Oficinas. Informe del Mercado de Oficinas. Madrid y Barcelona

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1 Oficinas Informe del Mercado de Oficinas Madrid y Barcelona Julio

2 22 de julio de 2008 CONTENIDO DEL INFORME 1. LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO CONCLUSIONES PERSPECTIVAS Contacto Aguirre Newman Ángel Estebaranz Director de Negocio Oficinas (34) angel.estebaranz@aguirrenewman.es Pelayo Barroso Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida en el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman. Queda prohibido el envío o difusión de este trabajo sin el consentimiento expreso de Aguirre Newman.

3 1.- La coyuntura general del mercado Durante el primer trimestre del año 2013 la economía española ha continuado en fase de recesión (0,5%), siguiendo la tendencia iniciada a principios de 2011, situándose la tasa interanual del PIB en el -2,0%. Sin embargo, las perspectivas para el segundo trimestre apuntan a que el PIB no variará significativamente respecto al 1er trimestre (-0.1%). La recuperación de las exportaciones de bienes y la menor caída de la demanda interna observada en el primer trimestre parece haberse consolidado en el segundo trimestre del año. La demanda de los hogares y sus variables disponibles de gasto en consumo, (confianza de los consumidores, ventas minoristas y matriculaciones) muestran una menor presión a la baja durante el segundo trimestre de 2013, no obstante, las expectativas para la segunda mitad del año continúan en un descenso del PIB para el año 2013 de 1,4%. Durante el primer semestre del año 2013 se ha observado un comportamiento dispar en la contratación de espacios de oficinas en los mercados de Madrid y Barcelona. Mientras en el mercado de Madrid se ha incrementado la absorción un 37% respecto al primer semestre de 2012 (un 49% sobre el semestre anterior), en Barcelona se ha registrado un descenso en la absorción del 6% respecto al primer semestre de 2012 (un 13% sobre el semestre anterior). Por otro lado, se ha mantenido el ajuste generalizado en los niveles de renta durante el primer semestre del año en todas las zonas. Destacar que los ajustes de precios en Madrid son menos acusados que en Barcelona. Respecto al mercado de inversión, el volumen en los mercados de oficinas de Madrid y Barcelona durante el primer semestre de 2013 ha sido de 469 millones de euros. La actividad inversora ha sido reducida en ambas ciudades, habiéndose observado 8 operaciones en el mercado de Madrid y 4 operaciones en Barcelona. A continuación se detalla la evolución anual de los principales parámetros del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona: Variables Clave MADRID BARCELONA Enero 2013 Julio 2013 Variación (%) Enero 2013 Julio 2013 Variación (%) Stock (m²) ,0% ,2% Nuevos Proyectos (m 2 ) ,3% ,0% Absorción Bruta Semestral (m²) ,5% ,8% Absorción Bruta /Stock (%) 1,1% 1,7% 48,5% 1,8% 1,6% -12,6% Desocupación (%) a 30 de Junio 12,5% 13,5% 7,7% 14,15% 14,36% 1,5% Desocupación CDN (%) a 30 de Junio 10,1% 10,7% 6,4% 6,8% 7,3% 7,0% Desocupación DEC (%) a 30 de Junio 18,1% 17,9% -1,0% 21,1% 21,1% -0,1% Precio Medio de Alquiler CDN ( /m 2 /mes) 23,21 23,18-0,1% 14,70 14,45-1,7% Precio Medio de Alquiler DEC ( /m 2 /mes) 11,84 11,69-1,3% 12,10 11,06-8,6% Rentabilidad Inicial CDN (%) 6,00% 6,00% 0,0% 6,00% 6,00% 0,0% Rentabilidad Inicial DEC (%) 7,00% 7,25% 3,6% 7,00% 7,25% 3,6% Pag. 3

4 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las principales conclusiones de este informe. Mercado de Madrid Destacar la drástica reducción en el volumen de nuevos proyectos incorporados al mercado. El stock de oficinas se sitúa a 1 de julio de 2013 en los m². Durante los 6 primeros meses del año han entrado únicamente m² de nuevos proyectos (frente a los m² del 1er semestre 2012), lo que supone un incremento de dicho stock de un 0,04%. La contratación bruta durante el primer semestre de 2013 ha alcanzado una cifra de m², condicionado por el volumen de grandes operaciones como Vodafone e Iberia. Esta contratación supone un 37% más que en el mismo periodo de 2012, y un incremento del 49% de la absorción registrada en el último semestre de Se aprecia una mejora en las operaciones de mayor volumen, 38 operaciones de más de m². Por último, destacar el peor comportamiento del 2do trimestre del año ( m² aprox.) frente al 1er trimestre ( m² aprox.). La desocupación es el dato más preocupante en el actual mercado de oficinas. Durante la primera mitad del año ha continuado aumentando la disponibilidad pasando de una tasa del 12,5% en Enero 2013 al 13,5% en julio 2013, tasa de desocupación histórica en Madrid. Esto significa que existen m² disponibles para su ocupación inmediata. Continúa el ajuste generalizado en las rentas en Madrid, aunque el dato más significativo es que estos ajustes cada vez son menores. En el último semestre las rentas han descendido de media un 2,6%. El precio medio de alquiler en el Centro del Distrito de Negocios baja ligeramente hasta situarse en 23,18 /m²/mes. Mercado de Barcelona En Barcelona, la cifra de stock total se sitúa en m², lo que significa una pérdida de stock del 0,2% respecto al mismo dato de enero de Durante el primer semestre de 2013 no se han incorporado al mercado nuevos proyectos de oficinas en Barcelona y, además, dos edificios de oficinas céntricos (Aragón, 90 y Gran Vía, 652) pasan a tener uso hotelero, con la consiguiente pérdida de stock. La contratación bruta en el primer semestre de año ha sido de m², lo que supone un descenso del 6% respecto al 1er semestre de 2012 (descenso del 13% respecto al semestre anterior). Destaca la poca presencia de grandes operaciones en el mercado de oficinas de Barcelona, donde tan sólo se han realizado cuatro operaciones superiores a m². Cae la contratación en el Distrito de Negocios (CDN y RDN) respecto al pasado año en favor de un aumento de la misma en la zona Descentralizada de la ciudad (DEC), sobre todo en el Distrito 22@. Pag. 4

5 A fecha 1 de Julio de 2013 la tasa de disponibilidad ha aumentado hasta situarse en el 14,36%. Se mantiene el ajuste generalizado de los niveles de renta, el descenso medio del mercado es del 4,3% con respecto al semestre anterior. Las rentas en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) se sitúan de media en los 14,45 /m²/mes. Mercado de Inversión La inversión en los mercados de Madrid y Barcelona ha alcanzado durante el primer semestre de 2013, un volumen de 469 millones de euros. El mercado de inversión muestra los primeros indicios de recuperación. Por primera vez desde hace años, se están llevando a cabo operaciones que implican mayor gestión en los activos, buscando añadir valor en la inversión inmobiliaria. Este factor es una clara prueba de que los inversores empiezan a confiar en la recuperación del mercado. La percepción de riesgo país por parte de los inversores extranjeros ha cambiado notablemente, incluyendo la mayoría de ellos a España en sus planes de inversión. Se mantiene el número de operaciones respecto a semestres precedentes. Si durante el primer semestre de 2011 y 2012, años en los que la actividad inversora ya mostraba una baja actividad, se cerraron respectivamente 8 y 4 operaciones en el mercado de inversión en oficinas de Madrid y Barcelona, en lo que llevamos de 2013 se han cerrado 12 operaciones de inversión. Durante el primer semestre del año, el inversor extranjero ha sido el gran protagonista del mercado, habiendo sido el comprador de 8 de las 12 operaciones registradas. En cuanto al origen del vendedor, el nacional ha sido el más activo, habiendo estado presente en 9 operaciones. El análisis por tipología de los compradores, permite establecer que de las 12 operaciones realizadas, en 6 de ellas el inversor ha sido un privado-family office, en 4 operaciones ha sido inversor institucional y las otras 2 operaciones han sido adquiridas por usuario. Si lo que se analiza es la tipología de vendedor, se observa como el protagonismo se reparte entre la Administración Pública (Generalitat de Catalunya), entidades financieras (La Caixa y Deutsche Bank) y empresas del sector inmobiliario y privados. Las expectativas de rentabilidad de los inversores se mantienen prácticamente estables respecto al semestre anterior. El ajuste de rentas implica unos valores capitales bajos, lo que permite que las rentabilidades exigidas por los inversores no hayan aumentado. Respecto a la financiación, empezamos a ver algo de interés por parte de la banca nacional e internacional, pero lejos de las expectativas de los inversores en precio y en cantidad. Pag. 5

6 3.- Perspectivas Seguidamente enumeramos las principales perspectivas del mercado de oficinas de Madrid y Barcelona Mercado de Madrid El conjunto del año 2013 va a estar marcado por una cifra muy moderada de incorporación de nuevos proyectos al mercado ( m²), para lo que queda del año cabe destacar proyectos como Torre Titania en el Centro del Distrito de Negocios (CDN) ( m²) o la 1ra Fase de la Sede del BBVA en la zona Descentralizada (DEC) ( m²). Para el año 2014, se prevé la entrada al mercado de una cifra sensiblemente superior, ya que está prevista la incorporación al mercado m², destacando proyectos como la 2da Fase del BBVA y Avda. América 81. En relación con los niveles de contratación bruta para el total del año 2013, estimamos que la cifra de se sitúe en el entorno de los m², esperándose para el segundo semestre del año una actividad más moderada que la observada en la primera mitad del año, tendencia ya marcada con la escasa contratación del 2do trimestre de Por otro lado, los niveles alcanzados en los precios junto con la contracción de la demanda durante los últimos 5 años, hacen que esperemos mejores cifras para los años 2014 y 2015, aunque la cifra final de demanda efectiva dependerá de la evolución de la situación general de la economía. La disponibilidad continuará aumentando durante el segundo semestre del año, el mercado está marcado más por procesos de reubicación de empresas y no en ampliaciones de superficies. Por otro lado, la escasa incorporación de nuevos proyectos durante 2013 no va a acentuar este problema, sin embargo, las posibles nuevas desocupaciones las Administraciones Públicas, BBVA y Vodafone afectarán al dato de desocupación del mercado. En relación con la evolución prevista de las rentas de alquiler para los próximos meses, van a continuar los ajustes debido a las tasas de disponibilidad existentes y la escasa fortaleza de la demanda. Estos descensos serán poco apreciables en las mejores zonas dentro de la M-30 y más acusados en las áreas más periféricas de la ciudad. Mercado de Barcelona En 2013 saldrán al mercado de oficinas de Barcelona m², de los cuales tan solo m² ya cuentan con un usuario comprometido. Destacan la primera Torre de Porta Firal y el complejo Cornerstone, ambos de unos m² de superficie. Con los resultados del primer semestre en la mano y el volumen de demanda existente en el mercado, se estima que la absorción total del año 2013 se sitúe ligeramente por debajo de la registrada en 2012, en torno a los m². Pag. 6

7 En cuanto a disponibilidad, se espera un comportamiento similar en los próximos meses. Sin embargo, la entrada de nuevos proyectos a nivel especulativo en el próximo semestre nos hacen ser poco optimistas con la evolución a medio plazo de esta variable. Los precios durante el segundo semestre de 2013 seguirán un camino parejo al de los últimos meses, no obstante, en el Centro del Distrito de Negocios CDN y en las mejores zonas de la zona Descentralizada DEC el ajuste en rentas será más moderado. Mercado de Inversión Durante el segundo semestre de 2013, esperamos un incremento de producto en el mercado como consecuencia de los procesos de venta de proveniente de las administraciones públicas. Gran cantidad del producto que veremos transaccionar en el segundo semestre, ha estado en mercado en los últimos años, y es ahora cuando las expectativas de vendedores y compradores se están encontrando. El inversor extranjero seguirá siendo actor principal en los mercados de Madrid y Barcelona, asumiendo algo más de riesgo en las operaciones que en años anteriores. Los capitales privados seguirán centrados en operaciones de menor riesgo y con rentabilidades más acotadas. La apertura de financiación a producto inmobiliario en nuestro país, será condición sine qua non para el incremento del volumen intermediado. Pag. 7

8 Oficinas MADRID C/General Lacy, T F BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Praça Marquês de Pombal, n.º 16 7º Lisboa - T (351) F (351) LONDRES 10 Stratton Street - London W1J 8JR T +44 (0) MEXICO D.F. Monte Pelvoux 120, Piso 3 Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) Pag. 8