UNA APROXIMACIÓN AL VALOR DEL SUELO HABITACIONAL EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA. Ing. Minerva Hernández Gutiérrez Dr. Jesús Quintana Pacheco

Transcripción

1 UNA APROXIMACIÓN AL VALOR DEL SUELO HABITACIONAL EN LA CIUDAD DE HERMOSILLO, SONORA. Ing. Minerva Hernández Gutiérrez Dr. Jesús Quintana Pacheco Marzo, 2015

2 Valor Valor de uso: Grado de utilidad o aptitud de las cosas para satisfacer las necesidades o proporcionar bienestar o deleite. Valor del intercambio: Cualidad de las cosas, en virtud de la cual se da por poseerlas cierta suma de dinero o equivalente.

3 Objetivos Objetivo Principal: Definir los elementos de la economía urbana que proporcionan valor al suelo habitacional, como es la accesibilidad, el entorno urbanizado y la jerarquía social. Objetivos Secundarios: Estimar la influencia de los diferentes elementos de valor en el suelo urbano habitacional. Obtener modelos que expliquen el comportamiento del valor del suelo urbano habitacional.

4 Valor del suelo Elementos que proporcionan valor al suelo : Intrínsecos: Propios del bien. Superficie Forma Topografía Ubicación en la manzana Extrínsecos: Externos pero que tienen influencia. Distancias al centro urbano Calidad de la construcción colindante Calidad de la urbanización Nivel de ingresos Nivel de educación

5 Valor del Suelo Estos elementos se pueden agrupar como: Accesibilidad Distancia a centro comercial Distancia a centros de educación Distancia al centro de la ciudad Entorno Equipamiento urbano Calidad de las construcciones circundantes Vistas panorámicas Jerarquía Social Educación Nivel de ingresos Tipo de trabajo

6 Proyecto: Estructura del Valor del Suelo Integrar un Sistema de Información Geográfico. SIG. Análisis Estadístico del Comportamiento del Valor del Suelo. Análisis Geo Estadístico del Valor del Suelo

7 Área de Estudio Hermosillo, capital del estado de Sonora, localizada en la región noroeste de la Republica Mexicana, sus coordenadas: Latitud N, Longitud O Altitud 210 msnm Características Principales: Población de 784,342 Mancha urbana de 161 km2 Lotes urbanos baldíos 37% Otra

8 Bases de Datos Valores de Mercado: Se constituyen a partir de información recolectada en el mercado de suelo urbano de la Ciudad de Hermosillo Catastro Municipal de Hermosillo Valores del suelo de COVAPROES :

9 Unidad de Análisis Unidad de análisis.- en este estudio se utiliza el área geográfica básica urbana, definida por INEGI. Las AGEBs son áreas geográficas construidas con fines operativos censales. Son de mucho menor dimensión tanto territorial como poblacional respecto al municipio, y se forman a partir de las localidades. La ciudad de Hermosillo cuenta con 500 AGEBs

10 Base de datos de mercado de valores del suelo La representación del valor de mercado del suelo esta representada con valores puntuales de ofertas, operaciones y avalúos del mercado de suelo habitacional. En la gráfica se representan los 426 datos distribuidos en base a sus coordenadas.

11 Promedio de valores por Agebs De los 500 Agebs establecidos por INEGI se cubren un total de 155, de estos se obtienen valores promedios de mercado del suelo, dejando un indicador cero para el resto, esto no indica que el suelo tenga un valor de cero, es decir que no tiene información del valor promedio correspondiente

12 Valor del suelo interpolando Una forma de estimar los valores de mercado en los Ageb, donde no se tiene información, es realizar una interpolación. En esta representación se puede observar la transición gradual de los valores de suelo resultante, donde se agrupan valores altos con altos y bajos con bajos, característicos de este tipo de procesos de interpolación.

13 Base de datos del valor catastral del suelo Con una cobertura de 475 Agebs, muestra los valores catastrales de la ciudad, promediados por Ageb, lo que muestra zonas bien definidas de valores altos en rojo y zonas de valores bajos en verde, con transiciones más suaves de valores.

14 Base de datos del valor del suelo por Covaproes Se muestran valores de suelo de acuerdo con criterios del COVAPROES, que suelen ser similares al comportamiento del mercado. Se aprecia una adecuada similitud con los valores de mercado del suelo

15 Análisis Estadístico Contrastar el Valor del Suelo con las Características Inmobiliarias. ACCESIBILIDAD VALOR DEL SUELO ENTORNO JERARQUÍA SOCIAL

16 Análisis Estadístico MODELO DE PRECIOS HEDÓNICOS: El valor de un bien se puede definir a partir de un conjunto de atributos o características del mismo bien. Y = β 0 + β 1 X 1 + β 2 X 2 + β 3 X 3 + β n X n + e En donde: Y Variable Dependiente ( Valor de mercado de Suelo ) X Variables Independientes ( características o atributos del inmueble β 0 Coeficientes de las características, producto del modelo de regresión e Error de estimación del modelo

17 Valores de suelo promedio por Ageb N Válidos 155 Perdidos345 Media Mediana Moda Desv. típ Varianza Rango Mínimo Máximo

18 Valores de suelo interpolado de mercado N Válidos 426 Perdidos 4 Media Mediana Moda Desv. típ Varianza Mínimo Máximo Suma

19 Variables Bases de datos de Inegi Educación Salud Económica Vivienda Mortalidad Variables de accesibilidad

20 Variables con explicación mayor al 10%

21 Variables con explicación mayor al 10%

22 Variables con explicación mayor al 10%

23 Modelos Explicativos del Valor del Suelo Variable x Variable y Valor del Suelo Variable z

24 Requisitos del modelo Normalidad de la variable dependiente. Que el modelo cumpla: No multicolinealidad. Relaciones lineales significativas. Explicación del modelo. Otras.

25 Revisión de normalidad La revisión de normalidad con el test de Kolmogorov Smirnov. Valor Unitario Terreno Log nat de Valor Unitario Terreno N Parámetros normales a,b Media Desviación típica Diferencias más extremas Absoluta Positiva Negativa Z de Kolmogorov-Smirnov Sig. asintót. (bilateral) a. La distribución de contraste es la Normal. b. Se han calculado a partir de los datos.

26 Estadísticos de los valores de suelo de la muestra Valor Unitario Terreno Log nat de Valor Unitario Terreno N Válidos Perdidos 0 0 Media Mediana Moda Desv. típ Mínimo Máximo

27 Histograma de los valores de suelo de la muestra

28 Procedimientos de pasos sucesivos Modelo Variables introducidas Variables eliminadas Método 1 % de población de 15 y más con educación posbásica.. Por pasos (criterio: Prob. de F para entrar <=.050, Prob. de F para salir >=.100). a. Variable dependiente: Log nat de Valor Unitario Terreno

29 Resumen del modelo R cuadrado corregida Error típ. de la estimación Cambio en R cuadrado Estadísticos de cambio Sig. Cambio en F Modelo R R cuadrado Cambio en F gl1 gl2 Durbin- Watson a a. Variables predictoras: (Constante), % de población de 15 y más con educación pos-básica. b. Variable dependiente: Log nat de Valor Unitario Terreno

30 Análisis de Varianza ANOVA b Modelo Suma de cuadrados gl Media cuadrática F Sig. 1 Regresión a Residual Total a. Variables predictoras: (Constante), % de población de 15 y más con educación pos-básica. b. Variable dependiente: Log nat de Valor Unitario Terreno

31 Coeficientes Coeficientes no estandarizados Coeficientes tipificados Estadísticos de colinealidad Modelo B Error típ. Beta t Sig. Tolerancia FIV 1 (Constante) % de población de 15 y más con educación pos-básica a. Variable dependiente: Log nat de Valor Unitario Terreno

32 Diagnósticos de colinealidad Proporciones de la varianza % de población de 15 y Modelo Dimensión Autovalores Índice de condición (Constante) más con educación posbásica a. Variable dependiente: Log nat de Valor Unitario Terreno

33 Estadísticos sobre los residuos Mínimo Máximo Media Desviación típica N Valor pronosticado Residual Valor pronosticado tip. Residuo típ a. Variable dependiente: Log nat de Valor Unitario Terreno

34 Modelo de Precios Hedónicos La aplicación de modelos de precios hedónicos proporciona el mejor modelo con una explicación del 46.2% y una significancia de en el análisis de varianzas Log Nat Valor Unitario Terreno % Pob de 15 años y más con educación posbásica

35 Otras variables VARIABLE INDEPENDIENTE R 2 CORREGIDA % Población de 15 años y más con educación Pos básica 46.20% % Población ocupada de 25 años y más con un grado aprobado de educación posgrado 42.90% % viviendas particulares habitadas que disponen de internet 37.20% Promedio de ocupantes por cuarto en viviendas particulares habitadas 34.20% % Población de 25 años o más con al menos un grado de educación superior 33.60% Grado promedio de escolaridad 28.60%

36 Variación del suelo % Población de 15 años y más Valor Unitario del Terreno $ $ $ $ $ $ $ $ $ $ $

37 Conclusiones Se concluye que el valor del suelo esta íntimamente ligado principalmente con variables de educación, donde podemos decir que existe una mas alta correlación con el valor del suelo. Así también, se muestra que la variable de % disponibilidad de internet influye en el valor de suelo de la ciudad, siendo esta una característica urbana que es propia de zonas con niveles mas altos. Finalmente este modelo puede ser mejorado.

38 Gracias.. por su atención