin, con cerca de un 5,2% de participación sobre los activos totales. Producto del cambio de normativa que significó la ley , conocida como Mercado de Capitales II, donde se derogaron los puntos que permitían la inversión directa de los fondos en bienes raíces y derechos de comunidades de bienes muebles o inmuebles, tanto en Chile como en el extranjero, el fondo tuvo que traspasar todas sus inversiones directas en bienes raíces a sociedades filiales. La venta de las propiedades generó cuentas por cobrar con las sociedades compradoras, las que se irán pagando con los flujos provenientes de los activos inmobiliarios. Al 30 de junio de 2012, la cartera del fondo cumplía con su objetivo, manteniendo un 98,4% en activos relacionados al negocio inmobiliario. Estos activos están compuestos por cuentas por cobrar a sociedades inmobiliarias (57%) y por las acciones de esas sociedades y cuotas de fondos privados (41,4%). La diversificación del portfolio de inversiones del fondo es moderada, respecto del número y distribución de los activos inmobiliarios subyacentes. A junio de 2012, el fondo poseía participación sobre 19 activos inmobiliarios, concentrados en la Región Metropolitana. El fondo centra sus actividades en negocios de arriendo de oficinas (60%), renta comercial (28%) y gestión de estacionamientos (12%). Los activos que posee el fondo se encuentran en arriendo, con bajos niveles de vacancia, lo que otorga una alta capacidad de generación de flujos y constituye la principal fuente de liquidez del fondo. Al 30 de junio de 2012, el pasivo del fondo alcanzaba un 0,3% de su patrimonio, constituido principalmente por comisiones y cuentas por pagar, sin presentar deuda financiera. La rentabilidad del fondo ha sido positiva y superior a fondos de similar orientación. Al 30 de junio de 2012, la cuota del fondo posee una rentabilidad acumulada desde sus inicios (incluyendo dividendos) de 31%. El fondo tiene como fecha de término en julio del año 2015, período de tiempo que Feller Rate estima ajustado para recibir los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera, considerando que los contratos de arriendo poseen plazos mayores. Sin embargo, el reglamento interno del fondo permite que, previo acuerdo de sus aportantes, se pueda prorrogar la duración del fondo. Analista: Claudio Salin G. claudio.salin@feller-rate.cl (562) Fortalezas Cartera de inversiones que cumple plenamente con los objetivos del fondo. Importante capacidad de generación de flujos, provenientes de los activos inmobiliarios con contrato de arriendo. Rentabilidad, incluido dividendos, superior a fondos similares. FACTORES SUBYACENTES A LA CLASIFICACION Riesgos Moderada diversificación por activos, inferior a fondos similares. Duración ajustada considerando el tipo de activo. Riesgo inherente al negocio inmobiliario, sensible a los ciclos económicos. 1

2 OBJETIVOS DE Fondo orientado a la inversión en activos relacionados INVERSION al negocio de rentas inmobiliarias Características del Fondo Junio de 2012 Valor Cuota ($) ,1 Nº Nº aportantes 7 Total Activos (millones $) Evolución del patrimonio neto del fondo Millones de pesos Objetivos de inversión y límites reglamentarios Según su reglamento interno, Celfin Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión tiene como objetivo la participación, a través de sociedades anónimas cerradas, sociedades por acciones o fondos de inversión privados, en inmuebles destinados a la renta tanto en Chile como en el extranjero. Entre otros límites relevantes, el reglamento interno del fondo establece: i) Al menos un 70% del total de activos deben estar invertidos en instrumentos objeto del fondo. ii) iii) iv) Un máximo de 50% del activo total del fondo puede estar invertido en valores emitidos por un mismo emisor, grupo empresarial y sus relacionados. Inversión en cuotas de un fondo de inversión privado hasta el monto que no le signifique controlar al emisor. Endeudamiento máximo de 50% del patrimonio del fondo. Las restricciones antes señaladas no tendrán aplicación durante los 2 primeros años de operaciones del fondo; durante los 12 meses siguientes a nuevas colocaciones de cuotas; ni durante el periodo de liquidación del fondo dic-10 dic-11 jun-12 Resumen cartera inversiones fondo Dic. 09 Dic. 10 Dic. 11 Jun. 12 EVALUACION DE LA CARTERA DEL FONDO Características del fondo Cartera cumple con el objetivo de inversión Al 30 de junio de 2012, el fondo poseía un patrimonio neto de US$125 millones, siendo un fondo de tamaño mediano entre los fondos de inversión administrados por Celfin, con cerca de un 5,2% de participación sobre los activos totales y un 1,1% del total del sistema. Inversiones Inmobiliarias - 97,6% 97,3% 98,4% Caja y Otros - 0,1% 0,0% 0,0% Inversiones Oferta Pública - 2,3% 2,7% 1,6% Total - 100,0% 100,0% 100,0% Alto porcentaje de inversión en activos relacionados al negocio inmobiliario Producto del cambio de normativa que significó la ley , conocida como Mercado de Capitales II, donde se derogaron los puntos que permitían la inversión directa de los fondos en bienes raíces y derechos de comunidades de bienes muebles o inmuebles, tanto en Chile como el extranjero, el fondo tuvo que traspasar todas sus inversiones directas en bienes raíces a sociedades filiales. La venta de las propiedades generó cuentas por cobrar con las sociedades compradoras, las que se irán pagando con los flujos provenientes de los activos inmobiliarios. Al 30 de junio de 2012, la cartera del fondo cumplía con su objetivo, manteniendo un 98,4% en activos relacionados al negocio inmobiliario. Estos activos están compuestos por cuentas por cobrar a sociedades inmobiliarias (57%) y por las acciones de esas sociedades y cuotas de fondos privados (41,4%). Moderada diversificación de cartera La diversificación del portfolio de inversiones del fondo es moderada, respecto del número y distribución de los activos inmobiliarios subyacentes. El fondo centra sus actividades en negocios de arriendo de oficinas (60%), renta comercial (28%) y gestión de estacionamientos (12%). A junio de 2012, el fondo poseía participación sobre 19 activos inmobiliarios, concentrados en la Región Metropolitana. Buena generación de flujos y nulo endeudamiento Los activos que posee el fondo se encuentran en arriendo, con bajos niveles de vacancia, lo que otorga una alta capacidad de generación de flujos y constituye la principal fuente de liquidez del fondo. 2

3 Al 30 de junio de 2012, el pasivo del fondo alcanzaba un 0,3% de su patrimonio, constituido principalmente por comisiones y cuentas por pagar, sin presentar deuda financiera. Rentabilidad positiva con alto componente de dividendos La rentabilidad del fondo ha sido positiva y superior a fondos de similar orientación. Al 30 de junio de 2012, la cuota del fondo posee una rentabilidad acumulada desde sus inicios (incluyendo dividendos) de 31%. Plazo ajustado del fondo El fondo tiene como fecha de término en julio del año 2015, período de tiempo que Feller Rate estima ajustado para recibir los flujos de los negocios inmobiliarios en cartera, considerando que los contratos de arriendo poseen plazos mayores. Sin embargo, el reglamento interno del fondo permite que, previo acuerdo de sus aportantes, se pueda prorrogar la duración del fondo. 3

4 ASPECTOS RELEVANTES DE LA Una de las mayores administradoras de fondos de la ADMINISTRADORA industria financiera local PARA LA GESTIÓN DEL FONDO La administradora tiene una estructura orientada a apoyar la gestión de fondos mutuos y fondos de inversión, separada en cada tipo de activo, aprovechando las sinergias de manejar diversos fondos y que cuenta con estructuras de apoyo y control comunes para todas las unidades del negocio, asociadas a la gestión de fondos. La administración de fondos inmobiliarios está inserta en el área de Activos Reales, operando desde el año Ésta área se organiza según la orientación de los fondos, ya sea de desarrollo inmobiliario, rentas inmobiliarias y financiamiento de proyectos de desarrollo inmobiliario. En este sentido, la gestión directa y responsabilidad del fondo de inversión Celfin Rentas Inmobiliarias es realizada por el área de Rentas Inmobiliarias, la cual se orienta a la evaluación y control de los proyectos u negocios en los que invierte el fondo. Valorización cartera de inversiones El proceso de valorización de cartera se efectúa una vez al año, acorde a los requerimientos normativos establecidos. Entre los principales criterios usados se pueden mencionar: i) Las acciones de sociedades inmobiliarias y fondos de inversión privados son registrados al valor patrimonial proporcional que corresponde, en relación al porcentaje de propiedad del fondo, los cuales se actualizan según la evolución de los estados financieros de las sociedades inmobiliarias y fondos privados. ii) Posibles inversiones en instrumentos de renta fija son valorizadas al valor presente utilizando la TIR de compra del instrumento. Eventualmente, pueden existir diferencias entre el valor contable de un activo inmobiliario y su valor de realización, lo que dependerá de la periodicidad y relevancia de los ajustes en tasaciones y valorizaciones. Políticas de evaluación de inversiones y construcción de portfolios Los procedimientos utilizados para la evaluación y construcción de portfolios de los fondos son propios de la gestión del área de fondos inmobiliarios y consta de las siguientes etapas: i) Análisis de oportunidades de inversión: El equipo a cargo del área de fondos de Rentas Inmobiliarias realiza un análisis acabado de todas las oportunidades de inversión que llegan a la administradora gracias a prospecciones de mercado y las redes de contactos y negocios que posee Celfin Capital como actor relevante de la industria financiera en Chile. ii) iii) El análisis se hace desde el punto de vista del negocio inmobiliario, involucrando aspectos como la ubicación y precio de los bienes raíces involucrados; desde el punto de vista de la capacidad de crédito del posible arrendatario; y desde el punto de vista de los aspectos legales y financieros de la operación. Comité Inmobiliario: Luego del análisis de las oportunidades de inversión, éstas pasan al comité inmobiliario, compuesto por el Gerente de Inversiones en Activos Reales y por el equipo inmobiliario. Este comité tiene periodicidad semanal. Este comité selecciona los proyectos que serán enviados al Comité de Directores para la decisión final, previo avance en negociaciones, estudios, due dilligence y estructuración de las inversiones. Comité de Directores: es la instancia final de aprobación de un proyecto y está compuesto por dos socios de Celfin Capital, el Gerente de Inversiones en Activos Reales y dos directores externos (uno propuesto por Celfin Capital y otro elegido en consenso con los aportantes). Las decisiones del Comité de Directores deberán ser acordadas de manera unánime. En opinión de Feller Rate, se observan políticas adecuadas y completas para la gestión de los fondos con orientación al negocio inmobiliario de rentas. Asimismo, se observa la presencia y actuación de ejecutivos y personas con amplia experiencia en la industria inmobiliaria y de administración de fondos. 4

5 Riesgo Contraparte Operacional De acuerdo a su objetivo de inversión, el fondo realiza en forma indirecta, entre otras actividades, compraventas, arriendos o leasing de bienes raíces, operaciones para las cuales posee políticas explícitas de selección de socios, clientes y arrendatarios. Entre estas políticas de selección de contrapartes, se pueden destacar análisis de crédito y financiero a los eventuales arrendatarios; due dilligence, análisis financiero y legal a sus eventuales socios; y la selección de empresas con amplia trayectoria para la administración inmobiliaria de los bienes raíces. Conflictos de interés La administradora, en su carácter de administradora general de fondos maneja fondos de inversión y fondos mutuos. La orientación de las inversiones de Celfin Rentas Inmobiliarias Fondo de Inversión supone la existencia de potenciales conflictos con otros fondos manejados por la administradora, pues existen activos que cumplen con las restricciones reglamentarias y podrían ser incorporados en las carteras de más de un fondo administrado. Sin embargo, para los fondos inmobiliarios, la administradora tiene como política que no exista ningún tipo de transacción entre fondos y que no existan fondos, tanto públicos como privados, de similar orientación con periodos de inversión simultanea. Por otra parte, la administradora posee un Manual de Procedimientos de Resolución de Conflictos de Interés, que indica los procedimientos que se llevarán a cabo para evitar la existencia de conflictos de interés a nivel global. En resumen, el Manual establece que se debe operar garantizando la igualdad de condiciones entre los distintos fondos involucrados. Todas las operaciones de compra y venta de más de un fondo deben ser realizadas bajo las mismas condiciones y las operaciones de un mismo instrumento entre fondos deben efectuarse en los mercados secundarios formales. Para el caso de inversiones que no estén registradas como instrumentos de oferta pública, el Manual establece que, cuando existan dos o más fondos que potencialmente estén en condiciones de invertir en un mismo activo, será el Directorio de la administradora quien, previo análisis de las características de la inversión y de los fondos en cuestión, definirá como se realizará la inversión y los porcentajes asignados a cada fondo, dejando en acta las razones que fundamentan su decisión. Asimismo, será el Directorio de la administradora quién tomará las decisiones de venta y/o liquidación de la inversión antes realizada por los fondos. PROPIEDAD Parte de Celfin Capital S.A., entidad que participa de los negocios de administración de fondos, mercado de capitales y finanzas corporativas, red de distribución, entre otros La administradora es propiedad de Celfin Capital S.A., sociedad fundada en 1988 y que se encuentra en proceso de fusión con el banco de inversión brasileño BTG Pactual. Amplia experiencia en el sector financiero Desde su fundación en 1988 hasta el día de hoy, Celfin Capital se ha posicionado como un actor relevante en la industria financiera chilena, estando presente en distintas áreas de negocios como Administración de Fondos, Finanzas Corporativas, Corredores de Bolsa, Distribución Institucional, Wealth Management y Asset Management. Por su parte, BTG Pactual, clasificado en BBB- con perspectivas Estables por Standard & Poor s, poseía a diciembre de 2011 un total de activos consolidados de aproximadamente $ de reales, lo que lo posicionaba dentro de los principales bancos de inversión en Brasil, participando de los negocios de banca de inversión, créditos corporativos, corretaje de valores y administración de activos. 5

6 Alta importancia estratégica de la gestión de fondos Celfin Capital S.A. Administradora General de Fondos es el segundo mayor administrador de fondos de inversión a nivel nacional. A marzo de 2012, la administradora gestionaba un total de US$ millones, en activos, equivalentes a un 22% de la industria de fondos de inversión. Adicionalmente, durante julio de 2012, gestionaba recursos por cerca de US$ millones, equivalentes un 3,4% del mercado, ubicándolo como un gestor mediano en la industria de fondos mutuos. 6

7 ANEXOS CELFIN RENTAS INMOBILIARIAS Sep ª Clase Nivel 3 (N) Los informes de clasificación elaborados por Feller Rate son publicados anualmente. La información presentada en estos análisis proviene de fuentes consideradas altamente confiables. Sin embargo, dada la posibilidad de error humano o mecánico, Feller Rate no garantiza la exactitud o integridad de la información y, por lo tanto, no se hace responsable de errores u omisiones, como tampoco de las consecuencias asociadas con el empleo de esa información. Es importante tener en consideración que las clasificaciones de riesgo de Feller Rate no son, en caso alguno, una recomendación para comprar, v ender o mantener un determinado título, valor o póliza de seguro. Si son una apreciación de la solvencia de la empresa y de los títulos que ella emite, considerando la capacidad que esta tiene para cumplir con sus obligaciones en los términos y plazos pactados. Feller Rate mantiene una alianza estratégica con Standard & Poor s Credit Markets Services, que incluye un acuerdo de cooperación en aspectos técnicos, metodológicos, operativos y comerciales. Este acuerdo tiene como uno de sus objetivos básicos la aplicación en Chile de métodos y estándares internacionales de clasificación de riesgo. Con todo, Feller Rate es una clasificadora de riesgo autónoma, por lo que las clasificaciones, opiniones e informes que emite son de su responsabilidad. 7