Resumen Ejecutivo. Estudio de Mercado de Retail - Locales Comerciales. M a d r i d y B a r c e l o n a. M a y o

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1 Resumen Ejecutivo Estudio de Mercado de Retail - Locales Comerciales M a d r i d y B a r c e l o n a M a y o

2 Contenido del resumen INTRODUCCIÓN... 3 CONCLUSIONES..4 PERSPECTIVAS...6 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO.7 Queda prohibida la reproducción parcial o total del presente informe sin la autorización previa y por escrito de Aguirre Newman, S.A. El presente documento contiene información de carácter general sin que pueda considerarse que constituye una opinión profesional o asesoramiento profesional de ningún tipo.

3 01 INTRODUCCIÓN El presente informe trata sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes high street, en el que se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid y Barcelona durante el año 2013 así como las perspectivas de evolución para el año en curso. Gracias principalmente al repunte del consumo de los hogares, que registró su primer avance en el último trimestre del 2013, la economía española salió de la recesión más larga sufrida, junto con la mejora de la inversión extranjera. A lo largo del año 2013 se ha observado un buen comportamiento generalizado en la ría de los ejes prime de Madrid y Barcelona. Se mantienen unas tasas de disponibilidad ajustadas, en algunos ejes incluso se ha reducido la disponibilidad respecto al anterior periodo analizado, la demanda ha sido muy activa por parte de operadores comerciales y las rentas de alquiler han tocado fondo incluso registran pequeños incrementos. El informe está organizado en 7 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado en 2013 y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución del mercado de locales en Madrid, Barcelona y Málaga y análisis del mercado de inversión. Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta a las siguientes preguntas: Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso? Cuáles son los ejes que presentan r volumen de oferta disponible? Se mantendrá la tendencia alcista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses? Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión? Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 3

4 02 CONCLUSIONES A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe: Mercado de Madrid Durante el año 2013, se ha registrado un incremento generalizado en los precios de alquiler en la totalidad de los ejes Prime analizados a excepción de Ortega y Gasset donde la rentas han seguido ajustándose, en los ejes Prime. Se ha registrado un incremento medio del 2,67%. Las calles que más han subido el alquiler de sus locales respecto al anterior periodo analizado han sido Gran Vía, Serrano y Fuencarral. En el presente informe se ha decidido incluir un eje comercial Prime adicional, Puerta del Sol, como consecuencia de la fuerte demanda experimentada durante el último periodo analizado, el buen comportamiento de sus rentas de alquiler y la nula disponibilidad que ofrece actualmente. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid al igual que el comportamiento de las rentas han mantenido un comportamiento positivo en los ejes prime analizados, la tasa de disponibilidad ha pasado del 5,8% al 4,9% actual. Se ha registrado un ajuste en la disponibilidad de locales en todos los ejes analizados a excepción de la Ortega y Gasset que se mantiene constante. La calle Preciados y Puerta del Sol son los ejes que menos disponibilidad de locales presentan. En ambos casos la disponibilidad actualmente es nula, en el tramo comercial analizado de Ortega y Gasset, la disponibilidad se limita a 5 locales. En cuanto a los sectores de actividad más dinámicos, (en base a las peticiones de espacio recibidas), los sectores de hostelería y varios son las actividades comerciales más activas. Las peticiones de espacios para la actividad de moda y complementos ocupan el tercer lugar representando un 17% del total. El análisis de las superficie demandadas permite observar una fuerte concentración de la misma en locales pequeños (menos de 200 m²) que han representado un porcentaje elevado del total de las peticiones. El interés se centra principalmente en locales pequeños ante los menores costes que implica la explotación los mismos. Mercado de Barcelona Durante el año 2013 se ha producido en el mercado de Barcelona un ligero incremento de los precios de alquiler. En líneas generales, la ría de los ejes analizados han incrementado sus rentas. Como se preveía en el informe del año anterior, el periodo de corrección en precios llegó a su fase final. La tasa de desocupación en el mercado de Barcelona se ha reducido notablemente desde el 4,2 % hasta el 2,6%. Todas las calles analizadas en el presente informe han visto reducida su disponibilidad. A excepción de Rambla de Cataluña, Pelayo y Rambla de Canaletas, el resto de ejes Prime analizados han ajustado el número de locales disponibles. El análisis de los sectores de comerciales más activos (en base a las nuevas aperturas en 2013) muestra que un año más ha sido la actividad de moda y complementos la que r número de aperturas ha supuesto con un 33% del total. El sector varios ha supuesto el 29% de las nuevas aperturas y servicios un 21%. El 76% de las demandas se concentra en locales pequeños, por debajo de los 200 m². Al igual que en el caso de Madrid este incremento de peticiones en este rango de superficies responde a una r demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva actividad comercial como alternativa al trabajo por cuenta ajena. Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 4

5 02 CONCLUSIONES Mercado de Inversión El volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales durante el periodo analizado ha sido de aproximadamente de MM, 300 MM superior al registrado en el anterior periodo. La tasa de rentabilidad en ejes prime durante 2013 se situó en el 5,00%, si bien se espera para el 2014 que las rentabilidades sigan bajando y se sitúen alrededor del 4,75 %. Es decir, los valores capitales en la zona prime seguirán subiendo durante El buen comportamiento de las rentas en las mejores ubicaciones así como la percepción de mejora de la economía, animan no sólo a inversores privados sino también a fondos especializados en retail que tienen en España el punto de mira. A diferencia de años anteriores, las operaciones de sale & leaseback, han perdido peso en cuanto al volumen de inversión representando el 10% del total de volumen transaccionado. Cabe destacar el peso de las operaciones que tienen como protagonistas locales de gran superficie, como las transacionadas en 2013 en Madrid en la C/ Serrano y Ortega y Gasset, en Barcelona en Plaza de Cataluña y ya en 2014, la operación de Gran Vía, 48 en Madrid. El inversor internacional ha sido el principal protagonista del mercado de locales comerciales (63% del volumen de inversión total). Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 5

6 03 PERSPECTIVAS Madrid y Barcelona Durante el año 2014 se afianzará la mejora del consumo por parte de las familias, los consumidores finales, con el consiguiente aumento del consumo del comercio minorista. Se mantendrá la tendencia alcista observada durante 2013 en cuanto a precios e interés por parte de los operadores comerciales y continuará el ajuste de la disponibilidad. Aumento significativo de la demanda de locales en los ejes prime, la demanda de las grandes cadenas buscarán locales representativos en estos ejes para ubicar sus Flagship. Las demandas existentes por parte de nuevas marcas internacionales en los ejes Prime, nos hacen prever la entrada de éstas en los ejes más exclusivos. A pesar de la creciente demanda, habrá disponibilidad de locales en los ejes Prime. La finalización de los contratos de renta antigua prevista para finales de año 2014, ofrecerá al mercado la oportunidad de locales en buenas ubicaciones. Se acentuará la presencia de la venta online. La cifra del volumen de comercio electrónico se ha venido incrementando anualmente, incrementándose en el último periodo un 13% aproximadamente. Mercado de Inversión La alta demanda de producto Prime por parte de fondos de inversión especialistas en retail y de inversores privados observada en la última parte del año 2013, se mantendrá en 2014, dado el elevado interés por esta tipología de activos. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores se verá reducida en los ejes Prime, en niveles del 4,75% aprox. Nuevo foco de interés de los inversores en calles adyacentes a los ejes Prime. En concreto, la zona centro de Madrid, y los alrededor de la puerta del sol se convierten en el eje más demandado. Las operaciones de usuarios, las operaciones en edificios mixtos con un componente comercial o los edificios susceptibles de cambio de uso, tendrán gran protagonismo en Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 6

7 f 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO La economía española ha seguido mostrando una elevada debilidad en 2013, reflejada en una evolución anual negativa del Producto Interior Bruto (PIB). No obstante, los dos últimos trimestres del año han mostrado un cambio de tendencia reflejado en un crecimiento positivo del PIB en tasa intertrimestral. En el conjunto del año 2013 el ajuste del PIB se ha situado en un -1,2%. El comportamiento negativo de la economía durante el año 2013 de la economía española ha sido de nuevo consecuencia de la falta de dinamismo de la demanda interna (consumo por parte de las administraciones públicas, empresas y hogares), que no está pudiendo ser compensada por el buen comportamiento del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios, ni por el turismo. No obstante, en la última parte del año se ha registrado un ligero incremento en la inversión y del consumo de los hogares que conjuntamente con el buen comportamiento del sector exterior ha llevado a la economía a registrar ligeros crecimientos positivos (tasa intertrimestral). 6,0% Producto Interior Bruto. PIB. (%) 5,0% 4,0% 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% 2,5% 4,5% 4,7% 5,0% 3,9% 4,1% 3,7% 3,6% 3,1% 3,3% 3,5% 2,7% 0,9% 1,0% 0,1% -0,2% -1,6% -1,2% -3,0% -4,0% -3,8% 4,0% PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%) 3,0% 2,0% 1,0% 0,0% -1,0% -2,0% -3,0% -4,0% -5,0% Durante el año 2014, según la totalidad de los analistas de mercado, la economía mantendrá un crecimiento positivo en niveles cercanos al 1%. Serán los mismos factores que han hecho que la economía muestre suaves crecimientos positivos en la última parte del año los que continúen presionando al alza la misma. El sector exterior seguirá siendo la base del crecimiento económico, con un comportamiento positivo de las exportaciones (posiblemente caerán a países emergentes pero crecerán hacia Europa) y del mercado turístico y, por otro lado, la demanda interna irá poco a poco aportando en positivo, especialmente gracias a una mejora de las inversiones. El comportamiento de la demanda por parte de las familias se estima que muestre un crecimiento positivo, derivado de una mejora en las expectativas que de un progreso relevante de la situación del mercado laboral o de la remuneración de los asalariados. Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 7

8 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO El mercado de trabajo ha mostrado un deficiente comportamiento a lo largo de 2013 reflejado en una tasa de desempleo situada en el 26,03%. Por primera vez desde el segundo trimestre de 2007 se produce un descenso anual del paro. La población activa se ha reducido en personas en el año No obstante, durante el primer trimestre del año 2014 la tasa de desempleo se ha situado en 25,93%, la cifra total de desempleados de desempleados se ha reducido en personas en un año. Tasa de Paro (%) / Población Activa / Población Ocupada Activos Ocupados Tasa de Paro 30% % 20% 15% 10% % A partir del año 2014 se espera un crecimiento neto positivo en el mercado de trabajo, lo que generará una reducción progresiva de la tasa de paro. Las previsiones del conjunto de analistas son positivas en este sentido aunque la velocidad de creación de puestos de trabajo no ayudará a reducir la tasa de paro hasta niveles previos a la crisis (+/- 8-10%) ni en el corto ni en el medio plazo. Por otro lado, surge la duda sobre el nivel de tasa de paro estructural para una economía como la española, situándola por encima del 12% diferentes estudios. A diferencia de los últimos años, las expectativas macroeconómicas son positivas para la totalidad de analistas de mercado, no esperándose un nuevo retorno a crecimientos negativos, salvo acontecimientos graves imprevistos. No se lograrán en el medio plazo crecimientos medios tan elevados como los observados en el periodo pre crisis (anterior al 2008), se entiende que estamos entrando en un periodo de crecimientos moderados que de marera progresiva irán reduciendo la tasa de paro, principal problema de nuestra economía. Hay dos aspectos que podrían ayudar a mejorar el consumo durante el año 2014: una mejora en el acceso a financiación y un crecimiento de los precios (IPC) prácticamente nulo que mejore la capacidad adquisitiva de las familias. El primer trimestre del año 2013 supuso el punto de inflexión en la evolución del consumo de los hogares, fecha a partir de la cual se observan caídas cada vez menores en este indicador. En el cuarto trimestre del año el gasto en consumo final de los hogares experimenta un crecimiento del 0,7%, dos puntos y cinco décimas superior al del tercer trimestre, como consecuencia de una mejora generalizada en el comportamiento de todos sus componentes, tanto de bienes como de servicios, y en línea con la evolución positiva de la remuneración de los asalariados, principal recurso de los hogares para enfrentarse al gasto en consumo. Dicha remuneración crece a un ritmo del 0,8% frente al 3,3% registrado en el tercer trimestre. 7,0 5,0 3,0 4,3 4,2 3,9 4,1 5,1 4,2 3,3 3,5 3,4 3,3 2,8 4,5 2,5 1,0-1,0-3,0-5,0 0,6-1,3-4,2-5,3-5,3-3,0-1,7-0,4 1,2-0,3 0,0 0,1-1,0-1,0-2,7-1,8-3,1-2,8-3,0-3,6-4,2-1,8 0,7-7, Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 8

9 enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO Índice realizado a partir de una encuesta a consumidores y que valora dos elementos, a) la situación actual de la economía familiar, de la economía española y del empleo, respecto a la que existía seis meses antes, y b) sus expectativas al respecto para los próximos 6 meses. El ICC puede tomar valores que oscilan entre 0 y 200. Por encima de 100, indica una percepción positiva de los consumidores y por debajo de 100 una percepción negativa. Desde el mes de julio de 2012 se observa un cambio drástico en la evolución del ICC, iniciándose una tendencia alcista tanto en el indicador de situación actual como en el de expectativas. En las comparativas interanuales del ICC se observan crecimientos muy relevantes a lo largo del año 2013 y tres primeros meses del INDICADOR CONFIANZA DEL CONSUMIDOR SITUACIÓN ACTUAL EXPECTATIVAS El Índice de comercio al por menor (según modo de distribución), muestra la evolución del comercio al por menor, es decir, la evolución de las ventas y el empleo en el sector del comercio minorista en España. Se desglosa por modo de distribución entre empresas unilocalizadas (un único local), pequeña cadena (menos de 25 locales), gran cadena (25 o más locales) y gran superficie (local con superficie superior a m²). En términos generales, en 2013 las ventas en comercio minorista han seguido ajustado respecto a 2012, si bien en menor medida que en años precedentes. En todos los modos de distribución (empresas unilocalizadas, pequeñas cadenas, grandes cadenas y grandes superficies) se han observado ajustes muy similares, cercanos al 5% respecto a 2012, siendo la tipología de grandes cadenas las que mejor comportamiento ha mantenido y las empresas unilocalizadas las que más ajuste han sufrido. 12,5 9,5 6,5 3,5 0,5-2,5-5,5-8,5-11,5-14,5-17,5 Grandes Cadenas Grandes Superficies Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 9

10 04 COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO El último cuatrimestre del año 2013 se observa como en índice de comercio minorista entra en crecimiento positivo (tasa interanual) consecuencia de una ligera mejora en el consumo y del mal comportamiento observado en el último trimestre de 2012, periodo con el que se compara. 9,5 6,5 3,5 0,5-2,5-5,5-8,5-11,5-14,5-17,5 Empresas Unilocalizadas Pequeña Cadena Finalmente, si se analiza el Índice de comercio al por menor por grupos de venta, se observa como en todas las categorías de productos, las se ventas han ajustado a lo largo de 2013, siendo un año más especialmente relevante la evolución de las ventas en equipamiento del hogar. No obstante, se aprecia al igual que en otros indicadores un cambio de tendencia a partir de la segunda mitad del año 2012, lográndose crecimientos positivos a partir del último cuatrimestre del año 2013 (tasa interanual). 10,00 5,00 0,00-5,00-10,00-15,00-20, General del comercio minorista Alimentación Equipo personal Equipamiento del hogar Otros Bienes Información de Mercado. Mayo 2014 AGUIRRE NEWMAN 10

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