CINCO INDICADORES PARA PREDECIR LA EVOLUCIÓN DE LOS PRECIOS A MEDIO PLAZO Volumen de transacciones y precios, número de hipotecas, ocupados, población y ofertas por cada 1.000 habitantes. Febrero 2016 En las fases de auge (crecimiento del número de transacciones acompañado de crecimiento del precio) y caída (decrecimiento del número de transacciones acompañado de decrecimiento del precio) del ciclo inmobiliario el mejor indicador adelantado de la evolución de los precios de las viviendas es la evolución del número de transacciones de vivienda y permite adelantar la evolución de los precios con dos o tres trimestres de adelanto. En las dos fases del ciclo que separan a las de auge y caída (cuando hay una fase de ajuste en la que las transacciones bajan y los precios suben o se mantienen estables y cuando hay una fase de ajuste en la que las transacciones suben y los precios todavía bajan o se mantienen estables) no es posible usar este indicador adelantado. En estos momentos nos encontramos en la fase de ajuste en la que las transacciones suben y los precios todavía bajan o se mantienen estables y es difícil hacer predicciones fiables. Si intentamos sustituir a la variación del número de transacciones como indicador adelantado de los precios en moneda constante por la variación de los ocupados nos encontramos con lo siguiente: 15,00% 10,00% 5,00% 0,00% ocup esp precios -5,00% -10,00% -15,00% Hay una cierta correlación entre la variación de ocupados y la variación de los precios en moneda constante pero antes del año 2012 la relación entre las dos variables era diferente a la que puede observarse a partir de mediados de 2012, probablemente a causa de la reforma laboral de 2011. Hasta 2012 las variaciones en los precios aproximadamente duplicaban las variaciones en el número de ocupados y eran prácticamente sincrónicas con ellas. Desde 2012 hay un desplazamiento de 2 trimestres entre los mínimos y los cambios de signo y la proporcionalidad ha cambiado para las variaciones positivas. 1 de 8
A la vista de estas circunstancias para realizar previsiones para los próximos tres años vamos a usar cinco indicadores que nos ayuden a estimar la probable evolución futura de los precios. Son los siguientes: - Evolución del número de transacciones y precios: nos ayudará a estimar en qué fase del ciclo inmobiliario se encuentra cada zona. - Evolución del número de hipotecas: nos permite conocer si se está produciendo un mayor aporte de dinero al sector y nos ayudará predecir la evolución de los precios. - Evolución del número de ocupados: será la variable más importante para estimar la evolución futura de los precios. Puesto que existe una relación muy estrecha entre el número de ocupados y el PIB, usaremos las previsiones del PIB del FMI para España para estimar la evolución del número de ocupados. - Evolución de la población: la usaremos como indicador auxiliar de la evolución del número de ocupados. - Viviendas en oferta por cada mil habitantes: Cuanto mayor sea la oferta menos probabilidades de que aumenten los precios. Haremos una consulta al portal de Idealista y dividiremos el número de viviendas en oferta por la población en miles de la provincia o comunidad autónoma correspondiente. Adicionalmente, usaremos las predicciones del FMI para España para estimar la evolución futura del número de ocupados: Los datos son: PIB 2015 (real): 3,2%; PIB 2016 (estimado): 2,7%; PIB 2017 (estimado): 2,3%. La hipótesis que usaremos es que la evolución del número de ocupados será proporcional a la PIB, es decir, su crecimiento disminuirá en 2016 un 15% respecto a 2015 y otro 15% en 2017 respecto a 2016. En 2018 se mantendrá sin variaciones respecto a 2017. En función del análisis de los cinco indicadores hemos hecho una estimación de la probabilidad de aumento de los precios para los años 2016, 2017, 2018. Estas predicciones son el resultado de la aplicación de una fórmula que calibra la importancia de cada uno de los indicadores a la hora de predecir el aumento futuro. Esta calibración no es el resultado de un estudio estadístico sino que refleja nuestra opinión (intuitiva, prudente y teñida de un cierto pesimismo por la evolución reciente de la economía mundial) sobre qué factores tienen más influencia en la futura evolución de los precios medios de las viviendas. Las predicciones para las viviendas pueden extenderse a la evolución de los precios de sus anexos (garajes y trasteros). 2 de 8
2002T2 2003T1 2003T4 2004T3 2005T2 2006T1 2006T4 2007T3 2008T2 2009T1 2009T4 2010T3 2011T2 2012T1 2012T4 2013T3 2014T2 2015T1 2015T4 2003M11 2004M11 2005M11 2006M11 2007M11 2008M11 2009M11 2010M11 2011M11 2012M11 2013M11 2014M11 2015M11 2015 2014 2013 2012 2011 2010 2009 2008 2007 2006 2005 2004 2003 2002 2001 2000 1999 1998 29-02-2.016 1. Los cinco indicadores para el conjunto de España. España transacciones-precios España población 1.200.000 48.000.000 1.000.000 800.000 600.000 400.000 200.000 2015 2004 0 0,0 500,0 1.000,0 1.500,0 2.000,0 2.500,0 46.000.000 44.000.000 42.000.000 40.000.000 38.000.000 36.000.000 El gráfico volumen de transacciones precios unitarios de venta para el conjunto de España muestra para los años 2014 y 2015 el tímido inicio de la fase de estabilización previa a la fase de crecimiento de precios. El aumento del número de transacciones para el conjunto de España es todavía insignificante y no permite suponer que vaya a producirse un aumento generalizado de precios a corto plazo. Puede comprobarse que el punto correspondiente al año 2015 no está sensiblemente fuera de la línea de tendencia de la fase de descenso de precios y transacciones, lo que indica que la fase de transición está en una fase inicial y todavía continuará durante, al menos, dos años más. La población de España ha aumentado en un 16,99% desde 1998. España ocupados España hipotecas viv 25.000,0 20.000,0 15.000,0 10.000,0 5.000,0 0,0 140.000 120.000 100.000 80.000 60.000 40.000 20.000 0 Hay un 12,25% menos de ocupados en España que en el primer trimestre de 2008. En 2015, los ocupados han aumentado en un 2,99% y, suponiendo que evolucionaran como la previsión del PIB del FMI, aumentarían en un 2,54% en 2016 y un 2,16% en 2017 y 2018. Aunque el número de hipotecas sobre vivienda aumenta, lo hace a un ritmo muy bajo. En el conjunto de España hay 17,37 viviendas en oferta en Idealista por cada mil habitantes. 3 de 8
2. Zonas a estudiar TOTAL NACIONAL Andalucía Almería Cádiz Córdoba Granada Huelva Jaén Málaga Sevilla Aragón Asturias Balears (Illes) Canarias Cantabria Castilla-La Mancha Ciudad Real Castilla y León León Palencia Salamanca Soria Valladolid Zamora Cataluña Barcelona Com. Valenciana Alicante/Alacant Valencia/València Extremadura Galicia Madrid (Comunidad de) Murcia (Región de) Navarra País Vasco La Rioja Ceuta Melilla 4 de 8
3. Fórmula utilizada para realizar la estimación del primer año y calibración de la misma. 3.1. Transacciones- precios (TP): aquí nos interesa estimar el grado de avance de la fase de transición actual. Para las zonas con un avance similar al de España elegiremos un cero. Las más avanzadas tendrán puntuaciones de 1,5, 1 y 0,5 en función de su grado de avance. Las más retrasadas tendrán un -0,5. Cada puntuación la ponderaremos con un coeficiente (c1) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor. 3.2. Población (P): Nos interesa sobre todo en cuanto difiere la variación de la población desde el año 1998 con la variación media de España. Calculamos, primero el porcentaje de diferencia para cada zona estudiada con la media Española. El resultado lo ponderaremos con un coeficiente (c2) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor. 3.3. Ocupados (O): Nos interesa distinguir entre la variación de ocupados entre el primer trimestre de 2008 y el cuarto trimestre de 2015 y la variación de ocupados del último año y en cada una de ellas cuanto se desvía de la media nacional respectiva. A cada una de las desviaciones la ponderaremos con un coeficiente (c3 para la variación desde 2008 y c4 para la variación anual) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor. 3.4. Hipotecas de viviendas (H): Nos interesa sobre todo en cuanto difiere la variación de las hipotecas desde el año 2013 con la variación media de España. Calculamos, primero el porcentaje de diferencia para cada zona estudiada con la media Española. El resultado lo ponderaremos con un coeficiente (c5) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor. 3.5. Ofertas en Idealista cada mil habitantes (I): Nos interesa sobre todo en cuanto difieren las ofertas del portal Idealista de cada zona con la variación media de España. Calculamos, primero el porcentaje de diferencia para cada zona estudiada con la media Española. El resultado lo ponderaremos con un coeficiente (c6) que relacionará la diferencia con un incremento o decremento de valor. Estimaremos un índice que estimará la intensidad relativa de los aumentos futuros de valor en relación a la media de España mediante la fórmula: Índice=TPxc1+Pxc2+O1xc3+O2xc4+Hxc5+Ixc6 Los valores adoptados para los coeficientes para estimar el índice son: c1 c2 c3 c4 c5 c6 0,5 0,5 1,5 0,1 0,5 1 La mayor influencia en la variación del precio corresponde a O1(variación de ocupados desde 2008) seguido de I (ofertas cada mil habitantes), TP (situación de la fase de transición), P (variación de la población),h (hipotecas) y, por último y con menor influencia O2 (variación de ocupados el último año) 5 de 8
4. Resultados y Conclusiones Hay seis zonas en las que la probabilidad de que los precios suban para los próximos dos años más que la media nacional es muy alta. Son, por orden de mayor a menor probabilidad: Ceuta Balears (Illes) Melilla Canarias Málaga Madrid Hay doce zonas más en las que la probabilidad de que los precios suban para los próximos dos años más que la media nacional es alta. Son, por orden de mayor a menor probabilidad: Barcelona Alicante/Alacant Cataluña Granada País Vasco Navarra Cádiz Aragón La Rioja Sevilla Salamanca Almería El resto de las zonas estudiadas tienen una probabilidad alta de que los precios suban igual o menos que la media de España para los próximos dos años. Son, por orden de mayor a menor probabilidad: Com. Valenciana Castilla-La Mancha Extremadura Valladolid Galicia Huelva Jaen Córdoba Castilla y León Murcia (Región de) Palencia Zamora Valencia/València Soria Cantabria Ciudad Real Asturias León 6 de 8
A continuación se muestra el cuadro con los datos resumidos de cada zona: TP ventas precios 2015 O1 ocupados 1 O2 ocupados 2015 P H Población hipotecas TOTAL NACIONAL 0 16,99% -12,25% 2,99% 1,1780318 17,3708683 Andalucía I ofertas/1000 h Almería -0,5 38,76% -13,65% 8,82% 0,94371257 22,5695261 Cádiz 0,5 31,59% -16,53% 2,09% 1,07097345 14,2983381 Córdoba 0 3,71% -18,22% 5,63% 0,99290393 8,41491633 Granada 0 14,49% -10,26% 7,01% 1,17057292 15,8705414 Huelva 0 14,55% -16,25% 3,25% 1,0965064 14,1226152 Jaen 0 1,30% -17,70% 4,81% 1,10730388 7,86034211 Málaga 1,5 31,31% -5,53% 2,80% 1,37083825 26,1152272 Sevilla 0 13,22% -12,14% 2,53% 1,18068728 12,1124091 Aragón 0,5 11,38% -12,54% 4,14% 1,04821134 13,5562019 Asturias -0,5-2,83% -16,24% 0,05% 1,05525432 15,6188614 Balears (Illes) 1,5 38,67% 3,06% 3,44% 1,32261209 20,6866767 Canarias 1 28,85% -5,14% 7,20% 1,21192126 6,88328272 Cantabria 0 11,01% -14,91% -0,35% 1,1010425 25,3853949 Castilla-La Mancha 0 19,99% -14,68% 4,42% 1,15211828 16,6927889 Ciudad Real -0,5 7,14% -18,89% 3,76% 1,06861413 13,548421 Castilla y León 0-0,51% -13,08% 2,49% 0,986739 15,3363923 León -0,5-5,33% -18,08% -1,10% 0,96624204 11,1911889 Palencia -0,5-7,56% -10,34% 7,59% 1,096 17,6589273 Salamanca 0-2,91% -7,33% 7,97% 1,13424437 18,9985121 Soria 0-0,64% -16,36% 0,55% 0,66315789 10,8124739 Valladolid -0,5 6,96% -10,80% 3,59% 1,13838384 15,4060134 Zamora -0,5-10,61% -10,45% 5,26% 0,89124294 13,699601 Cataluña 1 22,13% -14,04% 1,77% 1,02994012 13,9382689 Barcelona 1 18,38% -14,19% 2,03% 1,27788012 11,3428466 Com. Valenciana 1 23,79% -15,90% 2,71% 1,05265898 22,4362533 Alicante/Alacant 1 33,56% -12,03% 3,64% 1,23794486 25,5837184 Valencia/València 0 17,05% -16,96% 2,20% 1,28623774 19,6129854 Extremadura -0,5 2,20% -11,81% 1,47% 1,01607227 8,30651868 Galicia 0 0,29% -13,22% 3,21% 0,94260065 11,48573 Madrid (Comunidad de) 1 24,46% -8,97% 2,03% 1,29703001 11,4339049 Murcia (Región de) 0 11,99% -18,05% 10,67% 1,22002161 17,9453522 Navarra -0,5 20,66% -11,10% 0,04% 1,16900968 10,4797057 País Vasco 1 4,32% -10,91% 2,33% 1,08692563 15,6660456 La Rioja 0 20,26% -11,21% 3,76% 0,94891827 16,5082809 Ceuta 1 16,84% 4,91% 4,51% 0,95081967 0,29669012 Melilla 0 42,38% -0,43% -3,72% 1,70220588 5,31641428 7 de 8
Las estimaciones del índice para cada zona son: Índice TOTAL NACIONAL - Andalucía Almería 0,02 Cádiz 0,26 Córdoba -0,60 Granada 0,39 Huelva -0,40 Jaen -0,55 Málaga 1,57 Sevilla 0,19 Aragón 0,25 Asturias -1,37 Balears (Illes) 3,15 Canarias 2,48 Cantabria -1,11 Castilla-La Mancha -0,13 Ciudad Real -1,15 Castilla y León -0,60 León -1,49 Palencia -0,64 Salamanca 0,07 Soria -0,94 Valladolid -0,25 Zamora -0,68 Cataluña 0,53 Barcelona 0,66 Com. Valenciana -0,10 Alicante/Alacant 0,59 Valencia/València -0,68 Extremadura -0,23 Galicia -0,36 Madrid (Comunidad de) 1,48 Murcia (Región de) -0,62 Navarra 0,29 País Vasco 0,33 La Rioja 0,20 Ceuta 3,53 Melilla 2,89 Un índice positivo indica una probabilidad mayor que la media de que suban los precios (o de que suban más que la media de España) un índice negativo indica una probabilidad menor que la media. 29 de Febrero de 2016 8 de 8