Folio Banco Regional De Monterrey, S.a. H1545/2016 P. 1 de 7 Institución Folio De Valuador: Banca Múltiple. 1807165 Folio Interno: 1807165 SÍNTESIS DEL AVALÚO Clave del Avalúo: 19011162610414870 Fecha del Avalúo: Clave del Controlador: 0903013 Clave del Valuador Profesional: 1100866 Clave de la entidad que otorga el crédito: 040058 Propósito del avalúo: Originación Tipo de inmueble a valuar: Terreno Calle y número: Circuito Del Parque 16 Lt. 8 Mza. 130 Colonia: Fraccionamiento Las Riberas del Pitic Sección Villa del Parque Código postal: 83164 Clave Delegación o municipio INEGI: 030, Hermosillo Clave Entidad Federativa INEGI: 26, Sonora Número de cuenta predial: 19-238-008 Proximidad urbana: Periférica Nivel de Infraestructura urbana: Nivel 3 Clase del inmueble: Residencial útil remanente: Meses Año de terminación de la obra: 2016 es rentables generales: 1 es rentables: 1 de terreno privativa: 787.500 m 2 de terreno común: 317.960 m 2 construida: 0 m 2 accesoria: 0 m 2 vendible: 787.5 m 2 Valor comparativo de mercado: Valor físico del terreno: Valor físico de la construcción: $ Valor físico de inst. y elementos comunes.: $529,403.40 Importe del valor concluido: $2,622,00 Número de recámaras: 0 Número de b: 0 Número de medios b: 0 Número de niveles de la unidad valuada: 0 Número de espacios de estacionamiento: 0 Suministro telefónico: Existe Nivel de equipamiento urbano: Nivel 1 Elevador: No Georeferencia: Longitud: -110.9034417 Latitud: 29.1079611 Altitud: 229 mts. Fachada Principal Entorno Croquis
P. 2 de 7 1. DATOS GENERALES 1.2. Nombre UV Valor Comercial Avalúos S.A. de C.V. 1.3. Clave de la UV 19011 1.4. Fecha del Avalúo 1.5. Nombre Controlador Arq. Carlos Zavala Andrade 1.6. Clave Controlador SHF 0903013 Fecha del Caducidad 04/04/2017 1.7. Nombre VP Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández 1.8. Clave VP SHF 1100866 1.9. Propósito 1 1.10. Tipo de inmueble 1 1.11.1. Calle y número Circuito Del Parque 16 Lt. 8 Mza. 130 1.11.2. Nombre del conjunto 1.11.3. Colonia Fraccionamiento Las Riberas del Pitic Sección Villa del Parque 1.11.4. C.P. 83164 1.11.5. Delegación o municipio Hermosillo ( 030 ) 1.11.6. Entidad Federativa Sonora ( 26 ) 1.12.1. Longitud -110.9034417 1.12.2. Latitud 29.1079611 1.12.3. Altitud 229 1.13. Régimen de propiedad 2 1.14. Cuenta Predial 19-238-008 1.15. Número del conjunto Infonavit 1.16. Clave de entidad otorgante 040058 1.11.3. Nombre del constructor 1.18. Nombre del solicitante Solis Reyes Juan Manuel 1.19. Nombre del propietario Misión Veintiuno S.A. de C.V. 2. CARACTERÍSTICAS URBANAS 2.1. Nivel de infraestructura Nivel 3 2.2. Agua potable Con suministro al 2.3. Drenaje Con conexión al 2.4. Electrificación red subterránea, Existe 2.5. Alumbrado subterráneo inmueble inmueble público 2.6. Vialidades Asfalto 2.7. Teléfono red subterránea Existe 2.8. Señalización Existe 2.9. Transporte Urbano a una distancia de 2000 mts. Suburbano a una 2.10. Vigilancia Autónoma privada distancia de 2000 mts. 2.11. Nivel de equipamiento Nivel 1 2.12. Clasificación de la zona Habitacional de primer orden 2.13. Ref. de proximidad urbana Periférica 2.14. Construcción predominante Clave Clase General Inmueble Zona: 6, Niveles zona: 2, Clave Uso Construccion: 1, Indice de Saturacion de Zona: 10 %, Clave densidad poblacioon: 3, Clave nivel socio ecomonico de la zona: 6 3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE 2.16. Vías de acceso Por Blvd. Enrique Mazón López de Primer orden y de Alta intensidad vehicular; Por Calle Salamanca de Segundo orden y de Baja intensidad vehicular. 3.1. Croquis de localización 3.2. Fachada 3.3. Uso de suelo Clasificación: Habitacional; Tipo: En desarrollo a mediano plazo; Según: lo observado en la zona. 3.4. Servidumbres y/o restricciones Las señaladas en el reglamento interno del conjunto 3.5. de las construcciones y uso actual Inmueble desocupado; Lote de terreno urbano actualmente sin construir, cuenta con dos frentes; el principal orientado al Noreste con Circuito del Parque, y el segundo frente orientado al Suroeste con área común (Area Verde). Se trata de un terreno sensiblemente plano y de configuración regular. Existen lotes dentro de este Fraccionamiento Residencial que cuentan con dos o tres frentes, la manzana 130 cuenta con este plus. 3.5.1 recámaras 0 3.5.2 B 0 3.5.3 1/2 b 0 3.5.4 estacionamientos 0 3.5.5 Elevador No 3.6. es rentables generales 1 3.7. es rentables del inmueble 1 3.8.1 Estructura 3.8.2 Acabados Espacio arquitectónico Pisos Muros Plafones Recamara Estancia comedor B Cocina Patio de servicio Estacionamiento Fachada Escalera 3.9.1. Hidráulico sanitarias 3.9.2. Eléctricas 3.9.10. Carpintería 3.9.11. Herrería
P. 3 de 7 4. ENFOQUE FÍSICO 4.1 Obtención del valor unitario de terreno. Comparables de terrenos en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) Ubicación de la oferta Precio de Oferta Sup. Terreno Sup. const. Fuente / Antecedente / Teléfono Ave 1 Avenida Reliz, Lote 11, Mza 411,Privada Residencial La Cañada,Hermosillo $1,673,00 478.00 478.00 Jun - 16 Gabriela Avila de Tinoco 6621075899 nida Coli 2 Colibrí Sur,Los Lagos,Hermosillo $3,500,00 714.00 714.00 Jun - 16 Josue Ibarra 6621670607 brí Los 3 Los Santos,Residencial Los Santos,Hermosillo $1,470,00 35 35 Sep - 16 http://www.inmuebles24.com/propiedades/terreno-en-venta-enresidencial-los-santos-en-51608431.html? Sant Ave. 4 Ave. Altamiza Sur,La Paloma Residencial II,Hermosillo $1,470,00 40 40 Jul - 16 propiedades.com 6623422959 Alta 4.1.1 Tabla de homologación de comparables y terreno y/o calculo del enfoque residual estático. b Pagos ( ) Valor Unitario es de Homologacion Valor unitario Fzo Fub Ffr Ffo Fus Fto Fsu Fco Fre Ave 1 0.95 0.95 0.95 $3,50 0.95 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.92 0.95 0.87 $3,045.00 nida Coli 2 1.00 1.00 1.00 $4,901.96 0.85 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.98 0.95 0.83 $4,068.63 brí Los 3 1.05 1.05 1.05 $4,20 0.90 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.87 0.95 0.78 $3,276.00 Sant Ave. 4 1.00 1.00 1.00 $3,675.00 0.90 1.00 1.05 1.00 1.00 1.00 0.89 0.95 0.80 $2,94 Alta del Lote Tipo 787.50 m2 Valor unitario promedio( ) $3,332.41 Valor aplicado por m 2 $3,33 4.2 Terreno en estudio Fracción Valor Unitario es de Homologacion m 2 zona Ubicacion Frente Forma F.R. Valor Unitario Valor Parcial 1 787.5 $3,33 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $3,33 1 Fecha Totales 787.5 m² Justificación de Valor A 4.3 Construcciones 4.3.1 Clasificación de las construcciones 4.3.1.1. Clase general del inmueble Residencial 4.3.1.2. Estado de conservación No Aplica 4.3.1.3. Calidad de proyecto No aplica 4.3.1.4. de las construcciones 4.3.1.5. útil remanente 4.3.1.6. Número de niveles 0 4.3.1.7. Nivel en edificio (condominio) 4.3.1.8. Grado de terminación de la obra 0% 4.3.1.9. Grado y avance de las 100% 4.3.2 Construcciones en estudio 4.3.2.1 Áreas Privativas Tipo m 2 V.R. Neto construcciones $ $? $ $ $ $ $ $??? $ $ $ $ Totales 787.50 m² $ 4.3.2.2 Áreas Comunes Tipo m 2 V.R. Neto construcciones Valor B $
P. 4 de 7 4.4 Obras complementarias, instalaciones y accesorios Obras complementarias (Privativas) Obras complementarias (Comunes) Área común correspondiente Instalaciones especiales (Privativas) Instalaciones especiales (Comunes) Elementos accesorios (Privativas) Elementos accesorios (Comunes) Valor Físico A + B + C + D Valor D OC17 317.96 $3,33 70 0 1.00 0.50 5% 1 $529,403.40 Valor C $529,403.40 $3,151,778.40 5. ENFOQUE DE MERCADO 5.1 Información de mercado. Comparables de inmuebles en venta semejantes en uso al que se valúa (sujeto) V1 V2 V3 V4 V5 V6 Ubicación de la oferta (comparables) Conservación Fecha Teléfono (Lada) Fuente / Antecedente
P. 5 de 7 5.2 Análisis por homologación V1 V2 V3 V4 V5 V6 Precio de Venta Área del Sujeto m 2 Terreno Construcción 787.500 787.50 Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables Promedio Diferencial físico vs mercado -20.19% máximo mínimo Ver Anexo para la justificación de los factores aplicados en la homologación. Valor Unitario ($ / m 2 ) Valores VUT VUC Fic Sup. Zona Ubic Con. $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 $? 1.00 Monto unitario aplicable: 5.3.1. vendible: 7.1.1. Valor comparativo de mercado FNeg Fre Valor unitario $ $ $ Resultado del análisis de comparación para inmuebles similares Promedio máximo $ mínimo $ 787.50 m2 6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN DE RENTAS R1 R2 R3 R4 1 2 VC = PMT [1 - (1 + i) -n ] 7. CONCLUSIONES i Ubicación de la oferta (comparables) Estimación de renta de acuerdo al referencia de inmuebles similares rentable Renta unit/m 2 de construcción de accesoria 7.2 Valor concluido $ renta mensual bruta Deducciones mensuales estimadas PMT renta neta mensual Tasa de capitalización mensual útil remanente en meses Renta mensual Construcción Unitario Fuente / Antecedente / Teléfono Renta mensual $ $ $ $ 3.70% 7.1.1. Valor comparativo de mercado 0 Deducciones mensuales Porcentaje de desocupación (Vacíos) Impuesto Predial Conservación y mantenimiento: Administración Seguros Otros Suma 7.1.2 Valor Físico $3,151,778.40 7.1.3 Valor de capitalización de rentas: Valor Destructible $952,926.12 Después de analizar los enfoques anteriores concluimos que el valor comercial será el valor de mercado en números redondos. Porcentaje 7.2.2. Importe del valor concluido: $2,622,00 con letra: Son: Dos Millones Seiscientos Veintidos Mil Pesos 00/100 M.N. Importe cobrado al cliente por el presente avalúo: $6,555.00 mas IVA El presente documento no tendrá validez para ningún propósito distinto al especificado en la página 2 de 7, así mismo si carece del sello y firmas de los profesionistas autorizados por la de Valuación VALUADOR PROFESIONAL Ing. Julio Cesar Trujillo Fernández Cédulas Licenciatura/Postgrado: 3785631 / 6637207 Clave del Valuador Profesional SHF: 1100866 No. serie certificado: 317F86047DB5DAD3 Cadena de validación (Base 64): H2sQjWGYJ24jKrMvNDi+FMwrb4GfnDKO5XM/NlCXcBBIeggp3x4p/XYd8tNCjkEj +7Fsrv5BFHLGaI0xXiLqLrodV6E0F2Ta8TwQMBZU9PXj9Dd2rgvFkGDR2hk8JpXvbnhiVZXj36hTRJ rwqkgfzsgqy98x4yn/batiyltyekgcheasf/yfdgibhmm0dwa8urjwecoxmkprlzvm1ruxtwkmu 8awXa3Xc5BmVjJRIaQiNhPvZo4NbHM/wBiu62WzAQ39QU2y9xqluZk61lOl +IDhkW9NfKhf8zn07kzaxH0rktMHd16ZfAdHR/4incLo7FQj9aF9obUkvZdEurrzww== CONTROLADOR Arq. Carlos Zavala Andrade Cédulas Licenciatura/Postgrado: 355476 / 5643170 Clave del Controlador SHF: 0903013 No. serie certificado: 4CC4EC1543D10662 Cadena de validación (Base 64): B8V +LeAWOTePlbj1OE/LZR7uMG/MXJ9fe80044/ZkMKxhMsUG//VlHb2MxQtWegfPMYKQn1G 1jhs1NAZxz+N7Uga+edlwX2 +zphe55katqkpvgpiz0sxvpmfxi9jdchn/dh9m0jqlt35b6jh29glxqqoqyvunlvfj9pjntmjd ZsYdZg04Y7Pj0T3tvQuVrO8ppRoOKry29qEqmXPCAgJ5F6gLKd/0su2yhYTU5JqUFHUk4F JGt1JTknAtLgfHtNMba5xMMWb1/IKDu5wvgLbQ+Qd
P. 6 de 7 7.3. Reporte fotográfico 03 Vista desde interior 04 Vista al área común 7.4. Colindancias 05 Área común Número de Escritura: 40,434 Fecha: 24 de Noviembre de 2015 Notario: Lic. Salvador Antonio Corral Martinez Número de Notaria: 28 Al Noreste en: 22.500 m y colinda con Circuito del parque Al Suroeste en: 22.500 m y colinda con clave catastral 19-238-020 (área verde) Al Sureste en: 35.000 m y colinda con clave catastral 19-238-009 Al Noroeste en: 35.000 m y colinda con clave catastral 19-238-006 Frente del lote: 22.50 mts. 7.5. Declaraciones y advertencias 06 Vista lateral desde interior 02 Entorno Declaraciones: Se comprobó la identificación física del inmueble, mediante su localización e inspección,coincida con los datos descritos en su documentación.; La documentación proporcionada indica que el inmueble en estudio cuenta con una superficie total de 1,105.46 m² del cual le corresponden 317.96 m² de área común y 787.50 m² de superficie privativa, contando con un indiviso de 1.163% sobre las áreas comunes.; El terreno en estudio cuenta con dos frentes uno a calle principal y un segundo frente con vista al área común.; 7.6. Croquis del inmueble
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