Informe del Mercado De Locales Comerciales

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1 47 Locales Comerciales Informe del Mercado De Locales Comerciales Resumen ejecutivo Abril aguirrenewman.com

2 2 de julio de INDICE DE CONTENIDO 1. INTRODUCCIÓN CONCLUSIONES PERSPECTIVAS COYUNTURA GLOBAL DEL MERCADO Aguirre Newman realiza el presente informe según su leal saber y entender, y en función de las circunstancias concretas del mercado inmobiliario a la presente fecha. Por el hecho de elaborar el presente informe, Aguirre Newman: (I) no realiza, otorga y/o confiere ninguna declaración y/o garantía, expresa o implícita, (II) ni acepta ninguna responsabilidad en relación con la exactitud o integridad de la información contenida el mismo. Se autoriza exclusivamente la reproducción parcial, nunca total, del presente Informe. En cualquier caso, cualquier reproducción parcial que se realice deberá mencionar que se trata de un "extracto" de un Informe completo realizado por Aguirre Newman

3 1.- Introducción En el presente informe sobre la coyuntura y tendencias del mercado de locales comerciales en ejes high street se analizan las principales variables que han afectado a este mercado en las ciudades de Madrid, Barcelona y Málaga durante el año 2012 así como las perspectivas de evolución para el año en curso. El objeto del presente informe es analizar las características principales de la evolución del mercado de locales comerciales durante el año Al igual que en años anteriores, el contexto macroeconómico ha condicionado el comportamiento del mercado comercial, originando una importante caída en las ventas en el comercio minorista. Se ha observado a lo largo del año un comportamiento diferencial entre los mejores ejes comerciales y el resto. Mientras los primeros mantienen tasas de disponibilidad ajustadas, una demanda activa por parte de operadores comerciales y una estabilización de las rentas de alquiler, los ejes comerciales peor posicionados siguen mostrando incrementos en la disponibilidad, ajustes en las rentas y un escaso interés para la demanda. El informe está organizado en 7 grupos de contenidos: conclusiones sobre la situación del mercado en 2012 y perspectivas para el año en curso, la coyuntura general del mercado, evolución del mercado de locales en Madrid, Barcelona y Málaga, comparativa nacional e internacional de rentas en zonas high street y análisis del mercado de inversión. Igualmente se incluye información cuantitativa y cualitativa que ayudará a dar respuesta a las siguientes preguntas: Qué comportamiento se espera del consumo privado para el año en curso? Cuáles son los ejes que presentan r volumen de oferta disponible? Se mantendrá la tendencia bajista experimentada por los precios de alquiler en los últimos meses? Cuáles han sido los parámetros fundamentales del mercado de inversión? Pag. 3

4 2.- Conclusiones A continuación se enumeran las conclusiones principales de este informe: Mercado de Madrid Como en años precedentes, a lo largo de 2012, se ha observado un comportamiento heterogéneo de los precios de alquiler en las diferentes zonas analizadas. Continúa el ajuste en las rentas de alquiler en los últimos 12 meses, aunque de menor intensidad que en periodos anteriores. Los ajustes de rentas en zonas prime comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo de corrección en precios esté en su fase final. Destaca la calle Gran Vía, que un año más muestra el incremento en precios de alquiler más relevante del mercado. De media, los ejes prime han ajustado desde sus niveles máximos de 2009 un 6,2%. Los ejes secundarios muestran un ajuste conjunto desde niveles máximos de los años de aproximadamente un 30%, mientras que los comerciales ajustan un 11,5%. La tasa de disponibilidad en el mercado de Madrid ha continuado aumentando en los últimos 12 meses, situándose de media en el conjunto de los ejes analizados, en el 6,7% frente al 5,7% del año anterior. El incremento ha sido generalizado en las tres categorías de ejes analizados (prime, comerciales y secundarios), siendo especialmente relevante el incremento en aquellos ejes menos representativos (comerciales y secundarios). Los ejes prime, a pesar de haber visto incrementada su disponibilidad, han mostrado un mejor comportamiento. La calle Preciados por primera vez en los últimos años presenta disponibilidad en su tramo más comercial. Este hecho da una idea de la complicada situación del mercado de locales comerciales. En cuanto a los sectores de actividad más dinámicos, (en base a las peticiones de espacio recibidas), se mantiene la tendencia clásica del mercado de Madrid en la que el sector de hostelería es la actividad comercial más activa. El 38% de las peticiones de espacio registradas se corresponden con esta actividad. Las peticiones de espacios para la actividad de moda y complementos ocupan el segundo lugar representando un 18% del total. Pag. 4

5 El análisis de las superficie demandadas permite observar una fuerte concentración de la misma en locales pequeños (menos de 200 m2) que han representado el 82% del total peticiones frente a una media del 70% en los últimos 5 años. El crecimiento de demandas en este rango de superficie responde a una r demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva actividad comercial como alternativa al trabajo por cuenta ajena. El interés se centra principalmente en locales pequeños y ejes comerciales de segundo nivel ante los menores costes que implica la explotación los mismos. Pag. 5

6 Mercado de Barcelona Siguiendo la tendencia iniciada en 2011, durante el año 2012 se ha producido en el mercado de Barcelona una estabilización generalizada de los precios de alquiler. En líneas generales, los descensos en las rentas de alquiler en los últimos 12 meses han sido de menor intensidad que en periodos anteriores. Parece por tanto, que los ajustes de rentas en los ejes comerciales de la ciudad de Barcelona comienzan a atenuarse, lo que en principio hace prever que el periodo de corrección en precios esté en su fase final. La tasa de desocupación en el mercado de Barcelona se ha incrementado ligeramente desde el 2,8 % hasta el 4,2%. Prácticamente todas las calles analizadas en el presente informe han visto incrementada su disponibilidad. Por zonas, se observa que las calles que pertenecen a la zona prime mantienen una tasa de desocupación media del 3,78% ligeramente por debajo del 4,60% de las calles ubicadas en los ejes secundarios. El análisis de los sectores de comerciales más activos (en base a las nuevas aperturas en 2012) muestra que un año más ha sido la actividad de moda y complementos la que r número de aperturas ha supuesto con un 39,7% del total. El sector servicios (bancos, telefonía, tintorerías, peluquería, farmacia, ) ha supuesto el 19,6% de las nuevas aperturas y hostelería un 16,2%. El 74% de las demandas se concentra en locales pequeños, por debajo de los 200 m². Esto supone un importante incremento en esta tipología de locales frente a la situación de años precedentes en los que las peticiones de esta tipología de locales no supera de media el 50%. Al igual que en el caso de Madrid este incremento de peticiones en este rango de superficies responde a una r demanda de locales por parte de particulares que buscan iniciar una nueva actividad comercial como alternativa al trabajo por cuenta ajena. El interés se centra principalmente en locales pequeños y ejes comerciales de segundo nivel ante los menores costes que implica la explotación de los mismos. Pag. 6

7 Mercado de Inversión El volumen de inversión en operaciones realizadas en locales comerciales ha sido de aproximadamente de 700 MM. Asimismo, ha existido un importante volumen de oferta de locales comerciales en inversión en mercados secundarios, donde es muy complicado establecer el nivel final de transacciones realizadas, ante la dispersión y opacidad del mercado. Un año más el producto sale & leaseback de entidades financieras, que empezó a mostrar signos de agotamiento en el año 2011, ha significado un importante impulso para el mercado (72% volumen de inversión). El inversor privado sigue siendo el principal protagonista del mercado de locales (100% del volumen de inversión). Inmobiliaria Carso (Carlos Slim) con más del 60% (428 MM ) del volumen de inversión y Pontegadea, con la adquisición del Flagship de Apple en Barcelona, 80 MM, han sido los principales actores en El mínimo ajuste en rentas registrado en las zonas Prime, en comparación con otros mercados inmobiliarios, como el de oficinas o residencial, hace de los locales comerciales situados en el eje Prime el producto más demandado por los inversores. La tasa de rentabilidad en ejes prime se ha situado en torno al 5,50%. Los precios en ubicaciones prime se han mantenido respecto al año pasado. Pag. 7

8 3.- Perspectivas El consumo privado volverá a contraerse en 2013, según la totalidad de los analistas de mercado, afectando de lleno a las ventas en el comercio minorista y a la facturación de los operadores comerciales. No obstante, la gran ría de los operadores ya han renegociado sus rentas y adaptado la dimensión de sus redes a la actual situación del mercado en un proceso iniciado en los años , lo que hace su situación actual más sostenible desde el punto de vista económicofinanciero. Se mantendrá la tendencia observada durante 2012 en cuanto a precios, disponibilidad e interés por parte de los operadores comerciales. Se espera que se sigan acentuando las diferencias entre los mejores ejes comerciales y el resto de inmuebles no integrados en este grupo. Habrá importantes oportunidades en el mercado para usuarios que podrán acceder a ubicaciones en unos niveles de precios a los que antes no podían, o en las que antes no había oferta disponible. Grandes operadores comerciales, tanto nacionales como internacionales tendrán res opciones. No se debe olvidar que desde el inicio de la crisis económica han aprovechado esta circunstancia para entrar en España numerosas marcas internacionales. Se deberá observar el efecto que la finalización de los contratos de renta antigua tenga sobre la oferta de locales comerciales en el mercado, especialmente en aquellas zonas más comerciales. Igualmente, es importante mencionar los efectos que puede tener sobre la disponibilidad el cierre de sucursales bancarias por parte del sector financiero. En algunos casos se trata de locales bien ubicados, con fachadas amplias, instalaciones nuevas o semi-nuevas y superficies en línea con las necesidades de la demanda. Pag. 8

9 Mercado de Inversión Durante el año 2013 la actividad se centrará en los mercados prime de las grandes ciudades. El exceso de producto en localizaciones secundarias, con unas condiciones de venta (obligado cumplimiento, garantías, ) en muchos casos no adaptadas a la demanda de inversión actual, seguirá penalizado este mercado de inversión. La tasa de rentabilidad exigida por los inversores se verá incrementada en las localizaciones más secundarias, si bien, en los ejes prime se mantendrán estable. La escasez de financiación y el coste de la misma dificulta la actividad inversora para el inversor institucional. Será un año más el inversor privado el que r presencia inversora muestre. Las operaciones de sale & leaseback, seguirán estando presentes en el mercado, si bien, en menor media ante la finalización de muchos de los procesos en marcha en los últimos años y ante el riesgo que supone el cierre de sucursales en el que está inmerso el sector financiero. Pag. 9

10 4.- LA COYUNTURA GENERAL DEL MERCADO La economía española ha seguido mostrando una elevada debilidad en 2012, reflejada en una evolución del Producto Interior Bruto (PIB) que muestra crecimientos negativos desde el cuarto trimestre de En el conjunto del año 2012 el ajuste del PIB se ha situado en un 1,4%. La importante desaceleración de la economía española es consecuencia de la contracción de la demanda interna (consumo por parte de las administraciones públicas, empresas y hogares), que no está pudiendo ser compensado por un mejor comportamiento del sector exterior, exportaciones de bienes y servicios, ni por el turismo. Durante el año 2013, según la r parte de los analistas de mercado, la economía mantendrá un crecimiento negativo en niveles similares al Este nuevo descenso en el crecimiento económico será consecuencia del mal comportamiento del consumo interno, lo que afectará directamente al resultado operativo en el comercio minorista. Producto Interior Bruto. PIB. (%) Fuente: INE Pag. 10

11 Abril 2013 PIB. Tasa de Variación Intertrimestral (%) Fuente: INE El mercado de trabajo ha mostrado un deficiente comportamiento a lo largo de 2012 con importantes incrementos en el número de parados. La situación de contracción económica en la que va a estar inmersa la economía durante el año 2013 seguirá afectando de lleno al mercado de trabajo en forma de un incremento en la tasa de paro. No obstante, se observa una estabilización en el proceso de destrucción de empleo en el sector privado, mientras que el ineludible ajuste de las finanzas públicas mantiene en descenso el número de puestos de trabajo del sector público. Tasa de Paro (%) / Población Activa / Población Ocupada Activos Ocupados Tasa de Paro 30% % % 15% % % Pag. 11

12 BBVA CE Funcas FMI Gobierno AFI Bankia La Caixa Santander CEOE OCDE Abril 2013 No obstante, se han producido avances importantes en el año Cabe destacar la reforma del sistema financiero que ha transformado de lleno la situación de partida, concentrándose la actividad en 14 entidades. Por otro lado, mediante diferentes decretos se ha incrementado la obligación de dotar provisiones a las entidades financieras por la exposición al mercado inmobiliario, creándose en última instancia una sociedad (SAREB), en la que aquellas entidades financieras que han sido intervenidas o han sido ayudadas por el Estado, han transferido la ría de sus activos/deuda inmobiliaria. De esta manera el riesgo inmobiliario de las entidades financieras queda, en principio, controlado. Otra reforma significativa llevada a cabo durante el año 2012, ha sido la reforma fiscal. Esta ha supuesto el incremento de los impuestos sobre las rentas y de los impuestos indirectos con el fin de alcanzar el objetivo fiscal acordado con Bruselas. Esta reforma está afectando de manera relevante al consumo ante la menor capacidad económica que genera en las familias. Finalmente, la reforma laboral ha flexibilizado el mercado de trabajo acercándolo a los modelos europeos, facilitando el despido en el actual contexto aunque previsiblemente mejorando la contratación en los periodos de crecimiento económico. Se mantiene una elevada incertidumbre sobre la situación futura de la economía. Las tensiones financieras, las dudas sobre la consecución del objetivo de consolidación fiscal y la complejidad que está suponiendo la toma de decisiones por parte de la UEM, invitan a la cautela en las perspectivas para Se mantiene la necesidad de alcanzar acuerdos en la UEM, que ayuden a resolver definitivamente la crisis de deuda en Europa y limiten las tensiones existentes. Previsión Crecimiento PIB 2013 (%) 1 0,5 0-0,5-1 -0,8-1,5-1,1-1,4-1,1-1,3-1,2-1,2-1,4-1,4-1,6-1,4-2 Fuente: INE Pag. 12

13 Tal y como se ha mencionado anteriormente, el mal comportamiento de la economía española está relacionado con la evolución del consumo interno, tanto por parte del sector público, como de las empresas y las familias. Es el comportamiento del consumo de los hogares-familias el que más interesa al mercado de locales comerciales. Siguen siendo varios los factores que limitan el comportamiento del consumo de las familias y consecuentemente el gasto en comercios ya sea en calle o en centros comerciales. Entre estos factores cabe destacar: Elevada tasa de paro, que se mantendrá en crecimiento en Reducción en la remuneración de los asalariados. Crecimientos de sueldos por debajo de IPC, supresión de pagas extras o recortes salariales, incremento de la presión fiscal, etc. Efecto precaución de aquellos que aun teniendo capacidad de gasto deciden no consumir y ahorrar ante las negativas perspectivas y falta de confianza en el futuro. Proceso de desapalancamiento de los hogares españoles después del fuerte endeudamiento asumido en el periodo Esto supone para los hogares destinar recursos económicos al pago de la deuda y, por lo tanto, reducir su capacidad de consumo. Los siguientes gráficos presentan la evolución de los principales indicadores de consumo, los cuales muestran un importante retroceso del mismo en los últimos 12 meses: Evolución consumo final de los hogares: El tercer trimestre del año (último dato conocido) ha supuesto el sexto descenso consecutivo en el consumo de los hogares. Los factores nombrados anteriormente están afectando de manera muy profunda a los ingresos de las familias y consecuentemente a su capacidad de gasto. En el último trimestre del año El gasto en consumo final de los hogares ha acelerado su decrecimiento de manera muy considerable, en línea con el ajuste en la remuneración de los asalariados, principal recurso de los hogares para enfrentarse al gasto en consumo y el incremento de los tipos del IVA que se produjo en septiembre. Pag. 13

14 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Trim 1 Trim 2 Trim 3 Trim 4 Abril 2013 Evolución Consumo de los Hogares. Variación Interanual (%) 7,0 5,0 3,0 5,1 4,2 3,3 3,5 2,8 3,4 3,3 4,5 2,5 1,8 1,0 0,6 0,3 0,7 0,2-1,0-1,3-0,3-0,9-0,2-1,3-3,0-2,3-2,4-2,2-2,1-3,0-5,0-4,2-4,0-5,6-5,8-7, Índice de Confianza del Consumidor: Índice realizado a partir de una encuesta a consumidores y que valora dos elementos, a) la situación actual de la economía familiar, de la economía española y del empleo, respecto a la que existía seis meses antes, y b) sus expectativas al respecto para los próximos 6 meses. El ICC puede tomar valores que oscilan entre 0 y 200. Por encima de 100, indica una percepción positiva de los consumidores y por debajo de 100 una percepción negativa. El último ICC, correspondiente al mes de enero, muestra un importante incremento consecuencia de una mejor valoración de la situación actual como por un incremento de las expectativas. A pesar de esto, el ICC se sitúa hoy más de 12 puntos por debajo del obtenido hace un año y en niveles cercanos a los observados en Pag. 14

15 enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero febrero marzo abril junio julio agosto septiembre octubre noviembre diciembre enero Abril 2013 Indicador de Confianza de los Consumidores INDICADOR CONFIANZA DEL CONSUMIDOR SITUACIÓN ACTUAL EXPECTATIVAS El Índice de comercio al por menor (según modo de distribución) (gráfico 3), muestra la evolución del comercio al por menor, es decir, la evolución de las ventas y el empleo en el sector del comercio minorista en España. Se desglosa por modo de distribución entre empresas unilocalizadas (un único local), pequeña cadena (menos de 25 locales), gran cadena (25 o más locales) y gran superficie (local con superficie superior a m²). En términos generales, en 2012 las ventas en comercio minorista han ajustado un 6,8% respecto a 2011 (-10,2% en constantes). Durante el año 2012, la media de las ventas tiene una variación negativa respecto a 2011 en todos los modos de distribución (empresas unilocalizadas, pequeñas cadenas, grandes cadena y grandes superficies). Grandes cadenas muestra el menor descenso con 4,4%, mientras que los otros tres modos de distribución han sufrido ajustes superiores al 11%. Han sido las pequeñas cadenas, aquellas con menos de 25 locales abiertos, los que r ajuste han mostrado con un 13,8%. Pag. 15

16 ene. ene. ene. ene. ene. ene. ene. ene. ene. ene. Abril 2013 Índice de Comercial al por menor (Modo de distribución). Variación Anual (%) 12,5 9,5 6,5 3,5 0,5-2,5-5,5-8,5-11,5-14,5-17,5 Grandes Cadenas Grandes Superficies ,5 6,5 3,5 0,5-2,5-5,5-8,5-11,5-14,5-17,5 Empresas Unilocalizadas Pequeña Cadena Un año más los modos de distribución que más han visto afectado su nivel de ventas han sido las pequeñas cadenas (menos de 25 locales) y las empresas unilocalizadas. Las posibilidades del pequeño empresario de adaptarse a una contracción económica tan profunda y larga en el tiempo son más limitadas. En el caso de la empresa unilocalizada, su carácter familiar permite una adaptación menos traumática en cuanto a salarios y horarios de trabajo que en el caso de las pequeñas cadenas. Estas dos tipologías de empresas se han visto además especialmente perjudicadas por las dificultades de acceso a financiación, algo Pag. 16

17 menos problemático para las grandes cadenas y grandes superficies dada su posición de fuerza como grandes corporaciones a nivel internacional. Si se analiza el Índice de comercio al por menor por grupos de venta, se observa como en todas las categorías de productos, las ventas han ajustado a lo largo de 2012, siendo especialmente relevante la evolución de las ventas en equipamiento del hogar donde el ajuste ha sido superior al 10%. Es el grupo de gasto de alimentación el que ha ajustado en menor medida en los últimos 12 meses, aproximadamente un 2,5%. 10,00 Índice de Comercial al por menor (Grupos de Venta). Variación Anual (%) 5,00 0,00-5,00-10,00-15,00-20, General del comercio minorista Equipo personal Otros Bienes Alimentación Equipamiento del hogar Pag. 17

18 Contactos MADRID C/General Lacy, T F Pelayo Barroso Olazabal Director de Análisis e Investigación de Mercados (34) pelayo.barroso@aguirrenewman.es Joseph Estrellado Director Operaciones Retail (34) joseph.estrellado@aguirrenewman. es Ginés Palencia Cortés Director Retail (34) gines.palencia@aguirrenewman.es Contacto Retail BARCELONA Av. Diagonal, T F MÁLAGA C/Puerta del Mar, 18, 8º-D T F LISBOA Avenida da Liberdade, T (351) F (351) LONDRES Warnford Court29 Throgmorton StreetLondon EC2N 2AT T M +44 (0) MEXICO D.F. Torre Esmeralda II, Piso 10 Colonia Lomas de Chapultepec T +52 (55) F +52 (55) Pag. 18