Informe del Mercado de Oficinas

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1 Oficinas Informe del Mercado de Oficinas Resumen ejecutivo Enero aguirrenewman.com

2 1.- La coyuntura general del mercado Durante el año 2013 se ha producido un importante cambio en la evolución de la economía reflejado en un segundo semestre en el que el crecimiento del Producto Interior Bruto (PIB), en tasa inter-trimestral, ha sido positivo. No obstante, no hay que olvidar que la economía española ha seguido mostrado en 2013 una importante debilidad reflejada en un PIB que va a retroceder en tasa interanual un 1,2%. Las previsiones del conjunto de analistas de mercado para el año 2014 son positivas. Durante el año 2014 la economía mantendrá un crecimiento positivo en niveles próximos al 1,0%, según las últimas estimaciones realizadas. Será la mejora del consumo privado, a pesar del nivel de desempleo y de la congelación salarial, y una cierta mejora en la inversión las que conduzcan a la economía a crecimientos positivos. No obstante, en estos niveles de crecimiento, la economía seguirá mostrando dificultades a la hora de crear empleo y, por lo tanto, para generar una mejora importante en la demanda de oficinas La contratación de espacios de oficinas, en los mercados de Madrid y Barcelona, durante el año 2013 ha tenido un comportamiento claramente diferenciado, con un importante crecimiento en Madrid del 33% y un ligero descenso en el mercado de Barcelona cercano al 3%. Los precios de alquiler muestran una clara tendencia a la estabilización en ambos mercados, habiéndose producido incluso un ligero crecimiento en la zona del Distrito de Negocios después de 10 semestres consecutivos de caídas. Finalmente, se observa como la tasa de disponibilidad ha continuado aumentando pese a la mejora de la contratación. La actividad en el mercado de inversión en rentabilidad ha mostrado un drástico cambio de tendencia, principalmente en la segunda mitad del año. El volumen de inversión ha crecido un 7%, respecto a 2012, situándose el mismo en 800 millones de euros. No obstante, el número de operaciones de inversión se ha incrementado de manera significativa desde las 13 registradas en 2012 a las 26 de 2013 (38 inmuebles intermediados). La actividad en el mercado de inversión ha estado condicionada por la mejora de las expectativas económicas a nivel país, reflejado en una caída de la prima de riesgo hasta situarse en el entorno de los 200 pb, y por unos valores capitales ( /m2) que han alcanzado en los principales submercados de oficinas niveles mínimos históricos. Este nuevo contexto ha generado un mayor encuentro entre las ofertas de los inversores activos en el mercado y las expectativas de los vendedores. No obstante, han seguido plenamente vigentes en 2013 algunos de los factores que en los últimos 3 años han estado dificultando una mayor actividad en el mercado, como son, la falta de acceso a financiación y la elevada tasa de disponibilidad. Pag. 2

3 A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA Variación (%) Variación (%) Stock a 31 de Diciemnbre (m 2 ) ,4% ,8% Nuevos Proyectos (m 2 ) ,0% ,4% Absorción Bruta (m 2 ) ,9% ,4% Absorción Bruta /Stock (%) 2,35% 3,11% 32,3% 3,49% 3,34% -4,2% Desocupación (%) a 31 de Diciemnbre 12,51% 14,13% 12,9% 14,15% 15,03% 6,2% Desocupación CDN (%) a 31 de Diciemnbre 10,07% 12,75% 26,6% 6,82% 8,99% 31,8% Desocupación DEC (%) a 31 de Diciemnbre 18,06% 17,92% -0,7% 21,12% 21,95% 3,9% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 23,21 23,330 0,5% 14,70 14,50-1,4% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 11,84 11,180-5,6% 12,10 10,50-13,2% Rentabilidad Inicial CDN (%) 6,0% 6,0% 0,0% 6,0% 6,0% 0,0% Rentabilidad Inicial DEC (%) 7,0% 7,0% 0,0% 7,0% 7,0% 0,0% Pag. 3

4 2.- Conclusiones A continuación se presentan las principales conclusiones de este informe. Mercado de Madrid El stock de oficinas alcanza los m². Durante 2013 se han incorporado únicamente al stock de Madrid m² de oficinas concentradas fundamentalmente en dos proyectos: Primera Fase Sede BBVA en Las Tablas y Torre Titania. El crecimiento en el stock de oficinas en Madrid en el último año ha sido del 0,4%. Fundamentalmente, destacar que durante el año 2013 se ha producido un incremento muy importante del 33% en la contratación bruta de espacios de oficinas alcanzándose la cifra de m², frente a los m² que se registraron en el total del año El buen comportamiento de la demanda ha venido marcado por el incremento de las operaciones de gran volumen. Destacan, en este sentido, las operaciones de Vodafone e Iberia en el primer trimestre del año y la operación de Cepsa realizada en el último trimestre del año. La absorción bruta del segundo semestre del año ha sido también muy positiva contratándose m² lo que significa un incremento del 28% sobre el segundo semestre del El dato de disponibilidad sigue siendo el principal caballo de batalla del mercado. La desocupación sigue aumentando pese al escaso número de nuevos proyectos y los buenos datos de contratación, dado que la absorción neta sigue siendo negativa. La tasa de desocupación se sitúa actualmente en el 14,1% sobre el total del stock, lo que en valores absolutos significa que hay más de m 2 disponibles para ocupación inmediata. Como punto muy destacable se adivina un cambio de tendencia de la evolución de precios de alquiler con un ligero aumento de los precios medios de alquiler en el Distrito de Negocios en el último año (0,5%); en esta zona cabe destacar el aumento significativo de los precios máximos alcanzando los 29 /m 2 /mes en la zona Prime. Mientras, en las zonas RC-Resto de la Ciudad y DEC-Descentralizado el ajuste de los precios medios ha sido moderado, en el entorno del 6% anual. Finalmente, en la zona OUT-Fuera de la Ciudad el descenso de precios ha sido mayor llegando al 13,4% anual. Pag. 4

5 Mercado de Barcelona El stock de oficinas ha llegado hasta los m² a fecha 1 de enero de 2014, de los que más del 40% se localiza en las zonas periféricas de la ciudad (DEC y OUT). Durante 2013 se han incorporado al mercado m², de los que más del 80% se encuentran disponibles. La previsión de nuevos proyectos para los próximos dos años es muy limitada. Tan sólo está previsto que salgan al mercado m², de los cuales una tercera parte ya están contratados. Cabe destacar que para el año 2015, no está previsto a fecha de realización del informe, que se incorpore nueva oferta al mercado de oficinas. Durante el año 2013 la contratación bruta ha disminuido un 3% respecto al año La contratación bruta anual se situó en m², siendo los dos semestres muy similares en cuanto a la cifra de absorción ( m² primer semestre vs m² en segundo semestre). La tasa de desocupación se ha incrementado a lo largo de 2013 hasta llegar al 15,03% del stock, situándose en niveles máximos históricos. Actualmente existen m² de espacios de oficinas disponibles; habiéndose incrementado la disponibilidad en m² durante los últimos 12 meses. Por el lado positivo, se observa como los niveles de rentas tienden a la estabilización en las mejores zonas. En los últimos 6 meses todas las zonas excepto las periféricas (DEC + OUT) se han mantenido estables e incluso se han observado ligeros incrementos en el Distrito de Negocios (0,3% en el CDN y 1,9% en el RDN). Por otro lado, si evaluamos el comportamiento de los últimos 12 meses, sí que se aprecian ajustes medios en el mercado del 6% (siendo mayores en DEC y OUT). Pag. 5

6 Mercado de Inversión Durante el año 2013, el mercado de inversión de oficinas mostró signos de una mayor actividad. En el total del año se han transaccionado un volumen total de 800 millones de euros, 66% en Madrid y 34% en Barcelona. Se ha registrado un incremento interanual del volumen transaccionado del 6% con respecto a 2012 y del 49% respecto al Aumento notable en el número de inmuebles que se han vendido en operaciones de inversión en rentabilidad. Frente a los 13 inmuebles que se vendieron en el año 2012, en el periodo 2013 se han vendido 38 inmuebles en 26 operaciones de inversión, consecuencia de la operación llevada a cabo por AXA Real Estate con la compra en una única operación de 13 edificios a la Generalitat de Cataluña, en Barcelona. Cabe destacar que una importante parte de las operaciones se han realizado en el último trimestre del año. El volumen medio de las operaciones de inversión en 2013 se sitúa en los 30 millones, cifra notablemente inferior a la registrada en el anterior periodo, consecuencia del importante volumen que supuso en 2012 la operación de Torre Picasso (400 M ). No obstante, si se desglosa el precio de los 13 edificios que la Generalitat vendió a AXA Real Estate, el volumen medio por inmueble transaccionado pasaría a ser de 20 millones. El crecimiento de la actividad en el mercado de inversión viene condicionado por la mayor participación de los fondos de inversión extranjeros, quienes durante el último periodo se han mostrado muy activos en gran parte de las operaciones. Se ha observado un cambio de tendencia en los intereses de los inversores que empiezan a apostar por activos con gestión. El inversor extranjero ha estado muy presente en el mercado de inversión, habiendo representado el 65% del volumen total. El inversor privado nacional también ha estado muy activo en el mercado, con un 35% del volumen de inversión y un 50% de las operaciones. El perfil del vendedor ha sido nacional (75% del total del volumen de ventas) destacando las ventas realizadas por las AA.PP. (Arproma, Madrid Espacios y Congresos y la Generalitat), entidades financieras (Banesto, La Caixa) y Sareb. El 39% del volumen de inversión se ha concentrado en el Distrito de Negocios (CDN y RDN). Ante la escasez de producto Prime, gran parte de las operaciones se han registrado en edificios ubicados en zonas descentralizadas (DEC:31%) y periféricas (OUT: 10%). Las expectativas de rentabilidad de los inversores se han mantenido estables durante 2013 como consecuencia de la menor sensación de riesgo observada en la economía en general y del nivel de precio /m2 ya alcanzado, que se sitúa en mínimos históricos. De esta forma una rentabilidad razonable para la zona Prime en el mercado de oficinas estaría en el entorno del 5,75% - 6,00% y en la zona DEC del 7,00%. Pag. 6

7 3.- Perspectivas A continuación se ofrecen las perspectivas del mercado de oficinas para Madrid y Barcelona. Mercado de Madrid La previsión de desarrollo de nuevos proyectos para los próximos dos años es francamente baja. Está previsto que en el año 2014 se incorporen únicamente al mercado de oficinas de Madrid m², de los cuales el 19% tienen usuario comprometido a fecha 1 de enero de Destaca, por tamaño, el proyecto ubicado en Avenida América 81 ( m2). Para el año 2015 está previsto que se incorporen al mercado m² destacando, en este caso, la segunda fase de la nueva sede de BBVA. Asimismo, por el lado del promotor, hay que resaltar que los primeros síntomas significativos de movimiento vienen dados principalmente por las rehabilitaciones de edificios en zonas céntricas, destacando proyectos como Génova 17, Hernani 59, Paseo de Recoletos 4 y Castellana 77. El buen comportamiento por parte de la demanda registrado en el año 2013, los bajos niveles de renta actuales, la mejora de los datos macroeconómicos y la mayor confianza empresarial hacen que consideremos mejoras en los niveles futuros de contratación bruta para el año 2014, pudiendo alcanzar los m², lo que supondría un incremento del 7,5% respecto al nivel de absorción bruta alcanzado en el año La disponibilidad va a marcar las variables fundamentales del mercado así como el ritmo de evolución de las mismas. Los datos actuales de desocupación son altos, además hay que considerar como afectarán a esta cifra los futuros cambios de sede de empresas como BBVA, Vodafone, Cepsa, etc. Por el lado positivo, parece que se ralentiza en la práctica el desalojo de edificios por parte de las Administraciones Públicas. De todas formas la evolución de la disponibilidad va a estar más marcada por el comportamiento de la contratación que por la nueva oferta que se incorpore. Los precios de alquiler van a estar muy condicionados por los niveles de disponibilidad existentes en cada zona analizada. En la zona Prime-CDN, tras apreciar ligeros incrementos en los precios medios durante los últimos 6 meses, debería confirmarse esa estabilización o inclusive registrar nuevos incrementos. En las zonas más periféricas de la ciudad y como consecuencia de los altos niveles de disponibilidad apreciados, todavía va a continuar el ajuste en sus niveles de rentas, no obstante habrá diferenciación para aquellos edificios mejores ubicados y con mejores calidades técnicas. Pag. 7

8 Mercado de Barcelona Durante los próximos 12 meses, los nuevos proyectos que se incorporarán al mercado totalizarán m², destacando que tan solo el 24% de dichos proyectos (5.700 m2) entran en el mercado como disponibles. Para el año 2014, teniendo en cuenta la mejora de la situación económica y la evolución ya producida en otras plazas como Madrid, se prevén unos mayores niveles de absorción, estimándose una contratación bruta de m² para el total del año. La tasa de disponibilidad deberá descender ligeramente como consecuencia de la escasa nueva oferta que se va a incorporar al mercado, la mejora estimada en los niveles de contratación y una reducción del stock disponible de oficinas consecuencia del cambio a uso hotelero de algunos edificios. Observando el comportamiento de los precios de alquiler durante el último semestre del año 2013, se vaticina que se estabilicen las rentas medias en las mejores zonas del mercado. En el resto, las rentas de alquiler seguirán ajustándose en función de los niveles de disponibilidad concreta que muestre cada una y del ritmo de contratación efectiva durante el periodo. Mercado de Inversión La tasa de rentabilidad inicial observada durante el año 2013 se mantendrá estable a lo largo de 2014, previéndose incluso una ligera presión bajista en la tasa de rentabilidad para los los mejores inmuebles. El relajamiento de la prima de riesgo y el haberse alcanzado unos valores capitales ajustados al mercado, ayudará a estabilizar la tasa de rentabilidad inicial en los actuales niveles Se espera que durante 2014 el volumen de producto en inversión ofertado sea elevado como consecuencia de dos factores ya observados en el año En primer lugar procesos de venta por parte de entidades financieras que saquen al mercado producto no residencial y, en segundo lugar, la rotación de activos por parte de inversores institucionales extranjeros. Desde el punto de vista de la demanda, hay un elevado interés por parte de toda tipología de inversor (privado, family office, institucional, oportunistas) por el mercado de oficinas. En los actuales niveles de valores capitales las expectativas de incremento de valor en el medio plazo hacen de este mercado una inversión muy atractiva. Una vez más será clave, para la actividad del mercado, que el acceso a crédito se reactive en El año 2013 el mercado de crédito ha estado prácticamente cerrado tanto por parte de la banca extranjera como de la banca nacional. Pag. 8

9 Oficinas MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa - T (351) F (351) LONDRES 10 Stratton Street - London W1J 8JR T +44 (0) MEXICO D.F. Monte Pelvoux 120, Piso 3 Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) aguirrenewman.com Pag. 9

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