YA LA ENCONTRÉ QUÉ DEBO HACER?

Transcripción

1 YA LA ENCONTRÉ QUÉ DEBO HACER?

2 cierre de contrato opción de compra contrato de arras contrato de compraventa préstamo a mi medida cuál es la financiación más favorable? importe plazo de amortización comisiones tipo de interés

3 cierre de contrato Si ya estamos seguros del inmueble que vamos a adquirir, será conveniente cerrar el trato con el vendedor a través de alguna de las siguientes alternativas: Opción de compra Es un contrato por el que el comprador se reserva el derecho de disponer de un margen de tiempo para decidir la compra de un inmueble. De esta manera dispone de un plazo suficiente para buscar financiación, liquidar bienes para poder adquirir la vivienda, o para buscar alguna otra que satisfaga mejor sus necesidades. En la opción de compra, vendedor y comprador pactan un plazo de tiempo y una determinada cantidad de dinero, con la que se adquiere el derecho sobre otros posibles compradores. Si vencido el plazo, no se adquiere la vivienda, el vendedor puede quedarse con la cifra anticipada, si se acordó previamente en el contrato. También debe pactarse de antemano si el dinero entregado por el comprador en concepto de opción, se incorporará o no al precio final si se formaliza la compraventa. Contrato de Arras La señal o arras es como un pago a cuenta del precio a pagar por la vivienda. Se trata de un compromiso, aunque no definitivo, ya que tanto el comprador como el vendedor pueden echarse atrás en un momento dado. En el caso de que sea el vendedor el que desista de la operación, éste deberá devolver al comprador, el doble de la señal. Si por el contrario, es el comprador el que decide suspender la operación, perdería la cantidad anticipada, salvo pacto en contrario. 21

4 Contrato de Compraventa La aceptación de las condiciones de compraventa de viviendas se realiza comúnmente, a través de los contratos de adhesión y las cláusulas generales, que redactan los asesores jurídicos de los promotores, de forma estandarizada. Antes de estampar tu firma debes leer con detenimiento todas las cláusulas del contrato y en especial, los derechos y obligaciones de las dos partes, y las que especifican quién se hará cargo de cualquier gasto o impuesto asociado a la operación de compraventa. La Ley general de defensa de los consumidores y usuarios, protege los derechos de los compradores y establece, con carácter general, qué requisitos deben cumplir las cláusulas y condiciones generales en este tipo de contratos. Si tienes alguna duda, solicita el asesoramiento de un abogado, de un profesional experto en el mercado inmobiliario o de la propia entidad financiera. En cualquier caso debes saber que los promotores de viviendas libres en proyecto o en construcción deben garantizar, mediante aval suficiente otorgado por una entidad de crédito, o contrato de seguro, la devolución de las cantidades entregadas a cuenta, más un interés anual, que cubra el riesgo de incumplimiento en la entrega de la vivienda en el plazo convenido. Estos documentos deben ser entregados de oficio por el promotor al comprador, en el momento de la firma del contrato. Esta obligación se determina en la Ley 57/68, de

5 préstamo a mi medida Cuál es la financiación más favorable? Sin duda, el préstamo hipotecario es el instrumento de financiación más ventajoso para el comprador, en el caso de financiación de la adquisición o construcción de una vivienda. Tratándose de la primera vivienda, el préstamo hipotecario permite, además, una interesante desgravación en el IRPF del prestatario. Su principal característica es que, además de la garantía personal de los solicitantes, el inmueble queda afectado como garantía del pago del préstamo. Esta especial garantía permite la concesión de préstamos a más largo plazo y unos tipos de interés considerablemente más bajos que los clásicos préstamos personales. Ambas circunstancias, unidas a sus ventajas fiscales, reducen de forma muy importante las cuotas mensuales del préstamo, facilitando extraordinariamente el acceso a la propiedad de la vivienda. 23

6 Importe El Real Decreto nº 685/82, de 17 de marzo, que regula determinados aspectos del Reglamento del Mercado Hipotecario, exige la tasación del inmueble a hipotecar por una sociedad homologada por el Banco de España. Este documento, cuyos gastos son a cargo del solicitante del préstamo, te permitirán conocer si el precio solicitado se ajusta a los valores del mercado. Además también podrás saber el importe máximo que te concedería la entidad financiera, que normalmente y salvo excepciones, no superará el 80% del valor de tasación del inmueble a hipotecar. Como es lógico, el otro factor que condicionará el importe máximo de financiación, lo constituirán los ingresos de los solicitantes. Es recomendable no superar el 30% de sus ingresos mensuales, a fin de evitar riesgos de impago si surgiera algún imponderable o gasto excepcional en el presupuesto familiar. A la hora de determinar el importe necesario, debes permitirte cierta holgura dentro de los límites que señalamos anteriormente. Calcula el importe con buen margen para no quedarte corto en la inversión. Ten en cuenta que al precio de la vivienda habrá que añadirle un 11% aproximadamente, para atender los gastos asociados a la compraventa (fiscales, notariales y registrales). 24

7 Plazo de amortización Es el plazo establecido en la escritura hipotecaria, para su total devolución a la entidad prestamista, y que puede alcanzar e, incluso superar, los 30 años, en función de las políticas crediticias de cada entidad financiera y de las necesidades económicas del solicitante. Debe buscarse el punto justo, entendido como aquél en que se conjugan dos circunstancias: el plazo más corto posible del préstamo junto con la cuota más alta que podamos atender cada mes. Alargar el plazo más tiempo del necesario supone pagar intereses durante más años de los convenientes (mayor coste), y acortarlo en exceso puede dar lugar a unas cuotas demasiado elevadas para nuestra capacidad de pago. 25

8 Comisiones Los préstamos hipotecarios tienen asociadas una serie de comisiones que pueden diferir según el tipo de producto elegido. Las tarifas de comisiones a repercutir a clientes deben de ser publicadas y comunicadas por las entidades previamente al Banco de España y están a disposición de cualquier persona que quiera consultarlas. Con carácter general, son las siguientes: Comisión de apertura. Se calcula sobre el importe concedido del préstamo. Comisión de amortización anticipada. Aplicable a las cantidades entregadas anticipadamente, para la reducción del saldo deudor del préstamo, bien para reducir las cuotas periódicas, o bien para reducir el plazo de la operación. Solamente se activa si se producen este tipo de operaciones. Comisión de cancelación anticipada. Se paga en el momento en que se produce la cancelación total del préstamo de forma anticipada, y se aplica al importe de la cancelación. Está limitada por Ley al 1% en los préstamos a tipo variable. Comisión de subrogación por otra entidad. Se activa en el supuesto de traslado de la hipoteca a otra entidad, al amparo de la Ley 2/94, y se calcula sobre el saldo pendiente del préstamo en el momento de la subrogación. Comisión de reclamación de posiciones deudoras. Comisión fija que se percibe cuando la entidad se ve obligada a reclamar el recibo impagado de un préstamo. Comisión de modificación de operaciones activas. A percibir en el momento en que se produzca una modificación en la titularidad, garantías o condiciones del préstamo, a petición del prestatario. Sólo podrán repercutirse al cliente aquellas comisiones que expresamente se encuentren recogidas en la escritura del préstamo. 26

9 05 Tipo de Interés Aspecto muy importante del préstamo ya que, en función del plazo elegido, determinará la cuota que debemos atender de forma periódica a lo largo de los años. No puede verse, sin embargo, como un elemento aislado, ya que deben considerarse, además, otros importantes aspectos: modalidad del tipo de interés fijo o variable referencia adoptada en el caso de tipos variables Euribor*, IRPH*... las comisiones asociadas al préstamo la periodicidad de las cuotas los plazos de revisión del tipo de interés cobertura de riesgo de elevación de tipos de interés... a través banda de fluctuación, cuota blindada... Es esencial buscar la cuota mensual óptima (aquella que combina de forma perfecta el tipo de interés y el plazo), sin centrarnos de forma exclusiva en el precio. Una diferencia del orden de 0,25 puntos no tiene gran repercusión en la cuota, pero sí la tiene el pasar de 20 a 25 años de plazo, lo cual te permitirá solicitar un préstamo de mayor importe dentro de sus posibilidades económicas. * ver página

10 Ante la abundancia de ofertas de préstamos hipotecarios, podremos asegurarnos de cual de ellos es más ventajoso, desde el punto de vista del tipo de interés aplicable, comparando la TAE (Tasa Anual Equivalente) de cada uno de ellos. Esta tasa se obtiene de la aplicación de una fórmula matemático-financiera y tiene por finalidad el ayudar a comparar el coste real de diferentes ofertas. En los casos de préstamos con tipos de interés variable, la TAE se calcula suponiendo que los intereses sucesivos coincidirán con el de la primera revisión. Es esencial buscar la cuota mensual óptima sin centrarnos exclusivamente en el precio Lógicamente, la TAE es más útil y fiable en los préstamos a tipo fijo. En los variables no es más que una referencia que variará con el tiempo cada vez que se revise el tipo de interés de acuerdo con el contrato del préstamo pero aún así nos permite una visión más clara de las ventajas entre una y otra oferta. 28