SOCIEDAD HIPOTECARIA FEDERAL, S.N.C. Esquema Tecnológico en términos de la Fracción V bis de la Tercera de las Reglas de Carácter General Relativas a la Autorización como Valuador Profesional de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda. I. Estándar del Avalúo El Avalúo en Formato Digital deberá estar contenido en dos tipos de archivos: 1. Avaluó electrónico en formato XML el cual contendrá: a. Los datos establecidos en las Reglas de Carácter General que Establecen la Metodología para la Valuación de Inmuebles Objeto de Créditos Garantizados a la Vivienda. b. Firma Electrónica Avanzada del Valuador y Controlador. c. Adenda de acuerdo a los datos que establezca una Institución que demuestre interés jurídico en los Avalúos electrónicos. El avalúo en formato digital expresado en XML es más orientado para ser explotado por aplicativos informáticos que ser un documento de lectura para un usuario común de los Avalúos; y es el formato de archivo que debe emplearse para verificar la Firma Electrónica Avanzada con validez jurídica. En cumplimiento de IETF (Internet Engineering Task Force) el tipo de codificación para la representación del texto contenido en el avalúo en formato XML es UTF-8. 2. Descrito en sección V II. Formato del archivo que contendrá el Avalúo. A continuación se especifica el estándar base de la estructura del avalúo en formato digital expresado XML. Página 1 de 205
elemento avaluo diagrama contenido complejo Estándar para la expresión de avalúos Página 2 de 205
elemento avaluo/generales diagrama Página 3 de 205
contenido complejo Nodo requerido para expresar la información general del avalúo atributo avaluo/generales/@id tipo xs:string Identificador del nodo de características generales del avalúo. Nombre de la Unidad de Valuación inscrita en la Sociedad. atributo avaluo/generales/@version tipo valor restringido xs:string uso requerido valor fijo 1.0 Atributo requerido con valor prefijado a 1.0 que indica la versión del estándar bajo el que se encuentra expresado el avalúo atributo avaluo/generales/@clave tipo xs:string Atributo requerido para expresar el número de Avalúo que la Unidad de Valuación le asignará Se deberá anotar el número de Avalúo que la Unidad de Valuación le asignará de acuerdo con el siguiente orden: EENNNYYSSRMMMMMMV. EENNN = Clave SHF de la unidad de valuación. YY = Año de realización del Avalúo. SS = Clave del estado donde se ubica el inmueble según la clave INEGI. R = Regional. MMMMMM = Consecutivo de los Avalúos, por año y por unidad de valuación. V = Dígito verificador. atributo avaluo/generales/@nombreuv tipo xs:string Atributo requerido para el nombre de la unidad de valuación inscrita en la Página 4 de 205
Sociedad. Nombre de la Unidad de Valuación inscrita en la Sociedad. atributo avaluo/generales/@claveuv tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la clave de la unidad de valuación otorgada por la Sociedad. atributo avaluo/generales/@fecha tipo xs:datetime Atributo requerido para expresar la fecha en la que se estiman los valores, que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen como lo indica la regla vigesimoquinta del DOF. Se expresa en la forma ddmmaaaa atributo avaluo/generales/@clavecontroladorshf tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la clave del controlador otorgado por la Sociedad. atributo avaluo/generales/@clavevaluadorshf tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la clave del valuador profesional otorgada por la Sociedad. atributo avaluo/generales/@proposito tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el propósito del avalúo Página 5 de 205
Propósito del Avalúo. Referir número correspondiente: 1 = Originación. 2 = Recuperación: reestructuración, adjudicación o dación en pago. 3 = Otros. atributo avaluo/generales/@tipoinmueble tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de inmueble a evaluar Tipo de inmueble a valuar. Referir número correspondiente: 1 = Terreno: se refiere a terreno habitacional. 2 = Casa habitación. 3 = Casa en condominio. 4 = Departamento en condominio. 5 = Vivienda múltiple. 6 = Otro. atributo avaluo/generales/@regimenpropiedad tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de inmueble a evaluar. Referir número correspondiente: 1 = Privada individual 2 = Privada colectiva 3 = Otra atributo avaluo/generales/@nocuentapredial tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el número de cuenta predial. atributo avaluo/generales/@conjuntoinfonavit tipo valor restringido xs:string uso opcional Página 6 de 205
Atributo opcional para expresar el número del conjunto Infonavit. atributo avaluo/generales/@claveotorgante tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la clave de la entidad otorgante del crédito. atributo avaluo/generales/@nombreconstructor tipo valor restringido xs:string Atributo opcional para expresar el nombre del constructor para el caso de la vivienda nueva. atributo avaluo/generales/@nombreconjunto tipo valor restringido xs:string uso opcional Atributo opcional para indicar el nombre del conjunto, solo en caso de tener nombre el conjunto. Página 7 de 205
elemento avaluo/generales/domicilio diagrama tipo t_ubicacionavaluo contenido complejo Página 8 de 205
Nodo requerido para expresar la ubicación del inmueble a evaluar. elemento avaluo/generales/georreferencia diagrama contenido complejo Nodo requerido para identificar la geo-referencia del inmueble. Información relativa a la geo-referencia del inmueble (los campos deberán registrarse con 7 decimales y la geo-referencia deberá de medirse en la puerta principal del inmueble). atributo avaluo/generales/georreferencia/@latitud tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la latitud donde se encuentra el inmueble atributo avaluo/generales/georreferencia/@altitud tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la altitud donde se encuentra el inmueble Página 9 de 205
atributo avaluo/generales/georreferencia/@longitud tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la longitud donde se encuentra el inmueble elemento avaluo/generales/nombrecontrolador diagrama tipo t_nombre contenido complejo Atributo requerido para expresar el nombre completo del controlador. Página 10 de 205
elemento avaluo/generales/nombrevaluador diagrama tipo t_nombre contenido complejo Atributo requerido para expresar el nombre completo del valuador profesional. elemento avaluo/generales/solicitante diagrama tipo t_nombre contenido complejo Atributo requerido para expresar el nombre de la persona que solicita el Avalúo. Página 11 de 205
elemento avaluo/generales/propietario diagrama tipo t_nombre contenido complejo Atributo requerido para expresar el nombre de la persona física o moral que aparezca como propietario en la escritura pública. Página 12 de 205
elemento avaluo/caracteristicasurbanas diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar la información de las características urbanas. Página 13 de 205
atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@id tipo xs:string Identificador del nodo de características urbanas del inmueble. Nombre de la Unidad de Valuación inscrita en la Sociedad. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@nivelinfraestructura tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el nivel de infraestructura urbana observada en la calle de acceso al inmueble. Especificar sólo la leyenda de catálogo por ejemplo: Nivel 1. Se indicará el nivel de infraestructura urbana observada en la calle de acceso al inmueble conforme a lo siguiente: Nivel 1.- No tiene alguno de los tres servicios básicos del nivel 2; Nivel 2.- Cuenta con agua potable, drenaje y luz en la zona; Nivel 3.- Cuenta con alumbrado público y vialidades terminadas (con banquetas) además de los servicios del nivel 2. Nivel 4.- Cuenta con gas natural y vigilancia privada además de los servicios del nivel 3. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@aguapotable tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar si el inmueble cuenta con red de distribución con o sin suministro al inmueble. Agua potable: red de distribución con o sin suministro al inmueble atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@drenaje tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar la red de recolección de aguas residuales. Página 14 de 205
Drenaje: Red de recolección de aguas residuales con o sin conexión al inmueble, red de drenaje pluvial en la calle o zona, sistema mixto, fosa séptica común o privada. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@electrificacion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar que el tipo de electrificación. Electrificación: Suministro a través de red aérea, subterránea o mixta, con o sin acometida al inmueble. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@alumbradopublico tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar si tipo de alumbrado público. Alumbrado público. Con sistema de cableado aéreo o subterráneo. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@vialidades tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de vialidades. Vialidades, banquetas y guarniciones. Tipos, anchos y materiales. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@redtelefonia tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de red telefónica con la que cuenta el inmueble. Página 15 de 205
Teléfonos: red aérea o subterránea. Indicar si existe acometida al inmueble. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@senalizacion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de señalización de calles circundantes. Señalización de vías y nomenclatura de calles circundantes. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@transporte tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de transporte urbano o suburbano. Transporte urbano o suburbano, indicando distancia de abordaje. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@vigilancia tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de vigilancia con la que cuenta el inmueble. Vigilancia municipal o autónoma. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@nivelequipamiento tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el nivel de equipamiento urbano. Nivel de equipamiento urbano La zona se definirá como el radio de dos kilómetros de la vivienda en estudio. Los niveles de equipamiento urbano se conformarán como sigue: Nivel 1. Cuando en la zona no exista algún elemento del nivel 2. Nivel 2. Cuando la zona cuente con iglesia, mercado o comercios, escuelas y Página 16 de 205
parques y jardines. Nivel 3. Cuando la zona tenga los elementos del nivel 2 más acceso o estación de transporte público. Nivel 4. Cuando en la zona se hallen los elementos del nivel 3 más hospitales y bancos. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@clasificacionzona tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la clasificación de la zona de acuerdo. Clasificación de la zona de acuerdo con lo dispuesto al efecto por la autoridad local. En caso de que el municipio no cuente con un plan de desarrollo urbano, se señalará la clasificación y la categoría de acuerdo a la apreciación del valuador en función del reconocimiento general de zonas dado por la unidad de valuación a nivel nacional. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@refproximidadurbana tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la referencia de proximidad urbana SHF. Referencia de proximidad urbana SHF. Señalar en función a las principales características de ubicación municipal del inmueble valuado y la proximidad hacia el centro económico reconocido: 1 = Céntrica: zonas limitadas generalmente por vías primarias, definidas por la autoridad como zona centro. 2 = Intermedia: se trata de una proximidad definida a partir de vías primarias limitadas generalmente por vialidades de velocidad intermedia. 3 = Periférica: se encuentra su acceso y límite mediante vías rápidas, en la mayoría de los casos reconocida como zona urbana de crecimiento inmediato, forma parte de la ciudad. 4 = De expansión: zona reconocida por la autoridad como de crecimiento potencial. En muchos casos no se encuentra definido su uso de suelo y se encuentra en proceso de reconocimiento en función de su crecimiento, próxima a ser parte de la ciudad. 5 = Rural: reconocido por la autoridad como de uso agrícola o sin dotación de servicios. Página 17 de 205
atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@construccionpredominante tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de construcción predominante en calles circundantes. Tipo de construcción predominante en calles circundantes. Se deberá mencionar el tipo o tipos de construcción predominantes en las calles circundantes al inmueble, la calidad, el número de niveles y el uso de las construcciones. atributo avaluo/caracteristicasurbanas/@viasacceso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el tipo de comunicación con la que cuenta el inmueble. Vías de acceso: se deberá describir el tipo de comunicación vial e importancia de la misma, así como la proximidad e intensidad del flujo vehicular. Página 18 de 205
elemento avaluo/caracteristicasinmueble diagrama Página 19 de 205
contenido complejo Nodo requerido para expresar la información de las características del inmueble atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@id tipo xs:string Identificador del nodo de características del inmueble. Nombre de la Unidad de Valuación inscrita en la Sociedad. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@croquislocalizacion tipo xs:string Atributo requerido para indicar la imagen del croquis de localización expresado en Base 64. Croquis de localización, incluyendo tramos de calles transversales limítrofes y orientación, en el que se identifique, para el caso de vivienda individual, un radio de 300 metros aproximadamente. La imagen debe apegarse a la especificación del Formato y especificación técnica de Imágenes que se integrarán a la estructura del archivo del Avalúo. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@fachada tipo xs:string Atributo requerido para indicar la imagen de la fachada expresada en Base 64. Fachada o vista principal en caso de terreno. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@usosuelo tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el uso de suelo. Página 20 de 205
Uso de suelo. Deberá corresponder a la normatividad emitida por la autoridad respectiva. Cuando no exista una reglamentación al respecto, o bien, no se tenga definido el uso, éste se deberá indicar de acuerdo con lo observado, debiendo corresponder al uso predominante en la zona. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@restricciones tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar las servidumbres o restricciones. Servidumbres o restricciones. Se deberán señalar aquellas que provengan de alguna fuente documental, entre otras, título de propiedad, alineamiento, reglamentación de la zona o fraccionamiento. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@unidadrentablegeneral tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar las unidades rentables generales. Unidades rentables. Diferenciando, en su caso, los espacios con posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/@unidadrentable tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar las unidades rentables. Unidades rentables. Diferenciando, en su caso, los espacios con posibilidad de ser arrendados y que formen parte del inmueble en estudio. attributo avaluo/caracteristicasinmueble/@estructura tipo xs:string Descripción de estructura. Página 21 de 205
elemento avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar la general de las construcciones y su uso actual. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones/@descripcion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar la restricción que se va a describir. Página 22 de 205
atributo avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones/@recamaras tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el número de recamaras que tiene el inmueble. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones/@banios tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el número de baños que tiene el inmueble. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones/@mediobanios tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el número de baños que tiene el inmueble. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones/@estacionamiento tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el número de espacios de estacionamiento. Número de espacios de estacionamiento (Cero en caso de que el inmueble no cuente con uno). atributo avaluo/caracteristicasinmueble/descripcionrestriciones/@elevador tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar si el inmueble cuenta con elevador Se deberá colocar uno de los siguientes valores: ->Si ->No Página 23 de 205
elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar los espacios arquitectónicos. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/recamaras diagrama contenido complejo Página 24 de 205
atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/recamaras/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuenta cada recámara. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/recamaras/@muro tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuenta cada recámara. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/recamaras/@plafon tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuenta cada recámara. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. Página 25 de 205
elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estanciacomedor diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estanciacomedor/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuenta la estancia comedor. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estanciacomedor/@muro tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuenta la estancia comedor. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. Página 26 de 205
atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estanciacomedor/@plafon tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuenta la estancia comedor. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/banios diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/banios/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuentan los baños. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/banios/@muro tipo valor restringido xs:string Página 27 de 205
uso requerido Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuentan los baños. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/banios/@plafon tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuentan los baños. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/escaleras diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/escaleras/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuentan las Página 28 de 205
escaleras. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/escaleras/@muro tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuentan las escaleras. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/escaleras/@plafon tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuentan las escaleras. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. Página 29 de 205
elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/cocina diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/cocina/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuenta la cocina. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/cocina/@muro tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuenta la cocina. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/cocina/@plafon tipo valor restringido xs:string Página 30 de 205
Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuenta la cocina. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/patioservicio diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/patioservicio/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuenta el patio de servicio. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/patioservicio/@muro tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuenta el patio de Página 31 de 205
servicio. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/patioservicio/@plafon tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuenta el patio de servicio. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estacionamiento diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estacionamiento/@piso tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de piso con el que cuenta el estacionamiento. Página 32 de 205
Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estacionamiento/@muro tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuenta el estacionamiento. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/estacionamiento/@plafon tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el tipo de plafón con lo que cuenta el estacionamiento. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/fachada diagrama contenido complejo atributo avaluo/caracteristicasinmueble/acabados/fachada/@muro tipo valor restringido xs:string Página 33 de 205
uso requerido Atributo requerido para indicar el tipo de muros con el que cuenta la fachada. Acabados. Se deberá describir el material y la calidad predominante, relacionando los espacios arquitectónicos siguientes: recámaras, estancia comedor, baños, escaleras, cocina, patio de servicio, estacionamiento y fachada con sus acabados en pisos, muros y plafones según aplique. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/instalaciones diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar el tipo de instalaciones con los que cuenta el inmueble. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/instalaciones/@hidraulicosanitarias tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar las instalaciones hidráulicas-sanitarias. Hidráulico sanitarias. Se deberá indicar si son ocultas o aparentes, así como la clase y calidad de los materiales que aparentemente las componen. Se Página 34 de 205
señalarán también características de tinacos y mobiliario en baños. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/instalaciones/@electricas tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar las instalaciones eléctricas. Eléctricas. Se deberá señalar si son ocultas o aparentes, la calidad y tipo de lámparas, accesorios y tableros. elemento avaluo/caracteristicasinmueble/canceleriacomunicaciones diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar los elementos de cancelería y comunicaciones con los que cuenta el inmueble. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/canceleriacomunicaciones/@carpintería tipo valor restringido xs:string Página 35 de 205
Atributo requerido para indicar las dimensiones y ubicación dentro del inmueble. Se deberá indicar el material, calidad, dimensiones y ubicación dentro del inmueble de: puertas, clósets, pisos y, en su caso, algún recubrimiento especial. atributo avaluo/caracteristicasinmueble/canceleriacomunicaciones/@herreria tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para indicar el material y calidad en puertas y ventanas al exterior. Herrería. Se deberá señalar el material y calidad en puertas y ventanas al exterior. Página 36 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico diagrama contenido complejo Página 37 de 205
Nodo requerido para detallar la información del inmueble desde un enfoque físico. Se deberá detallar el procedimiento de obtención de valores de acuerdo con las reglas decimocuarta y decimoquinta del DOF. atributo avaluo/enfoquefisico/@id tipo xs:string Identificador del nodo de enfoque físico del avalúo. Nombre de la Unidad de Valuación inscrita en la Sociedad. atributo avaluo/enfoquefisico/@resultadofisico tipo xs:double elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno diagrama contenido complejo Página 38 de 205
Nodo requerido para indicar el comparativo de terrenos vendidos u ofertados con el inmueble. Obtención del valor unitario de terreno. Se deberá identificar un mínimo de cuatro Comparables de terreno vendidos u ofertados recientemente, refiriendo su precio de oferta, su superficie de terreno y de construcción, en su caso, así como las fuentes de información y las fechas en las que éstas fueron obtenidas. Se deberá dejar referencia en el Avalúo de las cotizaciones telefónicas indicando las direcciones de los Comparables así como el teléfono y oferente. Cuando resulte justificada la aplicación del procedimiento estático del enfoque residual se deberá calcular en los términos de la Regla Decimonovena. elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar las características de la oferta comparable de terrenos en venta semejante en uso al que se valúa. Página 39 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta diagrama contenido complejo Nodo requerido para describir cada una de las ofertas en comparación. Se deberá identificar un mínimo de cuatro Comparables de terreno vendidos u ofertados recientemente atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/@precio tipo t_importe Atributo requerido para expresar el precio de la oferta. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/@fecha tipo xs:date Atributo requerido para expresar la fecha en la que se estiman los valores. se deberá expresar la fecha en la que se estiman los valores, que deberá corresponder a la fecha de emisión del dictamen como lo indica la regla vigesimoquinta del DOF del apartado del Sociedad Hipotecaria Federal. el formato deberá ser ddmmaaaa Página 40 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/@fuente tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la fuente de la que se obtiene la referencia. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/@antecedentes tipo valor restringido xs:string uso requerido Atributo requerido para expresar los antecedentes de la fuente de la oferta comparable. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/@telefono tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el teléfono de la fuente de la oferta comparable. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/@identificador tipo xs:integer uso requerido Atributo requerido para identificar la oferta. Página 41 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/superficie diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar la superficie de la oferta. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/superficie/@terreno tipo valor restringido xs:string uso requerido Nodo requerido para expresar la superficie de terreno. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/superficie/@constru ccion tipo valor restringido xs:string uso requerido Nodo requerido para expresar la superficie de construcción Página 42 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/ofertacomparable/oferta/ubicacion diagrama Página 43 de 205
tipo t_ubicacion contenido complejo Nodo requerido para expresar la ubicación de la oferta. elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar la tabla de homologación de Comparables de terreno y/ cálculo del enfoque residual. Tabla de Homologación de Comparables de terreno y/ cálculo del enfoque residual. Se deberá referir el valor por aplicar para la fracción correspondiente al terreno, obtenido mediante el análisis por el procedimiento del enfoque residual estático, en los términos de la Regla Decimoctava, empleando en su caso para homologación los factores: zona, Página 44 de 205
ubicación, frente, forma y superficie. A los factores resultantes obtenidos se les podrá aplicar un factor estimado de comercialización. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/@identificador tipo xs:integer Atributo requerido para identificar la oferta. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/@comercializacion tipo xs:double Atributo requerido para indicar el porcentaje de comercialización de los terrenos comparables. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/@valorunitariopromedio tipo t_importe uso requerido Atributo requerido para indicar el valor unitario promedio por metro cuadrado de los terrenos comparables. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/@valoraplicado tipo xs:integer Atributo requerido para indicar el valor aplicado por metro cuadrado de los terrenos comparables. Página 45 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable diagrama contenido complejo Nodo requerido para describir la homologación cada oferta comparable. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/@identificad or tipo xs:integer uso requerido Atributo requerido para expresar el identificador de la oferta comparable. Este identificador debe poder corresponder con el del nodo de oferta comparable. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/@b tipo xs:double Atributo requerido para expresar b. atributo Página 46 de 205
avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/@pagos tipo t_importe Atributo requerido para expresar los pagos por metro cuadrado. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/@demerito tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el demérito del terreno comparable. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/@valorunita rio tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el valor unitario del terreno comparable. atributo avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/@valorunita rioresultante tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el valor unitario resultante por metro cuadrado del terreno comparable. Página 47 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/valorunitarioterreno/homologacion/terrenocomprable/factoresho mologacion diagrama tipo t_factores contenido complejo Página 48 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar las características del terreno de estudio. Terreno en estudio. Se calculará el valor del terreno, empleando el valor unitario de terreno obtenido mediante la tabla anterior. Dicho valor podrá ser revisado mediante los factores: zona, ubicación, frente, forma y superficie, lo cual deberá estar justificado. Para realizar lo anterior se considerará la superficie de terreno como la delimitación privativa del predio, ya sea marcada como propiedad individual o, tratándose de vivienda multifamiliar, como aprovechamiento del terreno calculado por medio del indiviso. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/@totalvalora tipo xs:double Atributo requerido para expresar el total derivado del análisis. Página 49 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno diagrama contenido complejo atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@identificador tipo xs:integer Atributo requerido para expresar el identificador del terreno. Página 50 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@fraccion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la fracción. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@superficie tipo xs:double Atributo requerido para expresar la superficie por metro cuadrado del terreno. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@valorunitario tipo xs:integer Atributo requerido para expresar el valor unitario. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@fr tipo xs:double Atributo requerido para expresar el fr del terreno. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@valorunitarioneto tipo xs:integer Atributo requerido para expresar el valor unitario neto. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@indiviso tipo xs:double Atributo requerido para expresar el indiviso. Página 51 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@valorparcial tipo t_importe Atributo requerido para expresar el valor parcial del terreno. atributo avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/@ubicacion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la ubicación elemento avaluo/enfoquefisico/terrenoestudio/terreno/factoreseficiencia diagrama tipo t_factores contenido complejo Nodo requerido para expresar los factores de eficiencia. Página 52 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/construcciones diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar el tipo de construcciones. Página 53 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion diagrama Página 54 de 205
contenido complejo Nodo requerido para expresar la conclusión de las construcciones. Clasificación de las construcciones. Se deberá referir la clase general del inmueble, su estado de conservación, la edad aproximada de las construcciones, su vida útil remanente, la calidad del proyecto, el número de niveles y el grado de terminación de la obra atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@clasegeneralinmueble tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la clase general del inmueble. Mínima. Vivienda de características precarias a económicas, construida sin proyecto calificado, sin acabados uniformes, espacios construidos de estructura provisional, catalogada dentro de este apartado además, por no contar con la infraestructura adecuada. 2 = Económica. Se trata de construcciones de uso habitacional económico, con acabados mixtos y algunos faltantes de recubrimientos, cuenta generalmente con Infraestructura parcial. 3 = Interés social. Vivienda construida en grupos, conceptualizada con prototipos, cuenta con un proyecto e Infraestructura adecuados. 4 = Medio. Normalmente conceptualizada como vivienda individual con espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Acabados irregulares en cuanto a calidad, con Infraestructura adecuada. 5 = Semilujo. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad y con la Infraestructura adecuada. 6 = Residencial. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades adicionales. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar. 7 = Residencial plus. Espacios diferenciados por sus usos: sala, comedor, recámaras, cocina, baño, espacios para cubrir necesidades extraordinarias como alberca, salón de fiestas. Con un proyecto adecuado y la definición de acabados de lujo y uniformes en cuanto a calidad, la Infraestructura adecuada y tratamiento especial a la seguridad del lugar. Solo deberá colocar el número correspondiente a la clase. Página 55 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@estadoconservacion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar el estado de conservación del inmueble. Estado de conservación. Entre otros: ruinoso, malo, regular, bueno, muy bueno, nuevo, recientemente remodelado. Se señalarán las deficiencias relevantes tales como humedades, salitre, cuarteaduras, fallas constructivas y asentamientos. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@calidadproyecto tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la calidad del proyecto. Calidad del proyecto. Se deberán indicar las cualidades o defectos con base en la funcionalidad del inmueble. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@edadconstrucciones tipo xs:integer Atributo requerido para expresar la edad de la construcción. Edad aproximada de las construcciones. Se deberá mencionar la edad, en meses, con base en la fuente documental presentada. En inmuebles que hayan sido objeto de alguna reconstrucción o remodelación, se deberá indicar la edad aproximada, especificando si abarcó elementos estructurales o sólo acabados. A falta de esta información, se indicará la edad aparente debidamente fundamentada. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@vidautilremanente tipo xs:integer Página 56 de 205
uso requerido Atributo requerido para expresar la vida útil remanente del inmueble. Vida útil remanente. Se determinará con base en la diferencia de la vida útil probable, en meses, menos la edad del tipo de construcción principal. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@numeroniveles tipo xs:integer Atributo requerido para expresar el número de niveles del inmueble. Número de niveles. Se deberá indicar el número de entrepisos que componen el inmueble, así como la altura libre. Cuando se valúe la unidad aislada de un edificio, se deberá mencionar el total de niveles del mismo y los correspondientes a la unidad valuada. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@niveledificio tipo xs:integer uso opcional Atributo opcional para expresar el nivel en que se encuentra el inmueble que se valua. Número del nivel en el que se encuentra el inmueble valuado, respecto a un edificio o construcción, tratándose de vivienda en condominio. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@gradoterminacion tipo valor restringido xs:string Atributo opcional para expresar el grado de terminación de la obra. Grado de terminación de obra. Se deberá señalar en porcentaje el grado de terminación de obra, considerando la habitabilidad del inmueble. Página 57 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/clasificacion/@gradoavanceareascomunes tipo valor restringido xs:string uso requerido Atributo opcional para expresar el grado de avance de las áreas comunes. Grado y avance de las áreas comunes. Deberá indicarse si se encuentran totalmente terminadas o el grado de avance estimado. elemento avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar las características de las construcciones en estudio. Construcciones en estudio. Se calculará el valor de las construcciones, empleando el valor unitario de reposición obtenido mediante manuales de costos y publicaciones especializadas considerando las características descritas en el nodo Construcciones. Dicho valor podrá ser revisado mediante los factores: edad y conservación, lo cual deberá estar justificado. Página 58 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/@valorb tipo xs:double Atributo requerido para expresar el resultado del estudio de construcciones. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/@fuentevalorreposicion tipo valor restringido xs:string uso requerido Atributo requerido para expresar el resultado de donde se obtuvo el valor de reposición nuevo. Página 59 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion diagrama Página 60 de 205
contenido complejo Nodo requerido para expresar las construcciones en estudio (superficie y accesoria) Se deberá llenar dos atributos uno para superficie de construcción y otro para superficie de accesoria. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@tipo tipo valor restringido xs:string uso requerido Atributo requerido para expresar el tipo de construcción y superficie accesoria. 1. Superficie construida. Definida por el perímetro de la cara exterior de los muros exteriores y de los muros de áreas comunes; o de la medida a eje tratándose de colindancias hacia áreas privativas. Quedan fuera de esta definición las áreas utilizadas como terrazas, patios cubiertos, estacionamientos cubiertos y, en su caso, construcciones provisionales. 2. Superficie accesoria. La relativa a elementos como terrazas, patios y estacionamientos cubiertos y cuartos de servicio construidos con elementos provisionales. Quedan fuera de esta definición los elementos que no cuenten con estructura permanente. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@edad tipo xs:integer uso requerido Atributo requerido para expresar la edad de la construcción. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@superficie tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar la superficie de la construcción por metro Página 61 de 205
cuadrado. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@vrnuevo tipo xs:integer uso requerido Atributo requerido para expresar V.R. nuevo. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@factoredad tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de edad. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@factorcons ervacion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de conservación. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@factorresul tante tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor resultante. atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@vrneto tipo t_importe uso requerido Atributo requerido para expresar el factor V.R. neto por metro cuadrado. Página 62 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/construcciones/construccionesestudio/construccion/@valorparci al tipo t_importe uso requerido Atributo requerido para expresar el valor parcial de la construcción. elemento avaluo/enfoquefisico/areasadicionales diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar las características de las áreas adicionales. Áreas y elementos adicionales. Se deberán describir las instalaciones especiales y obras complementarias, por separado de las construcciones, incluidas en este apartado cocinas integrales, sistemas de calefacción y de aire acondicionado, tanque de gas estacionario, elevadores, así como los elementos integrados de manera permanente al inmueble que requieran de obra civil, como bardas y cisternas. Para el caso de las áreas y Elementos comunes se calculará conforme a su indiviso. Página 63 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar las características de las áreas comunes. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/@valorc tipo xs:double Atributo requerido para expresar el resultado del análisis de las áras comunes. Página 64 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento diagrama contenido complejo Atributo requerido para expresar cada espacio de área común con la que se cuenta. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@descripcion tipo valor restringido xs:string Página 65 de 205
uso requerido Atributo requerido para expresar la del área común. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@unidad tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la unidad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@cantidad tipo xs:double Atributo requerido para expresar la cantidad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@vrnuevo tipo xs:integer Atributo requerido para expresar el V.R. neto. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@vidaremanente tipo xs:integer Atributo requerido para expresar la vida remanente. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@edad tipo xs:integer Atributo requerido para expresar la edad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@factoredad tipo xs:double Página 66 de 205
uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de edad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@factorconservacion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de conservación. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@factorresultante tipo xs:double Atributo requerido para expresar el factor resultante. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@indiviso tipo xs:double Atributo requerido para expresar el indiviso. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/comunes/elemento/@valorparcial tipo t_importe Atributo requerido para expresar el valor parcial. Página 67 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos diagrama contenido complejo Nodo requerido para indicar las características de las áreas y elementos privativos. Instalaciones especiales y obras complementarias. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/@valord tipo xs:double Atributo requerido para expresar el resultado del análisis de las áreas privativas. Página 68 de 205
elemento avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento diagrama contenido complejo Atributo requerido para expresar cada espacio de área privativa con la que se cuenta. Página 69 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@descripcion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la del área común. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@unidad tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la unidad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@cantidad tipo xs:double Atributo requerido para expresar la cantidad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@vrnuevo tipo xs:integer Atributo requerido para expresar el V.R. neto. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@vidaremanente tipo xs:integer Atributo requerido para expresar la vida remanente. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@edad tipo xs:integer Atributo requerido para expresar la edad. Página 70 de 205
atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@factoredad tipo xs:double Atributo requerido para expresar el factor de edad. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@factorconservacion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de conservación. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@factorresultante tipo xs:double Atributo requerido para expresar el factor resultante atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@vrneto tipo t_importe Atributo requerido para expresar el valor neto por metro cuadrado. atributo avaluo/enfoquefisico/areasadicionales/privativos/elemento/@valorparcial tipo t_importe Atributo requerido para expresar el valor parcial. Página 71 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado diagrama contenido complejo Página 72 de 205
Nodo requerido para detallar la información del inmueble desde un enfoque de mercado Información de mercado. Se deberá identificar un mínimo de seis Comparables vendidos u ofertados recientemente, especificando datos estimados sobre su edad y su estado de conservación, así como las fuentes de información y la fecha en la que ésta fue obtenida. Se deberá dejar referencia en el Avalúo de las cotizaciones telefónicas u obtenidas por Internet indicando las direcciones de los Comparables, así como el teléfono y/o dirección electrónica y oferente. atributo avaluo/enfoquemercado/@id tipo xs:string Identificador del nodo de enfoque de mercado del avalúo. Nombre de la Unidad de Valuación inscrita en la Sociedad. elemento avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar la de los inmuebles comparables. Información de mercado. Se deberá identificar un mínimo de seis Comparables vendidos u ofertados recientemente, especificando datos estimados sobre su edad y su estado de conservación, así como las fuentes Página 73 de 205
de información y la fecha en la que ésta fue obtenida. Se deberá dejar referencia en el Avalúo de las cotizaciones telefónicas u obtenidas por Internet indicando las direcciones de los Comparables, así como el teléfono y/o dirección electrónica y oferente. elemento avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar la de cada inmueble. Página 74 de 205
atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@identificador tipo xs:integer Atributo requerido para identificar a cada oferta del mercado. atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@edad tipo xs:integer Atributo requerido para expresar la edad del inmueble. atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@conservacion tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar la conservación del inmueble. atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@fecha tipo xs:date Atributo requerido para expresar la fecha en la que se realiza el levantamiento de la información del inmueble. la fecha deberá expresarse en formato dd/mm/aaaa atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@telefono tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresa el teléfono del inmueble. atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@fuente tipo valor restringido xs:string Página 75 de 205
uso requerido Atributo requerido para expresar la fuente de donde se obtiene la información del inmueble. atributo avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/@antecedentes tipo valor restringido xs:string Atributo requerido para expresar los antecedentes del inmueble. Página 76 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado/inmueblecomparable/ofertasemejante/ubicacion diagrama Página 77 de 205
tipo t_ubicacion contenido complejo elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar la de los inmuebles similares. Análisis por homologación. Se deberá referir el valor comparativo de mercado obtenido mediante el análisis por homologación, en los términos de la Regla Decimotercera, empleando los factores: intensidad de construcción, zona, ubicación, superficie, edad y estado de conservación. A los factores resultantes obtenidos se les podrá aplicar un factor estimado de comercialización. elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar diagrama contenido complejo Página 78 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta diagrama contenido complejo Nodo requerido para describir cada oferta de la tabla de homologación. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/@identificador tipo xs:integer uso requerido Atributo requerido para identificar a cada oferta del mercado. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/@precioventa tipo t_importe uso requerido Atributo requerido para expresar el precio de venta del inmueble similar. Página 79 de 205
atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/@valorunitario tipo t_importe uso requerido Atributo requerido para expresar el precio unitario por metro cuadrado. elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/superficie diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar lo referente a la superficie de la oferta similar. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/superficie/@terreno tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar la superficie del terreno. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/superficie/@constru ccion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar la superficie de la construcción. Página 80 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/valores diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar VUT y VUC. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/valores/@vut tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el valor unitario del terreno. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/valores/@vuc tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el valor unitario de la construcción. Página 81 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar los factores de homologación. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@fic tipo xs:decimal uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de intensidad por construcción. Se aplicará cuando la información correspondiente a las superficies de los Comparables sea consistente y permita disminuir la diferencia entre el valor Página 82 de 205
unitario máximo y mínimo. Podrá emplearse únicamente para el tipo de inmueble casa habitación, de acuerdo con la siguiente fórmula: Fic= VUa/VU VUa = [Pp+([SCc/[SCiv/STiv])-STc]*VUS)] /SCC] VU= Pp/SCc Donde: Fic = Factor por Intensidad de Construcción. VUa = Valor unitario ajustado. VU = Valor unitario directo Pp = Precio de oferta publicado. STc = Superficie de terreno comparable. SCc = Superficie de construcción comparable. STiv = Superficie de terreno del inmueble valuado. SCiv = Superficie de construcción del inmueble valuado. VUS = Valor unitario de suelo en la zona (resultado de la tabla de homologación de terrenos dentro del enfoque físico). atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@superficie tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de la superficie. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@zona tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de la zona. Página 83 de 205
atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@ubicacion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de la ubicación. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@edad tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor de la edad. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@estadoconservacion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el factor del estado de conservación. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@resultante tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el valor resultante de los factores de homologación. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@comercializacion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el porcentaje de comercialización. Página 84 de 205
atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/ofertasimilar/oferta/factoreshomologaci on/@valorunitariores tipo t_importe uso requerido Atributo requerido para expresar el valor unitario resultante. elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/areasujetosuperficie diagrama contenido complejo atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/areasujetosuperficie/@construccion tipo xs:double uso requerido Atributo requerido para expresar el resultado del área del sujeto de la construcción. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/areasujetosuperficie/@terreno tipo xs:double Atributo requerido para expresar el resultado del área del sujeto del terreno. Página 85 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/areasujetovalores diagrama contenido complejo atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/areasujetovalores/@vut tipo xs:double Atributo requerido para expresar el resultado del valor unitario del terreno. atributo avaluo/enfoquemercado/analisishomologacion/areasujetovalores/@vuc tipo xs:double Atributo requerido para expresar el resultado del valor unitario de la construcción. Página 86 de 205
elemento avaluo/enfoquemercado/resultados diagrama contenido complejo Nodo requerido para expresar los resultados. Resultados. Se deberán referir además del resultado del análisis del valor comparativo de mercado, los valores máximo, mínimo y promedio del valor obtenido tanto de forma directa del conjunto de Comparables, así como del que resulte del ejercicio de homologación correspondiente. Asimismo, se deberá referir la relación que resulte de dividir el valor obtenido mediante enfoque físico entre el valor obtenido mediante el enfoque de mercado. Página 87 de 205