Cinco claves: Madrid Vs Barcelona

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1 Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Elena Garcés Después de las fuertes caídas en todos los indicadores de demanda durante 2012 y 2013, Madrid parece recuperarse con fuerza al calor del mejor comportamiento del cliente tanto nacional como internacional, registrando un mayor crecimiento internanual y YTD * que Barcelona. No obstante, su mayor dependencia del segmento de negocios y del visitante nacional (más sensible al precio), así como una gestión de la promoción de la ciudad mejorable, hacen que persista un alto diferencial de rentabilidad hotelera respecto de Barcelona. 1. Demanda El número de viajeros que visitaron la ciudad de Madrid experimentó un Crecimiento Anual Compuesto (CAC) del +2,3% para el periodo. Por su parte el nivel de pernoctaciones se situó en 2014 en 16,5 millones (CAC +3%), con una estancia media de 2 noches. Cabe destacar la recuperación de la demanda de la ciudad con respecto a años anteriores, ya que se han registrado en 2014 niveles de viajeros y de pernoctaciones muy similares a los de 2011 (8,3 millones y 16,5 millones, respectivamente) posicionándose, por tanto, el año 2014 como el mejor año de la serie histórica analizada. En efecto, las caídas sufridas tanto en viajeros como en pernoctaciones en los años 2012 y 2013 han sido ya ampliamente superadas en 2014 (+11% en ambos indicadores vs. 2013). 1_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Variación Viajeros ,3% 11,2% % var. anual -0,5% -1,6% 9,8% 5,7% -4,5% -5,4% 11,2% Nacionales ,0% 13,5% Internacionales ,6% 8,8% Pernoctaciones ,9% 11,1% % var. anual -1,9% -2,0% 11,3% 8,0% -5,4% -4,3% 11,1% Nacionales ,2% 13,7% Internacionales ,5% 9,1% Estancia Media 1,9 1,9 1,9 2,0 2,0 2,0 2,0 0,5% 0,0% % var. anual -1,4% -0,4% 1,3% 2,2% -1,0% 1,1% 0,0% Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE 2014 provisionales El mayor incremento de los datos de demanda ha venido principalmente del cliente internacional, ya que mientras que las pernoctaciones de viajeros nacionales han vivido un incremento anual agregado del 2,2%, las de internacionales lo han hecho a una tasa del 3,5%. (*) Year to date Barcelona continúa siendo uno de los pilares del turismo en España. Los hoteles de la ciudad condal registraron en 2014, en términos de rendimiento, resultados muy atractivos que siguen siendo prueba de la capacidad de la ciudad de absorber el continuo crecimiento de su oferta hotelera. Los principales indicadores, pernoctaciones, precios medios y ocupación, se situaron por encima de los registrados en Madrid, si bien la diferencia entre ambas ciudades se ha estrechado con respecto a años anteriores. 1. Demanda En 2014, la ciudad condal continuó siendo uno de los principales destinos del turismo internacional, con 6,7 millones de visitantes y más de 17 millones de pernoctaciones (+4,9% más que en 2013), cifra record registrada hasta la fecha. Los datos de viajeros y pernoctaciones muestran una evolución positiva en el periodo con un CAC del 3% y del 7%, respectivamente, con una estancia media que se sitúa en las 2,4 noches en promedio durante dicho periodo, con máximos en 2014 (2,6 noches). Se aprecia una tendencia claramente creciente en el ratio de la estancia media, que en 2008 se situaba en 2,1 noches. La buena evolución de ese ratio hace que, si bien el número de viajeros a la ciudad de Barcelona se situó un 20% por debajo del de Madrid, el número de pernoctaciones registradas por Barcelona superó por tercer año consecutivo los de su principal competidor a nivel nacional. Variación Viajeros ,9% 2,1% % var. anual 2,0% -2,6% 16,4% 6,7% -2,9% -1,0% 2,1% Nacionales ,8% 4,6% Internacionales ,9% 1,5% Pernoctaciones ,0% 4,9% % var. anual -0,5% 5,9% 22,6% 7,0% 0,5% 2,5% 4,9% Nacionales ,6% 5,9% Internacionales ,9% 4,8% Estancia Media 2,1 2,2 2,4 2,4 2,4 2,5 2,6 4,0% 2,8% % var. anual -2,4% 8,7% 5,3% 0,2% 3,4% 3,6% 2,8% El incremento de la demanda ha venido en su práctica totalidad del turismo internacional (CAC del 9% en pernoctaciones en el periodo ) con un ligero descenso del cliente nacional, que ha evolucionado desde los 2,7 millones de pernoctaciones en 2008 a los 2,6 millones en 2014 justificado en gran medida por una disminución del consumo interno tanto de empresas como de familias. Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 2

2 Si bien es cierto que la ciudad de Madrid tiene una mayor dependencia de la demanda nacional (representó en 2014 el 45% del total de pernoctaciones) respecto a Barcelona (mercado en el que la demanda nacional únicamente supuso en 2014 el 15% del total de pernoctaciones) cabe destacar un notable crecimiento del cliente nacional en 2014 (+14% vs. 2013) motivado gracias a una cierta recuperación del consumo interno de familias y empresas que se verá reflejado más adelante en las principales magnitudes (ocupación y precio medio) de la ciudad. Adicionalmente, señalar que parte del crecimiento registrado por la demanda de Madrid viene impulsado por el turismo cultural. El hecho de que Madrid se constituya como un potente destino turístico cultural (con una gran variedad de museos, monumentos históricos, etc) hacen de la ciudad un destino atractivo para este tipo de turismo. Así, por ejemplo, el museo nacional del Prado recibió a 2,5 millones de visitantes en 2014, un 7,65% más que el año anterior. Ello explica que el mix nacional-internacional haya variado en los últimos seis años a favor del internacional, que en 2008 suponía el 76% de las pernoctaciones frente al 85% actual, segmento que ha crecido durante todo el periodo de crisis económica. En lo que respecta al tráfico de pasajeros, el aeropuerto de Barcelona-El Prat, registró en 2014 un incremento en el número de pasajeros del 7% respecto al año anterior, alcanzando los 37,6 millones de pasajeros, el mejor dato de llegadas de la historia del aeropuerto, lo que pone de manifiesto el posicionamiento de la ciudad como destino vacacional y de negocios. Aeropuerto Barcelona El Prat / Nº pasajeros ,6 En lo que respecta al tráfico aéreo del aeropuerto internacional Adolfo Suárez Madrid - Barajas, 2014 ha registrado un incremento en el ,2 número de pasajeros con respecto a 2013 (+5%) alcanzando aproximadamente 42 millones de pasajeros. Si bien esta cifra se sitúa muy ,1 lejos de los niveles registrados entre 2008 y 2011 se aprecia un cambio de tendencia que tiene su justificación, entre otros, en un aumento de la actividad de las aerolíneas de bajo coste Ryanair e Iberia Express, así como en la congelación de las tasas aéreas , ,2 Aeropuerto Adolfo Suárez Madrid - Barajas / Nº pasajeros , , , ,7 25,0 27,0 29,0 31,0 33,0 35,0 37,0 Millones de Viajeros ,2 Fuente AENA ,4 49,7 49,9 Por otro lado, en lo que respecta al turismo de cruceros, la ciudad de Barcelona se beneficia del buen comportamiento del puerto con la llegada de un importante volumen de cruceristas cada año a la ciudad. Barcelona, que es el primer puerto de España en términos de número de pasajeros y es considerado como el puerto base del Mediterráneo, recibió en ,4 millones de pasajeros (764 cruceros), en su mayoría de origen internacional (84%), con una previsión de cierre para el 2015 de 2,5 millones , Millones de viajeros Fuente AENA 2. Oferta En cuanto a la oferta, según los datos publicados por el INE, a cierre de 2014 hay en Madrid un total de 268 establecimientos hoteleros dentro de la categoría oro (entre 1* a 5*) que engloban un total de plazas. La evolución de la oferta ha sido positiva en todo el periodo, mostrando un incremento a un CAC promedio del +2,8% en el conjunto de las categorías oro, que ha venido principalmente de la mano del segmento de 4*. 2. Oferta Según los datos del INE, la oferta hotelera de Barcelona se sitúa a cierre de 2014 en un total de 379 establecimientos hoteleros dentro de la categoría oro (entre 1* a 5*), con un total de plazas. Barcelona es uno de los mercados hoteleros más dinámicos de Europa. Una de sus principales fortalezas la constituye su capacidad para captar, de forma combinada, la demanda de ocio y de negocio. Esto, unido al patrimonio histórico-artístico y cultural que ofrece la ciudad, ha supuesto el principal driver del crecimiento de su oferta hotelera, que en los últimos 6 años registró un CAC del +6,2% hasta alcanzar las plazas en 2014 de las que plazas corresponden exclusivamente a hoteles entre 1* a 5*. Madrid / Nº Plazas Barcelona / Nº Plazas CAC 5 estrellas ,6% 5 estrellas ,0% 4 estrellas ,4% 3 estrellas ,4% 1 y 2 estrellas ,8% Total Oferta Estrellas Oro ,8% Total Oferta ,4% % var. anual 3,4% 5,8% 2,6% 4,1% 1,2% 1,4% -0,4% 4 estrellas ,8% 3 estrellas ,9% 1 y 2 estrellas ,0% Total Oferta Estrellas Oro ,3% Total Oferta ,2% % var. anual 4,7% 9,2% 18,6% 1,6% 0,9% 4,2% 3,7% 3_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 4

3 Adicionalmente, y según el Censo de Hostelmarket a fecha de abril 2015, existen 16 nuevos establecimientos proyectados en la ciudad que sumarían aproximadamente nuevas habitaciones a las ya existentes. Entre ellos destacan los futuros hoteles VP Plaza de España 5* (225 habitaciones), el Four Seasons de Canalejas 5*GL (215 habitaciones) y el Barceló Torre Madrid 5* (259 habitaciones), que son los proyectos de mayor volumen en término de habitaciones. En términos de mix de oferta, el 63% se concentra en el segmento de 4*, mientras que el 5* supone el 14% de la oferta; el 18% corresponde al segmento 3*. Respecto a 2008, el mix era similar, si bien 2014 ha registrado un incremento de la categoría 4* en detrimento de los 5* y 3*. Nº Plazas por categoría / * 18% 1 y 2* 5% 5* 14% En lo que respecta al mix de la oferta por categoría, el mayor crecimiento en términos de plazas se corresponde con el segmento de categoría 4*, que representa el 54% del total de la oferta seguida de los establecimientos de 3* y 5* que representan el 24% y 13% de la oferta, respectivamente. Por lo que se refiere a la oferta futura, y de acuerdo con los datos obtenidos del Censo de Hostelmarket (abril 2015), existen 19 hoteles proyectados de categorías 3* a 5*, abanderados en su mayoría por cadenas hoteleras, que sumarán aproximadamente habitaciones a la plaza. Nº Plazas por categoría /2014 3* 24% 1 y 2* 9% 5* 13% Los ingresos de 2014 reflejan un cambio de tendencia con respecto a la caída registrada en 2013 con un RevPar que evolucionó desde los 48 a los 52,9 en 2014 (+10%) impulsado por la mejora en los niveles de ocupación que han generado un impulso sostenible en el RevPar promedio de la ciudad, si bien los datos se muestran todavía por debajo de los registrados en 2008 (-20%). Dicho crecimiento encuentra su principal justificación en la mejora del segmento corporate y recuperación de la demanda nacional, que tras haberse iniciado a finales de 2013, se estima continúe aumentando en el corto y medio plazo. ( ) 101,1 88,5 85,9 85,8 83,5 79,2 79,2-4,0% -0,04% por hab. 65,4% 58,6% 64,5% 67,2% 63,4% 60,7% 66,8% 1,4% 6,1 p.p*. ( ) 66,1 51,8 55,4 57,7 52,9 48,1 52,9-3,6% 10,0% A diferencia de lo ocurrido en los años 2012 y 2013 con sucesivas caídas de ocupación, ésta creció 6 puntos porcentuales respecto de 2013, situándose en promedio en un 66,8%, por encima de los niveles alcanzados en 2008, que registró una ocupación promedio de 65,4%. Dicho cambio de tendencia está motivado, como ya se ha comentado, por un incremento en el número de las pernoctaciones que ha afectado de manera generalizada a los niveles de ocupación de los segmentos de tres, cuatro y cinco estrellas. Madrid - 4* 63% 3. Evolución de las principales magnitudes Madrid en p.p.* 5 estrellas 59,9 53,4 61,1 61,9 60,7 58,7 66,2 7,5 4 estrellas 67,8 60,7 65,6 68,7 65,5 62,7 67,8 5,1 3 estrellas 72,2 68,1 71,3 75,4 72,2 67,7 72,4 4,7 Promedio 65,4 58,6 64,5 67,2 63,4 60,7 66,8 6,1 En términos de RevPar, Barcelona continúa estando a la cabeza de los destinos urbanos españoles. En 2014 el RevPar se situó en promedio en los 80,7 (en niveles ligeramente por encima de los 79,8 registrados en 2013 y prácticamente en línea con el de 2008) con un incremento del 1% con respecto a 2013 motivado principalmente por una mejoría de los niveles de precios medios de los hoteles 5* de la ciudad vs 2013 ( ) 111,7 97,2 99,4 106,0 108,6 109,3 109,6-0,3% 0,28% por hab. 71,8% 67,7% 69,6% 72,5% 72,1% 73,1% 73,6% 1,9% 0,6 p.p.* ( ) 80,1 65,8 69,2 76,8 78,3 79,8 80,7 0,1% 1,0% En términos de ocupación, es destacable el crecimiento registrado por la demanda en los últimos años (sobre todo del segmento internacional), lo que, en un contexto de un menor crecimiento de la oferta ha favorecido la mejora de los niveles de ocupación sobre todo de los últimos dos años con tasas por encima del 73% (son los niveles más altos de ocupación de toda la serie histórica analizada). Parte de este incremento de la ocupación tiene su origen en el buen comportamiento del segmento MICE, segmento que cuenta con un fuerte peso en la ciudad condal. Barcelona lideró en 2013 el ránking ICCA por número de delegados y la cuarta posición a nivel mundial de ciudades con mayor número de congresos y convenciones internacionales celebrados, habiendo albergado 180 congresos internacionales entre los que destaca el Mobile World Congress. Sin embargo, en 2014 se celebraron dos congresos: ESC Congress y Expoquimia, Equiplast & Eurosurfas con aproximadamente asistentes cada uno, que no está previsto se celebren en * 54% 3. Evolución de las principales magnitudes Si bien los hoteles de 4* y 3* se han mantenido en niveles de ocupación similares a los registrados en el año 2013 (en el entorno del 75% y del 77%, respectivamente), los hoteles de 5* han sufrido una caída de 1,6 p.p. vs 2013, motivada, en cierto modo, por un incremento en precios tal y como se verá a continuación. 5_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 6

4 Por su parte, el (Precio medio diario) se situó en 2014 en 79,2, niveles similares a los de En el periodo 2008 a 2014 el precio medio cayó a un CAC promedio del 4%, principalmente marcado por la categoría 3* que ha registrado una caída del 6% (CAC ). No obstante, es destacable el mejor comportamiento vivido en 2014 por los hoteles de categorías 4* y 5*, especialmente éste último, con incrementos de 4% y 3%, respectivamente. Madrid estrellas 190,2 163,6 155,5 156,7 154,6 154,4 161,2-2,7% 4,4% 4 estrellas 105,6 90,2 86,9 86,0 83,0 79,0 81,3-4,3% 2,9% 3 estrellas 92,6 77,0 75,6 80,0 76,5 71,1 64,1-6,0% -9,9% Promedio 101,1 88,5 85,9 85,8 83,5 79,2 79,2-4,0% -0,04% Madrid sigue siendo un destino eminentemente de negocios. La estacionalidad de su demanda registra los mayores niveles de ocupación de marzo a junio y entre septiembre y octubre con una disminución importante durante el mes de agosto (mes en el que se produce incluso el cierre de algunos establecimientos hoteleros). Madrid - Estacionalidad demanda 2014 (pernoctaciones 000) En lo que respecta al primer trimestre de 2015, la comparación de los datos de viajeros y pernoctaciones de enero a marzo de 2015 frente a 2014 muestran un incremento del 6% y del 8%, respectivamente. En ambos casos el incremento más notable lo presenta el cliente internacional. Por otro lado, y en términos de rendimiento hotelero, la variación con respecto al mismo periodo del año anterior también ha sido positiva en todas las variables, con un incremento del RevPar del 7,1%, que sitúa el Revpar del periodo 2015 en los 56,8 frente a los 53 del mismo periodo de Madrid Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Nacionales Internacionales Total 2014 Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota 1: por habitación / Nota 2: datos INE 2014 provisionales 2014 / enero - marzo 2015 / enero - marzo Total 2013 (p.p*) 5 estrellas 157,1 59,4% 93,3 164,9 61,7% 101,7 5,0% 2,3 9,0% 4 estrellas 78,2 61,2% 47,9 80,7 64,0% 51,6 3,2% 2,8 7,9% 3 estrellas 59,8 66,2% 39,6 63,6 67,2% 42,7 6,3% 1,0 7,9% Promedio 85,6 61,9% 53,0 88,3 64,3% 56,8 3,2% 2,4 7,1% Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE provisionales. 4. Transacciones La inversión hotelera en España registró un fuerte crecimiento durante 2014, alcanzando la cifra de millones de euros, lo que supone un incremento del 37% sobre 2013 y el doble de la cifra alcanzada en el año Dicha cifra constituye el tercer mayor registro de inversión hotelera en España de los últimos 20 años, con 2006 que fue el mejor año y 2007, año en el que la inversión se situó en Barcelona en p.p.* 5 estrellas 61,3 58,1 64,1 67,8 69,2 73,5 71,8-1,6 4 estrellas 73,6 70,3 72,1 74,3 75,0 75,1 75,7 0,6 3 estrellas 76,0 73,4 73,6 78,4 77,2 77,1 77,0-0,1 Promedio 71,8 67,7 69,6 72,5 72,1 73,1 73,6 0,6 A pesar de la caída de las tarifas en 2009 motivada por la coincidencia de la coyuntura actual del mercado con la recesión turística global y el incremento de plazas hoteleras en la ciudad condal, los precios medios del destino volvieron a incrementarse desde el 2010 aunque sin haber alcanzado las tarifas de 2008 (-2% en 2014 vs 2008). El promedio en 2014 se situó en 109,6, en niveles muy similares a los registrados en Al igual que lo ocurrido en 2013, destaca el buen comportamiento de los hoteles 5* de la ciudad de Barcelona (+2,3% vs 2013) con un por encima de los 219, superior a los 216 de 2008, frente a la caída registrada por los hoteles de 3* (-3,3% con respecto a 2013). Barcelona vs estrellas 216,3 179,4 177,3 192,6 209,7 214,4 219,4 0,2% 2,3% 4 estrellas 116,3 101,8 103,1 107,9 106,5 109,7 110,2-0,9% 0,4% 3 estrellas 100,0 80,7 79,6 86,1 87,1 87,1 84,3-2,8% -3,3% Promedio 111,7 97,2 99,4 106,0 108,6 109,3 109,6-0,3% 0,3% El mercado hotelero presenta una estacionalidad muy reducida, consecuencia directa de un mix de demanda muy equilibrado, con picos durante los meses de julio y de agosto, gracias al segmento de ocio (con un predominio del cliente extranjero frente al doméstico), y durante los meses de abril, septiembre y octubre gracias al segmento de negocios y MICE. Esta ausencia de estacionalidad tiene un efecto positivo en los resultados operativos registrados por los establecimientos hoteleros de la ciudad condal. Barcelona - Estacionalidad demanda 2014 (pernoctaciones 000) Ene Feb Mar Abr May Jun Jul Ago Sep Oct Nov Dic Nacionales Internacionales Total 2014 Total 2013 En los primeros tres meses de 2015 se han registrado un total de 1,4 millones de visitantes, un 3,2% por encima que en el mismo periodo del año anterior con una mejora del número de pernoctaciones hasta los 3,4 millones (+5%). En lo que respecta a los resultados operativos para este mismo periodo, el RevPar ha registrado 74 (frente a los 66 en el mismo periodo de 2014), con un incremento del 12%, gracias a un aumento del del 8,3% (ha pasado de los 107 en el promedio enero-marzo 2014 a los 116 de 2015), y con una ocupación también creciente. 7_Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_ 8

5 niveles prácticamente idénticos a los registrados en Por su parte, la ciudad de Madrid registró en 2014 un notable incremento de las operaciones de compra venta (9 transacciones) tras no protagonizar ninguna en La cifra total de inversión superó los 160M (1.165 habitaciones) que supone el 20% del total de la inversión en España. Adicionalmente, el único activo singular objeto de compraventa en España en 2014 fue el Hotel Intercontinental de Madrid (5* habitaciones) adquirido por el grupo catarí Katara Hospitality. Barcelona 2014 / enero - marzo 2015 / enero - marzo (p.p*) 5 estrellas 187,5 55,8% 104,6 226,6 60,2% 136,4 20,8% 4,4 30,5% 4 estrellas 104,5 62,0% 64,9 109,1 63,1% 68,8 4,3% 1,1 6,1% 3 estrellas 75,2 64,3% 48,3 75,8 67,5% 51,2 0,8% 3,3 6,0% Promedio 107,0 61,4% 66,1 115,8 64,2% 74,0 8,3% 2,7 12,0% Nº de transacciones Nº de habitaciones Inversión total (mill. de ) (*) Precio medio venta/hab. (miles de ) (*) Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables. El mercado de Madrid sigue siendo, junto con el de Barcelona, un mercado atractivo desde el punto de vista de inversión y son el principal objetivo de inversores nacionales e internacionales. 5. Perspectivas La demanda hotelera de la ciudad de Madrid presentó en 2014 las primeras señales que invitan al optimismo. Por primera vez después de dos años consecutivos de caídas, la demanda nacional se recupera (+14% de incremento en el número de pernoctaciones respecto al mismo periodo de 2013). Este efecto se sumará al extraordinario momento que atraviesa el comportamiento de la demanda internacional. La buena perspectiva de evolución de la demanda tendrá un impacto positivo en los principales indicadores hoteleros como la ocupación y precio medio durante el año 2015, lo cual estimamos que afectará positivamente al mercado de inversión hotelera. Muestra de ello es la evolución positiva de la demanda en la ciudad en los tres primeros meses del año 2015, confirmándose así las perspectivas de cierre del ejercicio. Sin embargo, la recuperación de los niveles de precio medio de la ciudad será algo más lenta, pues aún existe un largo camino que recorrer hasta alcanzar los niveles registrados en los años anteriores a la crisis. La debilidad que aún a día de hoy presenta el consumo interno y un cierto desposicionamiento comercial de la ciudad respecto a otros destinos comparables, así como la dificultad que siempre supone la recuperación de los precios medios una vez que éstos han caído, son las principales barreras al crecimiento. En términos de inversión hotelera, consideramos que el interés de los inversores internacionales en el mercado hotelero español, y más concretamente en Madrid, seguirá vigente en Además, es de esperar que con la reactivación del crédito, la mejora de las condiciones de financiación y las perspectivas de tipos de interés a medio plazo se impulsen las inversiones inmobiliarias. Fuente: elaboración propia con datos del Instituto Nacional de Estadística (INE) / Nota: datos INE provisionales. 4. Transacciones Barcelona registró en 2014 un total de 5 transacciones hoteleras que suponen una inversión total de 150M. Entre ellas destacó la venta del hotel Renaissance Barcelona (5* y 211 hab.) por parte del grupo estadounidense Marriott International a una afiliada del fondo inversor Qatar Armed Forces Investment. Por su parte, y desde el punto de vista de los precios por habitación, la media registrada en 2014 se situó en /habitación frente a los /habitación de Este ligero descenso se debe principalmente al efecto que tuvo la venta en 2013 del hotel W de Barcelona (que supuso prácticamente la mitad de la inversión hotelera en 2013). Nº de transacciones Nº de habitaciones Inversión total (mill. de ) (*) Precio medio venta/hab. (miles de ) (*) Fuente: elaboración propia / (*) Inversión total estimada según información de mercado o transacciones comparables. Asimismo, y al igual que lo ocurrido en 2013, se observa en Barcelona un creciente interés por adquirir inmuebles para su reconversión a uso hotelero que supera a la capital tanto en el número total de hoteles proyectados (8 vs. 2) como en el volumen de inversión total estimado (162M vs 81M ). Barcelona puede considerarse como uno de los mercado más atractivos de España desde el punto de vista de inversión hotelera dado el buen comportamiento de su demanda y su posicionamiento excelente como destino internacional tanto de ocio como de negocio. 5. Perspectivas Como ya se adelantaba a inicios de 2014, la mejora de resultados se consolidó en los datos de cierre de dicho ejercicio, y todo indica (tanto en rentabilidad como en demanda) que esta evolución se mantendrá a lo largo de 2015, gracias sobre todo a la fortaleza que presenta la demanda internacional dentro de su mix de clientes (demanda menos sensible al precio que la nacional) y, en menor medida, gracias a una recuperación del segmento ocio nacional. Prueba de ello ha sido el incremento registrado por la demanda en el primer trimestre del 2015, que, junto con un mejor comportamiento de los resultados operativos, confirman la tendencia positiva vivida en los últimos años. Además, el mercado de Barcelona presenta unos mejores fundamentos que Madrid por su menor estacionalidad y por su cada vez mayor consolidación como short break destination a nivel europeo y como destino para demanda de MICE, segmento que cuenta con un fuerte peso. En términos de inversión consideramos que el interés inversor por esta plaza, sobre todo en lo que respecta al inversor internacional, seguirá vigente en los próximos años tanto en lo que a transacciones de hoteles actualmente en funcionamiento como a reconversiones de inmuebles para su uso hotelero se refiere, dada las buenas cifras operativas y perspectivas de crecimiento que presenta la ciudad condal. Es previsible que los registros de inversión para 2015 superen los 150 M alcanzados en _Cinco claves: Madrid Vs Barcelona Cinco claves: Madrid Vs Barcelona_10