Indicadores clave. A destacar en el 1T 2011

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1 CB RICHARD ELLIS MarketView Locales comerciales 1S 211 Indicadores clave Cambios desde 2S 1 1S 11 Precios Operaciones Demanda = = A destacar en el 1T 211 El sector del comercio minorista en España ha madurado y se mantiene a la espera de repuntar tras la crisis económica. Las marcas internacionales continúan confiando en sus posibilidades. El segmento de equipamiento personal es el más activo en estos momentos, seguido del de restauración y ocio. Al contrario, el que ha perdido más cuota es el de equipamiento del hogar. Las zonas tradicionales de negocio minorista se amplían con las calles limítrofes que antes se consideraban como secundarias. Lo importante es disponer de un local con las necesarias condiciones de espacio, visibilidad y equipamiento. El descenso de precios en las zonas se debe al perfil más bajo de los demandantes de espacio y a la flexibilidad de los propietarios para favorecer la contratación. RESUMEN El sector de distribución minorista está soportando la caída de los ingresos familiares y el descenso del consumo, habiéndose reflejado en menores ventas. Todo esto ha significado algún retroceso de la demanda de locales en calles principales, aunque se mantiene un buen nivel de operaciones. También se advierte la reducción en la superficie demandada. Por otro lado, existen en el negocio nuevas compañías y marcas deseosas de introducirse en el mejor mercado español, entre ellas son muchas las firmas internacionales que contemplan la apertura de sus negocios en España. Así, en los últimos meses abrieron tiendas empresas como Guess, Desigual, Hoss, Forever 21, Shana, Superdry, o Viajes Kuoni. Otras como Abercrombie & Fitch o Apple Store se encuentran actualmente realizando su obra interior y abrirán en breve. Por otro lado, la demanda de marcas de lujo parece que se ha activado de nuevo, y varias enseñas están buscando ubicaciones. Sin embargo se trata de una demanda muy específica a la que cuesta atender. La oferta se mantiene estable en las calles principales y muchas veces se contempla la posibilidad de indemnizar al inquilino antiguo para su salida anticipada del contrato. De esta forma pueden encontrarse nuevas alternativas en las búsquedas de espacio. Algunas calles antes consideradas como limítrofes del área pueden ahora ser tenidas en cuenta por los operadores. Tanto en como en se ha producido un menor número de operaciones en relación con años anteriores, lo que significa mayores dificultades para el cierre de contratos, bien sea por la incertidumbre del mercado, por los precios o por no haberse encontrado el local adecuado. Se espera que en algún momento repunte la situación y la demanda latente pueda ser debidamente atendida. Los precios medios han mostrado descuentos sobre los de años anteriores, de conformidad con las actitudes de la demanda. En descendieron un 11,6% mientras en aumentaron el 2,2%. Al retraerse las marcas de lujo es normal ver estos descensos, aunque de forma puntual puedan lograrse operaciones de mayor valor. Evolución del PIB y Consumo Privado 8% PIB Consumo privado 4% -4% -8% Fuente: INE y 211,, Inc.

2 1S 211 Presupuestos familiares Se ha notado la variación del consumo de bienes y servicios en España a lo largo de la última década. En la Encuesta de Presupuestos Familiares se aprecian diferencias entre los principales capítulos del gasto. Se ha reducido en 3,75 puntos porcentuales el gasto en transportes, en dos puntos porcentuales la alimentación, el vestido y el calzado, y en un punto el equipamiento del hogar. Al contrario, se incrementó en 6,38 puntos el gasto en vivienda y energía, y en 1,22 puntos en comunicaciones. Descendieron ligeramente las compras de bebidas alcohólicas y tabaco, restauración y enseñanza, mientras aumentaron algo las de salud y ocio. Con el aumento del nivel de vida en España en la década del euro y la inflación sobrevenida, el gasto medio por hogar creció en esos diez años un 111,8%. La tasa oficial de inflación (la real fue superior) subió un 33,5% en el mismo período. La renta neta disponible por habitante subió un 46,5% entre los años 1999 y 29. El consumo familiar El consumo familiar, medido según el PIB, creció un 23% desde el año 2. La economía española progresó en la pasada década impulsada por el consumo y la construcción. Los datos de consumo de las familias se deterioraron en los ejercicios de 28 y 29 por la fuerte caída de ingresos. En los últimos doce meses se ha iniciado la recuperación desde la base mínima a la que se llegó, siendo todavía pequeños los porcentajes de subida y quedan lejos de los volúmenes habituales de la época de bonanza. Comercio minorista La actividad de comercio minorista comenzó a registrar descensos desde el ejercicio 28 (-5,8%), y ha continuado con esa tendencia hasta este momento. El descenso medio acumulado a precios constantes, desde el año 27, ha sido de 19,8 puntos porcentuales. La alimentación bajó 13 puntos, los bienes de equipo personal perdieron 9 puntos, mientras los de equipamiento del hogar cayeron 36,4 puntos y otros bienes bajaron 16,5 puntos. El fuerte movimiento negativo para el equipo de hogar ha sido la consecuencia lógica de la caída de ventas de las viviendas. En cuanto a los alimentos, equipo personal y demás bienes, ha sido motivado por la pérdida de ingresos familiares y a la caída del consumo. Correspondiendo con la pérdida de ingresos, la ocupación en el sector ha disminuido en una media de 6,4 puntos, desde el año 27. Encuesta de Presupuestos Familiares 1999: Gasto medio ,67 29: Gasto medio 3.41, Fuente: INE Gasto de los hogares en consumo Valor precios corrientes Tasa encadenada var anual Milllones % variación anual T1 27 T1 28 T1 29 T1 21 T1 211 T1 Fuente: INE Índices de Comercio minorista Índice general Índice de ocupación Alimentos Bebidas Vestido Vivienda Mobiliario Salud Transportes Comunicaciones Ocio Enseñanza Restauración Otros Fuente: INE 211,, Inc.

3 Reparto de la absorción en 211, 25% 2 15% 1 5% Fuencarral Gran Vía Serrano O y Gasset Preciados Princesa Goya Sol Salamanca Otros Cuando todavía algunos operadores apuestan por el sector del lujo y dirigen sus miradas a las zonas comerciales más exclusivas, está claro que la mayoría piensa en el público general, capaz de continuar consumiendo a precios razonables o bajos. Por esta razón, la demanda de superficie comercial de calle en se ve más potente en las áreas de Gran Vía, Fuencarral o Goya, lugares de gran concurrencia con un poder adquisitivo medio de los transeúntes. En las calles más caras, como Ortega y Gasset y Preciados, al tener una menor oferta disponible, se esperan pocas transacciones. Sin embargo, algunas enseñas de lujo contemplan hoy Serrano como potencial ubicación, aunque al igual que en las dos calles anteriores, su escasa disponibilidad hará difícil la firma de nuevos contratos. Presencia de operadores en España 1 75% 5 25% 71, 29, Nacional Internacional 35, 65, La oferta de las calles principales del centro se mantiene estable, mientras aumenta la de aquellas direcciones situadas en el límite de la influencia comercial de cada zona. La superficie más solicitada se comprende en el rango entre 11 y 3 m² (el 42,9% de los interesados). A continuación, viene la de menos de 1 m² (el 28,6%). La demanda de local de primer nivel ha descendido en un 38% en los últimos cuatro años. Esto ha sido consecuencia inevitable de la caída del consumo por la menor renta disponible de los españoles. No obstante, la capacidad de compra del turismo nacional y extranjero en la capital se ha incrementado y representa cifras a tener en cuenta en las zonas céntricas. Los ingresos por turismo en la Comunidad de suman 1.5 millones anuales, representando el 5,3% del PIB regional. El PIB turístico de equivale al 9,7% del PIB turístico español. Demanda por superficies en 4% 14% 11% 29% <1 m² 11-3 m² 31-5 m² En los últimos meses, los operadores que demandaban locales en las zonas principales han sido en un 71% marcas internacionales, frente al 29% de compañías españolas. En este entorno, el uso más solicitado ha sido el de equipamiento de la persona. Como comentamos previamente, que las ventas de equipos de hogar se han reducido drásticamente en consonancia con la de las ventas de viviendas. El ocio y la restauración continúan con gran impulso al tener garantizado el paso de público numeroso. 42% 51-8 m² m² >15 m² En total, en las calles principales de se han realizado 28 operaciones durante el primer semestre de 211, frente a las 22 cerradas durante el año 21. Esperamos que en la segunda mitad del año continúen las negociaciones para otros locales, dado que los precios se han flexibilizado de acuerdo con las circunstancias de las ventas minoristas y del vivo interés por instalarse de algunos operadores, sobre todo extranjeros. Julio 211 1S , Inc.

4 1S 211 Una apreciación similar en cuanto a las tendencias de oferta y demanda, se puede hacer con. Las principales calles son en este caso el Paseo de Gracia y la Rambla de Cataluña, en cuanto conservan comercios de primer nivel internacional con marcas de prestigio. Otras zonas comerciales, como Ramblas, Portal del Ángel, Plaza de Cataluña, Portaferrisa, Pelayo, Travesera de Gracia o Diagonal en su tramo superior, tienen atractivo limitado a una serie de comercios o servicios para el sector terciario establecido en los alrededores: comercios de conveniencia, restauración, oficinas y servicios. La demanda ha descendido en los últimos años en un 43%, como consecuencia de las menores ventas realizadas en comercios de lujo y en otras categorías de gran consumo. Al contrario que en, la demanda de locales es ahora mayoritaria de operadores nacionales sobre los internacionales. Por su tradición textil, las empresas locales de equipamiento personal están más activas en la búsqueda de ubicaciones. La superficie más solicitada es la que se sitúa entre 11 y 3 m². Aunque han descendido las ofertas en traspaso, continúan surgiendo oportunidades, mediante el pago de indemnizaciones por la salida anticipada del inquilino y su cesión al nuevo operador. Nueva oferta suplementaria es la que surge en zonas no consideradas totalmente como atractivas por los operadores, las cuales pueden en cualquier momento volverse interesantes por la categoría de los nuevos inquilinos instalados. Durante el primer semestre de 211 se han realizado 17 operaciones en calles principales, frente a las 36 efectuadas durante el año 21. Se nota una disminución de la actividad en cuanto al número de transacciones, pero confiamos en la culminación de algunas más durante la segunda mitad del año. También la superficie media de los locales firmados se ha rebajado hasta menos de 71 m², con un descenso del 28% de la superficie tomada por unidad. Si lo comparamos con las superficies habituales de hace cuatro años, el descenso de la superficie contratada por unidad ha sido el 47%. Continuamente están llegando nuevas marcas nacionales e internacionales en todos los sectores. Las áreas comerciales del centro son adecuadas para testar la atractividad de estas nuevas y darse a conocer, aunque también algunas duplican ubicaciones tanto en centros comerciales urbanos o de la periferia. Reparto de la absorción en 211, P Gracia R Cataluña Diagonal Portaferrisa P Ángel Pelayo Ramblas Superficie media de los locales contratados Demanda por superficies en 6% 6% 23% <1 m² 11-3 m² 31-5 m² 24% 51-8 m² 23% m² 18% >15 m² 211,, Inc.

5 Precios de alquiler en /m²/mes ,87 24,4 76,44 232,56 11,69 38,2 81,82 Fuencarral Montera Serrano Claudio Coello 236,3 Precios de alquiler en /m²/mes ,93 41,44 86,42 141,67 Princesa 11,45 Alberto Aguilera 68,18 Hermosilla 211,47 192, ,85 141,99 21,94 26,21 42,94 38,95 Goya 133,33 R Cataluña P Gracia Pelayo Diagonal P. Ángel Portaferrisa Distribución de operaciones cerradas por superficie Demanda La primera nota a destacar en la demanda es el aumento de los operadores internacionales en el mercado español. Han desembarcado nuevas marcas en los últimos meses, tales como Forever 21, Abercrombie & Fitch, Shana o Superdry. Las multinacionales como Apple Store o Viajes Kuoni también han abierto sus oficinas en España. Esas empresas ven todavía potencial de consumo en las primeras ciudades y la oportunidad de establecer sus puntos de venta. En otros casos, las marcas internacionales absorben las propias franquicias en nuestro suelo para enfocar de otra manera su negocio. Así ha sucedido con las empresas Max Mara, Guess, Esprit o Armani. (Inditex está haciendo lo propio en algunas zonas de Europa Central). Otra nota de reflexión es el auge del comercio electrónico que, en principio, resta operaciones inmobiliarias de locales comerciales. Ya no son solo los negocios de distribución alimentaria o los grandes almacenes, sino los operadores textiles quienes se apuntan a la venta por Internet: tales como Inditex o Desigual. La demanda se ha visto perjudicada por la caída del consumo privado y la minoración de los ingresos familiares por el desempleo, que ha afectado a los presupuestos de los hogares. Los operadores han tenido que contener sus precios a costa de los márgenes, dado que, además, algunos sectores, como el textil o la alimentación, han visto cómo se ha producido recientemente el alza de las materias primas y por consiguiente del coste del producto terminado. Las calles principales de las dos ciudades, y, han continuado recibiendo la mayoría de la demanda de primeras marcas comerciales en España. Decisión lógica porque se acumula en esas zonas toda la importancia comercial en cuanto a establecimientos y también en poder adquisitivo, no solo nacional sino del turismo acogido. La demanda puede suponerse estable para todas las principales áreas. En los lugares en donde existe menor oferta, normalmente se consideran alternativas en calles limítrofes, y allí donde antes no se concedía mayor interés ahora pueden tener posibilidades. El sector de equipamiento de la persona es el que mantiene la primacía en la búsqueda de oportunidades. El sector de lujo o gran lujo se ha debilitado por la lógica de estar en tiempos de crisis económica, poco dados a las exhibiciones de gasto. Julio 211 1S ,, Inc.

6 1S 211 Precios Dentro de la natural fluctuación en los precios de alquiler del sector, se ha constatado un descenso ligero en la mayoría de las calles. Algunas se mantienen en cifras estables de oferta, pero las transacciones pueden incorporar alicientes y descuentos. Por ejemplo, se ha vuelto normal el pacto de precios iniciales moderados, con revisiones posteriores en escala predeterminada, para permitir el rodaje del operador sin tasas de esfuerzo elevadas en los primeros meses. Como muestra de la flexibilidad adoptada por los propietarios, el precio medio de los locales con mejor situación en, de menos de 3 m², ha sido 21,58 /m², con un ligero descenso del 5,6% respecto al precio medio del año anterior, pero esto se debe a que disponemos de muy pocos testigos y referidos a operaciones no demasiado relevantes. En, esos precios medios se han situado en 26,5 /m², en locales de similares características. Aquí habrían aumentado un 2,2%, pero hemos de tener igualmente en cuanta el sesgo mencionado de lo limitado del número de transacciones cerradas en estos últimos meses. En, se registraron aumentos de precio en las operaciones en Puerta del Sol, Serrano o Fuencarral, mientras descendieron los precios medios de las calles Hermosilla o Claudio Coello. En hubo operaciones destacadas en Portal del Ángel, Paseo de Gracia y Rambla de Cataluña, mientras los precios descendieron en otras negociaciones en Avenida Diagonal, Rambla de Cataluña o Portaferrisa, todas ellas calles emblemáticas. Los propietarios que buscan mayor rendimiento a sus inmuebles también están ahora dispuestos a provocar la salida anticipada del inquilino menos rentable mediante una indemnización, eludiendo así las formalidades del traspaso. Con esta medida quedan libres para negociar con un nuevo inquilino que satisfaga sus expectativas de rentabilidad y de garantía. Para más información, póngase en contacto con: Patricio Palomar Murillo Director de Research Torre Picasso, 27ª Planta 282 Tel Patricio.Palomar@cbre.com Alex Barbany Director Nacional de Retail Avenida Diagonal España t: Alex.Barbany@cbre.com Ion Sralegui Director de High Street Torre Picasso, 24ª Planta 282 Tel Ion.Saralegui@cbre.com Tabla de precios de alquiler (para superficies inferiores a 3m 2 ) A continuación, detallamos los precios teóricos de mercado de locales en y. Están fijados de acuerdo con la evolución del sector y se tiene además en cuenta el promedio de operaciones reales firmadas. En el último apartado, se destacan los precios máximos reales alcanzados y la calle, medidos con la suma del precio de contrato y la capitalización del precio pagado de traspaso o, en su caso, el precio de las llaves. Año Alquiler de mercado ( /m²/mes) 233,33 28,33 2, 175, 28,33 183,33 Precio promedio de operaciones ( /m²/mes) 166,6 236,5 154,5 255, 136,58 26,5 Precio máximo de alquiler 1º S 211 ( /m²/mes, incluido traspaso) Puerta del Sol Portal del Ángel 459,46 38,95 211,, Inc.

7 Para más información, póngase en contacto con: Patricio Palomar Murillo Director de Research Torre Picasso, 27ª Planta 282 Tel Alex Barbany Director Nacional de Retail Avenida Diagonal España t: Ion Sralegui Director de High Street Torre Picasso, 24ª Planta 282 Tel Síguenos en : Mapa de zonas bajo estudio Ortega y Gasset, Goya, Fuencarral, Preciados, Serrano, Gran Vía, Princesa, Barrio Salamanca Portal de l Angel, Portaferrisa, Passeig de Gracia, Ramblas, Pelai, Diagonal, Rambla de Cataluña Julio 211 1S ,, Inc.