PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO BÚSQUEDA Y COMPRA DE TERRENO

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1 Página 1 de 14 PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO Elaboró Revisó Aprobó Nombre / cargo Camilo Mori Arquitectura Carmen Gloria Fuenzalida Vicky Navarro Venegas Jefe Mejora Continua David Ramirez Fuentes Gerente General Maestra Firma - Fecha Noviembre 2010 Noviembre 2010 Noviembre 2010

2 Página 2 de 14 INDICE 1. OBJETIVO ALCANCE DOCUMENTOS DE REFERENCIA DEFINICIONES DESARROLLO ANÁLISIS DE MERCADO BÚSQUEDA DEL TERRENO CONDICIONES A CUMPLIR PREVIO A LA COMPRA DEL TERRENO ESTUDIO DE TÍTULOS FACTIBILIDAD TÉCNICA EVALUACIÓN ECONÓMICA FINAL COMPRA DEL TERRENO RESPONSABILIDADES REGISTROS ANEXOS... 14

3 Página 3 de OBJETIVO Este procedimiento tiene por objeto establecer las pautas y responsabilidades para la búsqueda y compra de terreno para el desarrollo de los proyectos Inmobiliarios de Maestra 2. ALCANCE Este procedimiento es aplicable al análisis de mercado, búsqueda de terreno y evaluación de factibilidad técnico-económica y legal para las compras de terreno a realizar por Maestra 3. DOCUMENTOS DE REFERENCIA ISO 9.001: Sistemas de gestión de la calidad. Requisitos, se entienden incorporadas todas las modificaciones posteriores a esta versión 1. ISO 9.000:2.005 Sistemas de gestión de la calidad. Fundamentos y Vocabulario, se entienden incorporadas todas las modificaciones posteriores a esta versión 2 Manual de Calidad de Maestra y sus anexos. PE 02 Desarrollo de proyectos Plan estratégico de Maestra Ordenanza general de urbanismo y construcciones. Planos reguladores comunales y ordenanzas municipales. 4. DEFINICIONES Las aplicables de la norma ISO 9.000: y las que se desarrollan en este documento. 1 Se modifica versión ISO 9001: 2008 y párrafo 2 Se actualiz Se modifica versión ISO 9000: 2005 y párrafo

4 Página 4 de DESARROLLO 5.1 ANÁLISIS DE MERCADO En consecuencia con la planificación estratégica, se realiza el análisis de mercado, con la finalidad de validar que el mercado objetivo responde al segmento C3D para determinar el terreno donde Maestra ejecutará un proyecto inmobiliario. Durante este análisis se evalúan los siguientes aspectos: Cantidad de personas pertenecientes al segmento C3D en la zona de estudio, Necesidad de vivienda del segmento analizado, Análisis de actuales oferentes en la zona de estudio (competencia), Existencia de infraestructura, transporte y desarrollo urbano, Verificación de los beneficios estatales para la vivienda hacia el segmento en estudio, en la zona de estudio (subsidios, planos reguladores). El responsable de recopilar la información es el Asistente de Gerencia General 3, utilizando para ello distintas fuentes, tales como: Instituto Nacional de Estadísticas (INE) Comité de Vivienda de la Cámara Chilena de la Construcción, MINVU, SERVIU Otras publicaciones técnicas Con la información recopilada, el Asistente de Gerencia General elabora un Estudio de Mercado para el análisis de la Gerencia General 4, el cual se complementa con fotografías, folletos de la competencia y toda aquella información que respalde el estudio. La Gerencia General 5 elabora el Informe de Análisis de mercado. 3 Se cambia cargo responsable 4 Se cambia cargo responsable 5 Se cambia cargo responsable

5 Página 5 de BÚSQUEDA DEL TERRENO El Informe de Análisis de mercado se servirá de base, 6 para definir las zonas de interés para el desarrollo de proyectos inmobiliarios, alimentando la planificación estratégica. La siguiente tabla describe las principales actividades para la búsqueda de terrenos. ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Búsqueda de ofertas Visita a terreno Contactar corredor de propiedades, revisar avisos en diarios, publicar en diarios, buscar en bancos (venta activos), revisión de avisos económicos de remates, contactos directos, otros. Recopilar antecedentes legales dispuestos por el corredor de propiedades (Carpeta de la propiedad) Solicitar orden de visita. Verificación in situ de los datos del terreno. Confirmación de medidas generales. Toma de fotografías del terreno y del entorno. En caso necesario, visitar la DOM (Dirección de obras Municipales) para confirmar o recopilar información de normativa local. Gerente General 7, con el apoyo del Asistente de Gerencia General Gerente General 8, con el apoyo del Departamento de Arquitectura - - Orden de visita Elaborar el Informe de visita a terreno Arquitecto a cargo 9 Estudiar normativa general y local. Solicitar Certificado de informes previos (cuando corresponde). Definición del producto Estudio técnico preliminar Realizar el Informe de Estudio de cabida preliminar. Elaborar un diseño preliminar del proyecto que contenga: planta general y cuadro de superficies con una estimación de metros cuadrados de venta y de construcción, espacios comunes, número de estacionamientos, mezcla de productos, entre otros. Para la solicitar el Estudio de cabida gerencias emitirá un correo Departamento de Arquitectura 5 días hábiles Información planimétrica y descripción del terreno (Informe de visita a terreno) Confirmación de dimensiones del terreno vía visita al terreno por parte del Jefe Arquitectura 11 o quien este designe electrónico al Jefe de Arquitectura. 6 Se modifica párrafo 7 Se actualiza cargo responsable 8 Se actualiza cargo responsable 9 Se actualiza responsable

6 PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO Página 6 de 14 Para la entregar los antecedentes del estudio de cabida arquitectura utiliza el formato PE 01 R002 Matriz de Entrega de Cabida y se envían todo los antecedentes por correo 10. Realizar evaluación económica preliminar Analizar si el proyecto cumple con la rentabilidad exigida por la Inmobiliaria para este tipo de proyectos. Actualizar indicadores económicos (externos e internos) Elaborar el Estado de resultados preliminar y el Flujo de caja preliminar del proyecto Gerencia General 2 días hábiles Definición del producto Informe de visita a terreno Informe de Estudio de Cabida preliminar Decisión de compra de terreno evaluado La Gerencia General decide la compra de terreno, llamando cuando considera oportuno, a reunión de directorio, en la cual se analizan los antecedentes del terreno, se decide su compra y los antecedentes para su negociación. 12 Gerencia General - Estado de resultados preliminar Flujo de caja preliminar del proyecto Informe de visita a terreno Informe de Estudio de Cabida preliminar Estudio de antecedentes legales de la propiedad Análisis preliminar y general de los antecedentes de la propiedad y vendedores; esto es los poderes del futuro vendedor, certificado de dominio vigente de la propiedad y otros antecedentes pertinentes que permitan otorgar certeza acerca de la viabilidad legal y aptitud formal para la firma de la promesa de compra-venta. Solicitud de nuevos antecedentes si corresponde. Se informa de la Viabilidad legal y aptitud formal de antecedentes por fiscalía 13 5 días hábiles Comunicado del Directorio de elaborar Promesa de compraventa. Antecedentes de la propiedad: superficie, condiciones especiales del terreno y/o del vendedor, precio, inscripción de dominio. 14 Características del proyecto, plazos. Gestionar la promesa de compraventa Negociar los términos de la promesa de compraventa del terreno escogido, conforme a los acuerdos y oferta realizada por Gerencia General y gestionar su firma. - La información comercial concerniente a un terreno es recopilada en una Carpeta de la propiedad, mantenida en la oficina de la Gerencia General 11 Se actualiza cargo 10 Se actualiza párrafo 12 Se actualiza párrafo 13 Se actualiza párrafo

7 Página 7 de 14 La información legal concerniente a un terreno es recopilada en un Archivador de de la propiedad, mantenida en la oficina de 15 Una vez firmada la promesa de compraventa, se da inicio a la fase de Estudio de títulos de la(s) propiedad(es), como se señala en el siguiente capítulo.. 14 Se actualiza entrada 15 Se agrega lugar de reguardo de la documentación legal

8 PROCEDIMIENTO ESPECÍFICO Página 8 de CONDICIONES A CUMPLIR PREVIO A LA COMPRA DEL TERRENO ESTUDIO DE TÍTULOS El plazo para la realización del Estudio de títulos debe ser menor a los definidos en la Promesa de compraventa (90, 120 ó 150 días) La siguiente tabla describe las principales actividades para el estudio de títulos de la(s) propiedad(es). ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Solicitar antecedentes legales de la propiedad a la contraparte habilitada o gestionarlos de manera directa: - Promesa de compraventa. Copias de inscripciones vigentes al menos 10 a años, y dependiendo de las particularidades de cada propiedad, Certificados de hipoteca y gravámenes a 50 años, Solicitud de antecedentes legales Copias de los títulos anteriores de dominio al menos hasta completar 10 años y dependiendo de las particularidades de cada propiedad, Certificados de estado civil Títulos de la sociedad propietaria (constitución, modificaciones, poderes, vigencias) Certificados de números Certificado de contribuciones Certificado de no expropiación (Municipalidad y SERVIU) Planos inscritos en el CBR(*) si corresponde Otros necesarios para aprobar los títulos. Estudio legal de la propiedad Conformar el Informe de Estudio de títulos, concluyendo la factibilidad legal de la compra. Solicitar antecedentes adicionales (si se requieren) - Antecedentes legales de la propiedad. Notificación Notificar al vendedor, acerca del rechazo o aprobación de los títulos de la propiedad. - Aprobación del Directorio para la compra del terreno (*) En caso de existir, deberá entregar copia de los Planos inscritos en el CBR a la unidad de Arquitectura.

9 Página 9 de FACTIBILIDAD TÉCNICA ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Aprobación de anteproyecto Se ingresa a la DOM correspondiente el expediente de anteproyecto, el cual considera las características de la cabida utilizada para autorizar la compra del terreno Depto. De Arquitectura 30 días Solicitud de Gerencia General 16 Solicitud de factibilidades Se gestionan esta factibilidad con la empresa sanitaria correspondiente, con este antecedente se da viabilidad al proyectoolicta Depto. Estudios y Proyectos días Solicitud de Gerencia General 18 Mecánica de suelos En los casos que se requiera se solicita el estudio de mecánica de suelos, de manera de contar con la mayor cantidad de antecedentes que permitan la mejor evaluación del proyecto Depto. Estudios y Proyectos días 20 Solicitud de Gerencia General 21 Topografía En los casos que se requiera se solicita la topografía del terreno, de manera de contar con la mayor cantidad de antecedentes que permitan la mejor evaluación del proyecto Depto. Estudios y Proyectos días Solicitud de Gerencia General EVALUACIÓN ECONÓMICA FINAL ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Evaluación económica Valorización Final del presupuesto del proyecto Gerente General 2 días Anteproyecto aprobado 16 Se actualiza cargo responsable 17 Se actualiza responsable 18 Se actualiza cargo responsable 19 Se actualiza responsable 20 Se actualiza plazo 21 Se actualiza cargo responsable 22 Se actualiza responsable 23 Se actualiza cargo responsable

10 Página 10 de COMPRA DEL TERRENO Con el anteproyecto de arquitectura aprobado, los antecedentes legales y el financiamiento disponible, se procede a la compra del terreno y a la creación de la sociedad gestora del proyecto inmobiliario. Los elementos de entrada del proceso, así como los responsables de solicitar y/o proporcionar la información necesaria se presentan en la siguiente tabla: ACTIVIDAD DESCRIPCIÓN RESPONSABLE PLAZOS ELEMENTOS DE ENTRADA Definición de la sociedad Definir la estructura societaria y sus poderes (Directores, Gerente general y Apoderados) Gerente General 2 días hábiles Aprobación del directorio para la compra del terreno Constitución de la sociedad Elaboración de escritura de constitución de sociedad y poderes Inscripción, publicación, protocolización del extracto. Envió de antecedentes de la nueva sociedad a Contabilidad para tramitación de rut días hábiles 25 Nombre de la sociedad, socios y apoderados Escritura de compraventa Elaboración y firma de la escritura de compra venta de la(s) propiedad(es) Instrucciones notariales Inscripción de las escrituras en el Conservador de Bienes Raíces Informar de la conformidad de la compra del terreno a la Gerencia General 26 (establecido en promesa de compraventa) Promesa de compraventa Estudio de títulos Sociedad gestora del proyecto inmobiliario legalizad a y con rut 27 Ante proyecto aprobado 28 Comunicación de la compra Emitir comunicado interno a la Subgerencia de finanzas, informando los antecedentes de la compra del terreno y la sociedad respectiva. Gerencia General 29 2 días hábiles desde firmada la escritura Comunicación de conformidad de la compra Recepción del terreno Recibir en terreno la propiedad, tomar lectura de medidores, Gerencia General 30 2 días hábiles Comunicación de 24 Se actualiza párrafo 25 Se actualiza plazo 26 Se actualiza descripción 27 Se actualiza entrada 28 Se agrega entrada 29 Se actualiza responsable

11 Página 11 de 14 levantar acta de recepción de terreno. desde firmada la escritura conformidad de la compra 30 Se actualiza responsable

12 Página 12 de RESPONSABILIDADES Gerente General Decisión compra de terreno Definición de la sociedad gestora del proyecto inmobiliario Identificar oportunidades de compra de terreno Confeccionar Informe de Análisis de mercado Elaborar el Estado de resultados preliminar y el Flujo de caja preliminar del proyecto Mantener las carpetas de las propiedades Comunicar a Finanzas los antecedentes de las sociedades gestoras creadas para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Recibir en terreno la(s) propiedad(es) adquirida(s) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Asistente de Gerencia General 31 Recopilar antecedentes y confeccionar Estudio de mercado Realizar el estudio preliminar de antecedentes legales de posibles terrenos para el desarrollo inmobiliario Realizar el estudio de títulos de la propiedad Gestionar la promesa de compraventa Escriturar la compra de la(s) propiedad(es) para el desarrollo de proyectos inmobiliarios Gestionar la constitución de la sociedad gestora del proyecto inmobiliario y comunicar a las Gerencias Unidad de Arquitectura Realizar estudio de cabida 31 Se actualiza cargo

13 Página 13 de 14 Aprobar el anteproyecto Realizar informe de Terreno Unidad de Estudios y Proyectos 32 Solicitar factibilidad Sanitaria Solicitar mecaniza de suelos Solicitar topografía 32 Se agrega unidad responsable

14 Página 14 de REGISTROS PE 01 R002 Matriz Entrega de Cabida PE 01 Matriz entrega de Cabida PE R003 Informe visita a Terreno Estudio de mercado Informe de Análisis de mercado Carpeta de la propiedad Orden de visita Informe de visita a terreno Informe de estudio de cabida preliminar Estado de resultados preliminar Flujo de caja preliminar Viabilidad legal y aptitud formal de antecedentes Archivador de de la propiedad Informe de Estudio de títulos Planos inscritos en el CBR Comunicado de suficiencia de antecedentes Escritura de constitución de sociedad y poderes Inscripción, publicación, protocolización del extracto Solicitud de nuevos antecedentes Anteproyecto aprobado 33 Promesa de compraventa Antecedentes legales de la propiedad (Planos inscritos en CBR) Estudio de título Notificación al vendedor Antecedentes legales de sociedad gestora del proyecto inmobiliario Escritura de compra venta de propiedad para desarrollo de proyecto inmobiliario Instrucciones notariales Comunicación de conformidad de compra de terreno (gerencia y finanzas) Acta de recepción de terreno 8. ANEXOS No Aplica 33 Se agrega registro