La negociación del contrato del alquiler

Transcripción

1 Informes en profundidad 75 La negociación del contrato del alquiler

2 Índice Qué es un contrato de arrendamiento? Objeto del contrato de arrendamiento Sujetos del contrato Entrega de la posesión y uso del local Duración del contrato Renta y obras Condiciones de uso, permisos y licencias Servicios y suministros Fianza, otras obligaciones y seguros Derecho de adquisición preferente Subarrendamiento y cesión del contrato Muerte del arrendatario Indemnizaciones para el arrendatario 14 Notificaciones 2 / 19

3 Concepto 01. Qué es un contrato de arrendamiento? El arrendamiento puede ser de cosas, obras o servicios. Por medio del contrato de arrendamiento de cosas, una de las partes (arrendador/a) se obliga a ceder a la otra parte (arrendatario/a) el uso y disfrute de una cosa durante un tiempo determinado y a un cierto precio. Al mismo tiempo, dentro del alquiler de cosas, podemos distinguir entre el arrendamiento de bienes muebles e inmuebles, y en este último grupo, entre rústicos y urbanos. El arrendamiento de fincas urbanas, que es el que nos interesa a efectos del informe presente, está regulado por la Ley 29/1994 del 24 de noviembre, sobre Arrendamientos Urbanos (en adelante LAU). Y también por los artículos y siguientes del Código Civil. La Ley de Arrendamientos Urbanos mencionada distingue y regula de manera diferente el alquiler de viviendas 1 i el de uso diferente al de vivienda. El objetivo del presente informe se centrará única y exclusivamente en los contratos de arrendamiento de fincas urbanas destinadas a un uso diferente del de vivienda. Como en todo contrato, todo aquello que no quede expresamente previsto y regulado en el contrato de arrendamiento firmado por las partes, se regirá por lo previsto en la ley y, en este caso, concretamente la LAU. 1 Arrendamiento de vivienda: aquel que recae sobre una edificación habitable, el objeto de la cual sea satisfacer la necesidad permanente de vivienda del arrendatario 3 / 19

4 02. Objeto del contrato de arrendamiento El objeto arrendado, en nuestro caso, será un local comercial destinado a un uso diferente del de vivienda. Esta consideración se dará especialmente a los arrendamientos de fincas urbanas celebrados por temporadas i a aquellos celebrados para ejercer una actividad industrial, comercial, artesana, profesional, recreativa, asistencial, cultural o docente, sean cuales sean las personas que lo celebren. En el momento de negociar un contrato de arrendamiento, es necesario prestar atención a la definición del objeto del mismo, ya que en muchos casos, además de utilizar como referencia la dirección exacta del local arrendado (calle, piso, puerta) y/o los datos de registro del mismo (Registro de la Propiedad, tomo, libro, folio, número de finca), se incluye la afirmación expresa de que el arrendatario conoce y acepta la extensión, circunstancias, usos, características y servicios comunes y privativos del local objeto del arrendamiento, con los que está completamente de acuerdo, así como las ordenanzas municipales que se le aplican. Es decir, hay que tener cuidado de no afirmar en el contrato que conocemos las características, detalles y/o circunstancias del local objeto de arrendamiento, ya sean físicas o jurídicas, si previamente no nos hemos cerciorado de las mismas: solicitando los estatutos de la Comunidad de Propietarios del inmueble, visitando el Ayuntamiento para consultar los usos permitidos para el mismo, etc., ya que esto podría comportar, por ejemplo, el no poder resolver el contrato posteriormente, en caso de que el arrendador nos haya engañado con las características y/o usos del local arrendado. 4 / 19

5 03. Sujetos del contrato El arrendador es la parte contratante que se obliga a ceder el uso y disfrute de la casa; no ha de ser necesariamente el propietario, sino tener el poder de disposición; el arrendatario es la parte contratante que adquiere el uso de la casa arrendada durante un tiempo determinado y a un cierto precio. Ambas partes pueden ser personas físicas o jurídicas. 5 / 19

6 Pactos y/o estipulaciones habituales en el contrato de arrendamiento A continuación pasamos a detallar los posibles pactos y/o cláusulas habituales en un contrato de alquiler de locales con un uso diferente del de vivienda. 04. Entrega de la posesión y uso del local Normalmente la primera cláusula de todo contrato de alquiler consiste en prever que la posesión del local arrendado se entrega al arrendatario en la fecha de la firma del contrato. Si la posesión se entrega antes o después de la firma (porque es necesario realizar obras, porque existen instalaciones de los ocupantes anteriores que se deben retirar, etc.) es necesario que esto conste expresamente en el contrato. Normalmente se hace constar la actividad a la que se va a destinar el local. Es importante realizar una descripción amplia de la actividad, ya que la realización de alguna actividad que no esté descrita en el contrato puede suponer la resolución del mismo por parte del arrendador. 6 / 19

7 05. Duración del contrato Se recomienda pactar una duración larga (unos 10 años) que permita consolidar y desarrollar el negocio que se va a instalar, así como recuperar la inversión inicial realizada, bien para l adecuación o la reforma del local. Una duración larga también nos facilitará, si es pertinente, el traspaso del local a favor de terceros en el futuro. En el momento de regular la duración del contrato es necesario considerar que en el plazo previsto inicialmente deberá ser cumplido y respetado por ambas partes. Los contratos se han previsto para su cumplimiento; por tanto, si queremos tener una cierta flexibilidad con respecto a la duración del arrendamiento, se recomienda establecer la duración del contrato en X años, además prever que de ellos, Y son de cumplimiento obligatorio por parte del arrendatario, y el resto son facultativos para el arrendatario y obligatorios para el arrendador. Por ejemplo: se pacta una duración de 10 años, de los cuales 5 son de cumplimiento obligatorio y el resto son facultativos por parte del arrendatario i obligatorios por parte del arrendador. De esta manera, como arrendatarios disfrutamos de la garantía y certidumbre de una duración larga que nos permita desarrollar nuestro negocio y, al mismo tiempo, tenemos la facultad de desligar-nos unilateralmente del contrato si el negocio no funciona. Es necesario prestar atención a la manera de regular la facultad de desistir del contrato, ya que muchas veces no está bien ligado, y hay que dedicar una atención especial al periodo de preaviso, fijado para notificar del desistimiento del arrendador. Existen varias posibilidades: que el arrendatario pueda desistir del contrato al finalizar cada anualidad (con un preaviso concreto) o en cualquier momento durante la vigencia del contrato, siempre con un preaviso establecido en el contrato. Por último, señalar que es necesario tener cuidado para que no se fije ninguna penalización en caso de desistimiento anticipado del contrato por parte del arrendatario (por ejemplo, un mes por año que quede de duración). 7 / 19

8 06. Renta y obras Renta En el contrato se ha de detallar perfectamente el importe de la renta, la periodicidad de los pagos y el medio a través del cual se verificarán los mismos (domiciliación bancaria, ingreso en cuenta corriente, etc.). En aquellos casos en que el arrendatario realice obras y/o reformas iniciales en el local para el uso convenido (por ejemplo, instalación eléctrica, etc.), es habitual que este pacte un periodo de carencia en el pago de la renta, equivalente al coste de la reforma inicial. En estos casos, es necesario detallar perfectamente en el contrato el periodo de carencia de pago de la renta mensual y el inicio de dicho pago. También es necesario detallar y concretar las obligaciones fiscales de ambas partes: pago del IVA y retención legal procedente. El que se tiene que preocupar es el arrendatario, por ser el que tiene la obligación. De la misma manera, se ha de prever expresamente la revisión y/o actualización de la renta y la notificación de la misma al arrendatario, así como la exigibilidad de la actualización. Normalmente la renta se actualiza conforme a la variación del IPC experimentada durante los 12 últimos meses, bien sea la variación general en el Estado o la referida a Cataluña (esta es normalmente más elevada). Se puede producir un desacuerdo respecto a la mensualidad que se toma como referencia para calcular la variación del IPC. Existen dos posibilidades: Tomar como referencia el mes de enero de cada año o tomar como referencia el mes del contrato (esto es lo más correcto). El arrendatario puede consultar y/o verificar la variación de IPC comunicada por parte del arrendador a través de Internet, en la página web que calcula automáticamente la actualización de la renta. 8 / 19

9 Obras Obras de conservación: corren a cargo del arrendador, que está obligado a realizar, sin derecho a subir la renta, todas las reparaciones necesarias para la conservación del local en las condiciones de habitabilidad necesarios para el uso convenido, a no ser que el deterioro que motiva la reparación sea imputable al arrendatario. Las pequeñas reparaciones motivadas por el desgaste debido al uso diario del local correrán a cargo del arrendatario. Si la ejecución de las obras de conservación no se puede aplazar hasta el final del contrato, el arrendatario la tendrá que soportar, aunque sea muy molesta y aunque, como consecuencia de la misma, se vea privado de una parte del local. Pero si las obras duran más de 20 días, se tendrá que reducir la renta en la misma proporción que la parte del local de la que se verá privado el arrendatario. A este respecto, es necesario tener presente que la LAU contiene la obligación del arrendatario de notificar al arrendador, con la mayor brevedad posible, la necesidad de realizar las obras de conservación mencionadas anteriormente. Obras de mejora: Al igual que en el caso anterior, si la ejecución de las obras de mejora no se puede aplazar hasta la finalización del contrato, el arrendatario la tendrá que soportar. El arrendador que se haya propuesto realizar obras de mejora en el local y/o finca, lo tendrá que notificar por escrito al arrendatario, indicando la naturaleza de las obras, la fecha de inicio, su duración y el coste previsto; el arrendatario dispondrá de 1 mes a partir de la notificación para desistir del contrato, a no ser que las obras no afecten al local de manera relevante. El arrendamiento se extinguirá en el plazo de 2 meses a partir del desistimiento, durante los cuales no podrán comenzar las obras. El arrendatario que soporte las obras tendrá derecho a una reducción de la renta en proporción a la parte del local de la que se vea privado, así como a una indemnización por los gastos que las obras le obliguen a efectuar. Suspensión del contrato: Cuando la ejecución de obras de conservación u obras acordadas por una autoridad competente haga que el local sea inhabitable, el arrendatario tendrá derecho a suspender o desistir del contrato sin indemnización. La suspensión del contrato supondrá la paralización del plazo del contrato hasta la finalización de las obras y la suspensión de la obligación de pagar la renta. Hay que prestar mucha atención al tema de las obras en general en los contratos de arrendamiento, ya que en muchos modelos de contrato se regula la materia en contra de las previsiones legales (art. 30 con relación a los arts. 21, 22 i 26 de la LAU), previendo que el arrendatario es el que tiene la obligación de realizar, a su cargo, todas las obras y reparaciones en el local, necesarias para conservarlo en estado de servir para el uso convenido. También es habitual que muchos modelos contengan la renuncia expresa al derecho del arrendatario a poder suspender o desistir del contrato durante la ejecución de las obras, así como a disminuir o paralizar el pago de la renta y a obtener una indemnización por los gastos ocasionados como consecuencia de las obras. En resumen, se han de tener 9 / 19

10 presentes los derechos del arrendatario con el fin y al efecto de evitar que estos se conviertan en obligaciones. Obras del arrendatario: En cuanto a las obras a realizar por parte del arrendatario, es necesario señalar que este en ningún caso puede realizar obras que afecten a la configuración del local o de los elementos accesorios, o que provoquen una disminución de la estabilidad o la seguridad del edificio sin el consentimiento por escrito del arrendador. Si lo hace, el arrendador podrá resolver el contrato y además obligar al arrendatario a devolver las cosas al estado anterior a la modificación efectuada, sin que este pueda reclamar ningún tipo de indemnización. Hay que tener presente que en algunos modelos de contrato se especifica que las obras que realice el arrendatario son responsabilidad suya y exigen que las mismas estén dirigidas por profesionales con titulación suficiente y sean ejecutadas por personal industrial autorizado. También es habitual que el contrato prevea que cuando haya vencido el mismo, el arrendatario se comprometa a dejar el local en condiciones de conservación iguales a las de cuando lo recibió, y a retirar a su cargo todas aquellas instalaciones que el arrendador le indique, entendiendo que todas aquellas que queden en el local después de la entrega de la posesión se considerarán abandonadas y unidas al inmueble para beneficio de la propiedad. Aparte de las normas generales que se han expuesto anteriormente con respecto a la regulación de las obras, se recomienda incluir expresamente en el contrato que el arrendador faculta al arrendatario para llevar a cabo todas las obras necesarias para la adecuación 10 / 19

11 07. Condiciones de uso, permisos y licencias En la inmensa mayoría de contratos se prevé la obligación de que el local se destine única y exclusivamente a la actividad que se ha descrito en el encabezamiento del contrato. Y que la solicitud, tramitación y obtención de los permisos y licencias oficiales de instalación, inicio de actividad y utilización del inmueble corren por cuenta y a cargo del arrendatario. Por tanto, el arrendador no asume ninguna responsabilidad si por cualquier motivo la administración o el organismo correspondiente (municipal, autonómico o estatal) no concede los permisos y/o autorizaciones, incluso en el caso en que estas se revoquen o se anulen después de concedidas, hecho que en ningún caso será motivo de resolución del contrato. Estas previsiones son importantes y es necesario tenerlas presentes (si es pertinente) antes de asumirlas y aceptarlas. Es muy importante realizar una consulta previa en el Ayuntamiento o en el organismo competente acerca de las posibilidades de concesión de licencia de actividad en el local. 11 / 19

12 08. Servicios y suministros Hay que prestar atención a los servicios y suministros del local, ya que en la mayoría de los contratos se prevé que el arrendatario conoce y acepta el estado de los mismos, es decir, el estado de las líneas, las acometidas y los ramales que presenta el local arrendado en el momento de la firma del contrato. Por tanto, si se le quiere reclamar al arrendador que sustituya, modernice o adecue alguna instalación o acometida (por ejemplo, contratar más potencia de algún suministro) hay que hacerlo antes de firmar el contrato, de lo contrario, el trámite y el coste del mismo correrán a cargo del arrendatario, o bien se puede negociar la posibilidad de recuperar la inversión a cambio de un periodo de carencia de la renta contractual. Se tiene que prever a cargo de quien corren los servicios y suministros del local. Normalmente se prevé que el consumo de agua, gas y electricidad, así como la contratación de los contadores a las compañías suministradoras, la ampliación de suministros contratados o, en su caso, la contratación de otros no existentes, así como el coste de las instalaciones técnicas que su implantación y mantenimiento requieran, corran a cargo del arrendatario. 12 / 19

13 09. Fianza, otras obligaciones y seguros Fianza Es obligatoria la exigencia y prestación de fianza en metálico por una cantidad equivalente a dos mensualidades de la renta. El importe de la fianza ha de ser restituido al arrendatario al final del arrendamiento y meritará el interés legal del dinero transcurrido un mes desde la entrega de las llaves, sin que se haya hecho efectiva su devolución. Además, las partes pueden estableces i pactar cualquier otra garantía para el cumplimiento de las obligaciones arrendaticias adicionales a la fianza en metálico (por ejemplo, aval bancario, pago por adelantado de varias mensualidades, etc.). Otras obligaciones Es habitual que el contrato de arrendamiento incluya toda una lista de obligaciones adicionales para el arrendatario, como por ejemplo: - No instalar transmisores, motores, máquinas, incluidos aires acondicionados, etc. que produzcan vibraciones, ruidos o molestias para el resto de ocupantes del inmueble. - No almacenar ni manipular materiales explosivos, inflamables, antihigiénicos, incómodos o insalubres. - No tener animales. - Permitir el acceso al local al propietario, al administrador, o a los industriales u operarios enviados por cualquiera de los dos. - Cumplir las normas de la Comunidad de Propietarios - Obtener y mantener vigentes los permisos administrativos que sean necesarios para el desarrollo del negocio al que se destinará el local. - En caso de domiciliación bancaria dl recibo, satisfacer al arrendador los gastos de comisiones bancarias que comporte la devolución o impago del recibo. Todas estas obligaciones no están previstas por la Ley, pero se incluyen a fin de proteger el inmueble y el resto de sus ocupantes. Así pues, no existe ningún problema por aceptarlas, pero es necesario leerlas atentamente en el momento de negociar la redacción del contrato, entenderlas y rechazar aquellas que prevemos no podremos cumplir, ya que su incumplimiento posterior podría ocasionar la resolución del contrato de alquiler. 13 / 19

14 Seguros Se recomienda regular expresamente el tema de los seguros de la finca: continente y contenido. Lo más habitual es que el contrato prevea que el arrendatario asuma la obligación de tener contratada una póliza de seguro para la duración del arrendamiento, que cubra el contenido del local. Atención al alcance de esta obligación, ya que nos podemos encontrar con que nos exijan contratar un seguro que cubra todos los elementos que sean propiedad del arrendatario y que se instalen en el local, incluyendo los mecanismos, instalaciones y servicios, directos e indirectos, que formen parte del negocio o de la actividad a la que se destine el local y que sean susceptibles de generar riesgos asegurables. En este caso, el seguro deberá cubrir la responsabilidad civil a terceros que cubra cualquier riesgo, directo o indirecto, derivado del desarrollo de la actividad a la que se destine el local y deberá ser suficiente para cubrir la indemnización económica para resarcir al perjudicado, sea quien sea. Por tanto es necesario estar atento, para que esta obligación de seguro no sea abusiva. En contraprestación, normalmente el arrendatario asume la obligación de concertar una póliza de seguros que cubra el continente del local para toda la duración del contrato. Con respecto a esto, hay que tener cuidado, ya que algunos modelos estándar prevén la posibilidad de que el arrendador pueda repercutir al arrendatario el incremento o un precio mayor del seguro (por el continente) que le sea exigido por la compañía aseguradora con motivo de la actividad a la que se destine el local. 14 / 19

15 10. Derecho de adquisición preferente La LAU prevé que en caso de que se venda el local arrendado, el arrendatario tendrá el derecho de adquisición preferente sobre el mismo (tanteo o retracto). Este derecho, que es muy importante, casi siempre está expresamente excluido en los modelos estándar de contrato de arrendamiento, que manifiestan que el arrendatario renuncia a dicho derecho. Por tanto, hay que tener cuidado de que el contrato que firmamos no excluya este derecho. No existirá derecho a tanteo ni retracto cuando el local alquilado se venda junto con las viviendas y locales restantes, propiedad del arrendador, y que formen parte de un mismo inmueble, ni tampoco cuando se vendan de forma conjunta, por diferentes propietarios, a un mismo comprador, la totalidad de pisos y locales del inmueble. 15 / 19

16 11. Subarrendamiento y cesión del contrato Cuando en el local se ejerza una actividad empresarial o profesional, el arrendatario puede subarrendar la finca o ceder el contrato a un tercero sin necesidad de contar con el consentimiento del arrendador. Aún así, en la mayoría de modelos de contratos de arrendamiento se prevé justo lo contrario, es decir, se establece la obligación del arrendatario de no subarrendar, ceder o traspasar el local sin el consentimiento expreso y por escrito del arrendador. De cualquier manera, si se produce un subarrendamiento, el arrendador tiene derecho a elevar la renta vigente en un 10%; y si se produce una cesión del contrato, en un 20%. Así mismo, hay que señalar que la Ley prevé que no se considerará cesión el cambio producido en la persona del arrendatario como consecuencia de la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendatario, sin perjuicio de que el arrendador pueda aumentar la renta según lo que se ha dicho anteriormente. También en este caso, en muchos modelos de contrato, se prevé el contrario de lo que dice la Ley y se establece que la fusión, transformación o escisión de la sociedad arrendataria causarán la resolución del contrato. 16 / 19

17 12. Muerte del arrendatario En caso de que se produzca la defunción del arrendatario, cuando en el local se ejerce una actividad empresarial o profesional, el heredero o legado que continúe ejerciendo la actividad podrá subrogarse en los derechos y obligaciones del arrendatario hasta la extinción del contrato. 17 / 19

18 13. Indemnizaciones para el arrendatario La Ley prevé una indemnización a cargo del arrendador y a favor del arrendatario cuando se produce la extinción porque ha transcurrido el plazo contractual, si en los últimos 5 años se ha ejercido una actividad comercial de venta al público y el arrendatario ha manifestado con 4 meses de antelación a la finalización del plazo, su voluntad de renovarlo por un mínimo de 5 años más y con una renta de mercado. La indemnización se determina de la siguiente forma: 01. Si durante los 6 meses siguientes el arrendatario inicia la misma actividad en el mismo municipio: la indemnización corresponderá a los gastos de traslado, más los perjuicios causados por la pérdida de clientela. 02. Si durante los 6 meses siguientes el arrendatario inicia una actividad diferente o no inicia ninguna actividad y el arrendador o un tercero desarrollan en la finca la misma actividad o una actividad afín: 1 mes por año de duración del contrato con un máximo de 18 mensualidades. 18 / 19

19 14. Notificaciones Se recomienda establecer el domicilio de notificación de las dos partes, con el fin y al efecto de que los contratantes se puedan cruzar cualquier tipo de comunicación y/o notificación. Es muy habitual prever también el medio de notificación en el cual se deben realizar ciertas comunicaciones en función de la importancia de las mismas (burofax, carta certificada o sencillamente fax, etc.). Por ejemplo, se puede establecer que la notificación del aumento del IPC se puede realizar sencillamente con un fax, pero el desistimiento por burofax, etc. Barcelona Activa SAU SPM, Última actualización: 08/09/2011 Aunque se ha extremado en todo lo posible el cuidado en asegurar la exactitud y fidelidad de esta información y de los datos contenidos, Barcelona Activa SAU SPM no puede aceptar ninguna responsabilidad legal por las consecuencias que se puedan derivar de acciones emprendidas como resultado de las conclusiones que se puedan extraer de este informe. 19 / 19