ESCRIBANOS. HIPOTECA. CERTIFICADO ÚNICO ESPECIAL. HONORARIOS. ESTUDIO DE TÍTULOS. Consulta

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1 ESCRIBANOS. HIPOTECA. CERTIFICADO ÚNICO ESPECIAL. HONORARIOS. ESTUDIO DE TÍTULOS Informe: Notarial Resumen La obligación del escribano de «autorizar los actos y contratos para los que fuese llamado» presupone requerimiento expreso de parte. La falta de certificado especial del b p s es impedimento legítimo para autorizar una escritura de hipoteca. Existe derecho de percibir honorarios por el estudio de títulos, la formulación de certificados y demás trámites preparatorios de la escritura de hipoteca, así como por el asesoramiento al cliente cuando el escribano no autoriza la escritura de hipoteca respectiva. I. He c h o s Consulta 1. Con fecha 27 de diciembre de 2006, el Esc. NN autorizó escritura de cesión parcial de créditos y garantía hipotecaria a favor de la sociedad AA SA sobre el bien inmueble, entre otros, padrón SS. 2. AA SA contrató al estudio jurídico XX a los efectos de realizar el procedimiento judicial para la ejecución de su crédito. 3. Con fecha 17 de febrero de 2009 se procedió a la subasta fijada en autos y se aceptó la oferta de AA SA, la cual adquirió el bien inmueble padrón SS, entre otros. 4. AA SA designó a la suscrita escribana a los solos efectos de la autorización de la escritura de compraventa judicial, cuyo procedimiento judicial fue llevado por el estudio jurídico XX. 5. Con fecha 2 de junio de 2010, la suscrita autorizó escritura de compraventa judicial a favor de AA SA del bien padrón SS, el cual la sociedad de referencia ocupaba desde hacía años y forma parte de la planta industrial que esta sociedad explota. 6. En julio de 2011 se informó a la suscrita que se otorgaría escritura de hipoteca a favor de un banco de nuestra plaza sobre padrones propiedad de la sociedad antes citada, entre ellos el padrón SS, y el estudio jurídico del acreedor (Banco) solicitó la presentación de la titulación y documentación con la carpeta del estudio respectivo. 235

2 7. La documentación y el estudio de títulos solicitados fueron presentados por la consultante en tiempo y forma, en cuanto estaba a su alcance. Solo faltó presentar al banco acreedor documentación de exclusiva cuenta y cargo de AA SA, entre ella el certificado especial del Banco de Previsión Social por la sociedad hipotecante, que habilitara la hipoteca de acuerdo a los artículos 664 y siguientes de la ley Ello se refleja en los muchos mensajes electrónicos intercambiados. 8. Con fecha 21 de diciembre de 2011, el estudio jurídico del banco y su ejecutivo de cuenta me comunicaron que debía otorgar la escritura de hipoteca; esto es, sin el certificado especial del Banco de Previsión Social (el cual, me constaba, estaba en trámite, y en el inmueble se estaba construyendo). Según lo indicado por el banco: «[ ] después se levanta la observación [ ] que formule el Registro de la Propiedad Inmueble». 9. La suscrita escribana informó a su cliente y al estudio jurídico del banco su posición: que no autorizaría la hipoteca sin el certificado especial del b p s. El banco exigió que se otorgara. El estudio jurídico del banco autorizó la escritura de hipoteca y exigió la firma, por parte de mi cliente, de una «carta de exoneración de responsabilidad». Mi cliente contó con mi asesoramiento hasta el mismo día del otorgamiento de la hipoteca. II. Co n s u l t a En virtud de los hechos, AA SA cuestiona mi actuación profesional y por ende no abona los honorarios generados. Por esta razón me presento en este ámbito, a fin de que se considere mi actuación. La sociedad AA SA argumenta: 1. La escribana consultante no autorizó la hipoteca solicitada, pero un colega de un estudio jurídico de un banco de nuestra plaza la autorizó sin el certificado especial del b p s. 2. La escribana consultante no autorizó la hipoteca solicitada, pero en junio de 2010 sí autorizó escritura judicial de compraventa sin el certificado especial del b p s. 3. La escribana consultante no realizó notificaciones judiciales que se deberían haber cumplido en el proceso judicial. (El patrocinio lo lleva desde el comienzo el estudio jurídico XX.) III. Opinión de la consultante En el caso presentado entiendo haber actuado en forma diligente y de acuerdo a derecho. 1. En cuanto no autorizar la escritura de hipoteca, actué en cumplimiento de los artículos 664 y siguientes de la ley El certificado especial del bps es exigible por la sociedad hipotecante. 236

3 2. En oportunidad de la escritura de compraventa judicial actué en cumplimiento de la ley , del 18 de agosto de AA SA no solicitó asesoramiento alguno en cuanto a la adquisición del inmueble que ya ocupaba desde años atrás dicho inmueble forma parte de la planta industrial que explota y remató en virtud de la cesión de créditos y garantía hipotecaria otorgada a su favor en diciembre de En cuanto a actuaciones notariales en el procedimiento judicial, no me corresponden, ya que en ningún momento me fueron solicitadas ni por mi cliente ni por el estudio jurídico XX. Asimismo, creo oportuno manifestar que la actuación del estudio jurídico del banco me ha colocado en una situación a mi entender grave. Ha puesto en tela de juicio mi actuación como profesional frente a un cliente al que hace más de 25 años asesoro, quien no logra entender los hechos ni mi actuación, ya que otro colega sí autorizó la escritura, con la idea de que «después se levanta la observación [ ] que formule el Registro». La carta de exoneración de responsabilidad solicitada por el estudio jurídico del banco a AA SA carece de legalidad. Entiendo que no se puede exonerar ningún tipo de responsabilidad frente a una ley de orden público. De más está decir que es una situación a la que estamos expuestos todos los escribanos en el ejercicio de nuestra profesión, y que está en nosotros evitar que suceda. Informe de la Comisión de Derecho Notarial Para evacuar esta consulta se han tenido en cuenta las siguientes disposiciones de derecho notarial (por consiguiente, de orden público): artículos 60, 16 y 76 de la Ley Orgánica Notarial (l o n), y la citada ley , artículos 664, numeral 4, 667 y 668, que por ser normas de derecho tributario también lo son de orden público. La función notarial es una función pública que el escribano ejerce privadamente por su cuenta y riesgo. Para ejercerla, antes ha jurado solemnemente (entre otras cosas no menos importantes) respetar el ordenamiento legal (l o n artículo 16) y será responsable por su mal ejercicio (artículo 76). Pero el cumplimiento de una función pública puesta al servicio de la sociedad no puede quedar librado al capricho del escribano. Previamente su accionar deberá ser requerido por un tercero, y allí nace para el escribano la obligación de «autorizar todos los actos y contratos para los que fuesen llamados a no ser que tengan un legítimo impedimento» (lon artículo 60). La misma disposición que obliga al escribano a intervenir siempre que sea requerido para ello trae también la excepción a esa obligación: «que exista un legítimo impedimento». Y a nuestro entender más que legítimo 237

4 es el impedimento, ya que la ley , artículos y 668, hace incurrir al escribano autorizante en responsabilidad solidaria respecto de las deudas tributarias por las cuales el b p s no expidió ese certificado, en el caso de no pago por el obligado principal. La pretensión del banco y del cliente de que autorice la escritura para levantar la observación registral después situación que puede darse y que seguramente se dará en más de una oportunidad es una pretensión desmedida. Qué pasará si en el término que prevé la Ley Registral no se obtiene el certificado del b p s y por tanto no se puede levantar la observación? En ese caso el escribano no solo será solidariamente responsable por lo adeudado al b p s, sino que, además, tendrá encima toda la presión de la institución bancaria, que no tiene la garantía hipotecaria con la que contaba. Por tanto, entendemos que la escribana consultante actuó con total corrección, respetando el ordenamiento jurídico in totum, e inclusive con un sentido de lealtad respecto de su cliente, hasta haberlo acompañado a finalizar el trámite. Con relación a las otras observaciones que formula su cliente, también concordamos con la opinión de la consultante: En primer lugar, reiteramos lo expresado en este informe acerca del artículo 60 de la l o n en lo que respecta a las notificaciones judiciales, en tanto la consultante manifiesta que no le fueron requeridas. En segundo lugar, en lo relativo a la exoneración de responsabilidad, en la consulta no queda claro el tenor de la exoneración que se exigió firmar a su cliente y a favor de quién, por lo que esta Comisión no se expedirá al respecto. Y en tercer lugar, en cuanto al derecho de la consultante a percibir honorarios, suyos fueron el estudio de títulos, la formulación de certificados y demás trámites para poder autorizar la escritura de hipoteca, así como el asesoramiento al cliente hasta el momento de su otorgamiento. Finalmente, hacemos presente a la consultante que el ámbito competente para despejar las aristas deontológicas de la situación creada o para solicitar una acción de amparo por los perjuicios que se le hayan causado es el Tribunal de Ética de la a e u. Co n c l u s i ó n La obligación del escribano de «autorizar los actos y contratos para los que fuese llamado» presupone el requerimiento expreso de parte. La falta de certificado especial del b p s es impedimento legítimo para autorizar una escritura de hipoteca, por lo que la actuación de la escribana consultante ha sido correcta y con respeto íntegro del ordenamiento jurídico. 238

5 Asiste derecho a la consultante de percibir honorarios por el estudio de títulos, la formulación de certificados y demás trámites preparatorios de la escritura de hipoteca, así como por el asesoramiento al cliente. Esc. Blanca Olmos Informante La Comisión de Derecho Notarial, integrada por los Escs. Blanca Olmos, Mirta Sosa, Claudia Santo, Gabriela Bouvier, Alfredo de Souza, Adriana Sosa y Susana Chao, aprueba el informe que antecede. Esc. Susana Chao Coordinadora (Aprobado por la Comisión Directiva Nacional de la a e u el 14 de agosto de 2012, expediente 1199/2012.) 239