\\SERVIDOR\Proyectos4\10-20\Proyecto\APRO DEFI\V2\ficheros excel\estudio VIABILIDAD P. E\ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsx
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- Lucía Herrera Benítez
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1 CALCULO DEL VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL SEGÚN LA LEY ESTATAL DEL SUELO 8/ LA ORDEN ECO 805/2003+LA ORDEN EHA/3011/2007. B. COSTES A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL EN RELACION CON EL DE CONSTUCCION EN SUPERFICIES CONSTRUIDAS BAJO RASANTE B.1 EJECUCION DE CONTRATA CEC Coste de ejecucion de contrata 1,00 B.2 SEGUROS Coste de seguros de la edificacion. Seguro decenal +organismo tecnico de control 0,02 B.3 HONORARIOS Coste de proyecto+direccion de obra+seguridad y salud+control de calidad+libro del edificio 0,10 B.4 IMPUESTOS MUNICIPALES Coste del impuesto de obras+ tasas 0,05 B.5 ESCRITURA OBRA NUEVA Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (sobre coste de constuccion) 0,01 B.6 ESCRITURA DIVISION HORIZONTAL Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (sobre coste de construccion + valor del terreno) 0,01 B TOTAL DE COSTES EN RELACION CON EL COSTE EJECUCION CONTRATA 1,17 C. COSTES A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL EN RELACION CON EL VALOR EN VENTA EN VIVIENDAS DE REGIMEN V.T.M. DE REGIMEN LIBRE C.1 VALOR EN VENTA V 1,00 C.2 ESCRITURA DE DIVISION HORIZONTAL Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (anulado,se incluye en fila 11) 0,00 C.3 COSTE DE LOS GASTOS GENERALES EMPRESA PROMOTORA Coste de gastos generales de empresa promotora+gastos externos de gestion y asesoramiento tecnico y legal 0,04 C.4 COSTES DE COMERCIALIZACION. VENTAS Costes de publicidad y de ventas 0,02 C.5 COSTES DE FINANCIACION Costes de tasacion+nominal del prestamo sobre el 150% del nominal+ajd+ aranceles de notario y registrador 0,05 C TOTAL DE COSTES EN RELACION CON EL VALOR EN VENTA 1,11 D. BENEFICIO DE LA PROMOCION D.1 BENEFICIO DE LA PROMOCION SEGÚN ORDEN EHA/3011/2007 0,10 ORDEN ECO FORMULA DEL VALOR (VS) RESIDUALDEL SUELO - VS = V*(1-(K20+K21+K22+K23+K30))-CEC*K13 - Vs= V*(1-(0,28) - Cec*1,17 FORMULA Vs=0,73 V-(1,17* CEC) FORMULA Vs=0,73V-1,17Cec ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsxV.R.V. REGIMEN LIBRE
2 CALCULO DEL VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL SEGÚN LA LEY ESTATAL DEL SUELO 8/ LA ORDEN ECO 805/2003+LA ORDEN EHA/3011/2007. B. COSTES A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL EN RELACION CON EL DE CONSTUCCION EN EDIFICIOS DE USO INDUSTRIAL DE UNA PLANTA B.1 EJECUCION DE CONTRATA CEC Coste de ejecucion de contrata 1,00 B.2 SEGUROS Coste de seguros de la edificacion. Seguro decenal +organismo tecnico de control 0,02 B.3 HONORARIOS Coste de proyecto+direccion de obra+seguridad y salud+control de calidad+libro del edificio 0,10 B.4 IMPUESTOS MUNICIPALES Coste del impuesto de obras+ tasas 0,05 B.5 ESCRITURA OBRA NUEVA Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (sobre coste de constuccion) 0,01 B.6 ESCRITURA DIVISION HORIZONTAL Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (sobre coste de construccion + valor del terreno) 0,01 B TOTAL DE COSTES EN RELACION CON EL COSTE EJECUCION CONTRATA 1,17 C. COSTES A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL EN RELACION CON EL VALOR EN VENTA DE EDIFICIOS DE USO INDUSTRIAL DE UNA PLANTA C.1 VALOR EN VENTA V 1,00 C.2 ESCRITURA DE DIVISION HORIZONTAL Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (anulado,se incluye en fila 11) 0,00 C.3 COSTE DE LOS GASTOS GENERALES EMPRESA PROMOTORA Coste de gastos generales de empresa promotora+gastos externos de gestion y asesoramiento tecnico y legal 0,04 C.4 COSTES DE COMERCIALIZACION. VENTAS Costes de publicidad y de ventas 0,02 C.5 COSTES DE FINANCIACION Costes de tasacion+nominal del prestamo sobre el 150% del nominal+ajd+ aranceles de notario y registrador 0,05 C TOTAL DE COSTES EN RELACION CON EL VALOR EN VENTA 1,11 D. BENEFICIO DE LA PROMOCION D.1 BENEFICIO DE LA PROMOCION 0,10 ORDEN ECO FORMULA DEL VALOR (VS) RESIDUALDEL SUELO - VS = V*(1-(K20+K21+K22+K23+K30))-CEC*K13 - Vs= V*(1-(0,28) - Cec*1,17 FORMULA Vs=0,73 V-(1,17* CEC) FORMULA Vs=0,73V-1,17Cec ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsxV.R.V. INDUSTRIA
3 CALCULO DEL VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO POR EL METODO RESIDUAL SEGÚN LA LEY ESTATAL DEL SUELO 8/ LA ORDEN ECO 805/2003+LA ORDEN EHA/3011/2007. B. COSTES A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL EN RELACION CON EL DE CONSTUCCION EN EDIFICIOS DE USO TERCIARIO, OFICINAS, SIN DISTRIBUCION INTERIOR B.1 EJECUCION DE CONTRATA CEC Coste de ejecucion de contrata 1,00 B.2 SEGUROS Coste de seguros de la edificacion. Seguro decenal +organismo tecnico de control 0,02 B.3 HONORARIOS Coste de proyecto+direccion de obra+seguridad y salud+control de calidad+libro del edificio 0,10 B.4 IMPUESTOS MUNICIPALES Coste del impuesto de obras+ tasas 0,05 B.5 ESCRITURA OBRA NUEVA Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (sobre coste de constuccion) 0,01 B.6 ESCRITURA DIVISION HORIZONTAL Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (sobre coste de construccion + valor del terreno) 0,01 B TOTAL DE COSTES EN RELACION CON EL COSTE EJECUCION CONTRATA 1,17 C. COSTES A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL EN RELACION CON EL VALOR EN VENTA EN EDIFICIOS DE USO TERCIARIO, OFICINAS, SIN DISTRIBUCION INTERIOR C.1 VALOR EN VENTA V 1,00 C.2 ESCRITURA DE DIVISION HORIZONTAL Coste de actos juridicos documentados+ arancel de notario+arancel de registrador (anulado,se incluye en fila 11) 0,00 C.3 COSTE DE LOS GASTOS GENERALES EMPRESA PROMOTORA Coste de gastos generales de empresa promotora+gastos externos de gestion y asesoramiento tecnico y legal 0,04 C.4 COSTES DE COMERCIALIZACION. VENTAS Costes de publicidad y de ventas 0,02 C.5 COSTES DE FINANCIACION Costes de tasacion+nominal del prestamo sobre el 150% del nominal+ajd+ aranceles de notario y registrador 0,05 C TOTAL DE COSTES EN RELACION CON EL VALOR EN VENTA 1,11 D. BENEFICIO DE LA PROMOCION D.1 BENEFICIO DE LA PROMOCION SEGÚN ORDEN EHA/3011/2007 0,10 ORDEN ECO FORMULA DEL VALOR (VS) RESIDUALDEL SUELO - VS = V*(1-(K20+K21+K22+K23+K30))-CEC*K13 - Vs= V*(1-(0,28) - Cec*1,17 FORMULA Vs=0,73 V-(1,17* CEC) FORMULA Vs=0,73V-1,17Cec ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsxV.R.V. TERCIARIO
4 PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DEL AREA INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS IBARZAHARRA 06 CALCULO DE LOS COEFICIENTES DE PONDERACION DE LOS DIVERSOS USOS URBANISTICOS APLICANDO EL METODO DEL VALOR RESIDUAL SEGÚN LEY 8/2007+ORDEN ECO /805/2003+REGLAMENTO DE GESTION URBANISTICA ARTICULO GARAGE libre productivo 1 planta Terciario sin habilitar USO URBANISTICO garaje libre industria+almacen 1planta oficinas sin habilitar reserva valor en venta pts/m2construido , , ,25 valor en venta /m2construido 750, , ,00 coste de ejecucion de contrata en /m2/construido 318,09 424,12 823,49 coste de ejecucion de contrata en pts/m2/construido , , ,52 valor de repercusion del suelo en por m2/construido 219,67 411,39 713,52 valor de repercusion del suelo en pts por m2/construido , , ,45 coeficiente de ponderacion del valor de los usos 0,53 1,00 1,73 USO URBANISTICO garaje libre industria+almacen 1planta oficinas sin habilitar reserva ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsxcoef
5 PARCELAS DE RESULTADO DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DEL AREA AR_IB_06 Total de Unidades de Metros de techo sobre Metros de techo sobre Metros de techo bajo Metros de techo bajo aprovechamiento de 1 m2.suelo rasante del uso terciario rasante del uso productivo rasante del uso terciario rasante del uso productivo , , , , ,54 ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsxparce-resul
6 gastos gestion GASTOS DE GESTION Y URBANIZACION DEL PLAN ESPECIAL DE ORDENACION URBANA DEL AREA INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS IBARZAHARRA 06 GASTOS DE GESTION A TENER EN CUENTA EN EL CALCULO DEL VALOR RESIDUAL DEL SUELO Gasto de levantamiento topografico 12000,00 Gasto de honorarios del plan de compatibilizacion 17900,00 Gasto de honorarios de redaccion del Plan Especial 57600,00 Gasto de honorarios de redaccion del Programa de Actuacion Urbanizadora 30000,00 Gasto de honorarios de redaccion del Convenio de concertacion,del Proyecto de reparcelacion, asesoramiento juridico y secretaria de la Junta de concertacion 90000,00 Gasto de proyecto+direccion de obra+seguridad y salud+control de calidad ,69 Gasto de inscripcion de parcelas de resultado en el Registro de la propiedad 30000,00 TOTAL DE GASTOS DE GESTION ,69 todas las cantidades de esta hoja son sin I.V.A. gastos gestion
7 ANEXO 1 AL ESTUDIO DE VIABILIDAD ECONOMICO-FINANCIERA DEL PLAN ESPECIAL IBARZAHARRA 06 VALOR DE REPERCUSION DEL SUELO AL FINALIZAR LA URBANIZACION DEL AREA IBARZAHARRA 06. METODO RESIDUAL ESTATICO - D. L. 2/2008 VALOR DE REPERCUSIÓN DEL SUELO URBANIZADO. MÉTODO DEL VALOR RESIDUAL ESTATICO. MES 0 1.Unidades de aprovechamiento UA(s) situadas en el Area de Reparto ,15 2.Valor en venta del m² del uso característico.valor en venta de una UA 1.150,00 /m ,90 pta/m2 3.Valor de construccion del m² construido del uso caracterísitico. 424,12 /m ,96 pta/m2 4.Valor de repercusión o residual de una Unidad de Aprovechamiento del suelo ya urbanizado del Area de Reparto 411, pta 5.Valor de repercusión o residual de la totalidad del suelo ya urbanizado del Area de Reparto , pta COSTES DE URBANIZACIÓN 6.Coste de ejecución por contrata de las obras de urbanización , pta 7.Coste de las indemnizaciones consideradas como cargas a financiar por los propietarios en el Proyecto de Reparcelacion sgun legislacion vigente 0,00 0 pta 8.Gastos de promocion y gestión , pta 9 Gastos de realojo 0,00 9.Totalidad de las cargas de urbanización del Area de Reparto , pta VALOR SUELO NO URBANIZADO EN ESTADO INICIAL. MES 0 10.Superficie de suelo computable de zona ,00 m ,00 m2 11.Valor de la totalidad de la superficie de suelo no urbanizado en estado inicial. Susceptible de apropiación por particulares. Descontado el 15% , pta 12.Valor del m² de suelo no urbanizado en estado inicial.susceptible de apropiación por particulares. Descontado el 15% 120, pta 13.Nº de Unidades de Aprovechamiento que corresponden a los propietarios por cada m2 de superficie inicial. Descontado el 15% 0,5693 ua/m2 14.Coste total de urbanización por cada Unidad de Aprovechamiento adjudicada a los propietarios iniciales descontando el 15% 200, pta 15.Valor de la Unidad de Aprovechamiento sin urbanizar para compensar excesos y defectos de adjudicación entre privados 210, pta TOTAL GASTOS DE GESTION ,69 COSTE OBRAS DE URBANIZACION INTERNA AL AREA INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS IBARZAHARRA 06 subzonas de superficie dura metros cuadrados euros/m2. coste contrata subzona viaria ,07 193, ,51 subzonas de superficie blanda metros cuadrados euros/m2. coste contrata subzona de espacios libres ,62 40, ,80 TOTAL COSTES DE URBANIZACION INTERNA SIN COMPUTAR RELLENO Y DESECAMIENTO ,31 relleno material seleccionado metros cubicos euros/m3. coste contrata ,00 3, ,50 desecamiento+drenaje metros cuadrados euros/m2. coste contrata ,44 19, ,80 muros de perimetro con h= 5 metros metro lineal euros/ml. coste contrata 72, , ,00 muros de perimetro con h=4 metros metro lineal euros/ml. coste contrata 161, , ,00 muros de perimetro con h=3 metros metro lineal euros/ml. coste contrata 348,00 980, ,00 muros de perimetro con h=2 metros metro lineal euros/ml. coste contrata 822,00 400, ,00 TOTAL COSTES DE RELLENO Y DESECAMIENTO ,30 TOTAL COSTE OBRAS DE URBANIZACION INTERNA AL AREA INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS IBARZAHARRA ,61 COSTE DE OBRAS DE URBANIZACION COMPARTIDAS CON OTROS AMBITOS DE PLANEAMIETO PORMENORIZADO DE MEJORA Y AMPLIACION DE LAS REDES DE SERVICIOS URBANOS EXISTENTES parte proporcional de la sustitucion de untramo de la red primaria de abastecimiento de agua a Sestao parte proporcional de la adecuacion, pase a subterraneas, de las lineas Ortuella - Beurko I y II, Retuerto - Ortuella III y IV y Sestao - Beurko y nuevo CMR Ibarzaharra parte proporcional de la estacion reductora de presion de gas coste contrata ,31 coste contrata ,95 coste contrata ,72 TOTAL COSTE DE OBRAS DE URBANIZACION COMPARTIDAS CON OTROS AMBITOS DE PLANEAMIETO PORMENORIZADO DE MEJORA Y AMPLIACION DE LAS REDES DE SERVICIOS URBANOS EXISTENTES ,98 TOTAL COSTES DE URBANIZACION DEL AREA INDUSTRIAL Y DE SERVICIOS IBARZAHARRA ,59 ESTUDIO VIABILIDAD P.E.4.xlsx cargas-urb
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