ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL MODIFICACIÓN AL PLAN REGULADOR DE VITACURA NORMALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN COMUNAL

Transcripción

1 ANEXO. ESTUDIO DE DENSIDAD COMUNAL MODIFICACIÓN AL PLAN REGULADOR DE VITACURA NORMALIZACIÓN DE LA EDIFICACIÓN COMUNAL 1. INTRODUCCIÓN El Plan Regulador Comunal de Vitacura (PRC-V) de 1999 definió en su Ordenanza Local la norma urbanística es Máximas en densidades netas para la totalidad de las zonas de edificación, es decir, considerando para el cálculo de densidad sólo las superficies prediales, excluyendo el espacio público adyacente a estos. Junto con lo anterior, la unidad de medida definida en el instrumento local fue establecido en viviendas por hectárea (viv/há). Sin embargo, la Ordenanza General de Urbanismo y Construcciones (OGUC) en su Art establece expresamente que los Instrumentos de Planificación Territorial que fijen densidad, deberán expresarla en en habitantes por hectárea y se entenderá que su equivalencia o conversión en número de viviendas será igual al valor que resulte de dividir la densidad establecida por el coeficiente 4. Adicionalmente, se define para los Planes Reguladores ya aprobados que fijaron la densidad como, dentro de los cuales se considera el caso del PRC de Vitacura, deben continuar aplicándola como tal, contemplando en futuras modificaciones la actualización de dicho índice como, según la DDU Específica N 39/2009 y el Ord. SEREMI MINVU N 2806 de fecha En base a lo anterior, en el marco de la modificación Normalización de la Edificación Comunal al PRC-V, cuyo objetivo principal es actualizar el instrumento a la normativa legal y aplicable en materia de las normas de Edificación, es necesario ajustar los índices de densidad, realizando una conversión desde la densidad neta a la densidad bruta. El presente documento se aboca a explicitar en términos generales la metodología de conversión, junto con la revisión de los índices, hasta obtener (1) el traspaso de la densidad neta a la bruta de la situación actual del instrumento normativo y (2) el cálculo de la propuesta de modificación que incorpora la homologación de subzonas de sectores particulares. Producto del primer traspaso se observa un incremento de la población comunal proyectada de 0,36%, porcentaje que varía con la modificación, la cual disminuye en un 3% la población proyectada máxima. Es necesario recalcar que el traspaso de Máxima a Máxima no implica Anexo1-1

2 en ningún caso una variación asociada a nuevas decisiones de planificación sobre el territorio del presente indicador en el instrumento comunal vigente, evidenciando sólo ciertas diferencias producto de la metodología del cálculo debido a la incorporación del espacio público dentro de la ecuación, el cual varía caso a caso, además de la asimilación de zonas que busca simplificar la lectura y aplicabilidad del instrumento. 2. METODOLOGÍA 2.1 Definiciones De acuerdo a lo estipulado en el Art , Capítulo 1 Normas de Competencia y Definiciones de la OGUC, se presentan las siguientes definiciones que se consideran para el presente estudio: : número de unidades (personas, familias, viviendas, locales, metros cuadrados construidos, etc.), por unidad de superficie (predio, lote, manzana, hectárea, etc.). bruta: Número de unidades por unidad de superficie, en que la superficie a considerar es la del predio en que se emplaza el proyecto, más la superficie exterior, hasta el eje del espacio público adyacente, sea éste existente o previsto en el Instrumento de Planificación Territorial, en una franja de un ancho máximo de 30 m. neta: Número de unidades por unidad de superficie, siendo ésta última la del predio en que se emplaza el proyecto, descontada, en su caso, la parte afecta a declaración de utilidad pública establecida en el respectivo Instrumento de Planificación Territorial. 2.2 Metodología de Análisis Para el presente análisis se utilizó la cartografía base comunal del PRC-V en digital (Autocad), en la cual se analizó la superficie de cada zona de edificación del instrumento comunal, mediante la agrupación por sectores de acuerdo a su distribución en el territorio. Con respecto al instrumento vigente, la duplicación de normas urbanísticas por zonas de edificación se observa igualmente con respecto al índice de densidades. En línea con lo expresado en la Memoria Explicativa, la modificación al PRC-V propone generar un único cuadro por zona, planteando preservar los cuadros de densificación, por lo cual se utilizan esos valores para el cálculo de densidad bruta. Es importante mencionar que el traspaso de Máxima a Máxima no es Anexo1-2

3 reducible a la identificación de un solo factor aplicable a la totalidad de las zonas de edificación que presenta el PRC-V, por ejemplo, disminuir en un 20% el valor para cada zona. Lo anterior se explica por las diferentes características -trama urbana, espacio público, tamaños prediales, etc.- que presenta el territorio comunal, por lo cual se optó por definir densidades para cada zona reconociendo sus características particulares. Para cada zona de edificación, el traspaso desde la densidad neta a la bruta se realizó en función de conservar la cantidad máxima de habitantes proyectados de la superficie neta, de acuerdo a los valores establecidos por el instrumento vigente, pero recalculando de acuerdo a la superficie bruta, es decir, incorporando el espacio público adyacente. Por lo anterior, se aprecian cifras obtenidas menores a las del PRC-V actual, debido al aumento de superficie a considerar. Para facilitar la comprensión de los cálculos realizados, a continuación, se explican los distintos pasos realizados para traspasar la densidad neta en densidad bruta con un caso genérico ficticio. En la imagen precedente se grafican dos manzanas tipo, ambas constituyen la Zona R1 que establece una densidad neta de 125 hab/há. Las vialidades que las circundan son de dos tipos, Calles de 20 m de ancho y una Avenida de 30 m de ancho. Paso 1 : El primer paso consiste en calcular la total de la Zona R1, Anexo1-3

4 compuesta sólo de dos manzanas de iguales dimensiones. Para facilitar la revisión de las superficies, en las planimetrías se les asignó un número de identificación correlativo, lo que para el presente ejemplo caso constituyen los Polígonos 1 y 2. Tanto el Polígono 1 como el Polígono 2 tienen una superficie de 1 Há, por lo que se calcula una de la Zona R1 de 2 Há. Paso 2 Habitantes por Zona: A partir de la de 2 Há, se calcula el número máximo de habitantes proyectados en función de la Máxima de 125 hab/há, estimando un número de 250 habitantes entre ambas manzanas. Paso 3 : El tercer cálculo tiene relación con la de ambos polígonos. En este caso, se debe considerar una superficie adicional hasta los ejes de las vías a las que enfrentan, es decir, para las Calles de 20 m se adiciona una franja de 10 m, mientras que para la Avenida de 30 m se adiciona una franja de 15 m. De acuerdo a dichas cifras, se obtiene una de 2,94 Há. Paso 4 Máxima Preliminar: Obtenida la de 2,94 Há, se debe estimar la Máxima utilizando dicha superficie, pero conservando la cantidad de habitantes, los que en ese caso alcanzan las 250 personas. Con lo anterior, se obtiene una Máxima Preliminar de 85 hab/há. En base a los 4 pasos anteriores, se estima una equivalencia entre la Máxima 125 hab/há y la Máxima de 85 hab/há para la Zona R1. Paso 5 Máxima: El último paso tiene relación con los establecido en la legislación vigente en cuanto a que se deben considerar una generalidad de 4 habitantes por unidad de vivienda, por lo que se estima que la cifra de Máxima obtenida preliminarmente debe ser un número divisible por 4, número que facilitaría la comprensión y aplicación de la normativa urbanística a residentes, desarrolladores inmobiliarios y a la Dirección de Obras Municipales. La Máxima Preliminar de 85 hab/há no es una cifra divisible por 4, por lo es necesario modificar dicho número, ajustándose a la menor variabilidad del número de habitantes y, por ende, de viviendas para la zona en cuestión. Para este caso, al aumentar el índice a 88 hab/há implica un aumento de 2 viviendas para la zona, mientras que disminuir el índice a 84 hab/há sólo la disminuye en 1 unidad, por lo que se opta por este segundo valor. Anexo1-4

5 En base a los 5 pasos anteriormente descritos, para el ejemplo de la Zona R1 se establece una Máxima de 84 hab/há, ejercicio simplificado que se realizó para la totalidad de las zonas, subzonas y sectores del PRC-V vigente. Por último, es necesario mencionar que existen zonas de edificación que, de acuerdo a la Lámina N 2 Plano de Usos de Suelo del PRC-V, poseen usos exclusivos de equipamientos, es decir, no es posible edificar usos Residenciales, por lo que no sería aplicable la normativa urbanística de. Por lo anterior, las superficies de los paños que presentan estas características no son incorporadas en el presente análisis, ya que no aportan densidad habitacional al territorio comunal. 3. ZONAS DE EDIFICACIÓN El PRC Vitacura dispone de 22 zonas de edificación, de las cuales cuatro no presentan índices de densidades máximas debido a que excluyen el Uso de Suelo Residencial del tipo Habitacional, las que corresponden a las Zonas de Edificación Especial (parques metropolitanos, intercomunales y áreas verdes). Adicionalmente, se observan tres subzonas que se excluyen del análisis por la misma razón, dadas por el Sector 1 de la Edificación Aislada Especial N 3, el Subsector 8, Sector 1, de la Edificación Aislada Especial N 4 y el Sector 3 Usos de Equipamientos, de la Edificación Aislada Especial N 4. A continuación, se presenta el listado vigente de las zonas de edificación con sus subzonas respectivas, indicando las densidades máximas netas en habitantes por hectárea. es s por Zonas de Edificación PRC-V Máxima (Hab/Ha) N Sigla Zona Nombre Zona Sin Densif. Con Densif. 1 E-Ab1 Edificación Aislada Baja N E-Ab2 Edificación Aislada Baja N E-Ab3 Edificación Aislada Baja N E-Ab4 Edificación Aislada Baja N E-Am1 Edificación Aislada Media N Edificación Aislada Media N 2 Pendiente Menor a 15% Edificación Aislada Media N 2 Pendiente 15-25% E-Am2 8 Edificación Aislada Media N 2 Pendiente 25-45% Edificación Aislada Media N 2 Pendiente Mayor a 45% E-Am3 Edificación Aislada Media N E-Am4 Edificación Aislada Media N E-Am5 Edificación Aislada Media N E-Am6 Edificación Aislada Media N E-Aa1 Edificación Aislada Alta N Anexo1-5

6 15 E-Aa2 Edificación Aislada Alta N E-e2 Edificación Especial N 2, Parques Metropolitanos E-e3 Edificación Especial N 3, Parques Intercomunales E-e4 Edificación Especial N 4, Áreas Verdes Complementarias E-e5 Edificación Especial N 5, Inmuebles de Conservación Histórica, Monumentos Históricos Edificación Aislada Especial N 1 Vitacura E-Ae1 21 Edificación Aislada Especial N 1 Restante E-Ae2 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Edificación Especial Aislada N E-Ae3 Sector 2 Edificación Especial Aislada N Sector 3 Edificación Especial Aislada N Sector 1 Subsector 1 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 2 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 3 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 4 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 5 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 6 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 7 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 8 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 9 Edificación Aislada Especial N E-Ae4 Sector 1 Subsector 10 Edificación Aislada Especial N Sector 1 Subsector 11 Edificación Aislada Especial N Sector 2 Subsector 1 Edificación Aislada Especial N Sector 2 Subsector 2 Edificación Aislada Especial N Sector 2 Subsector 3 Edificación Aislada Especial N Sector 2 Subsector 4 Edificación Aislada Especial N Sector 2 Subsector 5 Edificación Aislada Especial N Sector 2 Subsector 6 Edificación Aislada Especial N Sector 3 Usos Equipamientos Sector 3 Uso Residencial y Servicios E-Ae5 Edificación Aislada Especial N E-Ae6 Edificación Aislada Especial N Fuente: Elaboración propia. Anexo1-6

7 4. TRASPASO DE DENSIDAD NETA MÁX. A DENSIDAD BRUTA MÁX. 4.1 Zonas de Edificación Aislada Baja El PRC-V define en el territorio comunal 4 zonas de Edificación Aislada Baja, las cuales sólo presentan un cuadro de edificación ya que dichas zonas están orientadas a la consolidación en baja densidad, definiendo densidades netas entre los 20 y 160 hab/há. Zonas de Edificación Aislada Baja Zona, Subzona o Sector Habitantes Preliminar Propuesta Balance N Viviendas Zona E-Ab , ,62 272,67 17, E-Ab , ,74 294,92 30, E-Ab , ,96 402,33 54, E-Ab , ,46 42,27 103, i. E-Ab1: Zona emplazada en el sector de Lo Curro, la cual tiene una Máxima de 20 hab/há, lo que de acuerdo a su de 239,28 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 273 Há, por lo que para mantener la población se Anexo1-7

8 ii. iii. iv. estima una Preliminar de 18 hab/há. Dicho factor es ajustado a 16 hab/há, lo que produce una disminución de 106 viviendas. E-Ab2: Zona emplazada en el sector de Santa María de Manquehue y Jardín del Este, la cual tiene una Máxima de 40 hab/há, lo que de acuerdo a su de 224 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 295 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 30 hab/há. Dicho factor es ajustado a 32 hab/há, lo que produce un incremento de 122 viviendas. E-Ab3: Zona emplazada en el territorio comunal al sur del Río Mapocho, la cual tiene una Máxima de 80 hab/há, lo que de acuerdo a su de 273 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 402 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 54 hab/há. Dicho factor es ajustado a 56 hab/há, lo que produce un incremento de 167 viviendas. E-Ab4: Zona que corresponde a las Villas El Dorado y Los Castaños, la cual tiene una Máxima de 160 hab/há, lo que de acuerdo a su de 27 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 42 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 103 hab/há. Dicho factor es ajustado a 106 hab/há, lo que produce un incremento de 10 viviendas. 4.2 Zonas de Edificación Aislada Media El instrumento comunal define 6 zonas de Edificación Aislada Media, todas ellas con cuadros con y sin densificación. Para la Zona E-Am2 se observó que presenta 4 cuadros de densificación, normas diferenciadas por las pendientes promedio que presentan en el territorio comunal. i. E-Am1: Zona emplazada dentro del cuadrante conformado por las calles Av. Alonso de Córdova, Av. Nueva Costanera, Agustín del Castillo y Candelaria Goyenechea, la cual tiene una Máxima de 280 hab/há, lo que de acuerdo a su de 22 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 29 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 215 hab/há. Dicho factor es ajustado a 216 hab/há, lo que produce un incremento de 5 viviendas. Anexo1-8

9 Zonas de Edificación Aislada Media Zona, Subzona o Sector E-Am2 Habitantes Preliminar Propuesta Balance N Viviendas Zona E-Am , ,20 28,67 215, < 15% 280 6, ,876 6,56 280, % 180 4,15 746,334 6,46 115, % > 45% 40 43, ,772 63,22 27, E-Am , ,40 97,80 329, E-Am , ,15 127,98 358, E-Am5 (Incluye E-Ae1) , ,32 195,54 507, E-Am , ,15 18,13 83, ii. E-Am2: Para la zona E-Am2 se identifican 4 zonas asociadas a las siguientes pendientes promedio 1 : a. Pendiente Menor a 15%: Zona asociado a un sector, el cual tiene una Máxima de 280 hab/há, lo que de acuerdo a su de 6,56 Há, 1 Calculo de pendiente promedio según Art del PRMS. Anexo1-9

10 presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. El área con pendiente menor a 15% no cuenta con vialidades o espacios públicos adyacentes, por lo cual tanto la y como Preliminar no se diferencian de la y respectivamente. Con respecto al juste de la densidad, la presente zona no lo requiere ya que la Preliminar de 280 hab/há es un factor divisible por 4. b. Pendiente entre 15,1% y 25%: Se observan dos áreas que conforman la zona, la cual tiene una Máxima de 180 han/há, lo que de acuerdo a su de 4,15 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en 746 personas. La calculada alcanza 6,46 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 115 hab/há. Dicho factor es ajustado a 116 hab/há, lo que produce un aumento de 1 vivienda. c. Pendiente entre 25,1% y 45%: No se identificaron sectores con la presente pendiente. d. Pendiente mayor a 45,1%: Para la pendiente mayor se identificaron dos sectores, los cuales tienen una Máxima de 40 hab/há, lo que de acuerdo a su de 43,92 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 63 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 27,79 hab/há. Dicho factor es ajustado a 28 hab/há, lo que produce un aumento de 3 viviendas. iii. E-Am3: Zona que tiene una Máxima de 400 hab/há, lo que de acuerdo a su de 80,46 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 97,8 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 329 hab/há. Dicho factor es ajustado a 328 hab/há, lo que produce una disminución de 26 viviendas. iv. E-Am4: La zona de Edificación Aislada Media 4 se localiza como segundo frente de la zona E-Am5, funcionando como un área de transición entre la zona E-Am5 de índices más permisivos y las áreas residenciales de baja intensidad, dadas por las zonas de Edificación Aislada Baja. La Máxima es de 500 hab/há, lo que de acuerdo a su de 91,74 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 127,98 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 358 hab/há. Dicho factor es ajustado a 360 hab/há, lo que produce un incremento de 51 viviendas. Anexo1-10

11 v. E-Am5 (incluye E-Ae1): La zona se localiza en torno a las vialidades estructurantes principales de la comuna, como son Av. Vitacura, Av. Américo Vespucio, Av. Kennedy, entre otras. Para el presente análisis, se incluye dentro de la zona E-Am5 la parcialidad de la zona E-Ae1, la cual, de acuerdo a la ordenanza vigente del PRC-V, indica que posee la misma densidad para los terrenos con frente a Av. Vitacura. La Máxima es de 800 hab/há, lo que de acuerdo a su de 124 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 195,54 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 507,69 hab/há. Dicho factor es ajustado a 508 hab/há, lo que produce un incremento de 15 viviendas. vi. E-Am6: La zona de edificación Aislada Media 6 se observa en dos sectores, presentando una Máxima es de 100 hab/há, lo que de acuerdo a su de 15,21 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 18,13 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 83,9 hab/há. Dicho factor es ajustado a 84 hab/há, lo que conserva sin variación la cantidad de viviendas máxima. 4.3 Zonas de Edificación Aislada Alta Existen sólo dos zonas de Edificación Aislada Alta, ambas ubicadas en el territorio comunal al sur del Río Mapocho. i. E-Aa1 (Incluye E-Ae1): Al igual que la zona E-Am5, se incluye en la presente zona la parcialidad de la zona de Edificación Aislada Especial 1, en concordancia con lo establecido por la ordenanza del instrumento, el cual define la misma densidad de la zona E-Aa1 para los predios con frente exclusivo a El Mañío. Zona que tiene una Máxima de hab/há, lo que de acuerdo a su de 35,81 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 58,65 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 611 hab/há. Dicho factor es ajustado a 612 hab/há, lo que produce un incremento de 21 viviendas. ii. E-Aa2: La zona E-Aa2 tiene una Máxima de hab/há, lo que de acuerdo a su de 17 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 24 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 841 hab/há. Dicho factor es ajustado a 840 hab/há, lo que produce una disminución de 7 viviendas. Anexo1-11

12 Zonas de Edificación Aislada Alta Zona, Subzona o Sector Habitantes Preliminar Propuesta Balance N Viviendas Zona E-Aa1 (Incluye E-Ae1) , ,7 58, , E-Aa , ,48 24, , Zonas de Edificación Aislada Especial El PRC-V establece 6 Zonas de Edificación Aislada Especial, de las cuales las zonas E-Ae3 y E-Ae4 cuentan con 22 subzonas en conjunto. Por lo anterior, a continuación, se muestra el análisis integrado de las zonas número 1, 2, 5 y 6, para tratar de forma independiente las dos restantes para facilitar su comprensión Edificación Aislada Especial 1, 2, 5 y 6 i. E-Ae1: Como ya ha sido expuesto, la zona de Edificación Especial 1 tiene las densidades indicadas de las zonas E-Am5 y E-Aa1, para los paños que enfrenten a Av. Vitacura y a calle El Mañío respectivamente. Por esta razón, la Propuesta es la definida para dichas zonas, encontrando para la superficie que enfrenta a Av. Vitacura un incremento de 32 viviendas, mientras que para el área que enfrenta a El Mañío no se aprecia variación. Anexo1-12

13 Zonas de Edificación Aislada Especial 1, 2, 5 y 6 Zona, Subzona o Sector E-Ae1 Habitantes Preliminar Propuesta Balance N Viviendas Zona E-Am5* E-Aa1** E-Ae E-Ae E-Ae ii. E-Ae2: La zona cuantificable se ubica en dos sectores en la comuna, sobre los ejes Av. Luis Carrera y Av. Luis Pasteur, con una Máxima de 600 hab/há, lo que de acuerdo a su de 5 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 8 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 367 hab/há. Dicho factor es ajustado a 368 hab/há, lo que produce un incremento de 2 viviendas. iii. E-Ae5: La zona corresponde a un paño ubicado en el límite oriente de la comuna, con una Máxima de hab/há, lo que de acuerdo a su de 14,82 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 18,61 Há, por lo que para mantener la población se Anexo1-13

14 iv. estima una Preliminar de 796,15 hab/há. Dicho factor es ajustado a 796 hab/há, lo que produce una disminución de 1 vivienda. E-Ae6: La zona E-Ae6 se localiza contigua a la zona precedente, con frente a la vialidad proyectada Av. Costanera Sur. Los dos sectores que la componen tienen una Máxima de hab/há, lo que de acuerdo a su de 2,93 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 4 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 729 hab/há. Dicho factor es ajustado a 728 hab/há, lo que produce una disminución de 1 vivienda Edificación Aislada Especial 3 Esta zona se ubica en el sector de emplazamiento del Colegio Saint George, en el área norponiente de la comuna, presentando 3 sectores con normas de edificación diferenciadas, que son aplicadas en la práctica como subzonas. Si bien el PRC-V plantea normas para áreas con y sin densificación, para las zonas de los sectores 2 y 3, adicionalmente del requerimiento de cumplir con la superficie mínima para optar a los cuadros de densificación (más permisivos), se requiere el cumplimiento de condiciones específicas relacionadas con la ejecución de infraestructura vial. i. E-Ae3 Sector 1: Esta subzona corresponde a un área de equipamiento exclusivo, sin establecer densidades máximas, por lo cual no se incorpora en el presente análisis. ii. E-Ae3 Sector 2: Localizada inmediatamente hacia el sur de la zona precedente, el presente sector tiene una Máxima de 500 hab/há, lo que de acuerdo a su de 5,93 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 7,81 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 379,54 hab/há. Dicho factor es ajustado a 380 hab/há, lo que produce un aumento de 1 vivienda. Anexo1-14

15 iii. E-Ae3- Sector 3: La Subzona se localiza al sur de la subzona Sector 2, con frente a Av. Santa María, y tiene una Máxima de 800 hab/há, lo que de acuerdo a su de 12,26 Há, presenta una cantidad máxima de habitantes estimada en personas. La calculada alcanza 15,93 Há, por lo que para mantener la población se estima una Preliminar de 615,59 hab/há. Dicho factor es ajustado a 616 hab/há, lo que produce un aumento de 2 viviendas. Zona de Edificación Aislada Especial 3 Zona, Subzona o Sector E-Ae3 Habitantes Preliminar Propuesta Balance N Viviendas Zona Sector Sector Sector Edificación Aislada Especial 4 La zona E-Ae4 cuenta con tres sectores que a su vez se subdividen en subsectores, lo que en la práctica se traduce en una zona con 18 subzonas. Las 18 subzonas tienen un área acotada, con s s que varía entre 0,23 Há y 7,58 Há. Debido a las dimensiones de dichos Sectores Anexo1-15

16 y Subsectores, pequeñas en relación a otras zonas del territorio comunal, el balance entre los máximos permitidos de la normativa vigente y la Propuesta es casi invariable, encontrando en el traspaso de densidades sólo 8 subzonas con una variación entre -1 y 3 viviendas, mientras que para 9 subzonas no existen diferencia alguna. Es necesario mencionar que la Subzona Subsector 8, Sector 1, no cuenta con norma urbanística de densidades máximas ya que es un área verde en el instrumento, por lo cual no se incorpora al presente análisis. E-Ae4 Zona, Subzona o Sector Habitantes Preliminar Propuesta Balance N Viviendas Zona Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Anexo1-16

17 Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 1 - Subsector Sector 2 - Subsector Sector 2 - Subsector Sector 2 - Subsector Sector 2 - Subsector Sector 2 - Subsector Sector 2 - Subsector Sector Síntesis PRC-V Vigente En la totalidad de las zonas, si bien el índice de Propuesta disminuye al compararse con la cifra de la del instrumento vigente, en la práctica, existe un incremento de carácter menor en la cantidad de habitantes y, por ende, en el número de viviendas por cada tipo de zona. En las zonas de Edificación Aislada Baja es donde se aprecia el mayor aumento con respecto a lo permitido por el PRC-V vigente, incrementando en 775 habitantes, es decir, existe un aumento de 194 viviendas. Si embargo, precisamente dichas zonas ocupan la mayor superficie a nivel comunal, alcanzando un 60% del área comunal, con lo que no existiría un mayor impacto en el territorio urbano. Con respecto a las zonas de Edificación Aislada Media, se observa un aumento de 198 habitantes, lo que significa un incremento de 50 viviendas. En relación a las zonas de Edificación Aislada Alta, se aumenta en 56 habitantes, lo que se traduce a un alza de 14 viviendas en total. Finalmente, para las zonas de Edificación Aislada Especial, se aumenta el número de habitantes máximo proyectado en 154 personas, es decir, existe un incremento de 39 viviendas para las zonas y subzonas. En términos globales, la propuesta de Máxima que considera la zonificación del instrumento vigente aumenta en habitantes lo permitido por el PRC-V, lo que implica un incremento en 296 viviendas a nivel comunal. En base a estas cifras, es posible estimar una Promedio de 188 hab/há. Sin embargo, esta cifra disminuye en base a la propuesta de zonificación de la presente modificación, lo que se explica en el siguiente numeral. Balance Territorio Comunal PRC-V Vigente Prop. Balance N Habitantes N Viviendas Anexo1-17

18 E- Am2 Zona, Subzona o Sector Balance del Traspaso entre y por Zonas de Edificación PRC-V Vigente Traspaso a Balance N N N N N N Habitantes Viviendas Habitantes Viviendas Propuesta Habitantes Viviendas por Tipos por Tipos de Zonas de Zonas E-Ab E-Ab E-Ab E-Ab E-Am < 15% % % > 45% E-Am E-Am E-Am5 (Incluye E-Ae1) E-Am E-Aa1 (Incluye E-Ae1) E- Ae1 E- Ae3 E- Ae4 E-Aa E-Am5* E-Aa1** E-Ae Sector Sector Sector Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss N Habitantes Territorio Comunal N Viviendas Territorio Comunal Anexo1-18

19 Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss Sector 1 - Ss 10 Sector 1 - Ss Sector 2 - Ss Sector 2 - Ss Sector 2 - Ss Sector 2 - Ss Sector 2 - Ss Sector 2 - Ss Sector E-Ae E-Ae Anexo1-19

20 6. Propuesta por la Modificación La propuesta de modificación consideró cambios en las normas urbanísticas de cada zona, fundamentalmente en función de actualizar el instrumento a la normativa legal y aplicable vigente. Adicionalmente, se consideró que el gran número de zonas y subzonas del PRC-V dificulta su lectura y aplicabilidad, por lo cual se propuso simplificar el instrumento mediante la agrupación de ciertas subzonas particulares. Debido a lo anterior, a continuación, se calcula la nueva densidad comunal, junto con indicar las zonas que no presentan variación y aquellas que se agrupan, eliminan o renombran. Zonas Calculo de Población Máxima Estimada por Zonas Máxima N Habitantes N Viviendas E-Ab , E-Ab , E-Ab , E-Ab , E-Am , E-Am , E-Am , E-Am3sz 280 6, E-Am , E-Am , E-Am , E-Aa , E-Aa , E-Ae1 48 3, E-Ae , E-Ae3 60 7, E-Ae3sz 92 15, E-Ae , E-Ae , E-Ae , E-Ae , E-Ae , E-Ae , E-Ae , Total 1.733, Balance PRC-V Vigente y Propuesta de Modificación PRC-V Vigente Propuesta de Modificación Balance N Habitantes N Viviendas Anexo1-20

21 Al comparar la población máxima estimada del PRC-V vigente con la propuesta de modificación, la cual considera el agrupamiento y/o ajuste de los índices de cada zona, se aprecia una disminución en habitantes, lo que implica una reducción de viviendas. De acuerdo a la superficie bruta de las zonas calculadas, se tiene una Promedio de 182 hab/há., es decir, se disminuye en 3%. Anexo1-21

22 La diferencia se debe principalmente al ajuste producido en la zona E-Ae3, área en que entre sus tres sectores disminuye en personas. Lo anterior se debe a que el PRC-V define para los sectores 2 y 3 un cuadro de densificación sujeto a la ejecución de obras de infraestructura vial que en la práctica resultan inaplicables. Por lo anterior, dichas condiciones fueron eliminadas, preservando de esta manera los índices del cuadro base sin densificación. En cuanto a otras zonas que presentan cambios en la densidad, se identifica la nueva zona E-Ae1, que unifica los subsectores 1, 2, 3 y 7 del sector 1 de la Zona E-Ae4, la cual disminuye en 15 personas su máximo; la zona E-Ae4, que agrupa los Subsectores 10 y 11 del Sector 1, Subsectores 2, 3, 4, 5 y 6 del Sector 2 de la zona E-Ae4 vigente, la cual aumenta en 346 personas su máximo; la zona E- Ae7, que agrupa los Subsectores 4 y 5 del Sector 1 y el Sector 3 de la zona E-Ae4 vigente, la cual incrementa en 158 habitantes su máximo; y la zona E-Ae9, que agrupa los Subsectores 6 y 9 del Sector 1 de la zona E-Ae4 vigente, la cual incrementa en 203 habitantes su máximo. Todos estos ajustes tienen relación con la metodología de agrupación de zonas, donde se priorizó mantener los índices más importantes al momento de realizar un proyecto que son densidad, tales como coeficiente de constructibilidad, altura y coeficiente de ocupación de suelo. En ese sentido, las normas urbanísticas como la rasante, distanciamientos y antejardines no fueron determinantes en la evaluación de agrupación de zonas, pero si considerados. De igual forma se generaron discordancias menores, casos en los cuales fue necesario verificar la situación existente y los permisos de edificación ingresados de manera de afectar lo menos posible proyectos que estuvieran en desarrollo. Anexo1-22