Clave del Avalúo: 11004172810132730 1. DATOS GENERALES Nombre UV: Clave UV: 11004 Fecha del Avalúo: 06/12/2017 Nombre Controlador: ALBERTO RAMIREZ CELADA Clave SHF: 0305730 Nombre Valuador: GUSTAVO CAVAZOS MAYNEZ Clave SHF: 1004449 Propósito: 1 ORIGINACIÓN Calle y Número: PLAYA BOQUITA EXT: 1706 MZ: 72 LTE: 4 Colonia: VENTURA C.Postal: 88715 Tipo de Inmueble: 2 CASA HABITACION Nombre del Conjunto: Entidad Federativa: 28 TAMAULIPAS Delegación o Municipio: 28032 REYNOSA Longitud: 98.4056138 Latitud: 26.0555443 Altitud: 80 Regimen de Propiedad: 1 PRIVADA (PARTICULAR) Cuenta Predial: 310127602004 Número Conjunto Infonavit : Clave de Ent. Otorgante: 030001 Nombre del Constructor: FOMENTO EMPRESARIAL INMOBILIARIO, S.A. DE C.V. Nombre del solicitante: FOMENTO EMPRESARIAL INMOBILIARIO, S.A. DE C.V. Nombre del Propietario: FOMENTO EMPRESARIAL INMOBILIARIO, S.A. DE C.V. 2. CARACTERÍSTICAS URBANAS Nivel de Infraestructura: NIVEL 3 Agua Potable: CON SUMINISTRO AL INMUEBLE Drenaje: CON CONEXIÓN, SIN DRENAJE PLUVIAL, Electrificación : RED SUBTERRÁNEA. CON ACOMETIDA Alumbrado Público: ALUMBRADO CON CABLEADO SUBTERRÁNEO. Vialidades: V:(ASFALTO 9 M.), B:(CONCRETO 1.5 M.), G:(CONCRETO 0.2 M.), Teléfonos: NO EXISTE. SIN ACOMETIDA Señalización: SI Transporte: URBANO DISTANCIA 300 M Vigilancia: MUNICIPAL Nivel de Equipamiento: NIVEL 3 Clasificacion de la Zona: HABITACIONAL DE INTERÉS SOCIAL Referencia de Proximidad Urbana: DE EXPANSIÓN Const. Predominantes: Vias de acceso: CASAS HABITACIÓN DE CONSTRUCCIÓN SIMILAR POR CARRETERA REYNOSA MONTERREY VIA PRIMARIA DE ALTA INTENSIDAD VEHICULAR, DESPUÉS POR AV. VENTURA, VIA SECUNDARIA DE MEDIANA INTENSIDAD 3. CARACTERÍSTICAS DEL INMUEBLE Croquis de Localización Fachada Uso del suelo: HABITACIONAL Servidumbres o Restricciones: LAS PROPIAS DEL REGLAMENTO DE CONSTRUCCIÓN VIGENTE. Descripción de las Construccciones y Uso Actual: CASA HABITACIÓN NUEVA EN UN NIVEL, CON LA SIGUIENTE DISTRIBUCIÓN: COCHERA DESCUBIERTA PARA UN AUTO, SALACOMEDOR, COCINA, UNA RECÁMARA, ALCOBA, UN BAÑO COMPLETO Y PATIO DE SERVICIO DESCUBIERTO. No. Recámaras: 1 No. Baños: 1 No. 1/2 Baños: 0 Estacionamiento: 1 Elevador: Unidades Rentables Generales: Espacio Arquitectóni Recámaras Unidades Rentables del Inmueble: Acabados: Pisos FIRME DE CEMENTO PULIDO 1 1 Estructura: Muros MUROS DE CARGA DE BLOCK CON CASTILLOS Y CERRAMIENTOS DE CONCRETO ARMADO, LOSA DE AZOTES ALIGERADA Y ARMADA CON ACERO SEGÚN CÁLCULO. YESO AL TOLACHAZO. Plafones NO Estancia comedor SALA: FIRME DE CEMENTO PULIDO; COMEDOR: FIRME DE CEMENTO PULIDO SALA: ; COMEDOR: SALA: YESO AL TOLACHAZO.;COMEDOR: YESO AL TOLACHAZO. Baños FIRME DE CEMENTO PULIDO Y LOSETA CERÁMICA ANTIDERRAPANTE EN REGADERA. YESO AL TOLACHAZO. Escaleras Cocina FIRME DE CEMENTO PULIDO YESO AL TOLACHAZO. Patio de Servicio FIRME DE CONCRETO ACABADO ESCOBILLADO ESTUCO SON COLOR ACABADO FINO Estacionamiento FIRME DE CONCRETO ACABADO ESCOBILLADO ESTUCO SON COLOR ACABADO FINO NO APLICA Fachada NO APLICA LINEAL CON APLANADOS DE ESTUCO. NO APLICA Hidráulico Sanitarias: Carpintería: Herreria: HIDRAULICO: OCULTA DE: TUBERÍA DE CPVC DE MEDIA PULGADA SANITARIO: OCULTA TUBERÍA DE PVC DE DOS Y CUATRO PULGADAS DE DIÁMETRO Eléctricas: POLIDUCTO DE MEDIA PULGADA CON SALIDAS EN MUROS Y LOSAS, CABLES CALIBRE 12 Y 14, ACCESORIOS Y TAPAS DE PÁSTICO, NO SE OBSERVÓ MARCA. PUERTAS DE ACCESO A VIVIENDA: PRINCIPAL DE MULTIPANELPUERTAS INTERIORES: BASTIDOR O TAMBOR DE PINO Y HOJAS DE FIBRACEL TERMINADO IMITACIÓN MADERA; ÁREAS DE GUARDADO (MUEBLES EMPOTRADOS): FUERA RECÁMARAS ; EN RECÁMARAS: PUERTA DE PATIO DE SERVICIO: DE MULTIPANEL LISA; VENTANAS: DE ALUMINIO NATURAL DE 1/2 PULGADA Pagina 1 de 5
4. ENFOQUE FÍSICO Obtención del valor unitario. comparables de terrenos en venta semejantes en uso que se valúa (sujeto). N 1 2 3 4 UBICACIÓN DE LA OFERTA (COMPARABLES) INDEPENDENCIA EXT: SD EL OLMO EL OLMO S/D EXT: S/D FRAMBOYANES FRAMBOYANES S/D EXT: S/D RIBERAS DE RANCHO GRANDE RIBERAS DE RANCHO GRANDE S/D EXT: S/D OBRERA OBRERA PRECIO DE OFERTA $172,80 $200,00 $240,00 $240,00 SUP. 144.00 136.00 20 20 SUP. CONST. FECHA FUENTE/ ANTECEDENTE/ TELÉFONO CASAS REYNOSA S/D GZZ INMOBILIARIO SD GZZ INMOBILIARIO (899) 9273493 GZZ INMOBILIARIO (899) 9273493 Tabla de homologación de comparables de terreno y/o cálculo del enfoque residual estático. N B PAGOS ($m2) DEMERITO VALOR UNITARIO ES DE HOMOLOGACIÓN F.NEG ZONA UBICACIÓN FRENTE FORMA SUPERFICIE USO TOPOGRAFÍA 1 $1,20 0.91 1.00 1.00 1.00 1.00 1.19 1.00 0.90 2 $1,470.59 0.91 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 3 $1,20 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 4 $1,20 0.95 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 0.90 Valor unitario promedio ($/m²): Valor aplicado ($/m²): VALOR UNITARIO $1,197.96 $1,189.84 $1,022.86 $1,022.86 $1,108.38 $1,10 Terreno en Estudio FRACCIÓ N Totales SUPERFICIE /m² VALOR UNIT. ZONA ES DE EFICIENCIA UBICACIÓN FRENTE FORMA SUPERFICIE F.R. VALOR UNITARIO NETO INDIVISO VALOR PARCIAL 1 103.8300 $1,10 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 1.00 $1,10 100 % $114,213.00 Construcciones. Clasificación de las Construcciones: Clase General del Inmueble: INTERÉS SOCIAL Estado de Conservación: NUEVO Calidad del Proyecto: Edad de las Construcciones: Vida Util Remanente: 720 Número de Niveles: 1 Nivel en Edificio (condominio): Grado de Terminación de la Obra: Construcciones en Estudio: 100% Grado y Avance de las Áreas Comunes: TOTALMENTE TERMINADAS AL 100% Valor A: FUNCIONAL $114,213.00 Totales TIPO DE CONSTRUCCIÓN EN AÑOS SUPERFICIE m² V.R. NUEVO CONSERV. V.R. NETO ($/m²) Casa habitación 40.0600 $ 4,30 1.00 1.00 1.00 $4,30 Fuente de donde se obtuvo el valor de reposi CATALOGO DE COSTOS IMIC Valor B: VALOR PARCIAL CONSTRUCCIONES $172,258.00 $ 172,258.00 Áreas y Elementos Adicionales Áreas y Elementos Adicionales Comunes (solo condominios) DESCRIPCIÓN UNIDAD CANTIDAD V.R. NUEVO VIDA EN AÑOS CONSERV. INDIVISO VALOR PARCIAL ÁREAS COMUNES Totales Valor C: Áreas y Elementos Adicionales Privativos (instalaciones especiales y obras complementarias) DESCRIPCION UNIDAD CANTIDAD V.R. NUEVO VIDA REMTE. EN AÑOS CONSERV V.R. NETO ($/m2) VALOR PARCIAL ELEMENTOS ADICIONALES. ECOTECNOLOGÍAS LTS 1.00 $10,042.00 1 1.00 1.00 1.00 $10,042.00 $10,042.00 ABANICO DE TECHO PIEZA 1.00 $595.00 5.00 1.00 1.00 1.00 $595.00 $595.00 PATIOS Y ANDADORES M2 25.21 $30 6 1.00 1.00 1.00 $30 $7,563.00 BARDAS, CELOSÍAS ML 6.20 $55 6 1.00 1.00 1.00 $55 $3,41 VOLADOS M2 1.77 $65 6 1.00 1.00 1.00 $65 $1,150.50 Totales Valor D: $ 22,760.50 Valor Físico A + B + C + D $ 309,231.50 5. ENFOQUE DE MERCADO Información de Mercado. Comparables de Inmuebles en Venta Semejantes en Uso al que se Valúa (sujeto). N UBICACIÓN DE LA OFERTA (COMPARABLE) CONSERVACIÓN FECHA TELEFONO Fuente/ Antecedente 1 LAGOS DE MORENO EXT: 21 NUEVO MÉXICO SECTORES I II III IV V NORMAL 04/12/2017 (899) 3046710 CLARA PINELO 2 PETROLEO EXT: 21 J AMP. LA JOYA NORMAL 04/12/2017 (899) 3046710 CALRA PINELO 3 SIN DATO EXT: CAAR0006 EL HALCÓN NORMAL 04/12/2017 (899) 2953027 UNIVERSAL REAL ESTATE 4 SIN DATO EXT: SN HALCÓN NORMAL 04/12/2017 (899) 9242165 UNIVERSAL REAL ESTATE 5 NILO EXT: SD VALLE SOLEADO NORMAL 04/12/2017 (899) 9242165 UNIVERSAL REAL ESTATE 6 NILO EXT: SN VALLE SOLEADO NORMAL 04/12/2017 (899) 9242165 UNIVERSAL REAL ESTATE Pagina 2 de 5
N Análisis por Homologación. PRECIO DE VENTA INMUEBLES SUPERFICIE M² CONSTRUCCIÓN VALOR UNITARIO VUT VALORES VUC FIC SUPERFIC ES DE HOMOLOGACIÓN ZONA UBIC. FCO. 1 $300,00 105.00 4 $ 7,50 $ 1,10 $ 4,612.50 0.9884 1.0000 1.1111 1.0000 1.0000 1.0000 1.0996 1.0000 2 $375,00 10 44.00 $ 8,522.73 $ 1,10 $ 6,022.73 1.0353 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.9968 1.0000 3 $383,25 9 51.00 $ 7,514.71 $ 1,10 $ 5,573.53 1.1144 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.1144 1.0000 4 $315,00 9 37.00 $ 8,513.51 $ 1,10 $ 5,837.84 1.0147 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.9762 1.0000 5 $307,65 9 36.60 $ 8,405.74 $ 1,10 $ 5,700.82 1.0114 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0114 1.0000 6 $325,50 9 37.00 $ 8,797.30 $ 1,10 $ 6,121.62 1.0142 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 1.0000 0.9851 1.0000 Área del Sujeto: 103.83 40.06 $ 1,10 $ 5,639.20 Resultado directo de la investigación de inmuebles comparables Promedio: $ 8,209.00 Máximo: $ 8,797.30 Mínimo: Diferencial físico vs mercado 0.91 6. ENFOQUE DE CAPITALIZACIÓN RENTAS $ 7,50 % VALOR UNITARIO ($/m²) $ 8,246.63 $ 8,495.73 $ 8,374.33 $ 8,311.19 $ 8,501.62 $ 8,666.19 Resultado del análisis de comparación para inmuebles similar Promedio: N UBICACIÓN DE LA OFERTA (COMPARABLES) RENTA MENSUAL SUPERFICIE UNITARIO Fr a Aplica $ 8,432.62 Estimación de Renta de acuerdo a la referencia de inmuebles similares: Máximo: Mínimo: Monto unitario aplicable: Superficie vendible: Valor comparativo de mercado: $ 8,666.19 $ 8,246.63 $ 8,44 $ 340,119.40 FUENTE/ANTECEDENTE/TELÉFONO 40.06 N UNIDAD RENTABLE (1) RENTA UNIT/m2 SUPERFICIE RENTA MENSUAL 1 Cálculo por capitalización de rentas: Renta mensual bruta Deducciones mensuales estimadas PMT renta neta mensual Tasa de capitalización mensual Vida útil remanente en meses % 72 Deducciones mensuales % Porcentaje de desocupacion (vacios Impuesto predial Conservación y mantenimiento Administración Seguros Otros (indicar) 0 I.S.R. Suma 7. CONCLUSIONES Valor concluido. Valor comparativo de mercado: Valor físico: Valor de capitalización de rentas: $ 340,119.40 $ 309,231.50 EL VALUADOR DECLARA QUE INTERÉS PRESENTE O FUTURO EN LA PROPI VALUADA, EL PRESENTE AVALÚO SE HA HECHO DE CONFORMIDAD Y SUJETO A TODOS LOS REQUERIMIENTOS DE LA SOCI HIPOTECARIA FEDERAL, TODAS LAS CONCLUSIONES Y OPINIONES SOBRE LA PROPI DEL AVALÚO HAN SIDO PREPARADAS POR EL VALUADOR QUE FIRMA EL AVALÚO Y C/U DE SUS HOJAS. EL VALUADOR NO ASUME NINGUNA RESPONSABILIDAD POR LAS CONDICIONES LEGALES QUE GUARDA EL INMUEBLE DE ESTUDIO, YA QUE EL PRESENTE REPORTE SUPONE QUE EL PROPIETARIO MANTIENE LA PROPI EN CONDICIONES OPTIMAS. EL VALUADOR NO ESTÁ OBLIGADO A DAR TESTIMONIO O ACUDIR A TRIBUNALES POR HABER REALIZADO EL PRESENTE REPORTE, A MENOS QUE HAYA ACORDADO PREVIAMENTE CON EL SOLICITANTE. LA INFORMACIÓN, LOS ESTIMADOS Y VALORES ASENTADOS EN EL REPORTE SE OBTUVIERON DE FUENTES CONSIDERADAS CONFIABLES Y CORRECTAS. SE ANALIZARON LOS VALORES OBTENIDOS EN EL PRESENTE AVALÚO Y EN FUNCIÓN DE LOS ES DE COMERCIALIZACIÓN Y A LAS TRESCIENTOS CUARENTA MIL PESOS 00/100 M.N. Importe del valor concluido: $340,00 Valuador Controlador Importe cobrado al cliente por el presente avalúo $84 Clave: Nombre valuador profesional: No. serie certificado: Fecha: FIRMA ELECTRÓNICA 1004449 Clave: 0305730 GUSTAVO CAVAZOS MAYNEZ 27510619055641044748814042835918908256893293 Nombre del controlador: No. serie certificado: Fecha: FIRMA ELECTRÓNICA ALBERTO RAMIREZ CELADA 275106190556410447488140428359189082568932930355 VZuJ/Zjgs5UmJdaVr+tkvpHWXzRNltFMBVygeqZYk/6UEbj1BhBVWDMrqdlED2SJl5u WffFmtLami3P6Z51RvgzeE9A9a2pHPlclReu/XGO9NrV6oOKuNuh75XDolmvqT+BUa3 OtW17M18fAZipheFde+c48mMvdDorBe2S+0/c= X5wRmmGzTJ+IxFHWog88PjRVFYcBazW8oyYaV13nzzD3PHIaEtrK5i6At8/C2hGs1wE PPegWJruMhl5hBYx2g7fhZJYMkCzvpSDVIPF4OFDPMazXfiAwK/+ADXggjDmbe/bjoCS Pkf4f+FzJINj0NDb+GRZB2UCTZXANumiebK0= Pagina 3 de 5
Reporte fotografico Fachada posterior Estancia comedor Cocina Baño Recámaras Entorno Declaraciones y advertencias SE TRATA DE VIVIENDA CON ATRIBUTOS ECOLÓGICOS, SEGÚN NORMAS INE, UNAM, CANAVI, CONAE Y FIDE. LOS ATRIBUTOS ECOLÓGICOS QUE SE ENCUENTRAN INSTALADOS SON: RECUBRIMIENTO REFLEJANTE EN LOSA Y MUROS. EN LA BODEGA SE ENCUENTRA LAS LÁMPARAS FLUORESCENTES, LLAVES AHORRADORAS DE AGUA PARA LAVABO Y REGADERA ECOLÓGICA, SANITARIO DE BAJO CONSUMO, CALENTADOR DE GAS CERTIFICADO Y CONTENEDORES PARA RESIDUOS ORGÁNICOS E INORGÁNICOS, TODOS CUANTIFICADOS Y CON VALOR A DETALLE EN EL ANEXO DE DECLARACIONES Y ADVERTENCIAS. LOS MUEBLES DE BAÑO, LLAVES, LÁMPARAS Y EL CALENTADOR DE AGUA NO SE ENCONTRABAN INSTALADOS AL MOMENTO DE LA VISITA, DEBIDO AL VANDALISMO EN LA ZONA. ESTARÁN INSTALADOS AL MOMENTO DE LA ENTREGA DE LA VIVIENDA. EN BASE A LA REGLAMENTACIÓN DE LA S.H.F. Y DE INFONAVIT, PARA EVITAR VANDALISMO SE PERMITE TENER EN BODEGA EL MOBILIARIO NO INSTALADO (SE ENTIENDE CALENTADORES DE AGUA, INODOROS, LLAVES, LÁMPARAS, FREGADEROS, ETC.) EN VIVIENDAS NUEVAS DE TIPO INTERÉS SOCIAL PERTENECIENTES A CONJUNTOS HABITACIONALES EN LO QUE EXISTAN MECANISMOS ADECUADOS DE SUPERVISIÓN Y VERIFICACIÓN DE OBRA, EL MONTO DE LAS ECO TECNOLOGÍAS NO PODRÁ SUPERAR EL 10% DEL VALOR DEL INMUEBLE. ECOTECNOLOGÍAS 1)CALENTADOR DE PASO: CANTIDAD 1.00 PZA. P.U. $1,40 IMPORTE $1,40 2)RECUBRIMIENTO REFLEJANTE EN LOSA: CANTIDAD 45.00 M2 P.U. $10 IMPORTE $4,50 3)LÁMPARAS COMPACTAS CANTIDAD 12.00 PZA. P.U. $4 IMPORTE $54 4)SET DE LLAVES AHORRADORAS EN LAVABO: CANTIDAD 1.00 PZA. P.U. $225.00 IMPORTE $225.00 5)REGADERA GRADO ECOLÓGICO CON OBTURADOR: CANTIDAD 1.00 PZA. P.U. $6 IMPORTE $6 6)WC ECOLÓGICO CANTIDAD 1.00 PZA. P.U. $65 IMPORTE $65 7)CONTENEDOR DE BASURA CANTIDAD 2.00 PZA. P.U. $5 IMPORTE $10 8)LLAVES AHORRADORAS DE AGUA COCINA: CANTIDAD 1.00 PZA. P.U. $25 IMPORTE $25 9)FILTROS PURIFICADORES DE AGUA: CANTIDAD: 1 PZA. P.U. $15 IMPORTE: $ 15 10)RECUBRIMIENTO REFLEJANTE EN MUROS $ 2167.00 TOTAL: $10,042.00 NOTA. ESTA VIVIENDA ADEMÁS D Colindacias TIPO ORIENTACIÓN MEDIDA DESCRIPCIÓN COLINDANTE AL NORTE 17 m LOTE 5 AL SUR 17 m LOTE 3 AL ESTE 6.22 m LOTE 41 Y 42 AL OESTE 6 m CALLE PLAYA BOQUITA Pagina 4 de 5
Croquis del inmueble Pagina 5 de 5
Número interno: 76 Fecha del Avalúo: 06/12/2017 Fecha de Caducidad: 06/06/2018 Folio Cliente: REPORTE FOTOGRAFICO
Número interno: 76 Fecha del Avalúo: 06/12/2017 Fecha de Caducidad: 06/06/2018 Folio Cliente: